Informe sobre las costas del Mar del Norte y el Mar Báltico 2026

Mar del Norte: bajan los precios inmobiliarios en las islas

En la costa del Mar del Norte, muchas cosas siguen el ritmo de las mareas. Las mareas provocan cambios continuos, visibles y predecibles a la vez. Actualmente se observa una situación similar en el mercado inmobiliario a lo largo de la costa. Las diferencias regionales vuelven a ser más evidentes: mientras que en muchas regiones del continente se perfila una evolución positiva, las islas y algunos distritos presentan una evolución más diferenciada, con desviaciones perceptibles en la dinámica de los precios. En este contexto, los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado con mayor detalle los precios inmobiliarios de las viviendas unifamiliares¹ en los distritos, las ciudades independientes, así como en las penínsulas e islas* de la costa del Mar del Norte, y han comparado la evolución de los precios de compra² del primer trimestre de 2026 con la del primer trimestre de 2025.

Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN:

«Actualmente observamos una clara diferenciación en el mercado inmobiliario de la costa del Mar del Norte: mientras que los precios se han estabilizado en muchas regiones del continente y, en algunos casos, vuelven a repuntar, los mercados insulares de alto precio, en particular, se ven sometidos a una mayor presión de ajuste. Las caídas registradas en muchas islas de Frisia del Norte y del Este son reflejo de una fase del mercado en la que la oferta y la demanda vuelven a acercarse más y los niveles de precios se reajustan en consecuencia, también en el contexto de los cambios en las condiciones económicas generales desde finales de 2022. Al mismo tiempo, la demanda sigue siendo sólida en general, aunque mucho más selectiva que hace unos años. Hoy en día, los compradores prestan más atención a factores como la buena ubicación, la eficiencia energética y la posibilidad de alquilar de forma sostenible. En las ubicaciones del continente bien comunicadas, esto ya está dando lugar de nuevo a aumentos moderados de los precios, mientras que el mercado en su conjunto se estabiliza en un nivel más estable y moderado a largo plazo.»

Como era de esperar, las islas de la costa del Mar del Norte siguen ocupando los primeros puestos en la clasificación de precios inmobiliarios también en el primer trimestre de 2026. Por lo tanto, los interesados en comprar encontrarán los precios por metro cuadrado más altos en las islas de Frisia del Norte, entre las que se incluyen Sylt, Amrum y Föhr. Un metro cuadrado de superficie habitable cuesta aquí una media de 9.922 euros. La isla de Sylt, considerada desde siempre como una de las zonas residenciales más exclusivas y, por lo tanto, más caras de Alemania, contribuye en gran medida al elevado nivel de precios de las islas de Frisia del Norte. Un análisis específico del mercado inmobiliario de Sylt muestra que los precios medios, que rondan los 12 557 €/m²², son de nuevo considerablemente más elevados que en el resto de las islas de Frisia del Norte. Sin embargo, la evolución de los precios inmobiliarios resulta bastante sorprendente: mientras que el nivel de precios en las islas de Frisia del Norte ha evolucionado durante mucho tiempo casi exclusivamente al alza, los precios medios de la vivienda en el primer semestre de 2026 descendieron un 4,7 % en comparación con el año anterior. De este modo, las islas de Frisia del Norte registran la segunda mayor reducción de precios dentro del análisis. Los precios inmobiliarios de Sylt también bajaron, aunque solo ligeramente, un 1,5 %.

Fig. 1: Precios de compra de viviendas en la costa del Mar del Norte en el primer trimestre de 2026 (gráfico: von Poll Immobilien GmbH)

En segundo lugar —aunque con una diferencia significativa de más de 1.600 €/m²— se sitúa el siguiente archipiélago: las islas de Frisia Oriental, a las que pertenecen, por ejemplo, Juist, Langeoog o Norderney. Los interesados en comprar deben contar aquí, en el primer trimestre de 2026, con unos 8.294 €/m² por una vivienda en buen estado. También allí los precios inmobiliarios han bajado en comparación con el primer trimestre de 2025. Así, las islas de Frisia Oriental registran, con una media del -5,1 %, la mayor caída de precios de la clasificación.

Mucho más asequible —con una diferencia de más de 5.800 €/m² respecto a las islas de Frisia Oriental— resulta la costa continental del mar del Norte. En el primer trimestre de 2026 se registraron precios por metro cuadrado entre 2.500 y 2.000 euros en el distrito de Frisia del Norte (solo tierra firme), con 2.481 €/m², en el distrito de Dithmarschen, con 2.157 €/m², en el distrito de Wittmund (solo tierra firme) con 2.097 €/m², en el distrito de Aurich (solo tierra firme) con 2.093 €/m² y en el distrito de Friesland (solo tierra firme) con 2.029 €/m².

Thorsten Lemcke, director de la oficina de VON POLL IMMOBILIEN en Heide y Husum

«En nuestra región de la costa del Mar del Norte, especialmente en los alrededores de Heide y Sankt Peter-Ording, observamos actualmente una oferta notablemente mayor, junto con una demanda moderada. Esta evolución se debe, entre otras cosas, al aumento de los costes energéticos, a la inflación general y a una mayor incertidumbre como consecuencia de las condiciones económicas y geopolíticas. Al mismo tiempo, la región sigue siendo atractiva, especialmente para compradores de los estados federados del sur de Alemania y de Suiza, para quienes el nivel de precios aquí sigue siendo relativamente interesante. En nuestra opinión, la diferente evolución de los precios entre las islas y el continente está relacionada en gran medida con factores estructurales. En mercados inmobiliarios vacacionales muy regulados, como el de Sankt Peter-Ording, el aumento de la oferta, junto con unas restricciones más estrictas, ha dado lugar a notables bajadas de precios. Para los próximos años, esperamos aquí un movimiento lateral sostenido, aunque es probable que las propiedades más antiguas y sin modernización energética sigan bajo presión.

También en este caso merece la pena echar un vistazo específico a la evolución de los precios de cada localidad. Y es que, mientras que los precios medios de una vivienda en los distritos de Frisia del Norte y Wittmund descendieron un 3,2 % y un 3,5 % respectivamente, los precios en los demás distritos registraron en algunos casos un notable aumento. Así, en comparación con el mismo periodo del año anterior, los precios de las viviendas subieron un 2,7 % en el distrito de Aurich, un 3,7 % en el de Dithmarschen y hasta un 5,7 % en el de Friesland. De este modo, los distritos de Dithmarschen y Friesland registraron el tercer mayor y el mayor aumento de precios, respectivamente, de toda la clasificación.

Cita con imagen: Hermann Mehrtens, director de las oficinas de VON POLL IMMOBILIEN en Wilhelmshaven y Jever: «La oferta y la demanda en nuestra región están actualmente equilibradas; las propiedades que salen al mercado se venden sin necesidad de intensas negociaciones de precio. Casi la mitad de nuestros clientes proceden de otros estados federados —en particular de Renania del Norte-Westfalia y Hesse— y, a menudo, también de los Países Bajos vecinos. Los apartamentos vacacionales y las segundas residencias son claramente el centro de interés de esta clientela. Sin embargo, el marco normativo se ha endurecido: los municipios prestan mayor atención al cumplimiento de los planes urbanísticos en lo que respecta al uso como segunda residencia, especialmente en Wangerland y en Wangerooge. La pandemia provocó un fuerte exceso de demanda, lo que también hizo que los precios inmobiliarios se dispararan. No obstante, la evolución actual muestra que el mercado se está regulando de nuevo. Dada la popularidad de la costa del Mar del Norte como destino vacacional, seguimos esperando que los precios se mantengan estables».

Fig. 2: Evolución de los precios de compra de viviendas en la costa del Mar del Norte en el primer trimestre de 2026 en comparación con el primer trimestre de 2025 (gráfico: de Poll Immobilien GmbH)

Los interesados en comprar una vivienda encontrarán precios por metro cuadrado por debajo de los 2.000 euros en el distrito de Cuxhaven, con 1.993 €/m², en las ciudades independientes de Wilhelmshaven y Emden, con 1.974 €/m² y 1.961 €/m², respectivamente, así como en el distrito de Wesermarsch, con 1.907 €/m². Mientras que los precios medios de los inmuebles en el primer trimestre de 2026 solo se estancaron en el distrito de Cuxhaven, con un -0,1 %, y en la ciudad independiente de Emden, con un 1 %, el nivel de precios subió en la ciudad independiente de Wilhelmshaven y en el distrito de Wesermarsch un 3,2 % y un 4 %, respectivamente. Por lo tanto, el distrito de Wesermarsch registró el segundo mayor aumento de precios del análisis.

Nils Onken, director de la oficina de VON POLL IMMOBILIEN en Frisia Oriental (Norden, Aurich, Emden y Esens):

«Debido a la situación geopolítica actual, a la incertidumbre generalizada y al aumento de los tipos de interés, la demanda es bastante moderada en estos momentos. Sin embargo, los inmuebles con precios realistas siguen encontrando rápidamente un comprador adecuado. La mayoría de nuestros clientes —entre el 80 % y el 90 %— adquieren inmuebles como primera vivienda y proceden en su mayoría de la región, pero también de Hesse y Renania del Norte-Westfalia. Sobre todo en las islas y, en parte, también en el continente, los alquileres de corta duración, que hasta ahora solo se toleraban pero no estaban autorizados oficialmente, suelen dejar de permitirse tras la venta de los inmuebles. Esto, a su vez, repercute en el valor de la propiedad: los precios de los inmuebles sin autorización oficial bajan, mientras que los de las propiedades vacacionales realmente autorizadas suben. La evolución futura de los precios sigue siendo interesante: si los tipos de interés siguen subiendo, los precios volverán a bajar ligeramente. Sin embargo, las vacaciones en el propio país están volviendo a ganar atractivo —también debido a la situación geopolítica—, lo que podría suponer un importante impulso para algunas ubicaciones en el futuro.»

La ciudad independiente de Bremerhaven es la más asequible. Allí, el precio medio de una vivienda en el primer trimestre de 2026 fue de 1.896 €/m². En comparación con el mismo periodo del año anterior, los precios medios inmobiliarios se estancaron aquí en un 0,6 por ciento.

Mar Báltico: bajan los precios en las islas, ciudades como Rostock ganan terreno

El mar Báltico se considera la contrapartida más tranquila del mar del Norte. Pero quien mira más de cerca se da cuenta de que, bajo la superficie, también está en constante movimiento. Las corrientes y las líneas costeras se desplazan. El mercado inmobiliario a lo largo de la costa sigue actualmente este patrón. Las tendencias regionales se están distanciando cada vez más: mientras que algunas capitales de distrito y regiones continentales registran un aumento de los precios inmobiliarios, en las islas y en algunas regiones costeras se observa una dinámica opuesta. En este contexto, los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado con mayor detalle los precios inmobiliarios de las viviendas unifamiliares¹ en los distritos, las ciudades independientes, así como en las penínsulas e islas* de la costa del mar Báltico, y han comparado la evolución de los precios de compra² del primer trimestre de 2026 con la del primer trimestre de 2025.

Cita con imagen: Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN: «El mercado inmobiliario de la costa del mar Báltico presenta actualmente un panorama más diferenciado que en años anteriores: mientras que muchas regiones del interior y grandes ciudades como Rostock vuelven a experimentar un crecimiento, determinadas ubicaciones costeras e insulares de alto precio se ven sometidas a una presión cada vez mayor. La evolución contraria —como, por ejemplo, en Fischland-Darß-Zingst y Rostock— pone de manifiesto que la demanda se orienta cada vez más hacia la calidad de la ubicación y las posibilidades de alquiler vacacional. Al mismo tiempo, el mar Báltico sigue siendo un destino muy solicitado, aunque bajo nuevos auspicios. En el contexto de las condiciones económicas y geopolíticas, los compradores actúan de forma mucho más selectiva y orientada a la seguridad. Son especialmente demandadas las ubicaciones con perspectivas de uso permanente, mientras que los mercados clásicos de segundas residencias se están adaptando de forma notable».

Con una clara ventaja, los inmuebles de la península de Fischland-Darß-Zingst se encuentran, en el primer trimestre de 2026, entre los más caros de la costa del mar Báltico. Los interesados en comprar deben contar actualmente con 5.138 €/m². En segundo lugar se sitúa la ciudad hanseática y capital de distrito de Rostock, con 4.011 €/m², lo que supone más de 1.100 €/m² por debajo del nivel de precios de la península de Fischland-Darß-Zingst. Sin embargo, llama la atención la evolución opuesta: mientras que los precios de las viviendas en Fischland-Darß-Zingst han bajado un 5,7 % en comparación con el primer trimestre de 2025 —la mayor reducción de precios en la costa del mar Báltico—, Rostock registra en el mismo periodo un aumento del 7,5 %, lo que supone la mayor subida de precios del análisis.

Fig. 1: Precios de compra de viviendas en la costa del mar Báltico en el primer trimestre de 2026 (gráfico: von Poll Immobilien GmbH)

Corinne Briesemeister, directora de la oficina de VON POLL IMMOBILIEN en Rostock y Warnemünde:

«Actualmente estamos registrando un exceso de oferta o, mejor dicho, un número inusualmente elevado de inmuebles en el mercado, incluso en zonas muy demandadas y que suelen tener poca oferta en los alrededores de Rostock y Warnemünde. Esto hace que los interesados en comprar se muestren mucho más cautelosos y analíticos, lo que alarga notablemente los procesos de comercialización en comparación con el año anterior. No obstante, la demanda sigue existiendo y abarca un amplio espectro: además de los compradores regionales, hay muchos interesados procedentes de Berlín, así como de Sajonia y Turingia, a los que se suman personas que regresan a la región y compradores que se trasladan aquí por motivos profesionales. En general, ante este panorama, esperamos que la evolución se mantenga en un nivel de precios estable y constante».

Los precios inmobiliarios de las viviendas en el distrito de Ostholstein oscilan entre los 3.400 €/m² y los 3.000 €/m², con un valor de 3.395 €/m², en las islas de Fehmarn, con 3.393 €/m², y Usedom, con 3.387 €/m², así como en las capitales de distrito: Kiel, con 3.327 €/m², Lübeck, con 3.286 €/m², Flensburg, con 3.075 €/m², y el distrito de Plön, con 3.069 €/m². Mientras que las regiones continentales registran en este segmento un aumento de los precios por metro cuadrado de entre el 2,8 % y el 6,5 %, en el primer trimestre los precios de las viviendas unifamiliares y bifamiliares en las islas de Fehmarn y Usedom han bajado un 5,5 % y un 4,8 %, respectivamente.

Fig. 2: Evolución de los precios de compra de viviendas en la costa del mar Báltico en el primer trimestre de 2026 en comparación con el primer trimestre de 2025 (gráfico: von Poll Immobilien GmbH)

Robert Rothböck, director de las oficinas de VON POLL IMMOBILIEN en Kiel, Plön, Eckernförde, Rendsburg, Neumünster y Eutin:

«Actualmente observamos en nuestra región, a lo largo de la costa del mar Báltico de Schleswig-Holstein, una demanda globalmente estable, alimentada tanto por compradores locales como suprarregionales, en particular de áreas metropolitanas como Hamburgo, Berlín y Renania del Norte-Westfalia. El interés se centra tanto en el uso como residencia principal como en el de vivienda vacacional, lo que subraya aún más el atractivo de la costa del mar Báltico. En nuestra opinión, la diferencia en la evolución de los precios entre las islas y el continente se debe principalmente a la utilidad: Mientras que las ubicaciones en tierra firme tienen cada vez más demanda como residencia permanente, las propiedades en las islas suelen ser segundas residencias de alto precio, y estas reaccionan con mayor sensibilidad a los cambios del mercado. No obstante, para los próximos años esperamos una evolución estable de los precios en el caso de inmuebles modernos y bien equipados, mientras que en el caso de los inmuebles que necesitan rehabilitación cabe seguir esperando una caída de los precios».

Los interesados en comprar una vivienda en la costa del mar Báltico pueden encontrar precios inmobiliarios entre 2.900 €/m² y unos 2.200 €/m² en varias regiones: Entre ellas se encuentran la isla de Rügen, con 2.875 €/m², los distritos de Rendsburg-Eckernförde, con 2.756 €/m², Schleswig-Flensburg, con 2.530 €/m², Nordwestmecklenburg, con 2.391 €/m², y el distrito de Rostock, con 2.280 €/m². También en este caso, la evolución de los precios sigue casi la tendencia anterior: los precios por metro cuadrado en las regiones continentales de Nordwestmecklenburg y Rendsburg-Eckernförde aumentan un 7,1 % y un 4,7 %, respectivamente, mientras que la isla de Rügen registra un descenso de los precios inmobiliarios del -1,8 %. Pero también los distritos de Rostock, con un -1,6 %, y Schleswig-Flensburg, con un -0,6 %, registran un ligero descenso con respecto al mismo trimestre del año anterior.

Jessica Koppitz, directora de la oficina de VON POLL IMMOBILIEN en Neustadt an der Holstein

«Actualmente observamos un claro cambio en la demanda en nuestra región, en torno a Neustadt in Holstein: Mientras que el interés por las viviendas tradicionales ha aumentado notablemente, la demanda de inmuebles vacacionales está en declive. Muchos compradores deciden conscientemente trasladar su centro de vida al mar Báltico, sobre todo debido a la alta calidad de vida. En consecuencia, los inmuebles se utilizan principalmente como residencia principal, y la demanda proviene tanto de la región como de estados federados como Hamburgo, Renania del Norte-Westfalia, Hesse y Baja Sajonia. Al mismo tiempo, el marco normativo para las viviendas vacacionales se ha endurecido considerablemente en los últimos tiempos. En muchos ámbitos, su uso está sujeto a autorización o incluso prohibido, lo que también repercute en la demanda. Para los próximos años, esperamos que los precios se mantengan estables en general —especialmente en el caso de los inmuebles de alto precio—, mientras que las viviendas del segmento de precio medio seguirán siendo fáciles de comercializar».

Los precios más bajos para las viviendas unifamiliares se registran en el distrito de Vorpommern-Greifswald, con una media de 1.497 €/m², seguido del distrito de Vorpommern-Rügen, con 1.957 €/m². Al mismo tiempo, los precios en ambas regiones han bajado en el primer trimestre de 2026, un -4,1 % y un -1,7 %, respectivamente.

¹ En este análisis, los términos «vivienda» o «vivienda unifamiliar» se refieren a los siguientes tipos de vivienda: vivienda unifamiliar, vivienda bifamiliar, vivienda adosada y vivienda pareada.

² La base de datos del análisis de precios de compra se basa en los precios medios de oferta de viviendas unifamiliares existentes (hasta 2022 inclusive) de GeoMap para el primer trimestre de 2026 y el primer trimestre de 2025, así como en ajustes realizados por VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).

*Mar del Norte: En el marco del análisis, se consideraron por separado las islas y las penínsulas y, en los distritos de Frisia del Norte, Wittmund, Aurich y Frisia, solo el territorio continental, excluyendo las respectivas islas.

*Mar Báltico: En el marco del análisis, se consideraron por separado las islas y las penínsulas y, en el caso de los distritos de Ostholstein, Vorpommern-Rügen y Vorpommern-Greifswald, solo se tuvo en cuenta el territorio continental, excluyendo las respectivas islas.