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Città di serie A in trend quinquennale: i prezzi degli immobili scendono per la prima volta, ma restano al di sopra del livello pre-pandemico

04.01.2024 • 3 min. tempo di lettura

VON POLL IMMOBILIEN

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I fattori di influenza sono in aumento

Oltre ai fattori economici, demografici e politici, anche le innovazioni tecnologiche, le tendenze socioculturali, le condizioni ambientali, i cambiamenti normativi e gli eventi sociali possono avere un impatto significativo sui mercati. Il fatto che questi fattori di influenza siano aumentati negli ultimi cinque anni e che gli intervalli tra un evento e l'altro sembrino diminuire non può essere negato alla luce della pandemia di Corona, dei conflitti geopolitici e dei cambiamenti climatici. Anche il mercato immobiliare ne ha visibilmente risentito, a causa dell'aumento dell'inflazione, dei cambiamenti nella politica dei tassi di interesse da parte delle banche centrali e degli standard obbligatori di efficienza energetica per gli edifici residenziali. In un trend quinquennale da gennaio 2018 a luglio 2023, gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato i prezzi medi degli immobili* per case e appartamenti nelle città A - Monaco, Francoforte sul Meno, Berlino, Amburgo, Düsseldorf, Colonia, Stoccarda e Lipsia - e hanno esaminato quali eventi hanno portato a cambiamenti significativi.

Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:

"Per molto tempo il mercato immobiliare ha registrato un continuo aumento dei prezzi al metro quadro, soprattutto nelle metropoli tedesche e nelle immediate vicinanze. L'andamento quinquennale rende evidente che non tutte le crisi sono uguali, ma che sono possibili effetti diversi sul mercato. Durante la pandemia, la maggiore consapevolezza degli alloggi in termini di maggiore sicurezza e privacy e l'effetto home office hanno ulteriormente incrementato l'andamento dei prezzi di alcuni appartamenti e case, mentre lo scoppio della guerra in Ucraina e le sue conseguenze hanno portato per la prima volta a un'inversione di tendenza e quindi a un raffreddamento dell'acceso mercato immobiliare. Da allora i prezzi degli immobili sono diminuiti, in alcuni casi in modo significativo. Ciononostante, si può notare che i prezzi nelle città A Francoforte sul Meno, Berlino, Monaco, Amburgo, Düsseldorf, Colonia, Stoccarda e Lipsia sono ancora ad un livello elevato, per lo più molto al di sopra dei livelli pre-pandemia."

Evoluzione dei prezzi dal 2018 al 2020

Tra gennaio 2018 e gennaio 2020, i prezzi degli immobili per case e appartamenti in Germania si sono sviluppati costantemente verso l'alto del 24,4%, passando da una media di 2.297 €/m² a 2.857 €/m². Questo quadro si è riflesso in tutte le città di serie A. In testa Berlino con un aumento dei prezzi del 21,1% a 4.926 €/m², seguita da Stoccarda con il 19,2% a 5.208 €/m² e Lipsia con il 18,7% a 2.810 €/m². Con questo balzo dei prezzi degli immobili residenziali, Stoccarda è salita al terzo posto tra le città A più costose nel gennaio 2020, subito dopo Francoforte sul Meno, dove ai potenziali acquirenti di case e appartamenti è stata offerta una media di 6.003 €/m² e a Monaco di Baviera circa 8.777 €/m².777 €/m².

Fig. 1: Andamento dei prezzi d'acquisto di case e appartamenti nelle città A e in Germania nel suo complesso tra gennaio 2018 e luglio 2023 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH) - grafico interattivo incl. Cifre al passaggio del mouse: https://www.datawrapper.de/_/rzmBR/

Evoluzione dei prezzi dal 2020 al 2022

Dopo una breve pausa, la tendenza al rialzo dei prezzi degli immobili residenziali ha continuato ad aumentare con la pandemia di Corona a partire da marzo 2020 - in alcuni casi più forte di prima. I prezzi degli immobili sono aumentati maggiormente tra marzo 2020 e febbraio 2022 a Lipsia con un enorme 31,3% a 3.844 euro/m², nella città anseatica di Amburgo con il 28,2% a 6.749 euro/m² e a Colonia con il 23,5% e Düsseldorf con il 23,4% rispettivamente a 5.335 euro/m² e 5.834 euro/m². Mentre i prezzi al metro quadro a Monaco di Baviera - la città con i prezzi degli immobili più cari nella classifica - sono aumentati meno nello stesso periodo, del 12,4 per cento a 9.961 euro/m², Francoforte sul Meno - la città con i prezzi degli immobili al secondo posto tra le città A - ha comunque visto crescere i prezzi di case e appartamenti del 21,3 per cento a una media di 7.157 euro/m².

Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:

"Contrariamente a molte aspettative, la pandemia di Corona ha agito da volano per i prezzi nel settore immobiliare. La domanda di immobili residenziali è aumentata notevolmente, l'offerta è diventata più scarsa e i prezzi hanno continuato a salire", ricorda l'esperto di VON POLL IMMOBILIEN Ritter. E ancora: "L'importanza di possedere una proprietà propria è passata al centro dell'attenzione dei potenziali acquirenti a causa della pandemia e delle restrizioni ad essa associate, nonché del desiderio di sicurezza. Le persone desiderano avere più privacy e spazio, ad esempio per creare il proprio ufficio in casa. Anche balconi, giardini e spazi verdi erano sempre più richiesti. Questa tendenza si è intensificata nell'estate del 2021, dopo che la Germania era già stata chiusa per la seconda volta."

Evoluzione dei prezzi dal 2022 al 2023

Lo scoppio della guerra in Ucraina il 22 febbraio 2022 ha segnato un punto di svolta nel mercato immobiliare tedesco. Da questo momento fino al luglio 2022, quando la Banca centrale europea (BCE) ha aumentato per la prima volta il tasso d'interesse di riferimento, ponendo così fine alla politica dei tassi d'interesse zero nell'area dell'euro dopo undici anni, i prezzi degli immobili in quasi tutte le città di serie A hanno ristagnato o sono scesi per la prima volta, in alcuni casi bruscamente. Solo nella capitale tedesca Berlino i prezzi al metro quadro hanno continuato a crescere leggermente, dell'1,9% a 6.059 euro.Il calo più significativo in questi cinque mesi ha riguardato i prezzi medi degli immobili a Monaco di Baviera, scesi del -5,6% a 9.400 euro/m^{2.400 €/m², seguita da Francoforte sul Meno con -4,5% a 7.157 €/m² e Stoccarda con -2,9% a 5.848 €/m².}

Dal luglio 2022 sono seguiti ulteriori aumenti dei tassi di interesse da parte della BCE, con conseguente aumento dei tassi ipotecari e una situazione di mercato volatile. Il crescente dibattito politico sull'adeguamento della legge sull'energia degli edifici e sugli obblighi di ristrutturazione previsti per gli immobili residenziali ha inoltre causato incertezza tra i potenziali acquirenti e venditori, con effetti visibili sui prezzi degli immobili. Il livello dei prezzi ha continuato a diminuire da luglio 2022 a luglio 2023. Durante questo periodo, i prezzi degli immobili sono diminuiti maggiormente a Francoforte sul Meno, con un -8,4% a 6.559 euro/m², seguita da Colonia, con un -8,3% a 4.908 euro/m² e Monaco di Baviera, con un -8,1% a 8.640 euro/m². Anche a Berlino i prezzi sono scesi per la prima volta, con un -2,2 per cento a una media di 5.926 €/m².

Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:

"L'anno 2022 ha portato con sé cambiamenti di vasta portata a cui il mercato immobiliare non è riuscito a sottrarsi. L'inflazione, i rialzi dei tassi d'interesse, le strozzature nell'approvvigionamento energetico e, naturalmente, l'incertezza che ne deriva tra la popolazione hanno portato a un'ulteriore spirale ribassista dei prezzi. Quanto durerà questo effetto, tuttavia, è ancora da vedere. Attualmente, la domanda di abitazioni in Germania può essere soddisfatta a fatica, quindi la domanda rimarrà costante e addirittura aumenterà ancora. Pertanto riteniamo che in futuro i prezzi torneranno a crescere, anche se a un ritmo più moderato di quello conosciuto finora."

* La base dei dati dell'analisi dei prezzi d'acquisto per case e appartamenti (esistenti e di nuova costruzione) si basa sui prezzi medi richiesti tra gennaio 2018 e luglio 2023 da GeoMap e VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
Il grafico per il grafico interattivo, compreso il link per l'embedding, può essere scaricato qui: https://www.datawrapper.de/_/rzmBR/