Északi-tenger: csökkennek az ingatlanárak a szigeteken
Az Északi-tenger partvidékén sok minden az apály és a dagály ritmusát követi. Az árapály folyamatos változást hoz – ez egyszerre látható és kiszámítható jelenség. Hasonló kép rajzolódik ki jelenleg a part menti ingatlanpiacon is. A regionális különbségek ismét erőteljesebben jelentkeznek: míg számos szárazföldi régióban pozitív fejlődés látszik, a szigetek és egyes megyék alakulása differenciáltabb – az árak alakulásában észrevehető eltérésekkel. Ennek fényében a VON POLL IMMOBILIEN szakértői alaposabban megvizsgálták az egycsaládos házak1 ingatlanárait a megyékben, a megyétől független városokban, valamint a félszigeteken és szigeteken* a Északi-tenger partján, és összehasonlították a vételárak2 alakulását 2026 első negyedévében 2025 első negyedévével.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető társtulajdonosa:
„Jelenleg egyértelmű differenciálódást látunk a Északi-tenger partvidékének ingatlanpiacán: míg a szárazföldi régiókban az árak stabilizálódtak és helyenként ismét emelkednek, addig különösen a magas árú szigeteki piacok vannak nagyobb kiigazítási nyomás alatt. A sok észak- és kelet-fríz szigeten tapasztalható csökkenés egy olyan piaci fázist tükröz, amelyben a kereslet és a kínálat ismét közelebb kerül egymáshoz, és az árszintek ennek megfelelően újrarendeződnek – a 2022 vége óta megváltozott gazdasági keretfeltételek fényében is. Ugyanakkor a kereslet összességében továbbra is szilárd marad – bár jóval szelektívebb, mint néhány évvel ezelőtt. A vásárlók manapság nagyobb figyelmet fordítanak olyan tényezőkre, mint a jó elhelyezkedés, az energiahatékonyság és a fenntartható bérbeadhatóság. A jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező szárazföldi helyszíneken ez máris ismét mérsékelt áremelkedéshez vezet, míg a piac összességében egy stabilabb és hosszú távon mérsékelt szintre áll be.”
Ahogyan az várható volt, a szigetek a Északi-tenger partján 2026 első negyedévében is továbbra is az ingatlanár-rangsor élén állnak. A legmagasabb négyzetméterárakkal a vásárlók a Észak-fríz szigeteken találkoznak, amelyek közé tartozik többek között Sylt, Amrum és Föhr. Egy négyzetméter lakóterület ára itt átlagosan 9 922 euró. Az észak-fríz szigetek magas árszintjében nagy szerepet játszik Sylt szigete, amely mindig is Németország egyik legexkluzívabb, és így legdrágább lakóövezetének számított. Ha külön megvizsgáljuk a sylt-i ingatlanpiacot, látható, hogy az átlagárak itt – körülbelül 12 557 €/m2 – ismét jelentősen magasabbak, mint a többi észak-fríz szigeten. Meglehetősen meglepő azonban az ingatlanárak alakulása: míg az Észak-fríz szigetek árszintje hosszú ideig szinte kizárólag emelkedett, 2026 első félévében az átlagos házárak az előző évhez képest 4,7 százalékkal csökkentek. Ezzel az Észak-fríz szigetek a második legnagyobb árcsökkenést mutatják az elemzésben. A szülti ingatlanárak is csökkentek, bár csak enyhén, 1,5 százalékkal.
1. ábra: A házak vételárai a Északi-tenger partján 2026 első negyedévében (Grafika: von Poll Immobilien GmbH)
A második helyen – bár jelentős, több mint 1 600 €/m2-es különbséggel – a következő szigetcsoport áll: a Kelet-fríz-szigetek, amelyekhez például Juist, Langeoog vagy Norderney tartozik. A vásárlási szándékkal rendelkezőknek itt 2026 első negyedévében körülbelül 8 294 €/m2 -val kell számolniuk egy jó állapotú házért. Ott is csökkentek az ingatlanárak 2025 első negyedévéhez képest. Így a Kelet-fríz-szigetek átlagosan -5,1 százalékkal a rangsor legerőteljesebb árcsökkenését regisztrálják.
Jelentősen olcsóbb – több mint 5 800 €/m2 különbséggel a Kelet-fríz-szigetekhez – a szárazföldön, a Északi-tenger partján. 2026 első negyedévében 2 500 és 2 000 euró közötti négyzetméterárak voltak jellemzőek Észak-Frízföld járásában (csak a szárazföldön) 2 481 €/m2, Dithmarschen járásában 2 157 €/m2, a Wittmund járásban (csak a szárazföldön) 2 097 €/m2, az Aurich járásban (csak a szárazföldön) 2 093 €/m2 , valamint a Friesland járásban (csak a szárazföldön) 2 029 €/m2.
Thorsten Lemcke, a VON POLL IMMOBILIEN Heide és Husum irodavezetője
„Északi-tengeri partvidékünkön, különösen Heide és Sankt Peter-Ording környékén, jelenleg a kínálat jelentős bővülését figyeljük meg, miközben a kereslet visszafogott marad. Ez a fejlemény többek között az emelkedő energiaköltségeknek, az általános inflációnak, valamint a gazdasági és geopolitikai körülményekből fakadó fokozott bizonytalanságnak tudható be. Ugyanakkor a régió továbbra is vonzó marad – különösen a dél-német tartományokból és Svájcból érkező vásárlók számára, akik számára az itteni árszint továbbra is viszonylag érdekes. Véleményünk szerint a szigetek és a szárazföld közötti eltérő árfejlődés jelentős mértékben strukturális tényezőkkel függ össze. Az erősen szabályozott üdülőingatlan-piacokon, mint például Sankt Peter-Ordingban, a megnövekedett kínálat és a szigorúbb előírások együttesen érezhető árcsökkenéshez vezettek. Az elkövetkező évekre itt tartós oldalirányú mozgást várunk, amelyben különösen a régebbi, energetikailag nem korszerűsített ingatlanok maradhatnak továbbra is nyomás alatt.”
Itt is érdemes külön megvizsgálni az egyes helyszínek árak alakulását. Mivel míg az átlagos házárak Észak-Frízföld és Wittmund megyékben 3,2, illetve 3,5 százalékkal csökkentek, addig a többi megyében az árak részben jelentősen emelkedtek. Így az előző év azonos időszakához képest a házárak Aurich megyében 2,7 százalékkal, Dithmarschen megyében 3,7 százalékkal, Friesland megyében pedig akár 5,7 százalékkal emelkedtek. Ezzel Dithmarschen megye a harmadik, Friesland megye pedig a legmagasabb áremelkedést mutatta az egész rangsorban.
Idézet, képekkel: Hermann Mehrtens, a VON POLL IMMOBILIEN Wilhelmshaven és Jever irodavezetője: „A kínálat és a kereslet jelenleg egyensúlyban van a régiónkban – az újonnan piacra kerülő ingatlanokat intenzív áralkudozás nélkül értékesítjük. Ügyfeleink közel fele más szövetségi államokból – különösen Észak-Rajna-Vesztfáliából és Hessenből –, valamint gyakran a szomszédos Hollandiából érkezik. Ezen ügyfélkör számára egyértelműen a nyaralók és a második lakóhelyek állnak a középpontban. Ugyanakkor a szabályozási keretfeltételek szigorodtak: az önkormányzatok fokozottabban ügyelnek a beépítési tervek betartására a második lakóhelyként való használat tekintetében – különösen Wangerlandban, valamint Wangerooge-on. A világjárvány erős keresleti többletet eredményezett, ami miatt az ingatlanárak is gyorsan emelkedtek. A jelenlegi fejlemények azonban azt mutatják, hogy a piac újra stabilizálódik. A Északi-tenger partjának népszerűsége miatt nyaralóövezetként továbbra is stabil árszinttel számolunk.”
2. ábra: A házak vételárának alakulása az Északi-tenger partvidékén 2026 első negyedévében 2025 első negyedévéhez képest (grafikon: von Poll Immobilien GmbH)
A 2 000 eurós határ alatt maradó négyzetméterárakkal rendelkező házakat a Cuxhaveni járásban 1 993 €/m2 áron, a Wilhelmshaven és Emden városokban 1 974 €/m2 illetve 1 961 €/m2 m²-en, valamint a Wesermarsch járásban 1 907 €/m2 m²-en. Míg az átlagos ingatlanárak 2026 első negyedévében a Cuxhaveni járásban -0,1 százalékkal, az Emdeni városban pedig 1 százalékkal csupán stagnáltak, addig a Wilhelmshaveni városban és a Wesermarsch-i járásban az árszint 3,2, illetve 4 százalékkal emelkedett. Ennek megfelelően Wesermarsch járás a második legmagasabb áremelkedést regisztrálta az elemzésben.
Nils Onken, a VON POLL IMMOBILIEN irodavezetője Kelet-Frízföldön (Norden, Aurich, Emden és Esens):
„A jelenlegi geopolitikai helyzet, az általános bizonytalanság és a megemelkedett kamatok miatt a kereslet jelenleg inkább visszafogott. A reálisan árazott ingatlanok azonban továbbra is gyorsan megtalálják a megfelelő vevőt. Ügyfeleink többsége – 80–90 százalék – első lakóhelyként vásárol ingatlant, és többségük a régióból, de Hessenből és Észak-Rajna-Vesztfáliából is érkezik. Főként a szigeteken, és részben a szárazföldön is, a rövid távú bérbeadást, amelyet eddig csak tűrték, de hivatalosan nem engedélyeztek, az ingatlan eladása után általában már nem engedélyezik. Ez viszont hatással van az ingatlan értékére – a hivatalos engedély nélküli ingatlanok ára csökken, míg a ténylegesen engedélyezett üdülőingatlanok ára emelkedik. Az árak további alakulása izgalmas marad: ha a kamatok tovább emelkednek, az árak is ismét kissé csökkenni fognak. Ugyanakkor a saját országban töltött nyaralás éppen újra vonzóbbá válik – többek között a geopolitikai helyzet miatt is –, ami a jövőben egyes helyszíneknek jelentős fellendülést hozhat.”
A legolcsóbb a Bremerhaven városi körzetben van. Ott egy ház átlagára 2026 első negyedévében 1 896 €/m2 volt. Az előző év azonos időszakához képest az átlagos ingatlanárak itt 0,6 százalékkal stagnáltak.
Balti-tenger: a szigetek árai csökkennek, városok, mint Rostock, feljebb kerülnek
A Balti-tenger a Északi-tenger nyugodtabb párjaként ismert. De aki jobban megnézi, az felismeri: a felszín alatt itt is folyamatos a mozgás. Az áramlatok és a partvonalak eltolódnak. A part menti ingatlanpiac is követi jelenleg ezt a mintát. A regionális fejlemények egyre inkább eltérnek egymástól: míg egyes járási székhelyek és szárazföldi régiók emelkedő ingatlanárakat regisztrálnak, a szigeteken és egyes part menti régiókban éppen ellenkező tendencia figyelhető meg. Ennek fényében a VON POLL IMMOBILIEN szakértői alaposabban megvizsgálták az egycsaládos házak1 ingatlanárait a megyékben, a megyétől független városokban, valamint a félszigeteken és szigeteken* a Balti-tenger partján, és összehasonlították a vételárak2 alakulását 2026 első negyedévében 2025 első negyedévével.
Idézet képekkel: Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető társtulajdonosa: „A balti-tengeri partvidék ingatlanpiaca jelenleg differenciáltabb képet mutat, mint az elmúlt években: míg számos szárazföldi régió és nagyobb város, például Rostock, ismét emelkedő tendenciát mutat, addig különösen egyes magas árú partvidéki és szigeti ingatlanok egyre nagyobb nyomás alá kerülnek. Az ellenkező irányú fejlődés – mint például Fischland-Darß-Zingst és Rostock esetében – jól mutatja, hogy a kereslet egyre inkább a helyszín minőségére és a lehetséges nyaralókiadásra irányul. Ugyanakkor a Balti-tenger továbbra is népszerű vágyálom helyszíne marad – bár megváltozott előjelek mellett. A gazdasági és geopolitikai keretfeltételek fényében a vásárlók lényegesen szelektívebben és biztonságorientáltabban járnak el. Különösen azok a helyszínek keresettek, amelyek tartós használatra alkalmasak, míg a klasszikus második lakás piacok érezhetően alkalmazkodnak a változásokhoz.”
Jelentős különbséggel a Fischland-Darß-Zingst-félszigeten található ingatlanok tartoznak a legdrágábbak közé a Balti-tenger partján 2026 első negyedévében. A vásárlóknak jelenleg 5 138 €/m²-rel kell számolniuk. A második helyen a Rostocki járás és Hanza-város áll 4 011 €/m²-rel – ez több mint 1 100 €/m²-rel alacsonyabb a Fischland-Darß-Zingst-félsziget árszintjénél. Szembetűnő azonban az ellenkező irányú fejlődés: míg a házak árai a Fischland-Darß-Zingst-félszigeten 2025 első negyedévéhez képest 5,7 százalékkal csökkentek – ami a legnagyobb árcsökkenés a Balti-tenger partján –, addig Rostock ugyanebben az időszakban 7,5 százalékos növekedést regisztrált, ami az elemzésben a legmagasabb áremelkedés.
1. ábra: A Balti-tenger partján található házak vételárai 2026 első negyedévében (Grafika: von Poll Immobilien GmbH)
Corinne Briesemeister, a VON POLL IMMOBILIEN Rostock és Warnemünde irodavezetője:
„Jelenleg túlkínálatot, illetve a piacon szokatlanul magas ingatlanállományt tapasztalunk – még a Rostock és Warnemünde környékén található, nagyon keresett és egyébként inkább kínálathiányos területeken is. Ez azt eredményezi, hogy a vásárlási szándékkal rendelkezők lényegesen kiváróbb és óvatosabb magatartást tanúsítanak, ami miatt a forgalmazási folyamatok az előző évhez képest érezhetően meghosszabbodnak. A kereslet azonban továbbra is fennáll, és széles spektrumot ölel fel: a regionális vásárlók mellett sok érdeklődő érkezik Berlinből, valamint Szászországból és Türingeniából, hozzájuk csatlakoznak a visszatérők és azok a vásárlók, akik szakmai okokból költöznek a régióba. Összességében ezek alapján a piac további fejlődését várjuk, stabil, változatlan árszinten.”
Az ingatlanárak az Ostholstein járásban 3 400 €/m² és 3 000 €/m² között mozognak, 3 395 €/m²-es átlaggal, a Fehmarn-szigeten 3 393 €/m², az Usedom-szigeten 3 387 €/m², valamint a megyeszékhelyeken: Kielben 3 327 €/m², Lübeckben 3 286 €/m², Flensburgban 3 075 €/m² és a Plön járásban 3 069 €/m². Míg a szárazföldi régiók ebben a szegmensben 2,8 és 6,5 százalék közötti négyzetméterár-emelkedést regisztráltak, addig az első negyedévben az egy- és kétcsaládos házak árai a Fehmarn-szigeten 5,5, az Usedom-szigeten pedig 4,8 százalékkal csökkentek.
2. ábra: A házak vételárainak alakulása a Balti-tenger partvidékén 2026 első negyedévében 2025 első negyedévéhez képest (grafikon: von Poll Immobilien GmbH)
Robert Rothböck, a VON POLL IMMOBILIEN Kiel, Plön, Eckernförde, Rendsburg, Neumünster és Eutin irodavezetője:
„Jelenleg régiónkban, a schleswig-holsteini Balti-tenger partvidékén összességében stabil keresletet tapasztalunk, amely mind a helyi, mind a régión kívüli vásárlókból táplálkozik – különösen olyan nagyvárosi régiókból, mint Hamburg, Berlin és Észak-Rajna-Vesztfália. A figyelem középpontjában mind az elsődleges lakóhelyként, mind pedig üdülőingatlanként való használat áll, ami tovább hangsúlyozza a Balti-tenger partvidékének vonzerejét. A szigetek és a szárazföld közötti eltérő árak alakulása véleményünk szerint elsősorban a használhatóságnak köszönhető: míg a szárazföldi ingatlanok iránt egyre nagyobb a kereslet állandó lakóhelyként is, a szigeti ingatlanok gyakrabban drága második otthonok – és ezek érzékenyebben reagálnak a piaci változásokra. A következő évekre azonban stabil árak alakulását várjuk a modern, jól felszerelt ingatlanok esetében, míg a felújításra szoruló ingatlanoknál továbbra is árcsökkenéssel kell számolni.”
A Balti-tenger partján házat kereső vásárlók több régióban is találhatnak 2 900 €/m² és körülbelül 2 200 €/m² közötti ingatlanárakat: Ide tartozik Rügen szigete 2 875 €/m²-es áron, a Rendsburg-Eckernförde járás 2 756 €/m²-es áron, a Schleswig-Flensburg járás 2 530 €/m²-es áron, Északnyugat-Mecklenburg 2 391 €/m²-es áron és a Rostock járás 2 280 €/m²-es áron. Itt is az árak alakulása szinte követi a korábbi tendenciát: a négyzetméterárak a szárazföldi régiókban, Északnyugat-Mecklenburgban és Rendsburg-Eckernförde-ben 7,1, illetve 4,7 százalékkal emelkednek, míg a Rügen-szigeten az ingatlanárak 1,8 százalékos csökkenést mutatnak. De a Rostocki és a Schleswig-Flensburgi körzetek is enyhén visszaestek az előző év azonos negyedévéhez képest, -1,6, illetve -0,6 százalékkal.
Jessica Koppitz, a VON POLL IMMOBILIEN Neustadt in Holstein irodavezetője
„Jelenleg egyértelmű eltolódást figyelünk meg a keresletben a Neustadt in Holstein környéki régiónkban: Míg a klasszikus saját otthonok iránti érdeklődés érezhetően megnőtt, a nyaralóingatlanok iránti kereslet csökkenőben van. Sok vásárló tudatosan úgy dönt, hogy az életének középpontját a Balti-tengerre helyezi át – elsősorban a magas életminőség miatt. Ennek megfelelően az ingatlanokat túlnyomórészt fő lakóhelyként használják, és a kereslet mind a régióból, mind pedig olyan szövetségi tartományokból érkezik, mint Hamburg, Észak-Rajna-Vesztfália, Hessen és Alsó-Szászország. Ugyanakkor a nyaralóingatlanokra vonatkozó szabályozási keretfeltételek az utóbbi időben jelentősen szigorodtak. Sok területen a használat engedélyköteles vagy akár kizárt, ami szintén hatással van a keresletre. Az elkövetkező évekre összességében stabil árakat várunk – különösen a magas árú ingatlanok esetében –, míg a középárkategóriás ingatlanok továbbra is jól értékesíthetők maradnak.”
A családi házak legalacsonyabb árait a Vorpommern-Greifswald járásban találjuk, átlagosan 1 497 €/m²-en, amelyet a Vorpommern-Rügen járás követ 1 957 €/m²-es átlaggal. Ugyanakkor mindkét régióban csökkentek az árak 2026 első negyedévében – 4,1, illetve 1,7 százalékkal.
1 A „ház” vagy „családi ház” kifejezés ebben az elemzésben a következő háztípusokra vonatkozik: családi ház, kétcsaládos ház, sorház és ikerház.
2 A vételár-elemzés adatbázisa a GeoMap által a 2026. első negyedévre és a 2025. első negyedévre vonatkozóan közzétett, meglévő családi házak átlagos kínálati árain (2022-ig bezárólag), valamint a VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) által végzett kiigazításokon alapul.
*Északi-tenger: Az elemzés során a szigeteket és félszigeteket külön kezelték, és Észak-Frízföld, Wittmund, Aurich és Frízföld megyék esetében csak a szárazföldet vették figyelembe, a megfelelő szigeteket kizárva.
*Balti-tenger: Az elemzés során a szigeteket és félszigeteket külön vették figyelembe, míg Ostholstein, Vorpommern-Rügen és Vorpommern-Greifswald megyék esetében csak a szárazföldet, a megfelelő szigetek kizárásával.
