Análisis del precio de los inmuebles en Fráncfort

Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN:

"Actualmente, los alquileres están subiendo en casi todas las metrópolis, mientras que los precios de compra de los inmuebles están bajando: los mercados se están distanciando, por así decirlo. ¿Volverá a ser atractiva la compra? Hay muchos argumentos a favor. Los compradores potenciales se han acostumbrado poco a poco al nuevo nivel de tipos de interés. Además, disponen de una gama más amplia de inmuebles entre los que elegir, los plazos de comercialización se han alargado y su margen de negociación ha aumentado. Los posibles compradores deberían aprovechar esta oportunidad. En última instancia, no se sabe cuánto tiempo permanecerá así la situación, y no será por mucho tiempo. Son posibles nuevas subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo. Mientras que los precios de compra de los pisos ocupados por sus propietarios cayeron en 39 de los 45 distritos de Frankfurt analizados en el primer semestre de 2023 en comparación con el primer semestre de 2022 - en 25 distritos incluso en porcentajes de dos dígitos - los precios de alquiler subieron en 39 distritos, con aumentos de dos dígitos en cinco distritos."

La tendencia de los precios de compra-alquiler diverge más marcadamente en el centro de la ciudad, Praunheim y el Bahnhofsviertel. En el centro de la ciudad, los precios de compra de los condominios cayeron una media del -16% (compra: 8.205 euros/m²), en Praunheim un -13,8% (compra: 4.611 euros/m²) y en el Bahnhofsviertel un -16% (compra: 7.169 euros/m²). Por el contrario, los alquileres aumentaron en el primer semestre de 2023 en comparación con el primer semestre de 2022 en un 10,4 por ciento en el centro de la ciudad (alquiler: 22,06 €/m²), en un 12,4 por ciento en Praunheim (alquiler: 13,71 €/m²) - y por lo tanto el aumento de alquiler más fuerte entre los distritos analizados en Frankfurt am Main - y en un 9,8 por ciento en el Bahnhofsviertel (alquiler: 24,57 €/m²).

La evolución de los precios de compra y los alquileres en el primer semestre de 2023 también divergió en más de un 20 por ciento en comparación con el mismo período del año pasado en Griesheim, Eckenheim, Niederrad, Rödelheim y Schwanheim. Los precios de compra cayeron un -16,6% en Griesheim (compra: 4.459 euros/m²), un -13,7% en Eckenheim (compra: 4.817 euros/m²), un -10,4% en Niederrad (compra: 4.917 euros/m²).917 €/m²), en Rödelheim un -17,4 por ciento (compra: 4.943 €/m²) y en Schwanheim un -12,8 por ciento (compra: 4.509 €/m²). Los alquileres, por su parte, subieron un 6,7% en Griesheim (alquiler: 13,05 €/m²), un 8,3% en Eckenheim (alquiler: 13,95 €/m²), un 10,3% en Niederrad (alquiler: 15,82 €/m²), en Rödelheim un 3,3 por ciento (alquiler: 14,31 €/m²) y en Schwanheim un 7,7 por ciento (alquiler: 13,50 €/m²).

Fig. 1: Parte 1/2 de la evolución de los precios de compra y alquiler en los distritos de Fráncfort del Meno, HY1/22 frente a HY1/23 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH) - gráfico interactivo incluido. Números al pasar el ratón por encima: https://www.datawrapper.de/_/jMugr/

Griesheim y Rödelheim se encuentran por lo tanto entre los tres primeros distritos con los precios de compra más fuertemente a la baja en Frankfurt am Main en el primer semestre de 2023. Los precios de compra de condominios han caído aún más fuertemente sólo en Eschersheim con -17,6 por ciento (compra: 5.601 €/m²). Los precios de alquiler sólo aumentaron ligeramente en un 1,2 por ciento (alquiler: 14,23 €/m²).

Daniel Ritter, socio director de VON POLL IMMOBILIEN:

"La demanda de propiedades en venta se ha reducido aún más en muchos lugares porque los posibles compradores se sienten inseguros debido a la volátil situación del mercado. Además, el estado de los inmuebles influye cada vez más en la obligación de renovarlos. Actualmente, el periodo de comercialización ha aumentado de cuatro a seis meses. A medio y largo plazo, sin embargo, la compra volverá a repuntar. El deseo de poseer una propiedad propia es inquebrantable, y las casas con jardín en particular siguen estando en el punto de mira de los posibles compradores. Las mejores zonas, como Holzhausenviertel, Westend, Nordend y Sachsenhausen, siguen teniendo una gran demanda y un valor estable. El viejo credo se aplica de nuevo: ubicación, ubicación, ubicación."

También interesante: Al contrario que la mayoría de los precios de compra en descenso, los precios por metro cuadrado de los condominios en el casco antiguo con su aire medieval evolucionaron un 7,3 por ciento (compra: 9.608 €/m²), en Nieder-Erlenbach con un 6,5 por ciento (compra: 4.790 €/m²) y en Harheim con un 6,3 por ciento (compra: 5.245 €/m²). Le siguieron de cerca el distrito de lujo de Westend-Nord con un 5% (compra: 8.900 €/m²) y el Gutleutviertel con un 4,2% (compra: 8.905 €/m²) de aumento de precios. Al mismo tiempo, sin embargo, los alquileres en el Altstadt subieron un 4 por ciento (alquiler: 20,66 €/m²), en Nieder-Erlenbach un 2,6 por ciento (alquiler: 13,24 €/m²) y en Westend-Nord un 5,3 por ciento (alquiler: 18,07 €/m²).

Fig. 3:Parte1/2 de la evolución de los precios de compra y alquiler en los distritos de Fráncfort del Meno, HY1/22 vs. HY1/23 HY1/23 (Tabla: von Poll Immobilien GmbH)

En Harheim - el distrito con sus casas de entramado de madera y mucha naturaleza - sin embargo, los alquileres han aumentado en un 11,9 por ciento de dos dígitos (alquiler: 12,13 €/m²) - por lo tanto el segundo aumento de alquiler más fuerte entre los distritos de Frankfurt en el primer semestre de 2023, mientras que en el antiguo barrio obrero Gutleutviertel, los precios por metro cuadrado de los pisos de alquiler han caído en realidad un -2,2 por ciento (alquiler: 16,97 €/m²) - representando así la caída de alquileres más fuerte entre los distritos de Frankfurt.

También los precios por metro cuadrado en la primera mitad de 2023 podrían ser disfrutados por los futuros inquilinos en Dornbusch con un -2 por ciento (alquiler: 14,01 €/m²), en Bornheim con un -1,5 por ciento (alquiler: 16,17 €/m²), en Hausen con un -1,4 por ciento (alquiler: 15,08 €/m²) y en Heddernheim con un -1,3 por ciento (alquiler: 13,60 €/m²). Los alquileres se estancaron entre el -1% y el 1% en seis distritos, entre ellos Sindlingen (alquiler: 11,08 €/m²), Kalbach-Riedberg (alquiler: 15,52 €/m²), Niederursel (alquiler: 12,40 €/m²), Nordend-West (alquiler: 18,04 €/m²) y Fechenheim (alquiler: 13,24 €/m²).

En cambio, los precios de compra de los condominios cayeron entre un -10% y un -16% en 15 distritos de Fráncfort, entre ellos Heddernheim con un -15,9% (compra: 4.736 €/m²), Frankfurter Berg con un -15,8% (compra: 4.104 €/m²), Gallus con el recién desarrollado Europaviertel con -13,5 por ciento (compra: 7.111 €/m²), Oberrad con -12,2 por ciento (compra: 4.748 €/m²) y en Sachsenhausen-Nord con -11,1 por ciento (compra: 7.252 €/m²). En Sachsenhausen-Sur, en cambio, los precios por metro cuadrado de la vivienda bajaron sólo un -6,1 por ciento (compra: 6.114 €/m²).

En Sossenheim y Nieder-Eschbach, los precios de compra se estancaron prácticamente en un 0,3 por ciento (compra: 3.753 €/m²) y un -0,2 por ciento (compra: 4.360 €/m²) respectivamente. Sin embargo, los alquileres en Sossenheim aumentaron ligeramente un 5,1 por ciento (alquiler: 11,49 €/m²), mientras que en Nieder-Eschbach tendieron a estancarse en un 0,9 por ciento (alquiler: 11,81 €/m²).

Fig. 4:Parte 2/2 de la evolución de los precios de compra y alquiler en los distritos de Fráncfort del Meno, HY1/22 vs. HY1/23 HY1/23 (Tabla: von Poll Immobilien GmbH)

1 La base de datos del análisis de precios de compra de condominios, así como los precios de alquiler de pisos en la cartera (hasta 2019 inclusive) se basa en los precios medios de venta en el primer semestre de 2023 en comparación con el primer semestre de 2022 de GeoMap y VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).