Escarpadas paredes rocosas, impresionantes glaciares y lagos de montaña cristalinos: los Alpes impresionan por su riqueza y se muestran con un aspecto diferente en cada estación del año. Además, las montañas son sinónimo de libertad, estabilidad y fuerza. Por lo tanto, no es de extrañar que las regiones cercanas a los Alpes bávaros sean muy codiciadas por los compradores de inmuebles, ya sea como residencia principal o secundaria. Pero, ¿cómo afecta esta ubicación privilegiada a los precios inmobiliarios? Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado la evolución delos precios mediosde oferta1 de los inmuebles residenciales en los nueve distritos bávaros con acceso directo a los Alpes, es decir, situados enla primeracadena alpina2, para los años 2020 a 2025 inclusive. Además, el análisis compara la evolución de los precios entre los distritos cercanos a los Alpes de la primera cadena alpina y los distritos más al norte de la segundacadena3.
«Desde el punto de vista inmobiliario, la periferia alpina bávara y la zona prealpina colindante son sinónimo de alta calidad de ubicación y estabilidad a largo plazo. En tiempos de mayor incertidumbre global, cobran importancia las regiones que transmiten una cierta distancia espacial con respecto a estos acontecimientos, tranquilidad y un entorno de vida duradero y fiable. La combinación de naturaleza intacta, seguridad, actividades de ocio durante todo el año, una infraestructura eficiente y una buena accesibilidad subraya el atractivo especial de esta ubicación. Esta evolución también se refleja en los precios: en los nueve distritos bávaros analizados con acceso directo a los Alpes, los precios inmobiliarios han subido con respecto a 2020, en algunos casos de forma significativa. En seis distritos, los precios de la vivienda han aumentado en dos dígitos hasta 2025, mientras que los tres líderes se acercan a la marca del 20 %. Una clara señal de la estabilidad duradera del valor de estas regiones».
No es de extrañar que el distrito de Miesbach, donde se encuentra el lago Tegernsee, que siempre ha sido una de las zonas residenciales más codiciadas y exclusivas de Alemania, registre los precios por metro cuadrado más altos en 2025 y, por lo tanto, encabece la clasificación. Con una media de 7702 €/m2, los inmuebles residenciales son aquí los más caros. Le sigue, a una distancia considerable de más de 1100 €/m², el distrito de Garmisch-Partenkirchen. Los interesados en comprar deben calcular aquí unos 6558 euros por metro cuadrado de superficie habitable. A pesar del ya elevado nivel de precios, los precios inmobiliarios en ambos distritos han experimentado un notable aumento en los últimos cinco años. Mientras que los precios en el distrito de Miesbach registraron en 2025 un aumento del 9,6 % en comparación con 2020, en el distrito de Garmisch-Partenkirchen el aumento fue incluso del 10,6 %.
Fig. 1: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales cerca de los Alpes, de 2020 a 2025 inclusive (gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
«La demanda de inmuebles residenciales sigue sin cesar, aunque los interesados en comprar actúan de forma algo más selectiva. Ahora se presta más atención a la eficiencia energética, la ubicación y la calidad del inmueble. Las segundas residencias también tienen una mayor demanda: a pesar del aumento del impuesto sobre las segundas residencias, el interés ha aumentado considerablemente en los últimos cinco años. Los factores que han impulsado claramente esta tendencia han sido la pandemia, el aumento del éxodo urbano, el establecimiento del teletrabajo y la creciente importancia del valor recreativo y la independencia de la ubicación. Las segundas residencias se utilizan cada vez más para estancias prolongadas y, a menudo, se consideran como una perspectiva de residencia para la vejez. Las inversiones puramente financieras son bastante infrecuentes, ya que los elevados precios de compra y un índice de alquileres cualificado limitan la rentabilidad. Además, las regulaciones municipales contrarrestan el alquiler vacacional intensivo».
Los interesados pueden encontrar precios por metro cuadrado ligeramente por debajo de los 6000 euros en el distrito de Bad Tölz-Wolfratshausen, con 5964 €/m2, y en el distrito de Rosenheim, con 5280 €/m2. Aquí también han aumentado los precios medios de los inmuebles en 2025 en comparación con 2020, aunque de forma mucho más moderada. Así, el distrito de Bad Tölz-Wolfratshausen registró el menor aumento de precios de toda la clasificación, con un 3,9 %, y el distrito de Rosenheim, el segundo menor, con un 7,3 %.
En los otros cinco distritos bávaros con acceso directo a los Alpes, los precios de compra de inmuebles oscilan entre 4000 €/m² y 5000 €/m². Quien desee adquirir una propiedad en el distrito de Lindau (lago de Constanza) debe contar con unos 4834 €/m², en el distrito de Traunstein con 4630 €/m², en el distrito de Berchtesgadener Land con 4482 €/m² y en el distrito de Oberallgäu con unos 4416 €/m². El distrito de Ostallgäu es el más barato, donde un metro cuadrado de superficie habitable costaba una media de 4131 euros en 2025.
«Tras una notable moderación en 2023, la demanda de inmuebles residenciales se ha estabilizado en un nivel alto. Dependiendo de la comerciabilidad y el precio, el tiempo de comercialización oscila actualmente entre dos semanas y cuatro meses. En Kempten, Isny y el norte de Oberallgäu, las búsquedas se refieren principalmente a residencias principales. Cuanto más cerca de las montañas, es decir, a partir de Sonthofen y al sur de esta localidad, la búsqueda de una segunda residencia es claramente la prioridad. Ya sea como refugio de la ciudad, para las vacaciones y el ocio o como residencia para la jubilación, las razones son múltiples».
Es especialmente interesante observar la evolución de los precios en los distritos dentro del segmento de precios entre 4000 €/m² y 5000 €/m², ya que estos registran los mayores aumentos en toda la clasificación. El líder en este sentido es el distrito de Ostallgäu, donde los precios medios de los inmuebles en 2025 han subido un 19,8 % en comparación con 2020, seguido de cerca por el distrito de Lindau (lago de Constanza), con un aumento del 19,6 %, y el distrito de Traunstein, con un 19,5 %. El distrito de Oberallgäu también registró un aumento considerable, con un incremento de los precios medios del 15,2 %. Con un total del 11,3 %, los precios de los inmuebles residenciales en el distrito de Berchtesgadener Land han experimentado un aumento relativamente moderado en los últimos cinco años.
«La demanda sigue siendo alta, pero algunos vendedores aún reaccionan con retraso a la evolución actual del mercado, especialmente en Berchtesgadener Land. En el distrito de Traunstein, por el contrario, ya se aprecia una mayor disposición al ajuste. El número de búsquedas relacionadas exclusivamente con segundas residencias varía mucho de una región a otra. Esto se debe, entre otras cosas, a que muchos municipios, como Bad Reichenhall, han introducido un impuesto sobre las segundas residencias o, en general, ya no permiten la creación de nuevas segundas residencias, como Schleching y Unterwössen. La principal motivación para la compra es, sin duda, el deseo de disfrutar de esta región, con su atractivo paisaje y sus variadas actividades de ocio, como lugar de residencia para la jubilación. También cabe destacar la buena infraestructura médica, la oferta cultural y la proximidad a Salzburgo».
Fig. 2: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales cerca de los Alpes, de 2020 a 2025 inclusive (gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Un vistazo a la evolución de los precios de los inmuebles residenciales en la primera cadena alpina lo deja claro: los nueve distritos bávaros con acceso directo a los Alpes se benefician considerablemente de su proximidad a las montañas. En total, en 2025, el precio por metro cuadrado en los distritos situados al borde de los Alpes aumentó un 11,8 % con respecto a 2020, hasta alcanzar los 5204 euros. Así, el nivel de precios en los distritos de la primera cadena alpina ha aumentado el doble que en los distritos de la segunda cadena alpina. Estos últimos solo han experimentado un aumento del 5 % desde 2020, aunque el precio medio por metro cuadrado es algo más alto, con 5489 euros. La razón es que los distritos de Múnich y Starnberg, que siempre han tenido un nivel de precios elevado, se encuentran geográficamente en el grupo de la segunda cadena alpina y, por lo tanto, elevan el precio medio de compra.
Además de los distritos de Múnich y Starnberg, en la segunda cadena alpina también se encuentran los distritos de Ebersberg, Landsberg am Lech, Mühldorf am Inn, Unterallgäu, Altötting y Weilheim-Schongau, así como las ciudades independientes de Kempten (Allgäu), Kaufbeuren y Rosenheim.
1La base de datos del análisis del precio de compra se basa en los precios medios de oferta de viviendas unifamiliares y bifamiliares, así como de pisos en propiedad, de empirica-regio (datos de mercado VALUE) para los años 2020 a 2025, ambos inclusive.
2Se analizaron los nueve distritos bávaros más meridionales, fronterizos con Austria y con acceso directo a los Alpes, es decir, situados en la primera cadena alpina, según la definición y clasificación de VON POLL IMMOBILIEN Research (2026): Miesbach, Garmisch-Partenkirchen, Bad Tölz-Wolfratshausen, Rosenheim, Lindau (lago de Constanza), Traunstein, Berchtesgadener Land, Oberallgäu y Ostallgäu.
3Según la definición y clasificación de VON POLL IMMOBILIEN Research (2026),la segunda cadena alpina incluye los distritos limítrofes con la primera cadena y, por lo tanto, situados más al norte de los Alpes: Múnich, Starnberg, Ebersberg, Landsberg am Lech, Mühldorf am Inn, Unterallgäu, Altötting y Weilheim-Schongau, así como las ciudades independientes de Kempten (Allgäu), Kaufbeuren y Rosenheim.
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