04.08.2023 • 4 min. tiempo de lectura
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Brecha entre la compra y el alquiler, especialmente en los barrios más solicitados
Debido a la fase de bajos tipos de interés, en el pasado resultaba mucho más atractivo invertir en inmuebles que alquilar, al menos si se disponía de suficiente capital propio. Sin embargo, la creciente inflación, exacerbada por la guerra de Ucrania, provocó un cambio en la política de tipos de interés de los bancos centrales, lo que inevitablemente hizo subir los tipos hipotecarios. El mercado dio un vuelco a finales del verano de 2022, como muy tarde, ya que los posibles compradores tuvieron que volver a calcular y es posible que ya no pudieran permitirse la propiedad de sus sueños. La demanda de propiedades disminuyó, los precios de compra se estancaron o bajaron, mientras que los precios de alquiler siguieron subiendo, especialmente en las áreas metropolitanas. Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado hasta qué punto los precios medios de compra y alquiler1 han divergido realmente en Hamburgo para pisos en los siete distritos de Hamburgo y en algunos distritos seleccionados para la primera mitad de 2023 en comparación con la primera mitad de 2022.
Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN:
"Los precios del alquiler están subiendo en muchos lugares, mientras que los de la compra de vivienda están bajando. Así que la pregunta es obvia: ¿volverá a ser atractiva la compra? Hay muchos argumentos a favor de ello. En primer lugar, el nivel de los tipos de interés para la financiación con una sólida base de capital se ha estabilizado en torno al 3,7%, por debajo del nivel más alto registrado hasta la fecha a partir de octubre de Además, los posibles compradores disponen de una gama más amplia de propiedades entre las que elegir. Los posibles compradores deberían aprovechar esta oportunidad. En última instancia, no se sabe cuánto tiempo seguirá siendo así. Es probable que el Banco Central Europeo siga subiendo los tipos de interés. En la ciudad hanseática de Hamburgo, los precios de compra de los condominios cayeron en los siete distritos en el primer semestre de 2023 en comparación con el mismo período del año pasado. En cinco de los siete distritos, este descenso fue incluso de dos dígitos porcentuales. Los alquileres, por su parte, se estancaron o aumentaron ligeramente en todos los distritos, aunque en algunos casos también de forma muy acusada a nivel de distrito."
La diferencia entre los precios de compra y de alquiler es mayor en los distritos de Wandsbek, Hamburg-Mitte y Altona. En Wandsbek, los precios por metro cuadrado cayeron una media del -11,4% (compra: 4.819 €/m2), en Hamburg-Mitte un -11,3% (compra: 5.729 €/m2) y en Altona un -11,8% (compra: 6.528 €/m2). Por el contrario, los precios de alquiler en el primer semestre de 2023 aumentaron más entre los distritos de Hamburgo en Wandsbek en un 3,6 por ciento (alquiler: 12,46 €/m2) en comparación con el primer semestre de 2022. Esto fue seguido de cerca por Hamburgo-Mitte y Altona, donde los alquileres subieron un 2,8 por ciento (alquiler: 13,73 €/m2 y 15,01 €/m2, respectivamente).
Marcel Karstens, director de la sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Hamburgo - Wandsbek:
"Debido a la subida de los tipos de interés hipotecarios desde el verano de 2022, muchos compradores potenciales están dudando sobre su decisión de comprar una propiedad y se están pasando al mercado del alquiler. A largo plazo, sin embargo, la propiedad es una inversión atractiva. Esto se debe principalmente a que la caída de la demanda y los tiempos de comercialización más largos están teniendo un impacto significativo en la tendencia de los precios de las propiedades en venta, lo que lleva a la caída de los precios de compra. ¡En la actualidad hay una gran demanda de inmuebles en zonas A y de inmuebles con precios muy bajos y un buen nivel energético."
Fig. 1:Desarrollo de los precios de compra y alquiler en los distritos de Hamburgo, HY1/22 vs HY1/23 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH) - gráfico interactivo incl. cifras al pasar el ratón por encima: https://www.datawrapper.de/_/uX1uQ/
Un vistazo a nivel de distrito también muestra que las zonas residenciales muy solicitadas, en particular, se están distanciando aún más en términos de tendencias de precios de compra y alquiler, como los populares distritos de Sternschanze o Altona-Nord en Altona. Mientras que los precios de la vivienda en régimen de propiedad horizontal en el primer semestre de 2023 cayeron un -15,3% en Sternschanze (compra: 8.889 €/m2) y un -12,9% en Altona-Nord (compra: 6.973 €/m2), los alquileres también experimentaron allí un crecimiento de dos dígitos del 12,1% (alquiler: 18,66 €/m2) y el 10,7% (alquiler: 17,69 €/m2) respectivamente. En el lujoso distrito de Blankenese, en Altona, los precios por metro cuadrado de los condominios también cayeron hasta un 11% (compra: 7.389 euros/m2). Los alquileres subieron aquí un 6% (alquiler: 15,95 €/m2).
Sandra Lundt, directora de oficina de VON POLL IMMOBILIEN Hamburg - Elbvororte:
"La oferta de propiedades en Hamburgo es actualmente muy alta, ya que algunos propietarios todavía se aferran a los antiguos precios de principios de 2022. Sin embargo, el aumento de los tipos de interés y el debate sobre la eficiencia energética de los inmuebles residenciales están frenando visiblemente los precios de compra. Desde principios del verano de 2023, hemos observado que la demanda está repuntando de nuevo. Todo el oeste de Hamburgo sigue siendo muy popular. La proximidad al Elba, varios parques y muchas escuelas excelentes hacen que la zona sea especialmente atractiva. El mercado del alquiler también se ha fortalecido. Es probable que muchos futuros compradores sigan alquilando porque la financiación se ha encarecido considerablemente y la cantidad de capital líquido exigida es mucho mayor. Sin embargo, las familias y parejas que tienen su residencia permanente en Hamburgo y quieren vivir allí a largo plazo seguirán comprando, también por razones de seguridad. La propiedad sigue siendo una inversión segura. Por supuesto, la ubicación también cuenta aquí."
Fig. 2:Tendencias de los precios de compra y alquiler en distritos seleccionados de Hamburgo, HY1/22 vs HY1/23 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH) - gráfico interactivo incl. cifras al pasar el ratón por encima: https://www.datawrapper.de/_/zeQGy/
Una tendencia similar puede observarse en el distrito de Hamburgo-Mitte. En el barrio de moda de St. Georg, por ejemplo, los precios de compra de las viviendas cayeron un -12,2% (compra: 8.408 euros/m2), mientras que los alquileres subieron un 7,4% (alquiler: 17,85 euros/m2). En HafenCity, en Hamburgo-Mitte, los futuros compradores también pagaron un -11,6 por ciento menos por el metro cuadrado de un condominio en el primer semestre de 2023 (compra: 12.780 euros/m2) que en el primer semestre de 2022, mientras que los que buscaban un piso de alquiler tenían que esperar un aumento medio del precio de alrededor del 4,6 por ciento (alquiler: 22,94 euros/m2).
Matthias Preuß, director de la sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Hamburgo - Alster-Ost:
"Los plazos de comercialización de viviendas se han alargado mucho. Algunos propietarios que no querían renunciar a sus antiguas expectativas de precio han decidido alquilar primero su propiedad en lugar de venderla. Todavía están luchando con la nueva situación. Sin embargo, el interés de los compradores potenciales ha vuelto a aumentar ligeramente desde principios de 2023. Sospechamos que el mercado volverá a estabilizarse a más tardar en 2024. Esto se debe a que los posibles compradores se están beneficiando claramente de la gran oferta de propiedades en el mercado. También disponen actualmente de una muy buena base para negociar reducciones de precios. La compra de inmuebles siempre es atractiva. Sin embargo, los inversores siguen siendo prudentes y sólo compran a precios muy bajos. Sin embargo, esto también se debe al hecho de que los alquileres en Hamburgo están limitados por el tope de alquileres y tienen que calcular sus rendimientos con cuidado."
Volviendo a la comparación de los distritos de Hamburgo: los precios medios de compra y alquiler también divergen en Harburg y Bergedorf, al sur del Elba. Mientras que los precios de compra fueron los que más cayeron de todos los distritos analizados en Hamburgo aquí con un -12,1 por ciento (compra: 4.018 €/m2) y un -13,5 por ciento (compra: 4.407 €/m2), los alquileres fueron los que menos cayeron o se estancaron aquí con un 1,1 por ciento (alquiler: 10,48 €/m2) y un 0,6 por ciento (alquiler: 11,81 €/m2) respectivamente.
En Hamburgo-Norte con -6 por ciento (compra: 7.437 euros/m2) y Eimsbüttel con -9,1 por ciento (compra: 6.519 euros/m2), los precios medios de compra de condominios fueron los que menos cayeron entre los distritos de Hamburgo. Los alquileres subieron aquí un 2,5 por ciento (alquiler: 15,41 euros/m2) y un 2,4 por ciento (alquiler: 15,51 euros/m2) respectivamente, lo que significa que la diferencia entre los precios de compra y de alquiler es más estrecha aquí. Sin embargo, también hay valores atípicos a nivel de distrito en comparación con el distrito, como Barmbeck-Süd, el atractivo distrito residencial de Hamburgo-Norte, con precios de compra que caen un -12,2 por ciento en el primer semestre de 2023 (compra: 6.212 euros/m2) y alquileres que suben un 6,9 por ciento (alquiler: 15,93 euros/m2). Todo lo contrario ocurre en la zona premium de Rotherbaum, en Eimsbüttel, con sus villas y mansiones. Aquí, los precios por metro cuadrado de los condominios cayeron sólo un -2,1% (compra: 10.537 euros/m2) y los alquileres subieron un 4% (renta: 20,18 euros/m2).
Tendencias de los precios de compra y alquiler en los distritos de Hamburgo
Fig. 3:Desarrollo de los precios de compra y alquiler en los distritos de Hamburgo, HY1/22 vs. HY1/23 (Tabla: von Poll Immobilien GmbH)
Desarrollo de los precios de compra y alquiler en los distritos seleccionados de Hamburgo
Fig. 4:Evolución de los precios de compra y alquiler en los distritos seleccionados de Hamburgo, HY1/22 vs. HY1/23 (Tabla von von Hamburgo, Alemania). HY1/23 (Tabla: von Poll Immobilien GmbH)
1 La base de datos para el análisis del precio de compra de condominios y los precios de alquiler de pisos existentes (hasta 2019 inclusive) se basa en los precios medios de venta en el primer semestre de 2023 en comparación con el primer semestre de 2022 de GeoMap y VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
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Los gráficos para los diagramas de barras interactivos, incluido el enlace de incrustación, pueden descargarse aquí:
https://www.datawrapper.de/_/uX1uQ/ y https://www.datawrapper.de/_/zeQGy/
