Mare del Nord: i prezzi degli immobili sulle isole sono in calo
Sulla costa del Mare del Nord, molte cose seguono il ritmo delle maree. Le maree determinano un cambiamento continuo, visibile e affidabile al tempo stesso. Un quadro simile si presenta attualmente anche sul mercato immobiliare lungo la costa. Le differenze regionali stanno tornando ad emergere con maggiore evidenza: mentre in molte regioni della terraferma si delinea uno sviluppo positivo, le isole e i singoli distretti si evolvono in modo più differenziato, con deviazioni evidenti nella dinamica dei prezzi. In questo contesto, gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno esaminato più da vicino i prezzi immobiliari delle case unifamiliari1 nei distretti, nelle città indipendenti, nonché nelle penisole e nelle isole* della costa del Mare del Nord e hanno confrontato l’andamento dei prezzi di acquisto2 del primo trimestre del 2026 con quello del primo trimestre del 2025.
Daniel Ritter, socio amministratore di VON POLL IMMOBILIEN:
«Attualmente osserviamo una chiara differenziazione nel mercato immobiliare della costa del Mare del Nord: mentre in molte regioni della terraferma i prezzi si sono stabilizzati e in alcuni casi stanno nuovamente aumentando, i mercati delle isole, in particolare quelli di fascia alta, sono sottoposti a una maggiore pressione di adeguamento. I cali registrati su molte isole della Frisia settentrionale e orientale sono espressione di una fase di mercato in cui domanda e offerta si stanno nuovamente avvicinando e i livelli dei prezzi si stanno riallineando di conseguenza – anche alla luce delle mutate condizioni economiche generali dalla fine del 2022. Allo stesso tempo, la domanda rimane complessivamente solida – sebbene decisamente più selettiva rispetto a pochi anni fa. Oggi gli acquirenti prestano maggiore attenzione a fattori quali la buona posizione, l’efficienza energetica e la possibilità di affittare in modo sostenibile. Nelle località della terraferma ben collegate, ciò sta già portando a moderati aumenti dei prezzi, mentre il mercato nel suo complesso si sta stabilizzando su un livello più stabile e moderato nel lungo termine.”
Come prevedibile, anche nel primo trimestre del 2026 le isole della costa del Mare del Nord continuano a essere in testa alla classifica dei prezzi immobiliari. I prezzi al metro quadro più elevati si riscontrano quindi nelle Isole della Frisia Settentrionale, tra cui Sylt, Amrum e Föhr. Un metro quadro di superficie abitabile costa qui in media 9.922 euro. L'isola di Sylt, da sempre considerata una delle zone residenziali più esclusive e quindi anche più costose della Germania, contribuisce in larga misura all'elevato livello dei prezzi delle Isole della Frisia Settentrionale. Uno sguardo specifico al mercato immobiliare di Sylt mostra che i prezzi medi qui, con circa 12.557 €/m2, sono ancora una volta nettamente superiori rispetto al resto delle Isole della Frisia Settentrionale. Tuttavia, l'andamento dei prezzi immobiliari è piuttosto sorprendente: mentre il livello dei prezzi nelle Isole della Frisia Settentrionale ha registrato per lungo tempo un andamento quasi esclusivamente al rialzo, nel primo semestre del 2026 i prezzi medi delle case sono scesi del -4,7% rispetto all'anno precedente. Le Isole della Frisia Settentrionale registrano così la seconda riduzione di prezzo più elevata nell'ambito dell'analisi. Anche i prezzi degli immobili a Sylt hanno subito un calo, sebbene solo leggero (-1,5%).
Fig. 1: Prezzi di acquisto delle case sulla costa del Mare del Nord nel primo trimestre del 2026 (grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Al secondo posto – sebbene con un netto distacco di oltre 1.600 €/m2 – si colloca il prossimo arcipelago: le Isole della Frisia Orientale, di cui fanno parte ad esempio Juist, Langeoog o Norderney. Nel primo trimestre del 2026, chi è interessato all’acquisto dovrà mettere in conto circa 8.294 €/m2 per una casa in buone condizioni. Anche lì i prezzi degli immobili hanno subito un calo rispetto al primo trimestre del 2025. Con una media del -5,1%, le Isole della Frisia Orientale registrano il calo dei prezzi più marcato nella classifica.
Decisamente più conveniente – con un divario di oltre 5.800 €/m2 rispetto alle Isole della Frisia Orientale – è la situazione sulla terraferma lungo la costa del Mare del Nord. Nel primo trimestre del 2026 si sono registrati prezzi al metro quadro compresi tra 2.500 euro e 2.000 euro nel distretto della Frisia settentrionale (solo terraferma) con 2.481 €/m2, nel distretto di Dithmarschen con 2.157 €/m2, nella circoscrizione di Wittmund (solo terraferma) a 2.097 €/m2, nella circoscrizione di Aurich (solo terraferma) a 2.093 €/m2 e nella circoscrizione di Friesland (solo terraferma) a 2.029 €/m2.
Thorsten Lemcke, direttore delle filiali di VON POLL IMMOBILIEN a Heide e Husum
«Nella nostra regione sulla costa del Mare del Nord, in particolare nei dintorni di Heide e Sankt Peter-Ording, stiamo attualmente osservando un'offerta notevolmente ampliata a fronte di una domanda contenuta. Questo andamento è dovuto, tra l'altro, all'aumento dei costi energetici, all'inflazione generale e a una maggiore incertezza derivante dal contesto economico e geopolitico. Allo stesso tempo, la regione rimane attraente – in particolare per gli acquirenti provenienti dagli stati federali della Germania meridionale e dalla Svizzera, per i quali il livello dei prezzi qui continua ad essere relativamente interessante. A nostro avviso, la diversa evoluzione dei prezzi tra le isole e la terraferma è legata in modo determinante a fattori strutturali. Nei mercati immobiliari turistici fortemente regolamentati come Sankt Peter-Ording, l’aumento dell’offerta, in combinazione con requisiti più severi, ha portato a sensibili riduzioni di prezzo. Per i prossimi anni prevediamo qui un andamento laterale persistente, per cui soprattutto gli immobili più vecchi e non sottoposti a riqualificazione energetica dovrebbero rimanere sotto pressione.”
Anche in questo caso vale la pena dare un’occhiata specifica all’andamento dei prezzi delle singole località. Infatti, mentre i prezzi medi di una casa nei distretti della Frisia Settentrionale e di Wittmund sono scesi rispettivamente del -3,2% e del -3,5%, in altri distretti i prezzi hanno registrato un andamento in parte nettamente al rialzo. Rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, i prezzi delle case sono aumentati del 2,7% nel distretto di Aurich, del 3,7% nel distretto di Dithmarschen e addirittura del 5,7% nel distretto di Friesland. Di conseguenza, il distretto di Dithmarschen e quello di Friesland hanno registrato rispettivamente il terzo e il primo aumento di prezzo più elevato dell’intera classifica.
Citazione con immagine: Hermann Mehrtens, direttore delle filiali di VON POLL IMMOBILIEN a Wilhelmshaven e Jever: «Domanda e offerta nella nostra regione sono attualmente in equilibrio: gli immobili che vengono immessi sul mercato vengono venduti senza intense trattative sui prezzi. Quasi la metà dei nostri clienti proviene da altri Länder – in particolare dalla Renania Settentrionale-Vestfalia e dall’Assia – e spesso anche dai vicini Paesi Bassi. Gli appartamenti per le vacanze e le seconde case sono chiaramente al centro dell’attenzione di questa clientela. Tuttavia, il quadro normativo si è inasprito: i comuni prestano maggiore attenzione al rispetto dei piani regolatori per quanto riguarda l’utilizzo come seconda casa – in particolare nel Wangerland e a Wangerooge. La pandemia ha portato a un forte eccesso di domanda, con conseguente rapida crescita dei prezzi immobiliari. L'andamento attuale mostra tuttavia che il mercato si sta nuovamente stabilizzando. Data la popolarità della costa del Mare del Nord come regione turistica, continuiamo a prevedere un livello dei prezzi stabile.”
Fig. 2: Andamento dei prezzi di acquisto delle case sulla costa del Mare del Nord nel primo trimestre del 2026 rispetto al primo trimestre del 2025 (grafico: von Poll Immobilien GmbH)
I potenziali acquirenti possono trovare prezzi al metro quadro per una casa al di sotto della soglia dei 2.000 euro nel distretto di Cuxhaven a 1.993 €/m2, nelle città indipendenti di Wilhelmshaven ed Emden a 1.974 €/m2 e 1.961 €/m2 e nel distretto di Wesermarsch a 1.907 €/m2. Mentre nel primo trimestre del 2026 i prezzi medi degli immobili sono rimasti pressoché invariati nel distretto di Cuxhaven (-0,1%) e nella città indipendente di Emden (1%), il livello dei prezzi è salito rispettivamente del 3,2% e del 4% nella città indipendente di Wilhelmshaven e nel distretto di Wesermarsch. Di conseguenza, il distretto di Wesermarsch ha registrato il secondo aumento dei prezzi più elevato nell'analisi.
Nils Onken, direttore della filiale di VON POLL IMMOBILIEN nella Frisia orientale (Norden, Aurich, Emden ed Esens):
"A causa dell'attuale situazione geopolitica, di un clima generale di incertezza e dell'aumento dei tassi d'interesse, la domanda è al momento piuttosto contenuta. Tuttavia, gli immobili con prezzi realistici continuano a trovare rapidamente un acquirente adatto. La maggior parte dei nostri clienti – tra l'80% e il 90% – acquista immobili come prima casa e proviene prevalentemente dalla regione, ma anche dall'Assia e dalla Renania Settentrionale-Vestfalia. Soprattutto sulle isole e in parte anche sulla terraferma, gli affitti a breve termine, che finora erano solo tollerati ma non ufficialmente autorizzati, di solito non sono più consentiti dopo la vendita degli immobili. Ciò a sua volta influisce sul valore dell’immobile: i prezzi degli immobili senza autorizzazione ufficiale diminuiscono, mentre quelli degli immobili per le vacanze effettivamente autorizzati aumentano. L'ulteriore andamento dei prezzi rimane interessante: se i tassi d'interesse dovessero continuare a salire, anche i prezzi cederanno nuovamente leggermente. Tuttavia, le vacanze nel proprio Paese stanno diventando di nuovo più attraenti – anche a causa della situazione geopolitica – il che in futuro potrebbe dare un notevole slancio ad alcune località.”
La città più conveniente è Bremerhaven, che non fa parte di alcun distretto. Lì, nel primo trimestre del 2026, il prezzo medio di una casa era di 1.896 €/m2. Rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, i prezzi medi degli immobili qui hanno registrato una stagnazione dello 0,6%.
Mar Baltico: i prezzi delle isole scendono, città come Rostock guadagnano terreno
Il Mar Baltico è considerato la controparte più tranquilla del Mare del Nord. Ma chi osserva più da vicino si rende conto che, sotto la superficie, anche questo mare è in costante movimento. Le correnti e le linee costiere si spostano. Anche il mercato immobiliare lungo la costa segue attualmente questo andamento. Gli sviluppi regionali divergono sempre più: mentre alcune città capoluogo di distretto e regioni continentali registrano un aumento dei prezzi immobiliari, sulle isole e in alcune regioni costiere si osserva una dinamica opposta. In questo contesto, gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno esaminato più da vicino i prezzi immobiliari delle case unifamiliari1 nei distretti, nelle città indipendenti, nonché nelle penisole e nelle isole* sulla costa del Mar Baltico e hanno confrontato l'andamento dei prezzi di acquisto2 del primo trimestre del 2026 con quello del primo trimestre del 2025.
Riquadro citazione incl. immagine: Daniel Ritter, socio amministratore di VON POLL IMMOBILIEN: «Il mercato immobiliare sulla costa del Mar Baltico mostra attualmente un quadro più differenziato rispetto agli anni passati: mentre molte regioni della terraferma e città più grandi come Rostock registrano nuovamente un andamento al rialzo, alcune località costiere e insulari di fascia alta, in particolare, sono sottoposte a una pressione crescente. L'andamento opposto – come ad esempio a Fischland-Darß-Zingst e Rostock – evidenzia che la domanda si orienta maggiormente verso la qualità della posizione e la possibilità di affitto turistico. Allo stesso tempo, il Mar Baltico rimane una meta ambita e desiderata – sebbene in un contesto mutato. Alla luce delle condizioni economiche e geopolitiche, gli acquirenti agiscono in modo decisamente più selettivo e orientato alla sicurezza. Sono particolarmente richieste le posizioni con prospettive di utilizzo a lungo termine, mentre i classici mercati delle seconde case si stanno adeguando in modo più evidente.”
Con un netto distacco, gli immobili sulla penisola di Fischland-Darß-Zingst nel primo trimestre del 2026 sono tra i più costosi della costa del Mar Baltico. Gli acquirenti interessati devono attualmente mettere in conto 5.138 €/m². Al secondo posto segue la città distrettuale e anseatica di Rostock con 4.011 €/m² – e quindi più di 1.100 €/m² al di sotto del livello dei prezzi della penisola di Fischland-Darß-Zingst. Colpisce tuttavia l’andamento opposto: mentre i prezzi delle case a Fischland-Darß-Zingst sono scesi del -5,7% rispetto al primo trimestre del 2025 – la riduzione più forte sulla costa del Mar Baltico – Rostock registra nello stesso periodo un aumento del 7,5%, il più alto dell’analisi.
Fig. 1: Prezzi di acquisto delle case sulla costa del Mar Baltico nel primo trimestre del 2026 (grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Corinne Briesemeister, responsabile delle filiali di VON POLL IMMOBILIEN a Rostock e Warnemünde:
«Attualmente registriamo un eccesso di offerta, ovvero un numero insolitamente elevato di immobili sul mercato, anche in zone molto richieste e solitamente piuttosto scarse di offerta nei dintorni di Rostock e Warnemünde. Ciò fa sì che i potenziali acquirenti agiscano in modo decisamente più attendista e cauto, il che allunga sensibilmente i processi di commercializzazione rispetto all’anno precedente. La domanda è comunque presente e si compone di un ampio spettro: oltre agli acquirenti regionali, molti interessati provengono da Berlino, dalla Sassonia e dalla Turingia, a cui si aggiungono i rimpatriati e gli acquirenti che si trasferiscono nella regione per motivi di lavoro. Nel complesso, in questo contesto, prevediamo un andamento su un livello di prezzi stabile e costante.”
I prezzi degli immobili per le case nel distretto di Ostholstein si aggirano tra i 3.400 €/m² e i 3.000 €/m², con una media di 3.395 €/m², sulle isole di Fehmarn a 3.393 €/m² e Usedom a 3.387 €/m², nonché nei capoluoghi di distretto di Kiel a 3.327 €/m², Lubecca a 3.286 €/m², Flensburg a 3.075 €/m² e nel distretto di Plön a 3.069 €/m². Mentre le regioni continentali registrano in questo segmento un aumento dei prezzi al metro quadro compreso tra il 2,8% e il 6,5%, nel primo trimestre i prezzi delle case unifamiliari e bifamiliari sulle isole di Fehmarn e Usedom sono scesi rispettivamente del -5,5% e del -4,8%.
Fig. 2: Andamento dei prezzi di acquisto delle case sulla costa del Mar Baltico nel primo trimestre del 2026 rispetto al primo trimestre del 2025 (grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Robert Rothböck, responsabile delle filiali di VON POLL IMMOBILIEN a Kiel, Plön, Eckernförde, Rendsburg, Neumünster ed Eutin:
«Nella nostra regione, lungo la costa baltica dello Schleswig-Holstein, osserviamo attualmente una domanda complessivamente stabile, alimentata sia da acquirenti locali che sovraregionali – in particolare provenienti da aree metropolitane come Amburgo, Berlino e la Renania Settentrionale-Vestfalia. L’attenzione è rivolta sia all’utilizzo come residenza principale che come immobile per le vacanze, il che sottolinea ulteriormente l’attrattiva della costa baltica. A nostro avviso, la diversa evoluzione dei prezzi tra le isole e la terraferma è dovuta principalmente alla destinazione d’uso: mentre le località sulla terraferma sono sempre più richieste anche come residenza permanente, gli immobili sulle isole sono più spesso seconde case di fascia alta – e queste reagiscono in modo più sensibile ai cambiamenti del mercato. Per i prossimi anni prevediamo tuttavia un andamento stabile dei prezzi per gli immobili moderni e ben attrezzati, mentre per gli immobili che necessitano di ristrutturazione si prevede un ulteriore calo dei prezzi.”
I potenziali acquirenti alla ricerca di una casa sulla costa del Mar Baltico possono trovare prezzi immobiliari compresi tra 2.900 €/m² e circa 2.200 €/m² in diverse regioni: Tra queste figurano l’isola di Rügen con 2.875 €/m², i distretti di Rendsburg-Eckernförde con 2.756 €/m², Schleswig-Flensburg con 2.530 €/m², Nordwestmecklenburg con 2.391 €/m² e il distretto di Rostock con 2.280 €/m². Anche in questo caso l'andamento dei prezzi segue quasi la tendenza precedente: i prezzi al metro quadro nelle regioni continentali del Meclemburgo nord-occidentale e di Rendsburg-Eckernförde aumentano rispettivamente del 7,1% e del 4,7%, mentre l'isola di Rügen registra un calo dei prezzi immobiliari dell'1,8%. Ma anche i distretti di Rostock (-1,6%) e Schleswig-Flensburg (-0,6%) registrano un leggero calo rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente.
Jessica Koppitz, responsabile dell'agenzia VON POLL IMMOBILIEN di Neustadt in Holstein
«Attualmente osserviamo un chiaro spostamento della domanda nella nostra regione intorno a Neustadt in Holstein: mentre l’interesse per le classiche abitazioni di proprietà è aumentato sensibilmente, la domanda di immobili per le vacanze è in calo. Molti acquirenti decidono consapevolmente di trasferire il proprio centro di vita sul Mar Baltico, soprattutto per l’elevata qualità della vita. Di conseguenza, gli immobili vengono utilizzati prevalentemente come residenza principale, con una domanda proveniente sia dalla regione che da Länder come Amburgo, Renania Settentrionale-Vestfalia, Assia e Bassa Sassonia. Allo stesso tempo, il quadro normativo per gli immobili di vacanza si è recentemente inasprito in modo significativo. In molti casi l’utilizzo è soggetto ad autorizzazione o addirittura escluso, il che incide anche sulla domanda. Per i prossimi anni prevediamo prezzi complessivamente stabili – in particolare per gli immobili di fascia alta – mentre gli immobili nel segmento di prezzo medio continueranno a essere facilmente commerciabili.”
I prezzi più bassi per le case unifamiliari si registrano nel distretto di Vorpommern-Greifswald con una media di 1.497 €/m², seguito dal distretto di Vorpommern-Rügen con 1.957 €/m². Allo stesso tempo, nel primo trimestre del 2026 i prezzi in entrambe le regioni sono diminuiti, rispettivamente del -4,1% e del -1,7%.
1 In questa analisi, i termini “casa” o “casa unifamiliare” si riferiscono ai seguenti tipi di abitazioni: casa unifamiliare, casa bifamiliare, casa a schiera e casa bifamiliare a schiera.
2 La base dati dell'analisi dei prezzi di acquisto si fonda sui prezzi medi di offerta per le case unifamiliari esistenti (fino al 2022 compreso) di GeoMap per il primo trimestre del 2026 e il primo trimestre del 2025, nonché sugli adeguamenti effettuati da VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
*Mare del Nord: nel corso dell'analisi, le isole e le penisole sono state considerate separatamente e, per i distretti di Nordfriesland, Wittmund, Aurich e Friesland, è stata presa in esame solo la terraferma, escludendo le rispettive isole.
*Mar Baltico: nel corso dell'analisi, le isole e le penisole sono state considerate separatamente e, per i distretti di Ostholstein, Vorpommern-Rügen e Vorpommern-Greifswald, è stata presa in esame solo la terraferma, escludendo le rispettive isole.
