Mar do Norte: os preços imobiliários nas ilhas estão a descer
Na costa do Mar do Norte, muita coisa segue o ritmo da maré alta e da maré baixa. As marés provocam mudanças contínuas – visíveis e previsíveis ao mesmo tempo. Atualmente, observa-se um quadro semelhante no mercado imobiliário ao longo da costa. As diferenças regionais voltam a sobressair: enquanto em muitas regiões do continente se vislumbra uma evolução positiva, as ilhas e alguns distritos apresentam uma evolução mais diferenciada – com variações percetíveis na dinâmica dos preços. Neste contexto, os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram mais detalhadamente os preços imobiliários das moradias unifamiliares1 nos distritos, cidades independentes, bem como nas penínsulas e ilhas* da costa do Mar do Norte e compararam a evolução dos preços de compra2 do primeiro trimestre de 2026 com o primeiro trimestre de 2025.
Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:
«Atualmente, observamos uma clara diferenciação no mercado imobiliário da costa do Mar do Norte: enquanto os preços em muitas regiões do continente se estabilizaram e, em alguns casos, voltam a subir, os mercados insulares de preço elevado, em particular, estão sob maior pressão de ajustamento. As quedas em muitas ilhas da Frísia do Norte e Oriental são reflexo de uma fase do mercado em que a oferta e a procura se aproximam novamente de forma mais acentuada e os níveis de preços se reajustam em conformidade – também tendo em conta as alterações nas condições económicas gerais desde o final de 2022. Ao mesmo tempo, a procura mantém-se, no geral, sólida – embora significativamente mais seletiva do que há apenas alguns anos. Atualmente, os compradores prestam mais atenção a fatores como a boa localização, a eficiência energética e a sustentabilidade do arrendamento. Em localizações no continente com boas ligações, isso já está a conduzir novamente a aumentos moderados dos preços, enquanto o mercado, no seu conjunto, se estabiliza num nível mais estável e moderado a longo prazo.»
Como era de esperar, as ilhas da costa do Mar do Norte continuam a liderar o ranking de preços imobiliários também no primeiro trimestre de 2026. Os preços por metro quadrado mais elevados encontram-se, portanto, nas Ilhas da Frísia do Norte, que incluem, entre outras, Sylt, Amrum e Föhr. Um metro quadrado de área habitável custa aqui, em média, 9 922 euros. A ilha de Sylt tem um grande peso no elevado nível de preços das Ilhas da Frísia do Norte, sendo considerada desde sempre uma das zonas residenciais mais exclusivas e, por isso, também mais caras da Alemanha. Uma análise específica do mercado imobiliário de Sylt revela que os preços médios aqui, com cerca de 12 557 €/m2, são novamente significativamente mais elevados do que nas restantes Ilhas da Frísia do Norte. No entanto, a evolução dos preços imobiliários é aqui bastante surpreendente: enquanto o nível de preços nas Ilhas da Frísia do Norte evoluiu durante muito tempo quase exclusivamente para cima, os preços médios das casas no primeiro semestre de 2026 caíram -4,7% em comparação com o ano anterior. Assim, as Ilhas da Frísia do Norte apresentam a segunda maior redução de preços na análise. Os preços imobiliários em Sylt também registaram uma descida, embora apenas ligeira, de -1,5 por cento.
Fig. 1: Preços de compra de casas na costa do Mar do Norte no primeiro trimestre de 2026 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Em segundo lugar – embora com uma diferença significativa de mais de 1.600 €/m2 – encontra-se o próximo arquipélago: As Ilhas da Frísia Oriental, às quais pertencem, por exemplo, Juist, Langeoog ou Norderney. Aqui, no primeiro trimestre de 2026, os potenciais compradores devem contar com cerca de 8.294 €/m2 por uma casa em bom estado. Também aí os preços imobiliários baixaram em comparação com o primeiro trimestre de 2025. Assim, as Ilhas da Frísia Oriental registam a maior queda de preços no ranking, com uma média de -5,1%.
Significativamente mais barato – com uma diferença de mais de 5.800 €/m2 em relação às Ilhas da Frísia Oriental – é o que se verifica no continente, na costa do Mar do Norte. No primeiro trimestre de 2026, os preços por metro quadrado situaram-se entre 2.500 euros e 2.000 euros no distrito de Nordfriesland (apenas terra firme), com 2.481 €/m2, no distrito de Dithmarschen, com 2.157 €/m2, no distrito de Wittmund (apenas terra firme) com 2.097 €/m2, no distrito de Aurich (apenas terra firme) com 2.093 €/m2 e no distrito de Friesland (apenas terra firme) com 2.029 €/m2.
Thorsten Lemcke, diretor da agência da VON POLL IMMOBILIEN em Heide e Husum
«Na nossa região na costa do Mar do Norte, em especial em torno de Heide e Sankt Peter-Ording, observamos atualmente uma oferta significativamente alargada, acompanhada por uma procura moderada. Esta evolução deve-se, entre outros fatores, ao aumento dos custos energéticos, à inflação geral e a uma maior incerteza resultante das condições económicas e geopolíticas. Ao mesmo tempo, a região continua a ser atrativa – especialmente para compradores dos estados do sul da Alemanha e da Suíça, para quem o nível de preços aqui continua a ser relativamente interessante. A diferença na evolução dos preços entre as ilhas e o continente está, na nossa opinião, intimamente ligada a fatores estruturais. Em mercados imobiliários de férias fortemente regulados, como Sankt Peter-Ording, o aumento da oferta, em combinação com requisitos mais rigorosos, levou a reduções de preço percetíveis. Para os próximos anos, esperamos aqui uma tendência lateral sustentada, sendo que, em particular, os imóveis mais antigos e que não foram modernizados em termos energéticos deverão continuar sob pressão.”
Também aqui vale a pena dar uma olhadela específica à evolução dos preços em cada localidade. Pois enquanto os preços médios de uma casa nos distritos de Nordfriesland e Wittmund baixaram 3,2% e 3,5%, respetivamente, os preços nos outros distritos registaram, em alguns casos, um aumento significativo. Assim, em comparação com o mesmo período do ano anterior, os preços das casas subiram 2,7% no distrito de Aurich, 3,7% no distrito de Dithmarschen e até 5,7% no distrito de Friesland. Desta forma, o distrito de Dithmarschen e o distrito de Friesland registaram, respetivamente, o terceiro maior e o maior aumento de preços em todo o ranking.
Caixa de citação incl. imagem: Hermann Mehrtens, diretor da VON POLL IMMOBILIEN em Wilhelmshaven e Jever: «A oferta e a procura na nossa região estão atualmente equilibradas – os imóveis que entram no mercado são vendidos sem negociações intensas de preço. Quase metade dos nossos clientes provém de outros estados federais – em particular da Renânia do Norte-Vestfália e de Hesse – e, muitas vezes, também dos Países Baixos vizinhos. As casas de férias e as segundas residências são claramente o foco desta clientela. No entanto, o quadro regulamentar tornou-se mais rigoroso: os municípios estão a prestar maior atenção ao cumprimento dos planos de ordenamento urbano no que diz respeito à utilização como segunda residência – em particular em Wangerland e em Wangerooge. A pandemia levou a um forte excesso de procura, o que também fez com que os preços imobiliários subissem rapidamente. No entanto, a evolução atual mostra que o mercado está a regular-se novamente. Devido à popularidade da costa do Mar do Norte como região de férias, continuamos a prever um nível de preços estável.”
Fig. 2: Evolução dos preços de compra de casas na costa do Mar do Norte no primeiro trimestre de 2026 em comparação com o primeiro trimestre de 2025 (Gráfico: da Poll Immobilien GmbH)
Os potenciais compradores encontram preços por metro quadrado para uma casa abaixo da marca dos 2.000 euros no distrito de Cuxhaven, com 1.993 €/m2, nas cidades independentes de Wilhelmshaven e Emden, com 1.974 €/m2 e 1.961 €/m2, respetivamente, bem como no distrito de Wesermarsch, com 1.907 €/m2. Enquanto os preços médios dos imóveis no primeiro trimestre de 2026 estagnaram no distrito de Cuxhaven, com -0,1 por cento, e na cidade independente de Emden, com 1 por cento, o nível de preços subiu na cidade independente de Wilhelmshaven e no distrito de Wesermarsch em 3,2 por cento e 4 por cento, respetivamente. Assim, o distrito de Wesermarsch registou o segundo maior aumento de preços na análise.
Nils Onken, diretor da agência da VON POLL IMMOBILIEN na Frísia Oriental (Norden, Aurich, Emden e Esens):
«Devido à atual situação geopolítica, a uma incerteza geral e ao aumento das taxas de juro, a procura é atualmente bastante moderada. No entanto, os imóveis com preços realistas continuam a encontrar rapidamente um comprador adequado. A maioria dos nossos clientes – entre 80% e 90% – adquire imóveis como residência principal e provém, na sua maioria, da região, mas também de Hesse e da Renânia do Norte-Vestefália. Especialmente nas ilhas e, em parte, também no continente, os arrendamentos de curta duração, que até agora eram apenas tolerados, mas não oficialmente autorizados, deixam, em regra, de ser permitidos após a venda dos imóveis. Isso, por sua vez, repercute no valor do imóvel – os preços dos imóveis sem autorização oficial descem, enquanto os preços dos imóveis de férias efetivamente autorizados sobem. A evolução futura dos preços continua a ser interessante: se as taxas de juro continuarem a subir, os preços voltarão a baixar ligeiramente. No entanto, as férias no próprio país estão a tornar-se novamente mais atraentes – também devido à situação geopolítica –, o que poderá trazer um impulso significativo a algumas localizações no futuro.»
O local mais barato é a cidade independente de Bremerhaven. Lá, no primeiro trimestre de 2026, uma casa custava, em média, 1.896 €/m2. Em comparação com o mesmo período do ano anterior, os preços médios dos imóveis estagnaram aqui em 0,6 por cento.
Mar Báltico: os preços nas ilhas caem, cidades como Rostock ganham força
O Mar Báltico é considerado a contraparte mais tranquila do Mar do Norte. Mas quem olhar mais de perto percebe: sob a superfície, também está em constante movimento. As correntes e as linhas costeiras deslocam-se. Também o mercado imobiliário ao longo da costa segue atualmente este padrão. As evoluções regionais divergem cada vez mais: enquanto algumas cidades-sede de distrito e regiões do continente registam preços imobiliários em alta, nas ilhas e em algumas regiões costeiras verifica-se uma dinâmica oposta. Neste contexto, os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram mais detalhadamente os preços imobiliários de moradias unifamiliares1 nos distritos, cidades independentes, bem como nas penínsulas e ilhas* da costa do Mar Báltico e compararam a evolução dos preços de compra2 do primeiro trimestre de 2026 com o primeiro trimestre de 2025.
Caixa de citação incl. imagem: Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN: «O mercado imobiliário na costa do Mar Báltico apresenta atualmente um quadro mais diferenciado do que nos anos anteriores: enquanto muitas regiões do continente e cidades maiores, como Rostock, voltam a registar uma evolução positiva, determinadas localizações costeiras e insulares de preço elevado estão, em particular, a ficar cada vez mais sob pressão. A evolução contrária – como, por exemplo, em Fischland-Darß-Zingst e Rostock – ilustra que a procura se orienta cada vez mais para a qualidade da localização e para a possibilidade de arrendamento para férias. Ao mesmo tempo, o Mar Báltico continua a ser um destino de sonho muito procurado – embora sob novos auspícios. Tendo em conta o contexto económico e geopolítico, os compradores agem de forma significativamente mais seletiva e orientada para a segurança. São particularmente procuradas localizações com perspetivas de utilização duradoura, enquanto os mercados clássicos de segundas residências se adaptam de forma mais percetível.»
Com uma vantagem significativa, os imóveis na península de Fischland-Darß-Zingst contam, no primeiro trimestre de 2026, entre os mais caros da costa do Mar Báltico. Os potenciais compradores devem atualmente contar com 5.138 €/m². Em segundo lugar segue-se a cidade hanseática de Rostock, com 4.011 €/m² – ou seja, mais de 1.100 €/m² abaixo do nível de preços da península de Fischland-Darß-Zingst. No entanto, chama a atenção a evolução oposta: enquanto os preços das casas em Fischland-Darß-Zingst caíram 5,7% em comparação com o primeiro trimestre de 2025 – a maior redução de preços na costa do Mar Báltico –, Rostock registou, no mesmo período, um aumento de 7,5%, o que representa a maior subida de preços na análise.
Fig. 1: Preços de compra de casas na costa do Mar Báltico no primeiro trimestre de 2026 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Corinne Briesemeister, diretora da agência da VON POLL IMMOBILIEN em Rostock e Warnemünde:
«Atualmente, registamos um excesso de oferta ou um número invulgarmente elevado de imóveis no mercado – mesmo em localizações muito procuradas e, de resto, com pouca oferta, nos arredores de Rostock e Warnemünde. Isto faz com que os potenciais compradores adotem uma postura significativamente mais cautelosa e analítica, o que prolonga sensivelmente os processos de comercialização em comparação com o ano anterior. A procura, no entanto, mantém-se e é composta por um amplo leque de interessados: além dos compradores regionais, há muitos interessados provenientes de Berlim, bem como da Saxónia e da Turíngia, aos quais se juntam os que regressam à região e os compradores que se mudam para cá por motivos profissionais. No geral, neste contexto, esperamos uma evolução com um nível de preços estável e constante.»
Os preços imobiliários das casas no distrito de Ostholstein situam-se entre 3 400 €/m² e 3 000 €/m², com 3 395 €/m², nas ilhas de Fehmarn, com 3 393 €/m², e Usedom, com 3 387 €/m², bem como nas cidades-sede de Kiel, com 3 327 €/m², Lübeck, com 3 286 €/m², Flensburg, com 3 075 €/m², e no distrito de Plön, com 3 069 €/m². Enquanto as regiões do continente registam neste segmento aumentos nos preços por metro quadrado entre 2,8% e 6,5%, no primeiro trimestre os preços das moradias unifamiliares e bifamiliares nas ilhas de Fehmarn e Usedom caíram 5,5% e 4,8%, respetivamente.
Fig. 2: Evolução dos preços de compra de casas na costa do Mar Báltico no primeiro trimestre de 2026 em comparação com o primeiro trimestre de 2025 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Robert Rothböck, diretor das agências da VON POLL IMMOBILIEN em Kiel, Plön, Eckernförde, Rendsburg, Neumünster e Eutin:
«Atualmente, observamos na nossa região, ao longo da costa do Mar Báltico do Schleswig-Holstein, uma procura globalmente estável, alimentada tanto por compradores locais como suprarregionais – em particular de áreas metropolitanas como Hamburgo, Berlim e Renânia do Norte-Vestfália. O foco recai tanto na utilização como residência principal como em imóveis de férias, o que sublinha ainda mais a atratividade da costa do Mar Báltico. Na nossa opinião, a diferença na evolução dos preços entre as ilhas e o continente deve-se, sobretudo, à sua utilização: enquanto as localizações no continente são cada vez mais procuradas para residência permanente, os imóveis nas ilhas são, com maior frequência, segundas residências de preço elevado – e estas reagem de forma mais sensível às mudanças do mercado. Para os próximos anos, esperamos, no entanto, uma evolução estável dos preços no caso de imóveis modernos e bem equipados, enquanto que, para os imóveis que necessitam de reabilitação, se prevê que os preços continuem a descer.»
Os potenciais compradores que procuram uma casa na costa do Mar Báltico podem encontrar preços imobiliários entre 2.900 €/m² e cerca de 2.200 €/m² em várias regiões: entre elas contam-se a ilha de Rügen com 2.875 €/m², os distritos de Rendsburg-Eckernförde com 2.756 €/m², Schleswig-Flensburg com 2.530 €/m², Nordwestmecklenburg com 2.391 €/m² e o distrito de Rostock com 2.280 €/m². Também aqui a evolução dos preços segue quase a tendência anterior: os preços por metro quadrado nas regiões continentais de Nordwestmecklenburg e Rendsburg-Eckernförde aumentam 7,1% e 4,7%, respetivamente, enquanto a ilha de Rügen regista uma descida de 1,8% nos preços imobiliários. Mas também os distritos de Rostock, com -1,6%, e de Schleswig-Flensburg, com -0,6%, registam uma ligeira descida em relação ao trimestre do ano anterior.
Jessica Koppitz, diretora da agência VON POLL IMMOBILIEN em Neustadt in Holstein
«Estamos atualmente a observar uma clara mudança na procura na nossa região em torno de Neustadt in Holstein: enquanto o interesse por habitações próprias tradicionais aumentou sensivelmente, a procura por imóveis de férias está em declínio. Muitos compradores optam conscientemente por transferir o seu centro de vida para o Mar Báltico – sobretudo devido à elevada qualidade de vida. Consequentemente, os imóveis são utilizados predominantemente como residência principal, sendo que a procura provém tanto da região como de estados federados como Hamburgo, Renânia do Norte-Vestfália, Hesse e Baixa Saxónia. Ao mesmo tempo, o quadro regulamentar para os imóveis de férias tornou-se significativamente mais rigoroso nos últimos tempos. Em muitas áreas, a utilização está sujeita a autorização ou é mesmo proibida, o que também tem impacto na procura. Para os próximos anos, esperamos preços globalmente estáveis – especialmente no caso de imóveis de preço elevado –, enquanto os imóveis no segmento de preço médio continuam a ser facilmente comercializáveis.»
Os preços mais baixos para moradias unifamiliares encontram-se no distrito de Vorpommern-Greifswald, com uma média de 1 497 €/m², seguido do distrito de Vorpommern-Rügen, com 1 957 €/m². Simultaneamente, os preços em ambas as regiões baixaram no primeiro trimestre de 2026 – em -4,1% e -1,7%, respetivamente.
1 Os termos «casa» ou «moradia unifamiliar» referem-se, nesta análise, aos seguintes tipos de habitação: moradia unifamiliar, moradia bifamiliar, moradia em banda e moradia geminada.
2 A base de dados da análise dos preços de compra assenta nos preços médios de oferta para moradias unifamiliares existentes (até 2022, inclusive) da GeoMap para o primeiro trimestre de 2026 e o primeiro trimestre de 2025, bem como em ajustamentos efetuados pela VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
*Mar do Norte: No âmbito da análise, as ilhas e penínsulas foram consideradas separadamente e, nos distritos de Nordfriesland, Wittmund, Aurich e Friesland, apenas o continente, excluindo as respetivas ilhas.
*Mar Báltico: No âmbito da análise, as ilhas e penínsulas foram consideradas separadamente e, nos distritos de Ostholstein, Vorpommern-Rügen e Vorpommern-Greifswald, apenas o continente, excluindo as respetivas ilhas, foi tido em conta.
