L'efficienza energetica sta diventando sempre più uno dei principali fattori che determinano il valore nel mercato immobiliare residenziale. Sebbene la posizione e le dimensioni rimangano criteri di acquisto fondamentali, i costi energetici correnti, la sostenibilità della tecnologia di riscaldamento e i possibili investimenti nella modernizzazione stanno assumendo un’importanza sempre maggiore per i potenziali acquirenti. Questa tendenza è chiaramente visibile anche nell’area metropolitana di Berlino e nella città stessa. Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato i prezzi di offerta degli immobili residenziali1 in base alle fonti energetiche2 nel primo trimestre del 2026 e ne hanno esaminato l’andamento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Sono stati presi in considerazione quattro gruppi di fonti energetiche: in primo luogo l’energia solare, l’energia eolica, l’energia idrotermica e il geotermico; in secondo luogo il teleriscaldamento e l’elettricità; in terzo luogo il gas e il gas naturale; e in quarto luogo il gasolio.
«Il dibattito sulla legge sull’efficienza energetica degli edifici, sul futuro approvvigionamento termico e sull’aumento dei costi energetici ha portato l’attenzione sulla qualità energetica degli immobili. Oggi gli acquirenti prestano complessivamente maggiore attenzione alla ristrutturazione e alla modernizzazione, nonché alla redditività a lungo termine. Nell’area metropolitana di Berlino si osserva una differenziazione più marcata tra le singole fonti energetiche rispetto a pochi anni fa. Mentre in molti luoghi i moderni sistemi di riscaldamento stanno acquisendo maggiore attrattiva, nel caso degli impianti di riscaldamento più datati i possibili costi di ammodernamento incidono sempre più sulla determinazione del prezzo. Alla fine, tuttavia, ciò che conta sempre è l’insieme di posizione, condizioni e potenziale di sviluppo di un immobile.''
I sistemi di riscaldamento rinnovabili registrano gli aumenti di valore più elevati
Gli aumenti di prezzo più marcati nell’area metropolitana di Berlino si registrano negli immobili residenziali dotati di energia solare, termica ad aria, ad acqua o geotermica. In testa alla classifica c’è Potsdam, con un aumento medio del 13,3% nel primo trimestre del 2026 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, raggiungendo una media di 6.466 €/m². Seguono Havelland con un aumento del 10,8% a 4.261 €/m², Potsdam-Mittelmark con il 10,3% a 4.111 €/m², Oder-Spree con il 9,9% a 3.706 €/m², Barnim con l’8,8% a 3.889 €/m², Dahme-Spreewald con l’8,5% a 3.789 €/m² e Oberhavel con il 2,3% a 3.764 €/m².
Solo Teltow-Fläming e Märkisch-Oderland registrano in questo segmento cali dei prezzi rispettivamente del -5,2% a 3.435 €/m² e del -3% a 3.502 €/m².
La stessa Berlino registra, per gli immobili dotati di sistemi di riscaldamento a energia rinnovabile, un livello di prezzo medio di 6.559 €/m². Rispetto al primo trimestre del 2025, ciò corrisponde a un aumento del 10,4%. In termini di prezzi, la capitale rimane quindi nettamente davanti a tutte le regioni circostanti.
Fig. 1: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali dotati di impianti solari, ad aria, ad acqua o geotermici a Berlino e nell’area circostante nel primo trimestre del 2026
«Oggi una buona efficienza energetica ha chiaramente un effetto positivo sulla domanda. Tuttavia, per la maggior parte dei potenziali acquirenti la posizione rimane il criterio più importante. Quando sono disponibili diversi immobili comparabili tra cui scegliere, molti acquirenti optano sempre più spesso per l’immobile con la classe energetica migliore. L’influenza del tipo di impianto di riscaldamento sulla decisione di acquisto dipende spesso dal gruppo di acquirenti in questione. Allo stesso tempo, osserviamo che molti potenziali acquirenti chiedono specificatamente informazioni sulle opzioni di adeguamento e utilizzano sempre più spesso le vecchie tecnologie di riscaldamento come argomento nelle trattative sul prezzo. Le incertezze riguardano soprattutto gli impianti di riscaldamento a gasolio e a gas con classi energetiche inferiori, mentre gli immobili con uno standard energetico al passo con i tempi sono solitamente molto più prevedibili per gli acquirenti.»'
Andamento dinamico per il teleriscaldamento e l’elettricità
Un andamento ancora più dinamico si è registrato nel segmento degli immobili alimentati da teleriscaldamento ed elettricità. Il maggiore aumento dei prezzi per gli immobili che utilizzano queste fonti energetiche è stato registrato nel Märkisch-Oderland con il 14,7% a 3.927 €/m² – seguito da Potsdam con il 12,2% (5.920 €/m²), Havelland con il 10,6% (3.904 €/m²), Oder-Spree con il 10,6% (3.945 €/m²) e Oberhavel con l’8,1% (3.787 €/m²).
Anche a Teltow-Fläming i prezzi degli immobili dotati di teleriscaldamento o di sistemi di riscaldamento elettrici registrano un andamento positivo, con un aumento del 3,5% a 3.924 €/m², così come a Dahme-Spreewald, dove si registra un aumento dell’1,2% a 4.046 €/m². Si sono registrati cali dei prezzi solo a Barnim (-4,4%, 3.506 €/m²) e a Potsdam-Mittelmark (-1,2%, 3.815 €/m²).
Fig. 2: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali dotati di teleriscaldamento ed elettricità a Berlino e nell’area circostante nel primo trimestre del 2026
«Il tipo di impianto di riscaldamento e l’efficienza energetica rivestono oggi un ruolo decisamente più importante per i potenziali acquirenti rispetto a qualche anno fa. Molti clienti prestano molta attenzione ai costi energetici e ai possibili costi conseguenti di una riqualificazione energetica. In alcune regioni, in particolare, si aggiunge il fatto che non è sempre facile trovare imprese artigiane qualificate per una realizzazione tempestiva. I sistemi di riscaldamento rinnovabili vengono generalmente valutati positivamente, mentre il classico riscaldamento a gas non rappresenta ancora un grosso ostacolo per la maggior parte dei potenziali acquirenti. Per quanto riguarda i sistemi di riscaldamento a gasolio, invece, la riluttanza è decisamente maggiore. Anche temi come la legge sull’energia degli edifici, i possibili costi di riqualificazione e i futuri costi energetici hanno oggi un’influenza tangibile sulla decisione di acquisto e sulle trattative relative al prezzo.”
Nel confronto tra il centro metropolitano e l’area periferica, Berlino continua a registrare il livello di prezzi più elevato in questo segmento, con una media di 6.509 €/m². Rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, nel primo trimestre del 2026 i prezzi di offerta registrano un aumento dell’1,8%. Nell’intera periferia berlinese la dinamica risulta addirittura ancora più marcata: qui i prezzi degli immobili residenziali con teleriscaldamento o riscaldamento elettrico aumentano in media del 4,9%, raggiungendo i 4.247 €/m².
Quadro eterogeneo per gli immobili con riscaldamento a gas
L’andamento degli immobili residenziali con riscaldamento a gas risulta nettamente più differenziato. I maggiori aumenti di prezzo nel primo trimestre del 2026 si registrano a Dahme-Spreewald, con un +6,1% a 3.574 €/m², seguito dal distretto di Oder-Spree con un +2,5% a 3.076 €/m², Barnim con un +2,2% a 3.346 €/m² e Havelland con un +1,4% a 3.903 €/m².
In diverse regioni, invece, i prezzi degli immobili residenziali con riscaldamento a gas sono rimasti pressoché invariati. Il Märkisch-Oderland, con un aumento dello 0,9% a 3.227 €/m², e il Teltow-Fläming, con un aumento dello 0,5% a 3.138 €/m², hanno registrato solo variazioni moderate. Sotto pressione sono invece gli immobili con riscaldamento a gas a Oberhavel, che sono scesi in media del -7,5% a 3.460 €/m² rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Anche a Potsdam, nel primo trimestre del 2026, i prezzi degli immobili in questo segmento sono scesi in media del -3,1% a 5.129 €/m², a Berlino dell’1,2% a 5.290 €/m² e a Potsdam-Mittelmark dell’1,1% a 4.069 €/m².
Fig. 3: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali con riscaldamento a gas/gas naturale a Berlino e nell’area circostante nel primo trimestre del 2026
«Gli impianti di riscaldamento a gas continuano ad essere accettati da molti acquirenti, mentre per quelli a gasolio la riluttanza è decisamente maggiore. Chi è interessato a una casa con riscaldamento a gasolio, di solito ha già valutato la possibilità di passare in seguito al gas o a una pompa di calore. I costi associati a tale passaggio spesso influiscono sulle trattative sul prezzo. Inoltre, le case con classi di efficienza energetica molto buone, come A+ o A, beneficiano spesso di condizioni di finanziamento più vantaggiose e, anche nella nostra valutazione, si collocano piuttosto nella fascia alta del margine di offerta. In linea di massima, oggi gli acquirenti immobiliari sono diventati complessivamente molto più sensibili al risparmio energetico e all’efficienza. Alla fine, però, a fare la differenza è ancora l’insieme di fattori costituito da posizione, stato dell’immobile e interventi di ristrutturazione e ammodernamento complessivamente necessari. In generale, nel Brandeburgo osserviamo molti acquirenti che affrontano le ristrutturazioni in modo molto pragmatico e realizzano una parte degli interventi con le proprie mani.''
Gli immobili con riscaldamento a gasolio perdono valore quasi ovunque
L’andamento più debole si registra ancora una volta per gli immobili residenziali con riscaldamento a gasolio. I prezzi di offerta hanno subito un calo particolarmente marcato nel Märkisch-Oderland, dove sono scesi del -12,7% attestandosi a una media di 1.670 €/m². Seguono l’Oder-Spree con un calo del -10,9% a 1.650 €/m², Potsdam con un calo del -9,4% a 4.920 €/m², Oberhavel con un calo del -7,1% a 3.092 €/m² e Dahme-Spreewald con un calo del -5,2% a 1.940 €/m². Anche a Barnim, con un calo del 3,6% a 2.507 €/m², a Teltow-Fläming (-2%) a 2.626 €/m² e a Potsdam-Mittelmark (-1,4%) a 2.351 €/m², i prezzi degli immobili con riscaldamento a gasolio hanno subito un calo nel primo trimestre del 2026.
Gli andamenti positivi rimangono un’eccezione. Solo Havelland registra un aumento significativo del 2,1%, attestandosi a 2.639 €/m². Anche Berlino mostra un andamento leggermente positivo, con un aumento dell’1,4% a 4.849 €/m².
Fig. 4: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali con riscaldamento a gasolio a Berlino e nell’area circostante nel primo trimestre del 2026
«Temi quali la legge sull’energia degli edifici, gli obblighi di ammodernamento e i futuri costi energetici sono ormai diventati parte integrante di quasi ogni colloquio di consulenza. Oggi gli acquirenti si informano in modo molto più approfondito rispetto a qualche anno fa e desiderano poter valutare tempestivamente quali investimenti potrebbero dover sostenere dopo l’acquisto. Per quanto riguarda gli impianti di riscaldamento a gas, osserviamo un numero crescente di domande sull’andamento futuro dei costi energetici e sulle possibili opzioni di conversione. Attualmente sono particolarmente richiesti immobili dotati di moderni sistemi a pompa di calore, idealmente in combinazione con un impianto fotovoltaico. Anche il teleriscaldamento continua a essere valutato positivamente, in particolare nel mercato immobiliare berlinese, poiché molti potenziali acquirenti apprezzano la sicurezza dell’approvvigionamento e i costi di manutenzione relativamente bassi. Indipendentemente dal tipo di impianto di riscaldamento, tuttavia, una buona posizione a Berlino e nei dintorni rimane uno dei fattori più importanti nella decisione di acquisto.''
Conclusione: Berlino contro l’area circostante
Berlino rimane, a prescindere dalla fonte energetica, il mercato più costoso dell’analisi. Nel territorio circostante Berlino si osserva al contempo una crescente differenziazione nell’andamento dei prezzi in base ai sistemi di riscaldamento: mentre gli immobili dotati di fonti energetiche moderne registrano in molti luoghi notevoli aumenti di valore, quelli con riscaldamento a gasolio, in particolare, subiscono pressioni in diverse regioni. I risultati evidenziano che l’efficienza energetica e la tecnologia di riscaldamento vengono sempre più prese in considerazione nelle decisioni di acquisto. Tuttavia, la posizione, stato e il grado di ammodernamento continueranno anche in futuro a essere i fattori decisivi per il valore di mercato a lungo termine di un immobile.
Fig. 5: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali in base alle fonti energetiche a Berlino e nell’area circostante nel primo trimestre del 2026 (grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Tutti i dati e i grafici possono essere utilizzati e pubblicati citando la seguente fonte: VON POLL IMMOBILIEN
I grafici interattivi possono essere scaricati qui tramite link di incorporamento:
- Grafico: https://www.datawrapper.de/_/y8vxF/
- Tabella: https://www.datawrapper.de/_/avnDi/
1 I dati alla base dell’analisi dei prezzi di acquisto si fondano sui prezzi medi di offerta per appartamenti di proprietà e case unifamiliari e bifamiliari a Berlino e nell’area circostante (tutti i comuni e i distretti limitrofi) forniti da GeoMap per il primo trimestre del 2026 rispetto al primo trimestre del 2025, nonché agli adeguamenti effettuati da VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
2 Nel corso dell’analisi, le fonti energetiche sono state raggruppate nelle seguenti tipologie di riscaldamento: in primo luogo, energia solare, termica ad aria, ad acqua e geotermica; in secondo luogo, teleriscaldamento ed elettricità; in terzo luogo, gas e gas naturale; in quarto luogo, gasolio. Anche la legna e i pellet sono stati presi in considerazione nell’analisi, ma non sono rappresentativi a causa del numero esiguo di offerte e non vengono riportati.
