A Monaco e Amburgo gli edifici vecchi sono più costosi di quelli nuovi
Tra vecchi edifici decorati con stucchi, le linee pulite degli anni '60 e le facciate in vetro dei nuovi quartieri urbani, ogni edificio racconta i cambiamenti del suo tempo - e il suo valore. Ma quanto costa la storia rispetto alla modernità? Quanto è grande il divario tra le classi di età degli edifici? L'ultima analisi di VON POLL IMMOBILIEN confronta i prezzi medi richiesti1 per gli immobili in base a cinque classi di anni di costruzione definiti2, raggruppati fino al 1930, dal 1931 al 1960, dal 1961 al 1990, dal 1991 al 2020 e dal 2021 in poi, nelle otto città tedesche A3 - con risultati sorprendenti. Perché i dati dimostrano che: La struttura dei prezzi non segue più la logica della sola età degli edifici, ma riflette la scarsità del mercato, la qualità dell'ubicazione e lo stato di ristrutturazione.
"L'analisi conferma la prassi: nelle migliori posizioni in assoluto, l'eccellente edificio antico non compete con quello nuovo - è sempre stato una classe premium scarsa e a sé stante. Soffitti alti, sostanza storica, fascino, micro-locazioni prestigiose e ristrutturazioni elaborate creano un prodotto difficilmente riproducibile. A Monaco e ad Amburgo, in particolare, questi vecchi edifici nelle migliori posizioni dimostrano che la storia ha un suo valore di mercato, non come un'eccezione, ma come parte di un segmento premium indipendente che da anni raggiunge prezzi costantemente elevati. Allo stesso tempo, il mercato è altamente differenziato: le offerte di immobili dagli anni '30 al 2020 seguono in media una struttura dei prezzi diversa rispetto agli edifici storici antichi e alle nuove costruzioni. Per gli acquirenti, tuttavia, questo significa anche che chi vuole capire il valore deve prestare attenzione alla posizione, al tessuto edilizio e alle condizioni - fattori che continueranno a influenzare il valore in futuro."
Monaco di Baviera e Amburgo sono le uniche città tra le otto località A in cui i prezzi medi richiesti per gli edifici antichi risalenti al periodo fino al 1930 sono più alti di quelli per gli immobili di nuova costruzione dal 2021 in poi. A Monaco di Baviera, i prezzi degli immobili storici raggiungono una media di 11.856 euro/m2, mentre le nuove costruzioni hanno un prezzo di 10.572 euro/m2. Il quadro è simile ad Amburgo: Qui, il prezzo medio richiesto per gli edifici storici è di 7.336 euro/m2 - rispetto ai 6.714 euro/m2 delle nuove costruzioni.
In entrambe le città si registrano i divari di prezzo più evidenti tra le classi di costruzione fino al 1930 e tra il 1931 e il 1960. A Monaco di Baviera, i prezzi al metro quadro del periodo bellico e postbellico sono in media inferiori di 3.020 euro rispetto ai prezzi degli edifici storici antichi, mentre ad Amburgo la differenza è di 2.395 euro. Per contro, i prezzi più vantaggiosi in entrambe le città si riscontrano per gli immobili costruiti tra il 1961 e il 1990 - attualmente con una media di 7.595 euro/m2 a Monacoe di 4.490 euro/m2 ad Amburgo.
Fig. 1: Confronto dei prezzi per anno di costruzione nelle città A, 2025 incluso il terzo trimestre del 2025 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Una struttura dei prezzi simile si riscontra anche nelle altre città A, dove gli immobili costruiti tra il 1961 e il 1990 costituiscono costantemente i segmenti più favorevoli del mercato. È interessante notare che questa categoria di anni di costruzione rappresenta la quota maggiore dell'offerta in quasi tutte le città A, ad eccezione di Lipsia e Berlino, dove gli edifici storici fino al 1930 dominano il mercato e costituiscono la quota maggiore dell'offerta totale nelle rispettive metropoli, rispettivamente il 50% e il 38%.
"Gli edifici storici continuano a godere di grande popolarità: caratterizzano il paesaggio urbano, offrono piani spaziosi, soffitti alti e dettagli architettonici che molti acquirenti apprezzano particolarmente. Questi immobili sono spesso situati in zone centrali e storicamente sviluppate come Berlino-Friedrichshagen, Charlottenburg o Prenzlauer Berg e convincono per l'elevata qualità della vita e le eccellenti infrastrutture. Di conseguenza, la domanda rimane costantemente alta, il che si riflette in prezzi stabili o in crescita. Gli edifici costruiti tra il 1940 e il 1960 sono caratterizzati da una costruzione solida, ma spesso devono essere aggiornati in termini di efficienza energetica. Gli immobili costruiti tra il 1961 e il 1980, invece, rappresentano il segmento meno costoso, poiché l'isolamento, le finestre e i sistemi di riscaldamento di solito non soddisfano più gli standard odierni. Tuttavia, offrono un potenziale per i proprietari-occupanti e gli investitori disposti a modernizzarsi. Infine, le nuove costruzioni a partire dal 2021 rappresentano gli standard energetici e tecnici più elevati e, di conseguenza, i prezzi in questo segmento sono elevati.
Mentre gli immobili costruiti tra il 1961 e il 1990 hanno i prezzi al metro quadro più bassi, la differenza di prezzo rispetto all'anno di costruzione successivo, tra il 1991 e il 2020, è particolarmente marcata a Francoforte sul Meno e Düsseldorf: nella metropoli del Meno il prezzo è superiore di circa 2.253 euro, con una media di 6.766 euro/m2, mentre a Düsseldorf il premio è di circa 1.717 euro, con una media di 5.904 euro/m2. Ma anche a Colonia e Amburgo, la differenza di prezzo al metro quadro tra queste classi di costruzione è ancora superiore a 1.000 euro: a Colonia di 1.317 euro per una media di 5.332 euro/m2 e ad Amburgo con un aumento di 1.229 euro per 5.719 euro/m2.
"Anche gli edifici degli anni '90 stanno raggiungendo un'età in cui è necessario effettuare i primi ammodernamenti - gli acquirenti dovrebbero tenerlo a mente. In un mercato dinamico come quello di Düsseldorf, dove i nuovi edifici stanno diventando sempre più costosi a causa degli elevati costi di costruzione e di proprietà, gli immobili costruiti tra il 1991 e il 2020 spesso sembrano inizialmente un'alternativa interessante. Tuttavia, uno sguardo più attento rivela questo aspetto: Non tutti gli immobili di questa generazione sono uguali: le differenze nella qualità costruttiva, nella posizione e negli arredi possono essere notevoli e si riflettono fortemente sul prezzo. È quindi più che mai importante che i potenziali acquirenti guardino con attenzione e valutino realisticamente il valore effettivo di un immobile. Una consulenza qualificata aiuta a classificare correttamente il potenziale e i rischi e a prendere decisioni fondate.
Fig. 2: Confronto dei prezzi per anno di costruzione nelle città A, 2025 incluso il terzo trimestre del 2025 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Altrettanto sorprendente è la differenza di prezzo tra gli immobili costruiti tra il 1991 e il 2020 e le nuove costruzioni a partire dal 2021 a Stoccarda, Lipsia, Monaco e Berlino. A Stoccarda, il prezzo medio al metro quadro per le nuove costruzioni è attualmente di 7.691 euro, circa 2.109 euro in più rispetto agli immobili della precedente categoria di costruzione. A Lipsia, gli acquirenti pagano in media 4.759 euro/m2 per le proprietà di nuova costruzione, ovvero 1.871 euro in più rispetto alle proprietà comparabili costruite tra il 1991 e il 2020. A Monaco di Baviera, gli acquirenti devono mettere in conto una media di 10.572 euro/m2 per le proprietà di nuova costruzione - un premio di 1.710 euro rispetto alla categoria di costruzione più recente. Infine, a Berlino, i prezzi al metro quadro per le proprietà di nuova costruzione sono di 6.650 euro/m2- con un aumento di 1.322 euro rispetto alle proprietà costruite tra il 1991 e il 2020.
"La significativa differenza di prezzo tra le nuove costruzioni e gli immobili esistenti a Stoccarda è dovuta principalmente ai requisiti di ristrutturazione spesso più elevati degli edifici più vecchi e ai prezzi talvolta molto alti degli immobili in luoghi ricercati. Gli immobili di nuova costruzione sono particolarmente ricercati perché non solo soddisfano i moderni standard energetici, ma spesso offrono anche ulteriori comfort abitativi, come ascensori, parcheggi sotterranei o funzioni di smart home. È importante notare che non è possibile fare un'affermazione generale sui livelli di prezzo degli edifici più vecchi, in quanto questi dipendono fortemente dal grado di ammodernamento già effettuato. A ciò si aggiunge la difficile topografia di Stoccarda: costruire su molti pendii è complesso e costoso, il che si riflette direttamente sui prezzi al metro quadro delle nuove costruzioni, rendendole più costose".
Le città B seguono la tendenza delle città A
Uno sguardo alle città B in Germania mostra una struttura dei prezzi simile a quella delle città A, con l'eccezione di Monaco e Amburgo. Come previsto, gli immobili di nuova costruzione a partire dal 2021 costituiscono la categoria di prezzo più costosa tra tutte le classi di anno di costruzione. Rispetto agli immobili costruiti tra il 1991 e il 2020, il salto di prezzo per le nuove costruzioni è particolarmente marcato in quasi tutte le città. Gli immobili costruiti tra il 1961 e il 1990 sono i più economici quasi ovunque e dominano il mercato immobiliare in quasi tutte le città - solo Dresda mostra un quadro diverso:
Fig. 3: Confronto dei prezzi per anno di costruzione nelle città A e B, 2025 incluso il terzo trimestre del 2025 (grafico: von Poll Immobilien GmbH)
1 I dati di base per l'analisi dei prezzi di acquisto si basano sui prezzi medi richiesti per case unifamiliari, bifamiliari e condomini da GeoMap per il 2025 fino al terzo trimestre del 2025 incluso.
2 Le classi dell'anno di costruzione sono raggruppate in cinque categorie per gli immobili residenziali costruiti fino al 1930, dal 1931 al 1960, dal 1961 al 1990, dal 1991 al 2020 e dal 2021 in poi e si basano su una categorizzazione di VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
3VON POLL IMMOBILIEN utilizza la classificazione di BulwienGesa delle città A, B, C e D come base per la categorizzazione del mercato immobiliare tedesco. Le città sono state raggruppate in base alla loro importanza funzionale per il mercato immobiliare internazionale, nazionale e regionale o locale. VON POLL IMMOBILIEN include anche Lipsia tra le città A, grazie al suo forte e significativo sviluppo negli ultimi anni.
Tutti i dati e i grafici possono essere utilizzati e pubblicati con un riferimento alla seguente fonte: von Poll Immobilien GmbH(www.von-poll.com). Il grafico e la tabella possono essere scaricati in formato digitale con un link di incorporamento qui:
- Grafico: https://www.datawrapper.de/_/2Ixb6
- Tabella: https: //www.datawrapper.de/_/tuEYy
von Poll Immobilien GmbH è un'azienda tradizionale e, con oltre 400 negozi e più di 1.500 colleghi, è una delle maggiori agenzie immobiliari in Europa. La sede centrale della nostra azienda si trova a Francoforte sul Meno. I nostri clienti sono proprietari e potenziali acquirenti di immobili di valore stabile in posizioni residenziali e commerciali privilegiate.
