31.01.2023
Contenido de este artículo
CONTENIDOS EN ESTA PÁGINA:
- 1. Mayoría de precios de compra a la baja en ciudades B y C
- 2. Los precios de la vivienda también caen en ciudades A
- 3. Creciente oferta inmobiliaria en las ciudades B y C
- 4. Más condominios y casas también en A-cities
1.-Permisos. La mayoría de los precios de compra caen en las ciudades B y C
Un año desafiante se esconde tras la industria inmobiliaria - nunca antes tantos factores externos habían influido en el mercado simultáneamente. Además de unos tipos de interés hipotecarios más altos, los compradores potenciales se enfrentan a una falta de seguridad en la planificación, unos costes de construcción y renovación más elevados y unas políticas de préstamo más restrictivas por parte de los bancos. Pero, ¿cómo afectan estos cambios al precio de la vivienda? Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado en detalle la evolución de los precios de compra y la oferta1 de condominios, así como de viviendas unifamiliares y adosadas en las ciudades alemanas B y C2 y han comparado los precios medios por metro cuadrado del cuarto trimestre de 2022 con los del primer trimestre de 2022.
Daniel Ritter, socio director de VON POLL IMMOBILIEN:
'Desde el verano de 2022, el mercado inmobiliario se encuentra en un estado de flujo. Hasta ahora estábamos en un mercado puramente de vendedores, ahora todo se está convirtiendo en un equilibrio para compradores y vendedores. Los posibles compradores tienen que recalcular debido al aumento de los tipos de interés de financiación, ya que su presupuesto de compra ha disminuido. Además, el coste de la vida ha subido como consecuencia de la inflación. Por ello, los compradores sopesan mucho más su decisión de compra y ya no están dispuestos a pagar cualquier precio fijado.'
Un vistazo al siguiente gráfico muestra, que los precios de los inmuebles y las cifras de la oferta están correlacionados y que se ha producido un cambio visible en la situación actual del mercado de inmuebles residenciales en 2022 en comparación con 2021. Mientras que la oferta* de condominios y casas aumenta en todas las ubicaciones analizadas, la mayoría de los precios medios se estancan o caen en 2022. En las 35 ciudades B y C analizadas, los precios bajan en 29 localidades. Sólo en seis localidades subieron los precios.
Daniel Ritter, socio director de VON POLL IMMOBILIEN:
'No cabe duda de que la mayor oferta de inmuebles está contrarrestando el anterior exceso de demanda. La oferta y la demanda vuelven a equilibrarse. Además, esta evolución también está influyendo en la espiral de precios de los últimos años.'
Fig. 1: Precio de compra y evolución de la oferta en 2022 respecto a 2021 para condominios y casas
El líder con el incremento de precios más significativo en el cuarto trimestre de 2022 es Magdeburgo (precio de compra: 2.341 €/m2). En la capital de Sajonia-Anhalt, los precios subieron un 15,8% a pesar de las cambiantes condiciones del mercado.
Heike Hoffmann, directora de la sucursal de VON POLL IMMOBILIEN en Magdeburgo:
'El hecho de que los precios inmobiliarios de Magdeburgo hayan seguido subiendo puede atribuirse al asentamiento de Intel. Desde el anuncio, hemos observado un fuerte aumento de las consultas inmobiliarias. En consecuencia, las expectativas de precio de los vendedores in situ también son elevadas.'
Siguiendo a Magdeburgo está Duisburgo (precio de compra: 2.426 €/m2) con un aumento del 7,5 por ciento, Erlangen (precio de compra: 4.872 €/m2) con un 5,2 por ciento y Saarbrücken (precio de compra: 2.180 €/m2) con un 4 por ciento.
'Especialmente en el sur de Duisburgo, apenas hemos registrado bajadas de precios hasta ahora. La razón es el alto poder adquisitivo de las ciudades de los alrededores, como Krefeld, Ratingen, Solingen y, sobre todo, Düsseldorf. Cuanto mejor sean la ubicación y la propiedad, más estables serán los precios. En Duisburgo hay muy buenas zonas, como los distritos de Rahm, Serm, Mündelheim, Buchholz, Großenbaum y Huckingen'.
Los precios del metro cuadrado han aumentado con algo menos de fuerza, un 2,5 por ciento en Dortmund (precio de compra: 2.933 €/m2) y un 2,2 por ciento en Mülheim an der Ruhr (precio de compra: 2.877 €/m2) en el cuarto trimestre de 2022.
Fig. 2: Evolución del precio de compra en el cuarto trimestre de 2022 en comparación con el primer trimestre de 2022 para condominios y casas en porcentaje
En Wuppertal (precio de compra: 2.451 €/m2), Essen (precio de compra: 2.778 €/m2), Darmstadt (precio de compra: 4.487 €/m2) y Bochum (precio de compra: 2.588 €/m2), los precios medios de la vivienda en propiedad horizontal, así como de las casas unifamiliares y adosadas, se estancaron entre un 0,5% y un -0,5%.
Thorsten Claus, Director de sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Lübeck y Bad Schwartau
'Gracias al gran número de empresas atractivas, como Thyssenkrupp o EON, Essen está creciendo con mucha fuerza. En consonancia con la elevada demanda, los precios inmobiliarios se mantienen estables. En particular, las ubicaciones de alta calidad siguen siendo muy populares. Los distritos en el sur de Essen son los más demandados, incluyendo Bredeney, Stadtwald, Rüttenscheid, Heisingen y Werden.'
Sólo ligeros descensos de precios en el cuarto trimestre de 2022 en comparación con el primer trimestre de 2022 - todavía por debajo de la marca del cinco por ciento - se pueden encontrar en otras siete ciudades. Entre ellas se encuentran la ciudad hanseática de Bremen (precio de compra: 2.995 euros/m2), con un descenso del -2,1%, así como la capital del estado federado de Brandemburgo, Potsdam, que tiene el precio por metro cuadrado más alto de toda la clasificación, 5.398 euros, con un -3,5%. Sin embargo, los precios en Mannheim (precio de compra: 3.947 €/m2) y Ratisbona (precio de compra: 4.959 €/m2) también caerán un -4,6% y un -4,9% respectivamente.
En la mayoría de las ubicaciones B y C analizadas, 14 ciudades en total, los descensos de precios ya son algo más pronunciados, oscilando entre el -5% y el -7,7% en el cuarto trimestre de 2022. En Offenbach am Main (precio de compra: 4.098 euros/m2), el nivel de precios de compra ha caído un -5%, mientras que en Friburgo (precio de compra: 5.339 euros/m2), la ciudad con los segundos precios por metro cuadrado más altos de todo el análisis, es incluso del -5,4%. Mientras que en el primer trimestre de 2022 los futuros compradores de Augsburgo aún tuvieron que calcular con una media de 5.001 euros/m2, en el cuarto trimestre de 2022 fue de sólo 4.708 euros/m2, lo que corresponde a un descenso del -5,9%. Los precios inmobiliarios de los pisos ocupados por sus propietarios y de las casas unifamiliares y adosadas cayeron aún más bruscamente en Kiel (precio de compra: 3.591 euros/m2), con un -6,8%, en Núremberg (precio de compra: 4.161 euros/m2), con un -7%, en Mönchengladbach (precio de compra: 2,5 euros/m2) y en el norte de Alemania (precio de compra: 2,5 euros/m2).475 €/m2) con un -7,4 por ciento y Bielefeld (precio de compra: 2.840 €/m2) con un -7,7 por ciento.
Entre las cuatro localidades con los descensos de precios más llamativos en el cuarto trimestre de 2022 en comparación con el primer trimestre de 2022 se encuentran una ciudad B y tres ciudades C. Si los precios medios del metro cuadrado de vivienda en el cuarto trimestre de 2022 cayeron un -8,9% en Hannover (precio de compra: 3.736 euros/m2), en Osnabrück fueron del -9,1% (precio de compra: 2.903 euros/m2). Los precios en Erfurt y Lübeck cayeron aún más bruscamente, en porcentajes de dos dígitos. Mientras que los compradores en Erfurt pagaron 3.367 euros/m2 en el primer trimestre de 2022, en el cuarto trimestre de 2022 sólo fueron 3.025 euros/m2, lo que corresponde a una reducción de precios del -10,2%. Así, Lübeck cotizó a 3.679 euros/m2 en el cuarto trimestre de 2022, en lugar de 4.215 euros/m2, como en el primer trimestre de 2022. Aquí, los precios de la vivienda fueron los que más cayeron, un -12,7 por ciento.
'Gracias al gran número de empresas atractivas, como Thyssenkrupp o EON, Essen está creciendo con mucha fuerza. En consonancia con la elevada demanda, los precios inmobiliarios se mantienen estables.
En particular, las ubicaciones de alta calidad siguen siendo muy populares. Los distritos del sur de Essen son los más demandados, entre ellos Bredeney, Stadtwald, Rüttenscheid, Heisingen y Werden.'
2.- La construcción de nuevos edificios. Los precios de la vivienda también están cayendo en las ciudades A
'Una de las particularidades de Fráncfort del Meno es el fuerte desarrollo de los edificios residenciales de gran altura, que no se da en ninguna otra metrópoli alemana. La ciudad crece en anchura y en altura. Sólo la Grand Tower, de 172 metros de altura, alberga 413 viviendas, mientras que el conjunto de rascacielos Four alberga 600 pisos, por citar sólo dos ejemplos de las animadas actividades de construcción y desarrollo de distritos en Fráncfort y sus alrededores en los últimos cinco años.'
Fig. 2: Cuota de nueva construcción en el parque de viviendas, 2017 a 2021
Las cuatro primeras ubicaciones en este ranking están seguidas por Bonn, con un crecimiento del 4,4 por ciento hasta las 162.885 viviendas, Berlín y Dresde, con un 4,3 por ciento cada una hasta las 1.938.034 viviendas y 300.985 viviendas, respectivamente. Por el contrario, el parque de viviendas de Düsseldorf, Mannheim, Leipzig, Núremberg y Wiesbaden crecerá entre un 3% y un 4% entre 2017 y 2021.
Las tasas de crecimiento más bajas dentro del periodo de análisis se registraron en Duisburgo, con solo un 1,2% hasta los 249.971 pisos, Bochum, con un 1,6% hasta los 190.921 pisos, y Essen, con un 1,9% hasta los 305.634 pisos. En Hannover, Karlsruhe, Colonia, Dortmund, Stuttgart y Bremen, la vivienda también crecerá solo entre un 2% y un 3% de 2017 a 2021.
Todos los datos y gráficos pueden utilizarse y publicarse haciendo referencia a la siguiente fuente: von Poll Immobilien GmbH.
Se puede acceder a los gráficos en formato digital con un enlace de incrustación aquí: https://www.datawrapper.de/_/5YA8W/ y https://www.datawrapper.de/_/ipPrY/.
1 Como base para categorizar el mercado inmobiliario alemán, VON POLL IMMOBILIEN utiliza la clasificación de BulwienGesa en ciudades A, B, C y D. Para ello, las ciudades se agruparon según su importancia funcional para el mercado inmobiliario internacional, nacional y regional o local. BulwienGesa clasifica siete ciudades A como los centros alemanes más importantes con relevancia nacional y, en algunos casos, internacional, así como grandes mercados funcionales. Las 14 ubicaciones B incluyen ciudades importantes con relevancia nacional y regional.
2 La base de datos de pisos aprobados y terminados se basa en empirica regio y VON POLL IMMOBILIEN Research (2022) para el periodo de análisis de 2017 a 2021.
3 La base de datos de los edificios existentes es la actualización del parque de edificios residenciales y viviendas definido por empirica regio.
4 Para una mejor comparabilidad de las ubicaciones individuales, el número de viviendas aprobadas y terminadas por 1.000 habitantes se ajustó a partir de los datos de empirica regio y VON POLL IMMOBILIEN Research (2022).
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