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Desarrollo de la vivienda en las ciudades A y B

25.01.2023

VON POLL IMMOBILIEN

Contenido de este artículo

CONTENIDOS DE ESTA PÁGINA:

1. Mayoría menos permisos y terminaciones
2. Porcentaje de nuevas construcciones en el parque de viviendas de 2017 a 2021

1.-Permisos. Mayoría menos permisos y terminaciones

Por primera vez, la Oficina Federal de Estadística registró más de 84 millones de personas viviendo en Alemania en el primer semestre de 2022. La población crece, lo que también aumenta la necesidad de espacio vital. Sin embargo, cada vez hay más cuellos de botella en el mercado de la vivienda, especialmente en un contexto de subida de los tipos hipotecarios y requisitos de financiación más estrictos, fuerte aumento de los costes de construcción y problemas en la cadena de suministro, nuevos requisitos energéticos para los edificios y escasez de artesanos. Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado la situación exacta en las 21 mayores ciudades alemanas¹ en cuanto a permisos de construcción y finalizaciones² para los años 2017 a 2021 y también han puesto los nuevos proyectos de construcción de este periodo en relación con el parque de viviendas³.

Daniel Ritter, socio director de VON POLL IMMOBILIEN:"Si echamos un vistazo a 2021, vemos que en once de las 21 localidades analizadas el número de pisos terminados ha descendido en comparación con el año anterior. Entre ellas figuran grandes ciudades como Múnich, Berlín, Hamburgo, Düsseldorf, Colonia y Leipzig, donde la población ha crecido desproporcionadamente en los últimos años. Los permisos de construcción incluso disminuyen en 15 de las 21 ciudades A y B en 2021. Los responsables políticos deben actuar de una vez y contrarrestar con procedimientos de aprobación más rápidos, designación de terrenos edificables y subvenciones a la construcción. Es la única manera de reducir el desfase entre el crecimiento demográfico y la demanda de vivienda."

En Fráncfort del Meno podría construirse el mayor número de pisos entre 2017 y 2021, con 29,2 por 1.000 habitantes⁴. Múnich, Hamburgo y Münster siguen a la metrópoli del Meno con 27,8, 25,7 y 25,1 pisos terminados respectivamente. En cuanto a permisos de construcción, Múnich ocupa el primer lugar del análisis, con 38,7 viviendas por cada 1.000 habitantes. Mientras que Münster registró 32,4 permisos en el periodo de estudio, Hamburgo tuvo 29,9 viviendas autorizadas por cada 1.000 habitantes.

En cambio, donde menos viviendas se terminaron fue en Duisburgo, con 6,1, y Bochum, con 8,2 por cada 1.000 habitantes. Duisburgo también está a la cola en cuanto a permisos. Aquí solo se aprobaron 7,7 pisos por cada 1.000 habitantes entre 2017 y 2021. En Bochum, la cifra era de 13,9 pisos aprobados.

Fig. 1: Permisos de construcción y finalizaciones, viviendas de 2017 a 2021 por cada 1.000 habitantes

Además, en Essen, Karlsruhe, Colonia, Hannover, Dortmund, Stuttgart y Bremen solo podrían terminarse entre diez y 15 viviendas por cada 1.000 habitantes. Aparte de Hannover, estas localidades también se situaron en la parte baja de la clasificación, con un número de entre diez y 16 permisos de construcción. Hannover, por su parte, registró 19 pisos aprobados por cada 1.000 habitantes entre 2017 y 2021.

Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN:"Hannover es un lugar de ferias muy conocido y, con la Feria de Hannover, acoge una feria industrial de importancia internacional. Como parte de la región metropolitana, junto con Braunschweig y Wolfsburgo, la ciudad tiene una economía floreciente y experimenta un crecimiento demográfico positivo. Para hacer frente al aumento de la demanda de vivienda, actualmente se están planificando y ejecutando muchos proyectos de nueva construcción."

Entre 20 y 25 pisos por 1.000 euros.000 habitantes en Düsseldorf, Bonn, Berlín y Dresde. En cuanto a licencias de obra, Berlín con 30,3 viviendas y Dresde con 32,4 viviendas se encuentran entre las seis primeras ciudades con más de 30 licencias de obra por cada 1.000 habitantes dentro de los años 2017 a 2021. Düsseldorf con 26,3 y Bonn con 17,8 viviendas aprobadas, por su parte, se sitúan en la zona media de las localidades analizadas.

2. Porcentaje de nuevas construcciones en el parque de viviendas de 2017 a 2021

También es interesante observar la relación entre las viviendas terminadas y el parque de viviendas en la ciudad respectiva hasta 2021. El líder aquí es una vez más Fráncfort del Meno, donde el parque de viviendas creció un 5,9% hasta 377.989 pisos en el período de 2017 a 2021. Múnich, con un 5,3% hasta 778.720 pisos, y Münster y Hamburgo, cada una con un 5% hasta 157.031 pisos y 953.137 pisos respectivamente, se encuentran también entre las localidades con mayor crecimiento de la vivienda.

Daniel Ritter, socio director de VON POLL IMMOBILIEN:"Una de las particularidades de Fráncfort del Meno es el fuerte desarrollo de edificios residenciales de gran altura, que no se da en ninguna otra metrópoli alemana. La ciudad crece en anchura y en altura. Sólo la Grand Tower, de 172 metros de altura, alberga 413 viviendas, mientras que el conjunto de rascacielos Four alberga 600 pisos, por citar sólo dos ejemplos de las animadas actividades de construcción y desarrollo de barrios en Fráncfort y sus alrededores en los últimos cinco años."

Fig. 2: Cuota de nueva construcción en el parque de viviendas, 2017 a 2021

Las cuatro primeras ubicaciones en este ranking están seguidas por Bonn, con un crecimiento del 4,4 por ciento hasta las 162.885 viviendas, Berlín y Dresde, con un 4,3 por ciento cada una hasta las 1.938.034 viviendas y 300.985 viviendas, respectivamente. Por el contrario, el parque de viviendas de Düsseldorf, Mannheim, Leipzig, Núremberg y Wiesbaden crecerá entre un 3% y un 4% entre 2017 y 2021.

El menor crecimiento del parque de viviendas dentro del periodo de análisis se registró en Duisburgo, con solo un 1,2%, hasta los 249.971 pisos, Bochum, con un 1,6%, hasta los 190.921 pisos, y Essen, con un 1,9%, hasta los 305.634 pisos. En Hannover, Karlsruhe, Colonia, Dortmund, Stuttgart y Bremen, la vivienda también crecerá solo entre un 2% y un 3% de 2017 a 2021.

Todos los datos y gráficos pueden utilizarse y publicarse haciendo referencia a la siguiente fuente: von Poll Immobilien GmbH. Se puede acceder a los gráficos en formato digital con un enlace de incrustación aquí: https://www.datawrapper.de/_/5YA8W/ y https://www.datawrapper.de/_/ipPrY/.

^{1 Como base para categorizar el mercado inmobiliario alemán, VON POLL IMMOBILIEN utiliza la clasificación de BulwienGesa en ciudades A, B, C y D. Para ello, las ciudades se agruparon según su importancia funcional para el mercado inmobiliario internacional, nacional y regional o local. BulwienGesa clasifica siete ciudades A como los centros alemanes más importantes con relevancia nacional y, en algunos casos, internacional, así como grandes mercados funcionales. Las 14 ubicaciones B incluyen ciudades importantes con relevancia nacional y regional.}^{2 La base de datos de pisos aprobados y terminados se basa en empirica regio y VON POLL IMMOBILIEN Research (2022) para el periodo de análisis de 2017 a 2021.}^{3 La base de datos de los edificios existentes es la actualización del parque de edificios residenciales y viviendas definido por empirica regio.}

^{4 Para una mejor comparabilidad de las ubicaciones individuales, el número de viviendas aprobadas y terminadas por 1.000 habitantes se ha ajustado a partir de los datos de empirica regio y VON POLL IMMOBILIEN Research (2022).}