Nordsee: Immobilienpreise auf den Inseln geben nach
An der Nordseeküste folgt vieles dem Rhythmus von Ebbe und Flut. Die Gezeiten sorgen für kontinuierliche Veränderung – sichtbar und verlässlich zugleich. Ein ähnliches Bild zeigt sich aktuell auch auf dem Immobilienmarkt entlang der Küste. Regionale Unterschiede treten wieder stärker hervor: Während sich in vielen Festlandregionen eine positive Entwicklung abzeichnet, entwickeln sich die Inseln und einzelne Landkreise differenzierter – mit erkennbaren Abweichungen in der Preisdynamik. Vor diesem Hintergrund haben sich die VON POLL IMMOBILIEN Experten die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser1 in den Landkreisen, kreisfreien Städten sowie auf den Halbinseln und Inseln* an der Nordseeküste genauer angeschaut und die Entwicklung der Kaufpreise2 des ersten Quartals 2026 mit dem ersten Quartal 2025 verglichen.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
„Wir sehen aktuell eine klare Differenzierung am Immobilienmarkt der Nordseeküste: Während sich die Preise in vielen Festlandregionen stabilisiert haben und teilweise wieder anziehen, stehen insbesondere die hochpreisigen Inselmärkte stärker unter Anpassungsdruck. Die Rückgänge auf vielen Nord- und Ostfriesischen Inseln sind Ausdruck einer Marktphase, in der sich Angebot und Nachfrage wieder stärker annähern und sich Preisniveaus entsprechend neu ausrichten – auch vor dem Hintergrund der veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen seit Ende 2022. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage insgesamt solide – allerdings deutlich selektiver als noch vor wenigen Jahren. Käufer achten heute stärker auf Faktoren wie die gute Lage, Energieeffizienz und nachhaltige Vermietbarkeit. In gut angebundenen Festlandlagen führt das bereits wieder zu moderaten Preissteigerungen, während sich der Markt insgesamt auf ein stabileres und langfristig moderates Niveau einpendelt.“
Wie zu erwarten, bilden die Inseln an der Nordseeküste auch im ersten Quartal 2026 nach wie vor die Spitzenreiter innerhalb des Immobilienpreisrankings. Die höchsten Quadratmeterpreise finden Kaufinteressenten demnach auf den Nordfriesischen Inseln, wozu unter anderem Sylt, Amrum und Föhr gehören. Ein Quadratmeter Wohnfläche beläuft sich hier auf durchschnittlich 9.922 Euro. Einen großen Anteil am hohen Preisniveau der Nordfriesischen Inseln hat die Insel Sylt, die seit jeher als eine der exklusivsten und somit auch teuersten Wohnlagen Deutschlands gilt. Ein gesonderter Blick auf den Sylter Immobilienmarkt zeigt, die Durchschnittspreise liegen hier mit rund 12.557 €/m2 nochmals deutlich höher als bei den restlichen Nordfriesischen Inseln. Durchaus überraschend ist hier jedoch die Entwicklung der Immobilienpreise: Denn während sich das Preisniveau auf den Nordfriesischen Inseln lange Zeit fast ausschließlich nach oben entwickelt hat, sanken die durchschnittlichen Hauspreise im ersten Halbjahr 2026 verglichen mit dem Vorjahr um -4,7 Prozent. Damit weisen die Nordfriesischen Inseln die zweithöchste Preisreduktion innerhalb der Analyse auf. Auch die Sylter Immobilienpreise gaben nach, wenn auch nur leicht um -1,5 Prozent.
Abb. 1: Kaufpreise bei Häusern an der Nordseeküste im ersten Quartal 2026 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
An zweiter Stelle – wenngleich mit einem deutlichen Abstand von über 1.600 €/m2 weniger – reiht sich die nächste Inselgruppe ein: Die Ostfriesischen Inseln, zu denen beispielsweise Juist, Langeoog oder Norderney gehören. Kaufinteressenten müssen hier im ersten Quartal 2026 mit circa 8.294 €/m2 für ein Haus in gutem Zustand kalkulieren. Auch dort haben die Immobilienpreise im Vergleich zum ersten Quartal 2025 nachgegeben. So verzeichnen die Ostfriesischen Inseln mit durchschnittlich -5,1 Prozent den stärksten Preisrückgang im Ranking.
Deutlich günstiger – mit einem Abstand von mehr als 5.800 €/m2 zu den Ostfriesischen Inseln – wird es auf dem Festland an der Nordseeküste. Quadratmeterpreise zwischen 2.500 Euro und 2.000 Euro fanden sich im ersten Quartal 2026 im Landkreis Nordfriesland (nur Festland) mit 2.481 €/m2, im Landkreis Dithmarschen mit 2.157 €/m2, im Landkreis Wittmund (nur Festland) mit 2.097 €/m2, im Landkreis Aurich (nur Festland) mit 2.093 €/m2 sowie im Landkreis Friesland (nur Festland) mit 2.029 €/m2.
Thorsten Lemcke, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Heide und Husum:
„In unserer Region an der Nordseeküste, insbesondere rund um Heide und Sankt Peter-Ording, beobachten wir aktuell ein deutlich erweitertes Angebot bei gleichzeitig verhaltener Nachfrage. Diese Entwicklung ist unter anderem auf gestiegene Energiekosten, die allgemeine Inflation sowie eine erhöhte Verunsicherung infolge der wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen zurückzuführen. Gleichzeitig bleibt die Region attraktiv – insbesondere für Käufer aus süddeutschen Bundesländern und der Schweiz, für die das Preisniveau hier weiterhin vergleichsweise interessant ist. Die unterschiedliche Preisentwicklung zwischen Inseln und Festland hängt aus unserer Sicht maßgeblich mit strukturellen Faktoren zusammen. In stark regulierten Ferienimmobilienmärkten wie Sankt Peter-Ording hat das gestiegene Angebot in Kombination mit strengeren Auflagen zu spürbaren Preisabschlägen geführt. Für die kommenden Jahre erwarten wir hier eine anhaltende Seitwärtsbewegung, wobei insbesondere ältere, energetisch nicht modernisierte Immobilien weiter unter Druck bleiben dürften.“
Auch hier lohnt ein gesonderter Blick auf die Preisentwicklung der einzelnen Standorte. Denn während die Durchschnittspreise für ein Haus in den Landkreisen Nordfriesland und Wittmund um -3,2 Prozent beziehungsweise -3,5 Prozent sanken, entwickelten sich die Preise in den anderen Landkreisen zum Teil deutlich nach oben. So stiegen die Hauspreise verglichen mit dem Vorjahreszeitraum im Landkreis Aurich um 2,7 Prozent, im Landkreis Dithmarschen um 3,7 Prozent und im Landkreis Friesland sogar um 5,7 Prozent. Somit wiesen der Landkreis Dithmarschen und der Landkreis Friesland die dritthöchste beziehungsweise höchste Preissteigerung im gesamten Ranking auf.
Hermann Mehrtens, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Wilhelmshaven und Jever:
„Angebot und Nachfrage in unserer Region sind derzeit ausgeglichen – Immobilien, die neu auf den Markt kommen, werden ohne intensive Preisverhandlungen vermittelt. Knapp die Hälfte unserer Kunden stammt dabei aus anderen Bundesländern – insbesondere aus Nordrhein-Westfalen sowie Hessen – und oftmals auch aus den benachbarten Niederlanden. Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze stehen bei dieser Klientel klar im Fokus. Allerdings haben sich die regulatorischen Rahmenbedingungen verschärft: Gemeinden achten verstärkt auf die Einhaltung der Bebauungspläne hinsichtlich der Nutzung als Zweitwohnsitz – insbesondere im Wangerland sowie auf Wangerooge. Die Pandemie führte zu einem starken Nachfrageüberhang, wodurch sich auch die Immobilienpreise rasant nach oben entwickelt haben. Die aktuelle Entwicklung zeigt jedoch, dass sich der Markt wieder reguliert. Aufgrund der Beliebtheit der Nordseeküste als Ferienregion gehen wir weiterhin von einem stabilen Preisniveau aus.“
Abb. 2: Kaufpreisentwicklung bei Häusern an der Nordseeküste im ersten Quartal 2026 gegenüber dem ersten Quartal 2025 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
Quadratmeterpreise für ein Haus unter der 2.000-Euro-Marke finden Kaufinteressenten im Landkreis Cuxhaven mit 1.993 €/m2, in den kreisfreien Städten Wilhelmshaven und Emden mit 1.974 €/m2 beziehungsweise mit 1.961 €/m2 sowie im Landkreis Wesermarsch mit 1.907 €/m2. Während die durchschnittlichen Immobilienpreise im ersten Quartal 2026 im Landkreis Cuxhaven mit -0,1 Prozent und in der kreisfreien Stadt Emden mit 1 Prozent nur stagnierten, kletterte das Preisniveau in der kreisfreien Stadt Wilhelmshaven und im Landkreis Wesermarsch um 3,2 Prozent beziehungsweise 4 Prozent nach oben. Demnach verzeichnete der Landkreis Wesermarsch den zweithöchsten Preisanstieg in der Analyse.
Nils Onken, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN in Ostfriesland (Norden, Aurich, Emden und Esens):
„Aufgrund der aktuellen geopolitischen Lage, einer allgemeinen Verunsicherung und der erhöhten Zinsen ist die Nachfrage derzeit eher zurückhaltend. Realistisch eingepreiste Objekte finden jedoch nach wie vor schnell einen passenden Käufer. Die meisten unserer Kunden – zwischen 80 Prozent und 90 Prozent – erwerben Immobilien als Erstwohnsitz und kommen mehrheitlich aus der Region, aber auch aus Hessen und Nordrhein-Westfalen. Vor allem auf den Inseln und teilweise auch auf dem Festland werden Kurzzeitvermietungen, die bis dato nur geduldet, aber nicht offiziell genehmigt waren, in der Regel oft nicht mehr gestattet, nachdem die Immobilien verkauft wurden. Das wirkt sich wiederum auf den Wert der Immobilie aus – die Preise für Objekte ohne offizielle Genehmigung sinken, während die Preise bei tatsächlich genehmigten Ferienobjekten steigen. Die weitere Preisentwicklung bleibt spannend: Sollten sich die Zinsen weiter nach oben entwickeln, werden auch die Preise wieder etwas nachgeben. Allerdings wird der Urlaub im eigenen Land gerade wieder attraktiver – auch durch die geopolitische Situation – was einigen Lagen künftig deutlichen Aufwind bringen könnte.“
Am günstigsten ist es in der kreisfreien Stadt Bremerhaven. Dort belief sich ein Haus im ersten Quartal 2026 im Schnitt auf 1.896 €/m2. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stagnierten die durchschnittlichen Immobilienpreise hier bei 0,6 Prozent.
Ostsee: Inselpreise sinken, Städte wie Rostock ziehen an
Die Ostsee gilt als ruhigeres Gegenstück zur Nordsee. Doch wer genauer hinsieht, erkennt: Unter der Oberfläche ist auch sie ständig in Bewegung. Strömungen und Küstenlinien verschieben sich. Auch der Immobilienmarkt entlang der Küste folgt aktuell diesem Muster. Regionale Entwicklungen laufen zunehmend auseinander: Während einige Kreisstädte und Festlandregionen steigende Immobilienpreise verzeichnen, zeigt sich auf den Inseln und in einzelnen Küstenregionen eine entgegengesetzte Dynamik. Vor diesem Hintergrund haben sich die VON POLL IMMOBILIEN Experten die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser1 in den Landkreisen, kreisfreien Städten sowie auf den Halbinseln und Inseln* an der Ostseeküste genauer angeschaut und die Entwicklung der Kaufpreise2 des ersten Quartals 2026 mit dem ersten Quartal 2025 verglichen.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
Mit deutlichem Abstand zählen Immobilien auf der Halbinsel Fischland-Darß-Zingst im ersten Quartal 2026 zu den teuersten an der Ostseeküste. Kaufinteressenten müssen hier aktuell mit 5.138 €/m2 rechnen. Auf Platz zwei folgt die Kreis- und Hansestadt Rostock mit 4.011 €/m² – und damit mehr als 1.100 €/m² unter dem Preisniveau der Halbinsel Fischland-Darß-Zingst. Auffällig ist jedoch die gegenläufige Entwicklung: Während die Preise für Häuser auf Fischland-Darß-Zingst im Vergleich zum ersten Quartal 2025 um -5,7 Prozent gesunken sind – die stärkste Preisreduktion an der Ostseeküste – verzeichnet Rostock im selben Zeitraum ein Plus von 7,5 Prozent und damit den höchsten Preisanstieg in der Analyse.
Abb. 1: Kaufpreise bei Häusern an der Ostseeküste im ersten Quartal 2026 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
Corinne Briesemeister, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Rostock und Warnemünde:
„Wir verzeichnen aktuell ein Überangebot beziehungsweise eine untypisch hohe Anzahl an Immobilien auf dem Markt – selbst in sehr gefragten und sonst eher angebotsarmen Lagen rund um Rostock und Warnemünde. Das führt dazu, dass Kaufinteressenten deutlich abwartender und prüfender agieren, wodurch sich die Vermarktungsprozesse im Vergleich zum Vorjahr spürbar verlängern. Die Nachfrage ist dennoch vorhanden und setzt sich aus einem breiten Spektrum zusammen: Neben regionalen Käufern kommen viele Interessenten aus Berlin sowie aus Sachsen und Thüringen, hinzukommen Rückkehrer und Käufer, die beruflich in die Region ziehen. Insgesamt erwarten wir vor diesem Hintergrund eine Weiterentwicklung auf einem stabilen, gleichbleibenden Preisniveau.“
Zwischen 3.400 €/m² und 3.000 €/m² bewegen sich die Immobilienpreise für Häuser im Landkreis Ostholstein mit 3.395 €/m², auf den Inseln Fehmarn mit 3.393 €/m² und Usedom mit 3.387 €/m² sowie in den Kreisstädten Kiel mit 3.327 €/m², Lübeck mit 3.286 €/m², Flensburg mit 3.075 €/m² und dem Landkreis Plön mit 3.069 €/m². Während die Festlandregionen in diesem Segment steigende Quadratmeterpreise zwischen 2,8 Prozent und 6,5 Prozent verzeichnen, sind im ersten Quartal die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser auf den Inseln Fehmarn und Usedom um -5,5 Prozent beziehungsweise um -4,8 Prozent gesunken.
Abb. 2: Kaufpreisentwicklung bei Häusern an der Ostseeküste im ersten Quartal 2026 gegenüber dem ersten Quartal 2025 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Kiel, Plön, Eckernförde, Rendsburg, Neumünster und Eutin:
„Wir beobachten in unserer Region entlang der schleswig-holsteinischen Ostseeküste aktuell eine insgesamt stabile Nachfrage, die sich sowohl aus lokalen als auch überregionalen Käufern speist – insbesondere aus Metropolregionen wie Hamburg, Berlin und Nordrhein-Westfalen. Dabei stehen sowohl die Nutzung als Erstwohnsitz als auch als Ferienimmobilie im Fokus, was die Attraktivität der Ostseeküste weiter unterstreicht. Die unterschiedliche Preisentwicklung zwischen Inseln und dem Festland ist aus unserer Sicht vor allem auf die Nutzbarkeit zurückzuführen: Während Festlandlagen zunehmend auch für den dauerhaften Wohnsitz gefragt sind, handelt es sich bei Inselimmobilien häufiger um hochpreisige Zweitwohnsitze – und diese reagieren sensibler auf Marktveränderungen. Für die kommenden Jahre erwarten wir jedoch eine stabile Preisentwicklung bei modernen, gut ausgestatteten Immobilien, während bei sanierungsbedürftigen Objekten weiterhin mit rückläufigen Preisen zu rechnen ist.“
Immobilienpreise zwischen 2.900 €/m² und rund 2.200 €/m² können Kaufinteressenten, die an der Ostseeküste ein Haus suchen, in mehreren Regionen finden: Dazu zählen die Insel Rügen mit 2.875 €/m², die Landkreise Rendsburg-Eckernförde mit 2.756 €/m², Schleswig-Flensburg mit 2.530 €/m², Nordwestmecklenburg mit 2.391 €/m² und Kreis Rostock mit 2.280 €/m². Auch hier folgt die Preisentwicklung beinahe dem bisherigen Trend: Die Quadratmeterpreise in den Festlandregionen Nordwestmecklenburg und Rendsburg-Eckernförde steigen um 7,1 Prozent beziehungsweise 4,7 Prozent, während die Insel Rügen einen Preisrückgang bei Immobilien um -1,8 Prozent aufweist. Aber auch die Landkreise Rostock mit -1,6 Prozent und Schleswig-Flensburg mit -0,6 Prozent geben gegenüber dem Vorjahresquartal leicht nach.
Jessica Koppitz, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Neustadt in Holstein
„Wir beobachten aktuell eine klare Verschiebung in der Nachfrage in unserer Region rund um Neustadt in Holstein: Während das Interesse an klassischen Eigenheimen spürbar zugenommen hat, ist die Nachfrage nach Ferienimmobilien rückläufig. Viele Käufer entscheiden sich bewusst dafür, ihren Lebensmittelpunkt an die Ostsee zu verlegen – vor allem aufgrund der hohen Lebensqualität. Entsprechend werden Immobilien überwiegend als Hauptwohnsitz genutzt, wobei die Nachfrage sowohl aus der Region als auch aus Bundesländern wie Hamburg, Nordrhein-Westfalen, Hessen und Niedersachsen kommt. Gleichzeitig haben sich die regulatorischen Rahmenbedingungen für Ferienimmobilien zuletzt deutlich verschärft. In vielen Bereichen ist die Nutzung genehmigungspflichtig oder sogar ausgeschlossen, was sich ebenfalls auf die Nachfrage auswirkt. Für die kommenden Jahre erwarten wir insgesamt stabile Preise – insbesondere bei hochpreisigen Objekten – während Immobilien im mittleren Preissegment weiterhin gut vermarktbar bleiben.“
Die niedrigsten Preise für Einfamilienhäuser finden sich im Landkreis Vorpommern-Greifswald mit durchschnittlich 1.497 €/m², gefolgt vom Landkreis Vorpommern-Rügen mit 1.957 €/m². Gleichzeitig sind die Preise in beiden Regionen im ersten Quartal 2026 gesunken – um -4,1 Prozent beziehungsweise -1,7 Prozent.
1 Die Begrifflichkeit Haus beziehungsweise Einfamilienhaus bezieht sich in dieser Analyse auf folgende Haustypen: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Reihenhaus und Doppelhaushälfte.
2 Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse basiert auf den durchschnittlichen Angebotspreisen für Einfamilienhäuser im Bestand (bis einschließlich 2022) von GeoMap für das erste Quartal 2026 und das erste Quartal 2025 sowie Anpassungen durch VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
*Nordsee: Im Zuge der Analyse wurden Inseln und Halbinseln separat und bei den Landkreisen Nordfriesland, Wittmund, Aurich und Friesland nur das Festland, ausschließlich der jeweiligen Inseln, betrachtet.
*Ostsee: Im Zuge der Analyse wurden Inseln und Halbinseln separat und bei den Landkreisen Ostholstein, Vorpommern-Rügen und Vorpommern-Greifswald nur das Festland, ausschließlich der jeweiligen Inseln, betrachtet.
