En Múnich y Hamburgo, los edificios antiguos son más caros que los nuevos
Entre los edificios antiguos decorados con estuco, las líneas limpias de los años 60 y las fachadas acristaladas de los nuevos barrios urbanos, cada edificio habla de los cambios de su época... y de su valor. Pero, ¿cuánto cuesta la historia en comparación con la modernidad? ¿Cómo de grande es realmente la brecha entre las clases de edad de los edificios? El último análisis de VON POLL IMMOBILIEN compara los precios medios de venta1 de los inmuebles según cinco clases de años de construcción2 definidas, agrupadas hasta 1930, de 1931 a 1960, de 1961 a 1990, de 1991 a 2020 y de 2021 en adelante, en las ocho ciudades alemanas A3 - con resultados sorprendentes. Porque los datos lo demuestran: La estructura de precios ya no sigue únicamente la lógica de la antigüedad del edificio: refleja la escasez del mercado, la calidad de la ubicación y el estado de rehabilitación.
"El análisis confirma la práctica: en las mejores ubicaciones absolutas, el edificio antiguo excelente no compite con el edificio nuevo - siempre ha sido una clase premium escasa por sí misma. Los techos altos, la sustancia histórica, el encanto, las microlocalizaciones de prestigio y las reformas elaboradas crean un producto difícilmente reproducible. Sobre todo en Múnich y Hamburgo, estos edificios antiguos en las mejores ubicaciones demuestran que la historia tiene su propio valor de mercado, no como algo atípico, sino como parte de un segmento premium independiente que lleva años alcanzando precios elevados de forma constante. Al mismo tiempo, el mercado está muy diferenciado: las ofertas de inmuebles de la década de 1930 a 2020 siguen una estructura de precios diferente, por término medio, a la de los edificios históricos antiguos y los de nueva construcción. Para los compradores, sin embargo, esto también significa que quien quiera entender el valor debe prestar atención a la ubicación, el tejido del edificio y su estado, factores que seguirán influyendo en el valor en el futuro".
Múnich y Hamburgo son las únicas ciudades de las ocho ubicaciones A en las que los precios medios de venta de los edificios antiguos construidos hasta 1930 son superiores a los de los inmuebles de nueva construcción construidos a partir de 2021. En Múnich, los precios de los inmuebles históricos alcanzan una media de 11.856 euros/m2, mientras que los de nueva construcción se sitúan en 10.572 euros/m2. La situación es similar en Hamburgo: Aquí, el precio medio de venta de los edificios antiguos es de 7.336 euros /m2, frente a los 6.714 euros/m2 de los de nueva construcción.
Esto da lugar a las diferencias de precios más claras dentro de las ubicaciones A en ambas ciudades, entre las clases de años de construcción hasta 1930 y de 1931 a 1960. En Múnich, los precios del metro cuadrado del periodo de guerra y posguerra están por término medio 3.020 euros por debajo de los precios de los edificios antiguos históricos, mientras que en Hamburgo la diferencia llega a los 2.395 euros. Por el contrario, los precios más favorables en ambas ciudades se encuentran en los inmuebles construidos entre 1961 y 1990, con una media actual de 7.595 euros/m2 en Múnichy de 4.490 euros/m2 en Hamburgo.
Fig. 1: Comparación de precios por año de construcción en las ciudades A, 2025 incluido el tercer trimestre de 2025 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Una estructura de precios similar se observa también en las demás ciudades A, donde los inmuebles construidos entre 1961 y 1990 constituyen sistemáticamente los segmentos más favorables del mercado. Curiosamente, esta categoría de año de construcción representa la mayor parte de la oferta en casi todas las ciudades A - con la excepción de Leipzig y Berlín, donde los edificios históricos antiguos hasta 1930 dominan el mercado y constituyen la mayor parte de la oferta total en las respectivas metrópolis con un 50% y un 38% respectivamente.
"Los edificios antiguos siguen gozando de gran popularidad: caracterizan el paisaje urbano, ofrecen plantas espaciosas, techos altos y detalles arquitectónicos que muchos compradores aprecian especialmente. Estos inmuebles suelen estar situados en lugares céntricos e históricamente evolucionados, como Berlín-Friedrichshagen, Charlottenburg o Prenzlauer Berg, e impresionan por su alta calidad de vida y sus excelentes infraestructuras. En consecuencia, la demanda se mantiene constantemente alta, lo que se refleja en unos precios entre estables y al alza. Los edificios construidos entre 1940 y 1960 se caracterizan por su sólida construcción, pero a menudo necesitan mejoras en términos de eficiencia energética. En cambio, los inmuebles construidos entre 1961 y 1980 constituyen el segmento menos caro, ya que el aislamiento, las ventanas y los sistemas de calefacción no suelen cumplir las normas actuales. Sin embargo, ofrecen potencial para propietarios-ocupantes e inversores dispuestos a modernizarse. Por último, las nuevas construcciones a partir de 2021 representan los estándares energéticos y técnicos más elevados, por lo que los precios en este segmento se sitúan en un nivel alto.
Mientras que los inmuebles construidos entre 1961 y 1990 registran los precios por metro cuadrado más bajos, la diferencia de precio con respecto al año de construcción siguiente, entre 1991 y 2020, es especialmente marcada en Fráncfort del Meno y Düsseldorf: en la metrópoli del Meno, el precio es unos 2.253 euros superior, con una media de 6.766 euros/m2, mientras que en Düsseldorf la prima es de unos 1.717 euros, con una media de 5.904 euros/m2. Pero incluso en Colonia y Hamburgo, la diferencia de precios del metro cuadrado entre estas clases de años de construcción sigue siendo superior a 1.000 euros: en Colonia en 1.317 euros hasta una media de 5.332 euros /m2 y en Hamburgo con un aumento de 1.229 euros hasta 5.719 euros/m2.
"Incluso los edificios de la década de 1990 están llegando a una edad en la que deben realizarse las primeras modernizaciones, algo que los compradores deben tener en cuenta. En un mercado dinámico como el de Düsseldorf, donde los edificios nuevos son cada vez más caros debido a los elevados costes de construcción e inmobiliarios, los inmuebles construidos entre 1991 y 2020 suelen parecer inicialmente una alternativa atractiva. Sin embargo, una mirada más atenta lo revela: No todos los inmuebles de esta generación son iguales: las diferencias en la calidad de la construcción, la ubicación y el equipamiento pueden ser considerables y se reflejan claramente en el precio. Por lo tanto, es más importante que nunca que los compradores potenciales examinen detenidamente y evalúen de forma realista el valor real de una propiedad. Un asesoramiento cualificado ayuda a clasificar correctamente el potencial y los riesgos y a tomar decisiones bien fundadas.
Fig. 2: Comparación de precios por año de construcción en las ciudades A, 2025 incluido el tercer trimestre de 2025 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Igualmente llamativa es la diferencia de precios entre los inmuebles construidos entre 1991 y 2020 y los de nueva construcción a partir de 2021 en Stuttgart, Leipzig, Múnich y Berlín. En Stuttgart, el precio medio por metro cuadrado de las viviendas de nueva construcción es actualmente de 7.691 euros, unos 2.109 euros más que el de las viviendas de la categoría anterior. En Leipzig, los compradores pagan una media de 4.759 euros /m2 por los inmuebles de nueva construcción, lo que supone 1.871 euros más que por los inmuebles comparables construidos entre 1991 y 2020. En Múnich, los compradores tienen que tener en cuenta una media de 10.572 euros/m2 por los inmuebles de nueva construcción, lo que supone una prima de 1.710 euros en comparación con la categoría del año de construcción más reciente. Por último, en Berlín, los precios por metro cuadrado de las viviendas de nueva construcción son de 6.650 euros/m2, lo que supone un aumento de 1.322 euros en comparación con las viviendas construidas entre 1991 y 2020.
"En Stuttgart, la significativa diferencia de precios entre los inmuebles de nueva construcción y los ya existentes se debe principalmente a los requisitos de renovación, a menudo más elevados, de los edificios más antiguos y a los precios, en ocasiones muy elevados, de los inmuebles en las zonas más solicitadas. Los inmuebles de nueva construcción son especialmente codiciados, ya que no solo cumplen las normas energéticas modernas, sino que a menudo también ofrecen comodidades adicionales, como ascensores, aparcamientos subterráneos o funciones de hogar inteligente. Es importante señalar que no es posible hacer una afirmación general sobre los niveles de precios de los edificios más antiguos, ya que éstos dependen en gran medida de la medida en que las obras de modernización ya se han llevado a cabo. A esto hay que añadir la difícil topografía de Stuttgart: construir en muchas pendientes es complejo y costoso, lo que se refleja directamente en los precios por metro cuadrado de las nuevas construcciones y las encarece".
Las ciudades B siguen la tendencia de las ciudades A
Las ciudades B de Alemania muestran una estructura de precios similar a la de las ciudades A, con la excepción de Múnich y Hamburgo. Como era de esperar, los inmuebles de nueva construcción a partir de 2021 constituyen la categoría de precios más cara entre todas las clases de años de construcción. En comparación con las propiedades construidas entre 1991 y 2020, el salto de precios de las nuevas construcciones es especialmente marcado en casi todas las ciudades. Los inmuebles construidos entre 1961 y 1990 son los más baratos en casi todas partes y dominan el mercado inmobiliario en casi todas las ciudades - sólo Dresde muestra una imagen diferente:
Fig. 3: Comparación de precios por año de construcción en las ciudades A y B, 2025 incluido el tercer trimestre de 2025 (gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
1 La base de datos para el análisis del precio de compra se basa en los precios medios de venta de viviendas unifamiliares, adosadas y comunidades de propietarios de GeoMap para 2025 hasta el tercer trimestre de 2025 inclusive.
2 Las clases de año de construcción se agrupan en cinco categorías según los inmuebles residenciales construidos hasta 1930, de 1931 a 1960, de 1961 a 1990, de 1991 a 2020 y de 2021 en adelante, y se basan en una categorización de VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
3VON POLL IMMOBILIEN utiliza la clasificación de BulwienGesa de ciudades A, B, C y D como base para categorizar el mercado inmobiliario alemán. Las ciudades se agruparon según su importancia funcional para el mercado inmobiliario internacional, nacional y regional o local. VON POLL IMMOBILIEN también incluye a Leipzig entre las ciudades A debido a su fuerte y significativo desarrollo en los últimos años.
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