Rapport sur les côtes de la mer du Nord et de la mer Baltique 2026

Mer du Nord : les prix de l'immobilier baissent sur les îles

Sur la côte de la mer du Nord, beaucoup de choses suivent le rythme des marées. Celles-ci sont à l'origine d'une évolution constante, à la fois visible et prévisible. Une situation similaire se dessine actuellement sur le marché immobilier le long de la côte. Les disparités régionales se marquent à nouveau davantage : alors qu’une évolution positive se profile dans de nombreuses régions continentales, les îles et certains districts connaissent une évolution plus nuancée, avec des écarts notables dans la dynamique des prix. Dans ce contexte, les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont examiné de plus près les prix de l'immobilier pour les maisons individuelles¹ dans les districts, les villes-districts ainsi que sur les péninsules et les îles* de la côte de la mer du Nord, et ont comparé l'évolution des prix d'achat² du premier trimestre 2026 avec celle du premier trimestre 2025.

Daniel Ritter, associé gérant chez VON POLL IMMOBILIEN :

« Nous observons actuellement une nette différenciation sur le marché immobilier de la côte de la mer du Nord : alors que les prix se sont stabilisés dans de nombreuses régions continentales et repartent même à la hausse dans certains cas, les marchés insulaires haut de gamme, en particulier, subissent une pression d’ajustement plus forte. Les baisses observées sur de nombreuses îles de Frise du Nord et de Frise orientale reflètent une phase du marché où l'offre et la demande se rapprochent à nouveau et où les niveaux de prix s'ajustent en conséquence – notamment dans le contexte de l'évolution des conditions économiques depuis fin 2022. Dans le même temps, la demande reste globalement solide – mais nettement plus sélective qu'il y a encore quelques années. Les acheteurs accordent aujourd’hui davantage d’importance à des facteurs tels que la qualité de l’emplacement, l’efficacité énergétique et la possibilité de location durable. Dans les zones continentales bien desservies, cela se traduit déjà par de nouvelles hausses de prix modérées, tandis que le marché dans son ensemble se stabilise à un niveau plus stable et modéré à long terme. »

Comme on pouvait s’y attendre, les îles de la côte de la mer du Nord restent en tête du classement des prix immobiliers au premier trimestre 2026. C'est donc sur les îles de la Frise du Nord, parmi lesquelles figurent notamment Sylt, Amrum et Föhr, que les acheteurs potentiels trouvent les prix au mètre carré les plus élevés. Un mètre carré de surface habitable y coûte en moyenne 9 922 euros. L'île de Sylt, qui a toujours été considérée comme l'un des quartiers résidentiels les plus exclusifs et donc les plus chers d'Allemagne, contribue largement au niveau élevé des prix dans les îles de la Frise du Nord. Un examen particulier du marché immobilier de Sylt montre que les prix moyens y sont, avec environ 12 557 €/m^², encore nettement plus élevés que dans le reste des îles de la Frise du Nord. L'évolution des prix immobiliers est toutefois tout à fait surprenante : alors que le niveau des prix dans les îles de la Frise du Nord n'a cessé d'augmenter pendant longtemps, les prix moyens des maisons ont baissé de 4,7 % au premier semestre 2026 par rapport à l'année précédente. Les îles de la Frise du Nord affichent ainsi la deuxième plus forte baisse de prix de l'analyse. Les prix de l'immobilier à Sylt ont également baissé, bien que légèrement (-1,5 %).

Fig. 1 : Prix d'achat des maisons sur la côte de la mer du Nord au premier trimestre 2026 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)

En deuxième position – bien qu'avec un écart significatif de plus de 1 600 €/m² – se classe le groupe d'îles suivant : les îles de Frise orientale, dont font partie par exemple Juist, Langeoog ou Norderney. Au premier trimestre 2026, les acheteurs potentiels doivent s'attendre à débourser environ 8 294 €/m² pour une maison en bon état. Là aussi, les prix de l'immobilier ont baissé par rapport au premier trimestre 2025. Avec une baisse moyenne de 5,1 %, les îles de Frise orientale enregistrent ainsi la plus forte baisse de prix du classement.  

Les prix sont nettement plus abordables – avec un écart de plus de 5 800 €/m² par rapport aux îles de Frise orientale – sur le continent, le long de la côte de la mer du Nord. Au premier trimestre 2026, on a constaté des prix au m² compris entre 2 500 et 2 000 euros dans le district de Frise du Nord (continent uniquement) avec 2 481 €/m², dans le district de Dithmarschen avec 2 157 €/m², dans le district de Wittmund (continent uniquement) à 2 097 €/m², dans le district d'Aurich (continent uniquement) à 2 093 €/m² ainsi que dans le district de Frise (continent uniquement) à 2 029 €/m².

Thorsten Lemcke, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN à Heide et Husum

« Dans notre région côtière de la mer du Nord, en particulier autour de Heide et de Sankt Peter-Ording, nous observons actuellement une offre nettement plus importante, tandis que la demande reste modérée. Cette évolution s’explique notamment par la hausse des coûts énergétiques, l’inflation générale ainsi qu’une incertitude accrue due au contexte économique et géopolitique. Dans le même temps, la région reste attractive – en particulier pour les acheteurs des Länder du sud de l’Allemagne et de Suisse, pour qui le niveau des prix reste ici relativement intéressant. Selon nous, l’écart d’évolution des prix entre les îles et le continent est principalement lié à des facteurs structurels. Sur les marchés de l’immobilier de vacances fortement réglementés comme celui de Sankt Peter-Ording, l’augmentation de l’offre, combinée à des contraintes plus strictes, a entraîné des baisses de prix notables. Pour les années à venir, nous prévoyons ici une tendance latérale persistante, les biens immobiliers anciens et non modernisés sur le plan énergétique devant notamment rester sous pression.

Ici aussi, il convient d’examiner séparément l’évolution des prix des différents sites. En effet, alors que les prix moyens d’une maison ont baissé de 3,2 % et 3,5 % respectivement dans les districts de Frise du Nord et de Wittmund, les prix ont parfois connu une hausse significative dans les autres districts. Ainsi, par rapport à la même période de l’année précédente, les prix des maisons ont augmenté de 2,7 % dans le district d’Aurich, de 3,7 % dans le district de Dithmarschen et même de 5,7 % dans le district de Friesland. Les districts de Dithmarschen et de Friesland ont ainsi enregistré respectivement la troisième et la plus forte hausse des prix de tout le classement.

Citation avec photo : Hermann Mehrtens, directeur des agences VON POLL IMMOBILIEN à Wilhelmshaven et Jever : « L'offre et la demande dans notre région sont actuellement équilibrées – les biens immobiliers qui arrivent sur le marché sont vendus sans négociations de prix intenses. Près de la moitié de nos clients proviennent d’autres Länder – notamment de Rhénanie-du-Nord-Westphalie et de Hesse – et souvent aussi des Pays-Bas voisins. Les appartements de vacances et les résidences secondaires sont clairement au centre des intérêts de cette clientèle. Toutefois, le cadre réglementaire s’est durci : les communes veillent davantage au respect des plans d’urbanisme en matière d’utilisation comme résidence secondaire – en particulier dans le Wangerland ainsi que sur Wangerooge. La pandémie a entraîné un fort excédent de la demande, ce qui a également entraîné une hausse rapide des prix de l’immobilier. L'évolution actuelle montre toutefois que le marché se rééquilibre. Compte tenu de la popularité de la côte de la mer du Nord en tant que région de vacances, nous continuons de tabler sur un niveau de prix stable. »

Fig. 2 : Évolution des prix d'achat des maisons sur la côte de la mer du Nord au premier trimestre 2026 par rapport au premier trimestre 2025 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)

Les acheteurs potentiels trouveront des prix au m² inférieurs à la barre des 2 000 euros dans l'arrondissement de Cuxhaven, à 1 993 €/m², dans les villes-districts de Wilhelmshaven et Emden à 1 974 €/m² et 1 961 €/m² respectivement, ainsi que dans le district de Wesermarsch à 1 907 €/m². Alors que les prix immobiliers moyens n'ont fait que stagner au premier trimestre 2026 dans l'arrondissement de Cuxhaven (-0,1 %) et dans la ville indépendante d'Emden (1 %), le niveau des prix a grimpé de 3,2 % et 4 % respectivement dans la ville indépendante de Wilhelmshaven et dans l'arrondissement de Wesermarsch. Le district de Wesermarsch a ainsi enregistré la deuxième plus forte hausse des prix de l'analyse.

Nils Onken, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN en Frise orientale (Norden, Aurich, Emden et Esens):

« En raison de la situation géopolitique actuelle, d’une incertitude générale et de la hausse des taux d’intérêt, la demande est pour l’instant plutôt modérée. Les biens immobiliers proposés à des prix réalistes trouvent toutefois toujours rapidement preneur. La plupart de nos clients – entre 80 % et 90 % – acquièrent des biens immobiliers comme résidence principale et proviennent majoritairement de la région, mais aussi de Hesse et de Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Surtout sur les îles et en partie aussi sur le continent, les locations de courte durée, qui jusqu’à présent n’étaient que tolérées mais pas officiellement autorisées, ne sont généralement plus autorisées après la vente des biens immobiliers. Cela a à son tour un impact sur la valeur du bien immobilier : les prix des biens sans autorisation officielle baissent, tandis que ceux des biens de vacances effectivement autorisés augmentent. L'évolution future des prix reste passionnante : si les taux d'intérêt continuent à augmenter, les prix baisseront à nouveau légèrement. Cependant, les vacances dans son propre pays redeviennent actuellement plus attrayantes – notamment en raison de la situation géopolitique – ce qui pourrait donner un élan significatif à certains emplacements à l'avenir. »

C'est dans la ville indépendante de Bremerhaven que les prix sont les plus bas. Au premier trimestre 2026, le prix moyen d’une maison y s’élevait à 1 896 €/m². Par rapport à la même période de l’année précédente, les prix immobiliers moyens y ont stagné à 0,6 %.

Mer Baltique : les prix sur les îles baissent, des villes comme Rostock progressent

La mer Baltique est considérée comme le pendant plus calme de la mer du Nord. Mais en y regardant de plus près, on constate qu’en dessous de la surface, elle est elle aussi en perpétuel mouvement. Les courants et les lignes côtières se déplacent. Le marché immobilier le long de la côte suit actuellement cette tendance. Les évolutions régionales divergent de plus en plus : alors que certaines villes de district et régions continentales enregistrent une hausse des prix immobiliers, on observe une dynamique inverse sur les îles et dans certaines régions côtières. Dans ce contexte, les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont examiné de plus près les prix de l'immobilier pour les maisons individuelles¹ dans les districts, les villes indépendantes ainsi que sur les péninsules et les îles* de la côte de la mer Baltique, et ont comparé l'évolution des prix d'achat² du premier trimestre 2026 à celle du premier trimestre 2025.

Citation avec photo : Daniel Ritter, associé gérant chez VON POLL IMMOBILIEN : « Le marché immobilier de la côte baltique présente actuellement une image plus contrastée que ces dernières années : alors que de nombreuses régions continentales et grandes villes comme Rostock renouent avec la croissance, certaines zones côtières et insulaires haut de gamme sont de plus en plus sous pression. Cette évolution contrastée – comme c'est le cas notamment à Fischland-Darß-Zingst et à Rostock – montre clairement que la demande s'oriente davantage vers la qualité de l'emplacement et les possibilités de location saisonnière. Dans le même temps, la mer Baltique reste une destination de rêve très prisée – mais dans un contexte différent. Compte tenu des conditions économiques et géopolitiques, les acheteurs se montrent nettement plus sélectifs et privilégient la sécurité. Les emplacements offrant des perspectives d’utilisation à long terme sont particulièrement recherchés, tandis que les marchés classiques de résidences secondaires s’adaptent de manière plus sensible. »

Au premier trimestre 2026, les biens immobiliers de la péninsule de Fischland-Darß-Zingst comptent, de loin, parmi les plus chers de la côte baltique. Les acheteurs potentiels doivent actuellement s’attendre à payer 5 138 €/m². La ville de Rostock, chef-lieu de district et ville hanséatique, arrive en deuxième position avec 4 011 €/m² – soit plus de 1 100 €/m² de moins que le niveau de prix de la péninsule de Fischland-Darß-Zingst. On remarque toutefois une évolution contraire : alors que les prix des maisons sur la péninsule de Fischland-Darß-Zingst ont baissé de 5,7 % par rapport au premier trimestre 2025 – la plus forte baisse de prix sur la côte baltique –, Rostock enregistre sur la même période une hausse de 7,5 %, soit la plus forte augmentation de prix de l'analyse.

Fig. 1 : Prix d'achat des maisons sur la côte baltique au premier trimestre 2026 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)

Corinne Briesemeister, directrice d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN à Rostock et Warnemünde :

« Nous constatons actuellement une offre excédentaire, ou plutôt un nombre inhabituellement élevé de biens immobiliers sur le marché – même dans des zones très prisées et habituellement plutôt rares en offre autour de Rostock et Warnemünde. Cela conduit les acheteurs potentiels à se montrer nettement plus attentistes et prudents, ce qui allonge sensiblement les processus de commercialisation par rapport à l’année dernière. La demande est néanmoins bien présente et se compose d’un large éventail d’acteurs : outre les acheteurs régionaux, de nombreux intéressés viennent de Berlin ainsi que de Saxe et de Thuringe, auxquels s’ajoutent des personnes qui reviennent s’installer dans la région et des acheteurs qui s’y installent pour des raisons professionnelles. Dans l'ensemble, nous prévoyons, dans ce contexte, une évolution des prix à un niveau stable et constant. »

Les prix de l'immobilier pour les maisons dans le district d'Ostholstein oscillent entre 3 400 €/m² et 3 000 €/m², avec une moyenne de 3 395 €/m², sur les îles de Fehmarn (3 393 €/m²) et d’Usedom (3 387 €/m²), ainsi que dans les chefs-lieux de district : Kiel (3 327 €/m²), Lübeck (3 286 €/m²), Flensburg (3 075 €/m²) et le district de Plön (3 069 €/m²). Alors que les régions continentales enregistrent dans ce segment des hausses des prix au m² comprises entre 2,8 % et 6,5 %, les prix des maisons individuelles et jumelées sur les îles de Fehmarn et d’Usedom ont baissé respectivement de 5,5 % et 4,8 % au premier trimestre.

Fig. 2 : Évolution des prix d'achat des maisons sur la côte de la mer Baltique au premier trimestre 2026 par rapport au premier trimestre 2025 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)

Robert Rothböck, directeur des agences VON POLL IMMOBILIEN à Kiel, Plön, Eckernförde, Rendsburg, Neumünster et Eutin :

« Nous observons actuellement dans notre région, le long de la côte baltique du Schleswig-Holstein, une demande globalement stable, alimentée tant par des acheteurs locaux que suprarégionaux – en particulier issus de régions métropolitaines telles que Hambourg, Berlin et la Rhénanie-du-Nord-Westphalie. L'accent est mis à la fois sur l'utilisation comme résidence principale et comme résidence secondaire, ce qui souligne encore davantage l'attrait de la côte baltique. Selon nous, l’écart d’évolution des prix entre les îles et le continent s’explique principalement par l’usage qui en est fait : alors que les emplacements sur le continent sont de plus en plus recherchés pour une résidence permanente, les biens immobiliers insulaires sont plus souvent des résidences secondaires haut de gamme – et celles-ci sont plus sensibles aux fluctuations du marché. Pour les années à venir, nous prévoyons toutefois une évolution stable des prix pour les biens immobiliers modernes et bien équipés, tandis que les prix des biens nécessitant une rénovation devraient continuer à baisser. »

Les acheteurs potentiels à la recherche d’une maison sur la côte baltique peuvent trouver des prix immobiliers compris entre 2 900 €/m² et environ 2 200 €/m² dans plusieurs régions : Il s’agit notamment de l’île de Rügen avec 2 875 €/m², des districts de Rendsburg-Eckernförde avec 2 756 €/m², de Schleswig-Flensburg avec 2 530 €/m², du Nord-Ouest de Mecklembourg avec 2 391 €/m² et du district de Rostock avec 2 280 €/m². Ici aussi, l'évolution des prix suit presque la tendance observée jusqu'à présent : les prix au m² dans les régions continentales de Nordwestmecklenburg et de Rendsburg-Eckernförde augmentent respectivement de 7,1 % et 4,7 %, tandis que l'île de Rügen affiche une baisse des prix immobiliers de -1,8 %. Mais les districts de Rostock (-1,6 %) et de Schleswig-Flensburg (-0,6 %) enregistrent également une légère baisse par rapport au même trimestre de l'année précédente.

Jessica Koppitz, directrice de l'agence VON POLL IMMOBILIEN à Neustadt in Holstein

« Nous observons actuellement un changement net dans la demande dans notre région autour de Neustadt in Holstein : alors que l'intérêt pour les maisons individuelles classiques a sensiblement augmenté, la demande en résidences secondaires est en baisse. De nombreux acheteurs choisissent délibérément de s'installer au bord de la mer Baltique, principalement en raison de la qualité de vie élevée. En conséquence, les biens immobiliers sont principalement utilisés comme résidence principale, la demande provenant aussi bien de la région que de Länder tels que Hambourg, la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, la Hesse et la Basse-Saxe. Parallèlement, le cadre réglementaire applicable aux résidences secondaires s’est considérablement durci ces derniers temps. Dans de nombreux domaines, l’utilisation de ces biens est soumise à autorisation, voire interdite, ce qui a également un impact sur la demande. Pour les années à venir, nous prévoyons des prix globalement stables – en particulier pour les biens haut de gamme – tandis que les biens immobiliers du segment de prix moyen resteront faciles à commercialiser. »

Les prix les plus bas pour les maisons individuelles se trouvent dans le district de Poméranie-Greifswald, avec une moyenne de 1 497 €/m², suivi du district de Poméranie-Rügen avec 1 957 €/m². Dans le même temps, les prix ont baissé dans ces deux régions au premier trimestre 2026, respectivement de -4,1 % et -1,7 %.

¹ Dans cette analyse, les termes « maison » ou « maison individuelle » désignent les types de logements suivants : maison individuelle, maison bifamiliale, maison mitoyenne et maison jumelée.

² Les données utilisées pour l'analyse des prix d'achat se basent sur les prix de vente moyens des maisons individuelles existantes (jusqu'en 2022 inclus) fournis par GeoMap pour le premier trimestre 2026 et le premier trimestre 2025, ainsi que sur des ajustements effectués par VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).

*Mer du Nord : dans le cadre de l'analyse, les îles et les péninsules ont été considérées séparément et, pour les districts de Frise du Nord, Wittmund, Aurich et Frise, seule la partie continentale a été prise en compte, à l'exclusion des îles respectives.

*Mer Baltique : dans le cadre de l'analyse, les îles et les péninsules ont été prises en compte séparément et, pour les districts d'Ostholstein, de Poméranie orientale-Rügen et de Poméranie orientale-Greifswald, seule la partie continentale a été considérée, à l'exclusion des îles respectives.