04.09.2023 • 3 min. tempo di lettura
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Prezzi d'acquisto in calo e affitti in aumento
Dopo un lungo periodo di impennata dei prezzi, l'anno scorso per la prima volta i prezzi d'acquisto degli immobili residenziali hanno iniziato a calare leggermente. Ciò è stato innescato dal costante aumento dell'inflazione e dal relativo aumento dei tassi di interesse, esacerbato dalla guerra in Ucraina. Questa tendenza è proseguita nella prima metà del 2023. Tuttavia, la stagnazione o il calo dei prezzi di acquisto a Berlino sono compensati da affitti visibilmente in crescita. Ma in che misura i prezzi di acquisto e gli affitti si sono effettivamente discostati nella capitale tedesca? Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato i prezzi medi di acquisto e di affitto1 degli appartamenti nei 23 distretti berlinesi2 per la prima metà del 2023 rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.
Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:
"La politica dei tassi d'interesse degli ultimi dieci anni ha davvero favorito il mercato immobiliare. Ora che i tassi d'interesse hanno raggiunto un livello più alto, molti potenziali acquirenti hanno dovuto riconsiderare la situazione - alcuni con il risultato di non poter più fornire lo stesso finanziamento per un immobile nelle circostanze attuali. Molti hanno quindi dovuto rinunciare all'acquisto e passare a un rapporto di locazione. L'aumento della domanda di immobili in affitto si ripercuote in ultima analisi anche sui prezzi degli affitti. Mentre i prezzi di acquisto dei condomini sono aumentati da poco a moderatamente solo in cinque dei 23 distretti berlinesi analizzati, nello stesso periodo i prezzi degli affitti sono aumentati significativamente in tutti i distretti. Un totale di 16 distretti riporta addirittura aumenti degli affitti a due cifre."
Un'eccezione è Zehlendorf - l'unico distretto in cui gli affitti sono rimasti fermi allo 0,3% (affitto: 14,17 €/m2). Il divario nell'andamento dei prezzi di acquisto e degli affitti è più evidente a Hohenschönhausen. Qui, nella prima metà del 2023, si è registrata la maggiore riduzione dei prezzi di acquisto dell'intera classifica, con un -7,2% (acquisto: 4.257 €/m2). Gli affitti per i condomini, invece, sono aumentati di più, del 17,5% (affitto: 10,74 euro/m2). Nel distretto di Weißensee, il secondo calo più elevato ha riguardato i prezzi di acquisto. Questi sono scesi del -6,5% (acquisto: 4.968 €/m2), mentre gli affitti sono rimasti appena sotto la soglia del 10% con un aumento del 9,9% (affitto: 13,22 €/m2).
Fig. 1: Sviluppo dei prezzi di acquisto e di affitto nei distretti di Berlino, HY1/22 vs HY1/23 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH) - grafico interattivo incl. cifre al passaggio del mouse: https://www.datawrapper.de/_/DF1w5/
I prezzi medi di acquisto a Treptow e Mitte sono scesi del -5,6% (acquisto: 4.260 €/m2) e del -5,3% (acquisto: 8.398 €/m2).398 €/m2), mentre i prezzi degli affitti sono aumentati rispettivamente del 13,9 per cento (affitto: 14,81 €/m2) e del 13 per cento (affitto: 23,98 €/m2).
Andreas Gräfenstein, office manager di VON POLL IMMOBILIEN Berlin - Treptow-Köpenick:
"A causa della situazione degli affitti a Berlino, l'acquisto di un immobile è ancora la migliore alternativa. Al momento non crediamo che la città riuscirà a contrastare in modo sostenibile la mancanza di alloggi nel breve o medio termine. La pressione sul mercato degli affitti continuerà ad aumentare a causa del costante afflusso di nuovi residenti e del passaggio di molti interessati dal mercato degli acquisti a quello degli affitti. Inoltre, gli interessati non devono dimenticare che un immobile è sempre anche un'ottima soluzione per la pensione. Le zone più richieste della nostra città sono attualmente Altglienicke, Johannisthal e Schöneweide. Tutte e tre le zone sono vicine al centro città, ma molto tranquille e con ottimi collegamenti di trasporto. Anche il rapporto qualità-prezzo e la gamma di offerte sono adeguati. Le piccole famiglie e le coppie troveranno qui un immobile adatto, così come i nuclei familiari multigenerazionali o le famiglie numerose."
Riduzioni di prezzo molto più contenute nell'acquisto di condomini sono state registrate nei quartieri di Steglitz con -2,2 per cento (acquisto: 5.104 €/m2), Wilmersdorf (acquisto: 6.712 €/m2) e Pankow (acquisto: 5.122 €/m2) con -1,5 per cento ciascuno nella prima metà del 2023. La situazione è diversa per quanto riguarda gli affitti: Con il 17,3% (affitto: 14,73 €/m2), gli affitti medi degli appartamenti di Steglitz sono i terzi più alti dell'intera classifica. Tuttavia, anche Wilmersdorf e Pankow hanno registrato aumenti significativi degli affitti del 15,7% (affitto: 19,80 euro/m2) e del 14,8% (affitto: 12,82 euro/m2).
Ci sono stati, tuttavia, anche cinque distretti berlinesi in cui i prezzi di acquisto dei condomini sono aumentati: Lichtenberg con l'1,1% a 4.727 €/m2, Reinickendorf con l'1,4% a 4.309 €/m2, Friedrichshain con il 3,5% a 6.104 €/m2, Tiergarten con il 6,2% a 6.344 €/m2e Marzahn con un aumento del 7,6% a 4.250 €/m2. È particolarmente interessante osservare l'andamento degli affitti nei quartieri orientali di Lichtenberg e Friedrichshain e nel Tiergarten, nella parte occidentale di Berlino. Sebbene i prezzi di acquisto siano aumentati in queste zone di Berlino, anche gli affitti sono cresciuti, e non di poco. Attualmente, i potenziali inquilini di Tiergarten devono fare i conti con un aumento del 16,9% a 18,98 €/m2, mentre a Lichtenberg l'affitto è aumentato in media del 17% a 12,19 €/m2. Solo a Friedrichshain si è registrato un aumento maggiore per gli appartamenti in affitto, pari al 17,8 percento a 19,69 €/m2.
A Reinickendorf, invece, gli affitti sono aumentati del 9 percento nella prima metà del 2023, un po' meno in confronto. Anche a Marzahn, il distretto con il più alto aumento dei prezzi di acquisto all'interno dell'analisi, gli affitti sono aumentati, anche se di poco, del 3,3% (affitto: 7,77 €/m2).
Thomas Jaschinski, Office Manager di VON POLL IMMOBILIEN Berlin - Marzahn-Hellersdorf
"Le aree più ricercate nella nostra zona includono Mahlsdorf e Marzahn, con case in particolare richieste a Mahlsdorf e appartamenti in particolare a Marzahn. A causa del livello molto alto dei prezzi nei quartieri vicini di Friedrichshain e Lichtenberg, molti interessati stanno ampliando il loro raggio di ricerca - questo spiega anche l'aumento dei prezzi nel segmento di acquisto e di affitto di Marzahn. Il quartiere ha anche molto di più da offrire rispetto alle grandi proprietà urbane dei tempi della DDR a cui la maggior parte delle persone pensa per prima. Marzahn è un quartiere molto verde. Oltre all'imponente Parco del Palazzo di Biesdorf, a Marzahn si trovano anche i Giardini del Mondo."
Analisi dei prezzi degli immobili nei quartieri di Berlino per gli appartamenti esistenti
Fig. 2:Evoluzione dei prezzi di acquisto e di affitto nei distretti di Berlino, HY1/22 vs. HY1/23 (Tabella: von-poll.com). HY1/23 (Tabella: von Poll Immobilien GmbH)
1 La base dei dati dell'analisi dei prezzi di acquisto per gli appartamenti occupati dai proprietari e dei prezzi di affitto per gli appartamenti in portafoglio (fino al 2019 incluso) si basa sui prezzi medi richiesti nella prima metà del 2023 rispetto alla prima metà del 2022, ricavati da GeoMap e da VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
2 Per la ripartizione urbana, VON POLL IMMOBILIEN si riferisce alla divisione di Berlino in un totale di 23 distretti prima della riforma delle aree distrettuali del 2001.
