L'efficacité énergétique s'impose de plus en plus comme l'un des principaux facteurs de valeur sur le marché immobilier résidentiel. Si l’emplacement et la superficie restent des critères d’achat essentiels, les coûts énergétiques courants, la durabilité des systèmes de chauffage ainsi que les investissements éventuels dans la modernisation occupent une place de plus en plus importante dans les préoccupations des acheteurs potentiels. Cette tendance se manifeste clairement dans la périphérie de Berlin ainsi qu’à Berlin même. Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont analysé les prix de vente des biens immobiliers résidentiels1 par source d’énergie2 au premier trimestre 2026 et ont examiné leur évolution par rapport à la même période de l’année précédente. Quatre groupes de sources d’énergie ont été pris en compte : premièrement, l’énergie solaire, l’énergie aérothermique, l’énergie hydraulique et la géothermie ; deuxièmement, le chauffage urbain et l’électricité ; troisièmement, le gaz et le gaz naturel ; et quatrièmement, le fioul.
« Le débat autour de la loi sur la performance énergétique des bâtiments, de l’avenir de l’approvisionnement en chauffage et de la hausse des coûts énergétiques a mis davantage l’accent sur la performance énergétique des biens immobiliers. Aujourd’hui, les acheteurs accordent globalement plus d’importance à la rénovation et à la modernisation, ainsi qu’à la rentabilité à long terme. Dans la périphérie de Berlin, on observe une différenciation plus marquée entre les différentes sources d’énergie qu’il y a encore quelques années. Alors que les systèmes de chauffage modernes gagnent en attractivité dans de nombreux endroits, les coûts de modernisation potentiels des anciennes installations de chauffage sont de plus en plus pris en compte dans la fixation des prix. Au final, ce qui reste toutefois déterminant, c’est toujours la combinaison de l’emplacement, de l’état et du potentiel de développement d’un bien immobilier.''
Les systèmes de chauffage renouvelables enregistrent les plus fortes hausses de valeur
Dans la périphérie de Berlin, les hausses de prix les plus marquées concernent les biens immobiliers résidentiels équipés de systèmes solaires, aérothermiques, hydthermiques ou géothermiques. Potsdam arrive en tête avec une hausse moyenne de 13,3 % au premier trimestre 2026 par rapport à la même période de l’année précédente, pour atteindre une moyenne de 6 466 €/m². Viennent ensuite Havelland, avec une hausse de 10,8 % à 4 261 €/m², Potsdam-Mittelmark, avec 10,3 % à 4 111 €/m², Oder-Spree, avec 9,9 % à 3 706 €/m², Barnim avec une hausse de 8,8 % à 3 889 €/m², Dahme-Spreewald avec une hausse de 8,5 % à 3 789 €/m² ainsi qu’Oberhavel avec une hausse de 2,3 % à 3 764 €/m².
Seuls Teltow-Fläming et Märkisch-Oderland enregistrent dans ce segment des baisses de prix de -5,2 % à 3 435 €/m² et de -3 % à 3 502 €/m² respectivement.
Berlin même affiche un niveau de prix moyen de 6 559 €/m² pour les biens immobiliers équipés de systèmes de chauffage renouvelables. Par rapport au premier trimestre 2025, cela correspond à une hausse de 10,4 %. La capitale reste ainsi nettement en tête de toutes les régions périphériques en termes de prix.
Fig. 1 : Évolution des prix de l'immobilier résidentiel équipé de systèmes solaires, aérothermiques, hydthermiques ou géothermiques à Berlin et dans ses environs au premier trimestre 2026
« Une bonne efficacité énergétique a aujourd’hui clairement un impact positif sur la demande. Néanmoins, l’emplacement reste le critère le plus important pour la plupart des acheteurs potentiels. Lorsque plusieurs biens immobiliers comparables sont proposés, de nombreux acheteurs optent toutefois de plus en plus pour celui qui présente la meilleure classe énergétique. L’importance accordée au type de chauffage dans la décision d’achat dépend souvent du groupe d’acheteurs concerné. Parallèlement, nous observons que de nombreux acheteurs potentiels s’informent spécifiquement sur les possibilités de modernisation et utilisent de plus en plus souvent les anciens systèmes de chauffage comme argument lors des négociations de prix. Des incertitudes subsistent surtout concernant les chauffages au fioul et au gaz présentant des classes énergétiques moins performantes, tandis que les biens immobiliers répondant à des normes énergétiques modernes sont généralement beaucoup plus faciles à évaluer pour les acheteurs.''
Évolution dynamique du chauffage urbain et de l’électricité
Le segment des biens immobiliers équipés de chauffage urbain et d’électricité a connu une évolution encore plus dynamique. C’est dans le Märkisch-Oderland que la hausse des prix des biens immobiliers équipés de ces sources d’énergie a été la plus forte, avec 14,7 % pour atteindre 3 927 €/m² – suivi de Potsdam avec 12,2 % (5 920 €/m²), Havelland avec 10,6 % (3 904 €/m²), Oder-Spree avec 10,6 % (3 945 €/m²) ainsi qu’Oberhavel avec 8,1 % (3 787 €/m²).
À Teltow-Fläming également, les prix des biens immobiliers équipés d’un chauffage urbain ou d’un système de chauffage électrique ont connu une évolution positive de 3,5 %, atteignant 3 924 €/m², tout comme à Dahme-Spreewald, où ils ont augmenté de 1,2 % pour s’établir à 4 046 €/m². Des baisses de prix n’ont été enregistrées qu’à Barnim (-4,4 %, soit 3 506 €/m²) et à Potsdam-Mittelmark (-1,2 %, soit 3 815 €/m²).
Fig. 2 : Évolution des prix de l'immobilier résidentiel équipé du chauffage urbain et de l'électricité à Berlin et dans ses environs au premier trimestre 2026
« Le type de chauffage et l’efficacité énergétique jouent aujourd’hui un rôle nettement plus important pour les acheteurs potentiels qu’il y a encore quelques années. De nombreux clients sont très attentifs aux coûts énergétiques et aux éventuels coûts induits par une modernisation énergétique. Dans certaines régions notamment, il est en outre parfois difficile de trouver des artisans qualifiés pour une mise en œuvre rapide. Les systèmes de chauffage renouvelables sont généralement bien perçus, et le chauffage au gaz classique ne constitue pour l’instant pas encore un obstacle majeur pour la plupart des acheteurs potentiels. En revanche, la réticence est nettement plus grande en ce qui concerne les chauffages au fioul. Des sujets tels que la loi sur l’énergie des bâtiments, les coûts de modernisation éventuels et les coûts énergétiques futurs ont aujourd’hui une influence notable sur la décision d’achat et les négociations de prix.''
En comparaison avec la périphérie de la métropole, Berlin continue d’afficher le niveau de prix le plus élevé dans ce segment, avec une moyenne de 6 509 €/m². Par rapport à la même période de l’année précédente, les prix de vente au premier trimestre 2026 ont augmenté de 1,8 %. Dans l’ensemble de la périphérie berlinoise, la dynamique est même encore un peu plus marquée : ici, les prix des biens immobiliers résidentiels équipés du chauffage urbain ou de l’électricité augmentent en moyenne de 4,9 %, pour atteindre 4 247 €/m².
Une situation hétérogène pour les biens immobiliers équipés d’un chauffage au gaz
L’évolution est nettement plus contrastée pour les biens immobiliers résidentiels équipés d’un chauffage au gaz. C’est à Dahme-Spreewald que l’on enregistre les hausses de prix les plus fortes au premier trimestre 2026, avec une progression de 6,1 % à 3 574 €/m², suivi de l’arrondissement d’Oder-Spree avec 2,5 % à 3 076 €/m², Barnim avec 2,2 % à 3 346 €/m² ainsi que Havelland avec 1,4 % à 3 903 €/m².
Dans plusieurs régions, en revanche, les prix des biens immobiliers résidentiels équipés d’un chauffage au gaz sont restés pratiquement stables. Le Märkisch-Oderland, avec une hausse de 0,9 % à 3 227 €/m², ainsi que le Teltow-Fläming, avec une hausse de 0,5 % à 3 138 €/m², n’ont enregistré que des variations modérées. En revanche, les biens immobiliers équipés d’un chauffage au gaz sont sous pression à Oberhavel, où ils ont baissé en moyenne de -7,5 % pour s’établir à 3 460 €/m² par rapport à la même période de l’année précédente. À Potsdam également, au premier trimestre 2026, les prix de l’immobilier dans ce segment ont baissé en moyenne de -3,1 % pour s’établir à 5 129 €/m², à Berlin de -1,2 % à 5 290 €/m² et à Potsdam-Mittelmark de -1,1 % à 4 069 €/m².
Fig. 3 : Évolution des prix des biens immobiliers résidentiels équipés d'un chauffage au gaz/gaz naturel à Berlin et dans ses environs au premier trimestre 2026
« Les systèmes de chauffage au gaz restent acceptés par de nombreux acheteurs, tandis que les systèmes au fioul suscitent une réticence nettement plus grande. Ceux qui s’intéressent à une maison équipée d’un chauffage au fioul ont généralement déjà envisagé de passer ultérieurement au gaz ou à une pompe à chaleur. Les coûts associés sont souvent pris en compte dans les négociations de prix. Les maisons bénéficiant de très bonnes classes de performance énergétique, telles que A+ ou A, profitent en outre souvent de meilleures conditions de financement et se situent, même dans notre évaluation, plutôt dans la fourchette haute des prix proposés. De manière générale, les acheteurs immobiliers sont aujourd’hui nettement plus sensibles aux questions d’économies d’énergie et d’efficacité énergétique. Au final, cependant, c’est toujours l’ensemble des facteurs – emplacement, état du bien et mesures de rénovation et de modernisation à réaliser – qui est déterminant. De manière générale, nous constatons dans le Brandebourg que de nombreux acheteurs abordent les rénovations de manière très pragmatique et réalisent eux-mêmes une partie des travaux.''
Les biens immobiliers équipés d’un chauffage au fioul perdent de la valeur presque partout
C’est toujours dans le secteur des logements équipés d’un chauffage au fioul que l’on observe l’évolution la plus faible. Les prix de vente ont particulièrement baissé dans le Märkisch-Oderland. Les prix y ont chuté de -12,7 %, pour s’établir en moyenne à 1 670 €/m². Viennent ensuite l’Oder-Spree, avec une baisse de 10,9 % à 1 650 €/m², Potsdam, avec une baisse de 9,4 % à 4 920 €/m², Oberhavel avec une baisse de 7,1 % à 3 092 €/m² ainsi que Dahme-Spreewald avec une baisse de 5,2 % à 1 940 €/m². À Barnim également, avec une baisse de 3,6 % à 2 507 €/m², à Teltow-Fläming (-2 %) à 2 626 €/m² ainsi qu’à Potsdam-Mittelmark (-1,4 %) à 2 351 €/m², les prix de l’immobilier équipé d’un chauffage au fioul ont baissé au premier trimestre 2026.
Les évolutions positives restent l'exception. Seul Havelland enregistre une hausse notable de 2,1 %, à 2 639 €/m². Berlin affiche également une légère évolution positive, avec une hausse de 1,4 %, à 4 849 €/m².
Fig. 4 : Évolution des prix des biens immobiliers résidentiels équipés d'un chauffage au fioul à Berlin et dans ses environs au premier trimestre 2026
« La loi sur l’énergie dans les bâtiments, les obligations de modernisation et les futurs coûts énergétiques font désormais partie intégrante de presque tous les entretiens de conseil. Les acheteurs s’informent aujourd’hui de manière nettement plus approfondie qu’il y a quelques années et souhaitent pouvoir évaluer dès le début quels investissements pourraient leur incomber après l’acquisition. En ce qui concerne les chauffages au gaz, nous constatons une multiplication des questions sur l’évolution future des coûts énergétiques ainsi que sur les options de conversion possibles. Les biens immobiliers équipés de systèmes modernes de pompes à chaleur, idéalement associés à une installation photovoltaïque, sont particulièrement recherchés actuellement. Le chauffage urbain continue également d’être perçu positivement, notamment sur le marché immobilier berlinois, car de nombreux acheteurs potentiels apprécient la sécurité d’approvisionnement et les frais d’entretien relativement faibles. Quel que soit le type de chauffage, un emplacement de choix à Berlin et dans sa périphérie reste toutefois l’un des facteurs les plus importants dans la décision d’achat.''
Conclusion : Berlin face à la périphérie
Berlin reste, toutes sources d’énergie confondues, le marché le plus cher de l’analyse. Dans la périphérie berlinoise, on observe parallèlement une différenciation croissante de l’évolution des prix selon les systèmes de chauffage : alors que les biens immobiliers équipés de sources d’énergie modernes enregistrent dans de nombreux endroits des plus-values significatives, ceux dotés d’un chauffage au fioul, en particulier, subissent une pression à la baisse dans plusieurs régions. Ces résultats montrent clairement que l’efficacité énergétique et la technologie de chauffage sont de plus en plus prises en compte dans les décisions d’achat. Néanmoins, l’emplacement, l’état et le niveau de modernisation resteront à l’avenir les facteurs décisifs pour la valeur marchande à long terme d’un bien immobilier.
Fig. 5 : Évolution des prix de l’immobilier résidentiel selon les sources d’énergie à Berlin et dans sa périphérie au premier trimestre 2026 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)
Toutes les données et tous les graphiques peuvent être utilisés et publiés à condition de mentionner la source suivante : VON POLL IMMOBILIEN
Les graphiques interactifs peuvent être téléchargés ici avec un lien d'intégration :
- Graphique : https://www.datawrapper.de/_/y8vxF/
- Tableau : https://www.datawrapper.de/_/avnDi/
1 Les données utilisées pour l'analyse des prix d'achat reposent sur les prix moyens des annonces immobilières concernant les appartements en copropriété ainsi que les maisons individuelles et jumelées à Berlin et dans sa périphérie (tous les arrondissements et districts limitrophes) fournies par GeoMap pour le premier trimestre 2026, comparées à celles du premier trimestre 2025, ainsi que des ajustements effectués par VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
2 Dans le cadre de cette analyse, les sources d’énergie ont été regroupées selon les types de chauffage suivants : premièrement, l’énergie solaire, l’air, l’eau et la géothermie ; deuxièmement, le chauffage urbain et l’électricité ; troisièmement, le gaz et le gaz naturel ; quatrièmement, le fioul. Le bois et les granulés ont également été pris en compte dans l’analyse, mais ne sont pas représentatifs en raison du faible nombre d’offres et ne sont donc pas mentionnés.
