La eficiencia energética se está convirtiendo cada vez más en uno de los principales factores que determinan el valor en el mercado inmobiliario residencial. Si bien la ubicación y el tamaño siguen siendo criterios fundamentales a la hora de comprar, los gastos energéticos corrientes, la sostenibilidad de los sistemas de calefacción y las posibles inversiones en modernización cobran cada vez más importancia para los interesados en comprar. Esta tendencia también se observa claramente en los alrededores de Berlín y en la propia ciudad. Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado los precios de oferta de los inmuebles residenciales1 por fuentes de energía2 en el primer trimestre de 2026 y han estudiado la evolución con respecto al mismo periodo del año anterior. Para ello, se han tenido en cuenta cuatro grupos de fuentes de energía: en primer lugar, la energía solar, la energía aerotérmica, la energía hidrotérmica y la geotérmica; en segundo lugar, la calefacción urbana y la electricidad; en tercer lugar, el gas y el gas natural; y, en cuarto lugar, el gasóleo.
«El debate en torno a la Ley de Eficiencia Energética de Edificios y al futuro suministro de calefacción, así como el aumento de los costes energéticos, ha puesto más de relieve la calidad energética de los inmuebles. Hoy en día, los compradores prestan, en general, más atención a la rehabilitación y la modernización, así como a la rentabilidad a largo plazo. En los alrededores de Berlín se observa una diferenciación más marcada entre las distintas fuentes de energía que hace tan solo unos años. Mientras que los sistemas de calefacción modernos ganan atractivo en muchos lugares, en el caso de las instalaciones de calefacción más antiguas, los posibles costes de modernización se tienen cada vez más en cuenta a la hora de fijar el precio. Sin embargo, al final, lo decisivo sigue siendo siempre la combinación de la ubicación, el estado y el potencial de desarrollo de un inmueble.''
Los sistemas de calefacción renovables registran las mayores revalorizaciones
Las subidas de precios más acusadas en los alrededores de Berlín se observan en los inmuebles residenciales equipados con energía solar, aerotérmica, hidrotérmica o geotérmica. A la cabeza se sitúa Potsdam, con un aumento medio del 13,3 % en el primer trimestre de 2026 respecto al mismo periodo del año anterior, hasta alcanzar una media de 6.466 €/m². Le siguen Havelland, con un aumento del 10,8 % hasta los 4.261 €/m²; Potsdam-Mittelmark, con un 10,3 % hasta los 4.111 €/m²; Oder-Spree, con un 9,9 % hasta los 3.706 €/m²; Barnim, con un 8,8 %, hasta los 3 889 €/m²; Dahme-Spreewald, con un 8,5 %, hasta los 3 789 €/m²; y Oberhavel, con un 2,3 %, hasta los 3 764 €/m².
Solo Teltow-Fläming y Märkisch-Oderland registran en este segmento descensos de precios del -5,2 % hasta los 3.435 €/m² y del -3 % hasta los 3.502 €/m², respectivamente.
La propia ciudad de Berlín presenta un nivel de precios medio de 6.559 €/m² en el caso de los inmuebles con sistemas de calefacción renovables. En comparación con el primer trimestre de 2025, esto supone un aumento del 10,4 %. De este modo, la capital sigue situándose claramente por delante de todas las regiones circundantes en cuanto a precios.
Fig. 1: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales con energía solar, aerotérmica, hidrotérmica o geotérmica en Berlín y sus alrededores durante el primer trimestre de 2026
«Hoy en día, una buena eficiencia energética tiene un claro efecto positivo en la demanda. No obstante, la ubicación sigue siendo el criterio más importante para la mayoría de los interesados en comprar. Sin embargo, cuando hay varias viviendas comparables entre las que elegir, muchos compradores se decantan cada vez más por la vivienda con la mejor clase energética. El peso que tiene el tipo de calefacción en la decisión de compra depende a menudo del grupo de compradores en cuestión. Al mismo tiempo, observamos que muchos interesados preguntan específicamente por las opciones de reconversión y utilizan cada vez más la tecnología de calefacción obsoleta como argumento en las negociaciones de precio. Las incertidumbres se dan sobre todo en el caso de las calefacciones de gasóleoy de gas con clases energéticas más bajas, mientras que los inmuebles con un estándar energético moderno suelen resultar mucho más fáciles de calcular para los compradores.''
Evolución dinámica de la calefacción urbana y la electricidad
El segmento de los inmuebles con calefacción urbana y electricidad experimentó una evolución aún más dinámica. El mayor aumento de precios en los inmuebles con estas fuentes de energía se registró en Märkisch-Oderland, con un 14,7 % hasta los 3.927 €/m², seguido de Potsdam, con un 12,2 % (5.920 €/m²), Havelland, con un 10,6 % (3.904 €/m²), Oder-Spree, con un 10,6 % (3.945 €/m²), y Oberhavel, con un 8,1 % (3.787 €/m²).
También en Teltow-Fläming, los precios de los inmuebles con calefacción urbana o sistemas de calefacción eléctricos evolucionan positivamente, con un aumento del 3,5 %, hasta los 3.924 €/m², al igual que en Dahme-Spreewald, donde suben un 1,2 %, hasta los 4.046 €/m². Solo se registraron descensos de precios en Barnim, con un -4,4 % (3.506 €/m²), y en Potsdam-Mittelmark, con un -1,2 % (3.815 €/m²).
Fig. 2: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales con calefacción urbana y electricidad en Berlín y sus alrededores durante el primer trimestre de 2026
«El tipo de calefacción y la eficiencia energética desempeñan hoy en día un papel mucho más importante para los interesados en la compra que hace unos años. Muchos clientes prestan mucha atención a los costes energéticos y a los posibles costes derivados de una modernización energética. Además, sobre todo en algunas regiones, no siempre es fácil encontrar empresas de profesionales cualificados que puedan llevar a cabo la obra con rapidez. Los sistemas de calefacción renovables suelen recibir una valoración positiva, mientras que la calefacción clásica de gas aún no supone un gran obstáculo para la mayoría de los interesados. En cambio, en el caso de la calefacción de gasóleo, la reticencia es mucho mayor. También cuestiones como la Ley de Eficiencia Energética de los Edificios, los posibles costes de modernización y los futuros costes energéticos tienen hoy en día una influencia notable en la decisión de compra y en las negociaciones sobre el precio.»
En comparación con las zonas periféricas de las grandes ciudades, Berlín sigue registrando el nivel de precios más alto en este segmento, con una media de 6.509 €/m². En comparación con el mismo periodo del año anterior, los precios de oferta aumentaron un 1,8 % en el primer trimestre de 2026. En el conjunto de los alrededores de Berlín, la dinámica es incluso algo más acusada: aquí, los precios de los inmuebles residenciales con calefacción urbana o eléctrica suben una media del 4,9 %, hasta los 4.247 €/m².
Panorama heterogéneo en el caso de los inmuebles con calefacción de gas
La evolución de los inmuebles residenciales con calefacción de gas es mucho más diferenciada. Las mayores subidas de precios en el primer trimestre de 2026 se registraron en Dahme-Spreewald, con un aumento del 6,1 % hasta los 3.574 €/m², seguido del distrito de Oder-Spree, con un 2,5 % hasta los 3.076 €/m², Barnim, con un 2,2 % hasta los 3.346 €/m², y Havelland, con un 1,4 % hasta los 3.903 €/m².
En cambio, en varias regiones, los precios de los inmuebles residenciales con calefacción de gas se mantuvieron prácticamente estables. Märkisch-Oderland, con un 0,9 % hasta los 3.227 €/m², y Teltow-Fläming, con un 0,5 % hasta los 3.138 €/m², registraron únicamente variaciones moderadas. Por el contrario, los inmuebles con calefacción de gas en Oberhavel se encuentran bajo presión, ya que han bajado una media del -7,5 % hasta los 3.460 €/m² en comparación con el mismo periodo del año anterior. También en Potsdam, los precios inmobiliarios en este segmento cayeron en el primer trimestre de 2026 una media del -3,1 %, hasta los 5.129 €/m²; en Berlín, un -1,2 % hasta los 5.290 €/m² y, en Potsdam-Mittelmark, un -1,1 % hasta los 4.069 €/m².
Fig. 3: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales con calefacción de gas/gas natural en Berlín y sus alrededores durante el primer trimestre de 2026
«Las calefacciones de gas siguen siendo aceptadas por muchos compradores, mientras que, en el caso de las de gasóleo, la reticencia es mucho mayor. Quien se interesa por una vivienda con calefacción de gasóleo, por lo general ya se ha planteado un cambio posterior a gas o a bomba de calor. Los costes asociados a ello suelen tenerse en cuenta en las negociaciones sobre el precio. Además, las viviendas con clases de eficiencia energética muy buenas, como A+ o A, suelen beneficiarse de mejores condiciones de financiación y, en nuestra valoración, se sitúan más bien en el extremo superior del margen de negociación. En general, los compradores de inmuebles se han vuelto hoy en día mucho más sensibles al ahorro energético y a la eficiencia. Sin embargo, al final sigue siendo decisivo el conjunto de factores que incluye la ubicación, el estado y las medidas de rehabilitación y modernización necesarias en general. En general, en Brandeburgo vemos a muchos compradores que abordan las rehabilitaciones de forma muy pragmática y que incluso llevan a cabo parte de las obras por su cuenta.»'
Los inmuebles con calefacción de gasóleo pierden valor en casi todas partes
La evolución más débil sigue correspondiendo a los inmuebles residenciales con calefacción de gasóleo. Los precios de oferta bajaron de forma especialmente notable en Märkisch-Oderland. Allí, los precios bajaron un -12,7 %, hasta situarse en una media de 1.670 €/m². Le siguen Oder-Spree, con un -10,9 % hasta los 1.650 €/m², Potsdam, con un descenso del 9,4 %, hasta los 4.920 €/m²; Oberhavel, con un descenso del 7,1 %, hasta los 3.092 €/m²; y Dahme-Spreewald, con un descenso del 5,2 %, hasta los 1.940 €/m². También en Barnim, con un descenso del 3,6 % hasta los 2.507 €/m², en Teltow-Fläming, con un descenso del 2 %, hasta los 2.626 €/m², y en Potsdam-Mittelmark, con un descenso del 1,4 %, hasta los 2.351 €/m², los precios de los inmuebles con calefacción de gasóleo bajaron en el primer trimestre de 2026.
Las tendencias positivas siguen siendo la excepción. Solo Havelland registra un aumento notable, del 2,1 %, hasta los 2.639 €/m². También Berlín presenta una evolución ligeramente positiva, con un 1,4 % hasta los 4.849 €/m².
Fig. 4: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales con calefacción de gasóleo en Berlín y sus alrededores durante el primer trimestre de 2026
«Temas como la Ley de Eficiencia Energética de Edificios, las obligaciones de modernización y los futuros costes energéticos se han convertido ya en parte integrante de prácticamente todas las reuniones de asesoramiento. Hoy en día, los compradores se informan mucho más a fondo que hace unos años y desean poder evaluar con antelación qué inversiones podrían tener que afrontar tras la adquisición. En el caso de las calefacciones de gas, observamos cada vez más preguntas sobre la evolución futura de los costes energéticos, así como sobre posibles opciones de reconversión. Actualmente tienen especial demanda los inmuebles con modernos sistemas de bomba de calor, idealmente combinados con una instalación fotovoltaica. La calefacción urbana también sigue valorándose positivamente, sobre todo en el mercado inmobiliario berlinés, ya que muchos interesados aprecian la seguridad del suministro y los gastos de mantenimiento relativamente bajos. Sin embargo, independientemente del tipo de calefacción, una buena ubicación en Berlín y sus alrededores sigue siendo uno de los factores más importantes a la hora de tomar la decisión de compra.''
Conclusión: Berlín frente a los alrededores
Berlín sigue siendo, en todos los tipos de energía, el mercado más caro del análisis. Al mismo tiempo, en los alrededores de Berlín se observa una creciente diferenciación en la evolución de los precios según los sistemas de calefacción: mientras que los inmuebles con fuentes de energía modernas registran en muchos lugares un notable aumento de valor, los inmuebles con calefacción de gasóleo, en particular, se ven sometidos a presión en varias regiones. Los resultados ponen de manifiesto que la eficiencia energética y la tecnología de calefacción se tienen cada vez más en cuenta a la hora de tomar decisiones de compra. No obstante, la ubicación, el estado y el grado de modernización seguirán siendo en el futuro los factores decisivos para el valor de mercado a largo plazo de un inmueble.
Fig. 5: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales según la fuente de energía en Berlín y sus alrededores durante el primer trimestre de 2026 (gráfico: de Poll Immobilien GmbH)
Todos los datos y gráficos pueden utilizarse y publicarse siempre que se cite la siguiente fuente: VON POLL IMMOBILIEN
Los gráficos interactivos se pueden descargar aquí con el enlace de incrustación:
1 La base de datos del análisis de precios de compra se basa en los precios medios de oferta de pisos en propiedad y viviendas unifamiliares y bifamiliares en Berlín y sus alrededores (todos los municipios y distritos colindantes) proporcionados por GeoMap para el primer trimestre de 2026, en comparación con el primer trimestre de 2025, así como los ajustes realizados por VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
2 En el marco del análisis, las fuentes de energía se agruparon en los siguientes tipos de calefacción: en primer lugar, energía solar, aerotérmica, hidrotérmica y geotérmica; en segundo lugar, calefacción urbana y electricidad; en tercer lugar, gas y gas natural; y en cuarto lugar, gasóleo. La leña y los pellets también se tuvieron en cuenta en el análisis, pero, debido al escaso número de ofertas, no son representativos y no se incluyen en la lista.
