A eficiência energética está a tornar-se cada vez mais um dos principais fatores que determinam o valor no mercado imobiliário residencial. Embora a localização e a dimensão continuem a ser critérios centrais na compra, os custos energéticos correntes, a sustentabilidade da tecnologia de aquecimento e os possíveis investimentos na modernização estão a assumir cada vez mais importância para os potenciais compradores. Esta tendência é também claramente visível nos arredores de Berlim e na própria cidade. Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram os preços de oferta dos imóveis residenciais1 por fonte de energia2 no primeiro trimestre de 2026 e examinaram a evolução em relação ao mesmo período do ano anterior. Foram considerados quatro grupos de fontes de energia: em primeiro lugar, energia solar, eólica, hidráulica e geotérmica; em segundo lugar, aquecimento urbano e eletricidade; em terceiro lugar, gás e gás natural; e, em quarto lugar, óleo.
«O debate em torno da Lei da Eficiência Energética dos Edifícios, do futuro abastecimento de aquecimento e do aumento dos custos energéticos colocou a qualidade energética dos imóveis mais em destaque. Atualmente, os compradores prestam, de um modo geral, mais atenção à reabilitação e modernização, bem como à rentabilidade a longo prazo. Nos arredores de Berlim, verifica-se uma diferenciação mais acentuada entre as diferentes fontes de energia do que há apenas alguns anos. Enquanto os sistemas de aquecimento modernos ganham atratividade em muitos locais, no caso das instalações de aquecimento mais antigas, os possíveis custos de modernização são cada vez mais tidos em conta na fixação dos preços. No entanto, o que acaba por ser decisivo é sempre a combinação entre a localização, o estado e o potencial de desenvolvimento de um imóvel.''
Os sistemas de aquecimento renováveis registam os maiores aumentos de valor
Os aumentos de preço mais acentuados na periferia de Berlim verificam-se nos imóveis residenciais com energia solar, aerotérmica, hidrotérmica ou geotérmica. Líder é Potsdam, com um aumento médio de 13,3% no primeiro trimestre de 2026, em comparação com o mesmo período do ano anterior, atingindo uma média de 6 466 €/m². Seguem-se Havelland, com um aumento de 10,8 por cento para 4 261 €/m², Potsdam-Mittelmark, com 10,3 por cento para 4 111 €/m², Oder-Spree, com 9,9 por cento para 3 706 €/m², Barnim, com 8,8%, para 3 889 €/m², Dahme-Spreewald, com 8,5%, para 3 789 €/m², e Oberhavel, com 2,3%, para 3 764 €/m².
Apenas Teltow-Fläming e Märkisch-Oderland registaram, neste segmento, quedas de preços de -5,2% para 3 435 €/m² e de -3% para 3 502 €/m², respetivamente.
A própria Berlim apresenta, no caso de imóveis com sistemas de aquecimento renováveis, um nível de preços médio de 6 559 €/m². Em comparação com o primeiro trimestre de 2025, isto corresponde a um aumento de 10,4%. Assim, a capital continua a situar-se, em termos de preços, claramente à frente de todas as regiões circundantes.
Fig. 1: Evolução dos preços dos imóveis residenciais com energia solar, térmica do ar, hidrotérmica ou geotérmica em Berlim e arredores no primeiro trimestre de 2026
«Atualmente, uma boa eficiência energética tem um impacto claramente positivo na procura. No entanto, a localização continua a ser o critério mais importante para a maioria dos potenciais compradores. Quando há vários imóveis comparáveis à escolha, muitos compradores optam, cada vez mais, pelo imóvel com a melhor classe energética. O peso que o tipo de aquecimento tem na decisão de compra depende, muitas vezes, do respetivo grupo de compradores. Ao mesmo tempo, observamos que muitos interessados perguntam especificamente sobre opções de adaptação e utilizam cada vez mais as tecnologias de aquecimento mais antigas como argumento nas negociações de preço. As incertezas existem sobretudo no caso dos sistemas de aquecimento a gasóleo e a gás com classes energéticas mais baixas, enquanto os imóveis com um padrão energético moderno são, na maioria das vezes, significativamente mais fáceis de calcular para os compradores.''
Evolução dinâmica no aquecimento urbano e na eletricidade
O segmento dos imóveis com aquecimento urbano e eletricidade registou uma evolução ainda mais dinâmica. O maior aumento de preços nos imóveis com estas fontes de energia registou-se em Märkisch-Oderland, com 14,7 por cento, para 3 927 €/m² – seguido de Potsdam, com 12,2 por cento (5 920 €/m²), Havelland, com 10,6% (3 904 €/m²), Oder-Spree, com 10,6% (3 945 €/m²), e Oberhavel, com 8,1% (3 787 €/m²).
Também em Teltow-Fläming, os preços dos imóveis com aquecimento urbano ou sistemas de aquecimento elétricos registaram uma evolução positiva de 3,5%, para 3 924 €/m², assim como em Dahme-Spreewald, com um aumento de 1,2%, para 4 046 €/m². Apenas se registaram quedas de preços em Barnim, com -4,4% (3 506 €/m²), e em Potsdam-Mittelmark, com -1,2% (3 815 €/m²).
Fig. 2: Evolução dos preços dos imóveis residenciais com aquecimento urbano e eletricidade em Berlim e arredores no primeiro trimestre de 2026
«O tipo de aquecimento e a eficiência energética desempenham hoje um papel significativamente mais importante para os potenciais compradores do que há alguns anos. Muitos clientes prestam muita atenção aos custos energéticos e aos possíveis custos adicionais decorrentes de uma modernização energética. Especialmente em algumas regiões, acrescenta-se o facto de nem sempre ser fácil encontrar empresas de artesanato qualificadas para uma implementação atempada. Os sistemas de aquecimento renováveis são, em geral, avaliados de forma positiva; o aquecimento a gás clássico ainda não constitui, atualmente, um grande obstáculo para a maioria dos interessados. No caso dos sistemas de aquecimento a gasóleo, por outro lado, a relutância é significativamente maior. Também temas como a Lei da Energia dos Edifícios, os possíveis custos de modernização e os futuros custos energéticos têm hoje uma influência notória na decisão de compra e nas negociações de preço.''
Em comparação com a periferia da metrópole, Berlim continua a registar o nível de preços mais elevado neste segmento, com uma média de 6 509 €/m². Em relação ao mesmo período do ano anterior, os preços de oferta no primeiro trimestre de 2026 registaram um aumento de 1,8%. Em toda a periferia de Berlim, a dinâmica é ainda um pouco mais acentuada: aqui, os preços dos imóveis residenciais com aquecimento urbano ou elétrico aumentam, em média, 4,9%, para 4 247 €/m².
Panorama heterogéneo no caso dos imóveis com aquecimento a gás
A evolução dos imóveis residenciais com aquecimento a gás revela-se significativamente mais diferenciada. Os maiores aumentos de preços no primeiro trimestre de 2026 registaram-se em Dahme-Spreewald, com um aumento de 6,1%, para 3 574 €/m², seguido do distrito de Oder-Spree, com 2,5%, para 3 076 €/m², Barnim, com 2,2%, para 3 346 €/m², e Havelland, com 1,4%, para 3 903 €/m².
Em várias regiões, pelo contrário, os preços dos imóveis residenciais com aquecimento a gás mantiveram-se praticamente estáveis. Märkisch-Oderland, com um aumento de 0,9%, para 3 227 €/m², e Teltow-Fläming, com um aumento de 0,5 por cento para 3 138 €/m², registaram apenas variações moderadas. Por outro lado, os imóveis com aquecimento a gás em Oberhavel estão sob pressão, tendo registado uma queda média de -7,5 por cento para 3 460 €/m² em comparação com o mesmo período do ano anterior. Também em Potsdam, no primeiro trimestre de 2026, os preços imobiliários neste segmento caíram, em média, -3,1%, para 5 129 €/m², em Berlim, de -1,2%, para 5 290 €/m², e em Potsdam-Mittelmark, de -1,1%, para 4 069 €/m².
Fig. 3: Evolução dos preços dos imóveis residenciais com aquecimento a gás/gás natural em Berlim e arredores no primeiro trimestre de 2026
«Os sistemas de aquecimento a gás continuam a ser aceites por muitos compradores; no caso dos sistemas a gasóleo, por outro lado, a relutância é significativamente maior. Quem se interessa por uma casa com aquecimento a gasóleo, na maioria das vezes, já ponderou a possibilidade de uma futura mudança para gás ou bomba de calor. Os custos associados a essa mudança são frequentemente tidos em conta nas negociações de preço. Além disso, as casas com classes de eficiência energética muito boas, como A+ ou A, beneficiam frequentemente de melhores condições de financiamento e, na nossa avaliação, situam-se também na parte superior da margem de negociação. De um modo geral, os compradores de imóveis tornaram-se hoje, no seu conjunto, significativamente mais sensíveis à poupança de energia e à eficiência. No final, porém, o que continua a ser decisivo é o pacote global composto pela localização, pelo estado do imóvel e pelas medidas de reabilitação e modernização necessárias. De um modo geral, observamos em Brandemburgo muitos compradores que abordam as reabilitações de forma muito pragmática e que realizam parte das medidas por conta própria.''
Os imóveis com aquecimento a gasóleo perdem valor em quase todo o lado
A evolução mais fraca continua a verificar-se nos imóveis residenciais com aquecimento a gasóleo. Os preços de oferta registaram uma descida particularmente acentuada em Märkisch-Oderland. Nessa região, os preços desceram -12,7%, para uma média de 1 670 €/m². Seguem-se Oder-Spree, com -10,9%, para 1 650 €/m², Potsdam, com -9,4%, para 4 920 €/m², Oberhavel, com uma queda de -7,1%, para 3 092 €/m², e Dahme-Spreewald, com uma queda de -5,2%, para 1 940 €/m². Também em Barnim, com uma queda de -3,6%, para 2 507 €/m², em Teltow-Fläming, com uma descida de 2% para 2 626 €/m², bem como em Potsdam-Mittelmark, com uma descida de 1,4% para 2 351 €/m², os preços dos imóveis com aquecimento a gasóleo registaram uma descida no primeiro trimestre de 2026.
As evoluções positivas continuam a ser a exceção. Apenas Havelland regista um aumento significativo de 2,1%, para 2 639 €/m². Também Berlim apresenta uma evolução ligeiramente positiva, com um aumento de 1,4%, para 4 849 €/m².
Fig. 4: Evolução dos preços dos imóveis residenciais com aquecimento a gasóleo em Berlim e arredores no primeiro trimestre de 2026
«Os temas da Lei da Energia dos Edifícios, as obrigações de modernização e os futuros custos energéticos tornaram-se, entretanto, parte integrante de praticamente todas as consultas. Atualmente, os compradores informam-se de forma significativamente mais aprofundada do que há alguns anos e pretendem poder avaliar atempadamente quais os investimentos que poderão ter de fazer após a aquisição. No que diz respeito aos sistemas de aquecimento a gás, observamos cada vez mais perguntas sobre a evolução futura dos custos energéticos, bem como sobre possíveis opções de adaptação. Atualmente, são particularmente procurados imóveis com sistemas modernos de bombas de calor, idealmente em combinação com um sistema fotovoltaico. O aquecimento urbano também continua a ser avaliado positivamente, especialmente no mercado imobiliário de Berlim, uma vez que muitos interessados valorizam a segurança do abastecimento e os custos de manutenção relativamente baixos. Independentemente do tipo de aquecimento, uma boa localização em Berlim e nos arredores da cidade continua, no entanto, a ser um dos fatores mais importantes na decisão de compra.''
Conclusão: Berlim versus arredores
Berlim continua a ser, em todas as fontes de energia, o mercado mais caro da análise. Nos arredores de Berlim, verifica-se simultaneamente uma diferenciação crescente na evolução dos preços consoante os sistemas de aquecimento: enquanto os imóveis com fontes de energia modernas registam, em muitos locais, aumentos significativos de valor, os imóveis com aquecimento a gasóleo, em particular, estão sob pressão em várias regiões. Os resultados demonstram que a eficiência energética e a tecnologia de aquecimento são cada vez mais tidas em conta nas decisões de compra. No entanto, a localização, o estado e o grau de modernização continuarão a ser, no futuro, os fatores decisivos para o valor de mercado a longo prazo de um imóvel.
Fig. 5: Evolução dos preços dos imóveis residenciais por fonte de energia em Berlim e arredores no primeiro trimestre de 2026 (Gráfico: da Poll Immobilien GmbH)
Todos os dados e gráficos podem ser utilizados e publicados desde que seja feita referência à fonte abaixo: VON POLL IMMOBILIEN
Os gráficos interativos podem ser descarregados aqui com o link de incorporação:
1 A base de dados da análise dos preços de compra assenta nos preços médios de oferta para apartamentos em condomínio e moradias unifamiliares e bifamiliares em Berlim e na região circundante (todos os municípios e distritos adjacentes) fornecidos pela GeoMap para o primeiro trimestre de 2026, em comparação com o primeiro trimestre de 2025, bem como ajustes efetuados pela VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
2 No âmbito da análise, as fontes de energia foram agrupadas nos seguintes tipos de aquecimento: em primeiro lugar, energia solar, térmica do ar, da água e geotérmica; em segundo lugar, aquecimento urbano e eletricidade; em terceiro lugar, gás e gás natural; em quarto lugar, óleo. A madeira/pellets também foram considerados na análise, mas, devido ao número reduzido de ofertas, não são representativos e não são apresentados.
