Pareti rocciose scoscese, ghiacciai imponenti e laghi di montagna cristallini: le Alpi affascinano con la loro ricchezza di sfaccettature e si presentano in una veste nuova in ogni stagione. Inoltre, le montagne sono considerate sinonimo di libertà, stabilità e forza. Non sorprende quindi che le regioni vicine alle Alpi bavaresi siano molto ambite dagli acquirenti di immobili, sia come prima che come seconda casa. Ma come influisce questa posizione particolarmente privilegiata sui prezzi degli immobili? Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato l'andamento deiprezzi medidi offerta1 degli immobili residenziali nei nove distretti bavaresi con accesso diretto alle Alpi, ovvero situati nella primacatena alpina2, per gli anni dal 2020 al 2025 compreso. L'analisi confronta inoltre l'andamento dei prezzi tra i distretti vicini alle Alpi della prima catena alpina e i distretti più a nord della secondacatena3.
"Dal punto di vista immobiliare, la periferia alpina bavarese e la zona prealpina adiacente sono sinonimo di alta qualità della posizione e stabilità a lungo termine. In tempi di crescente incertezza globale, le regioni che offrono una certa distanza da questi eventi, tranquillità e un ambiente di vita affidabile e duraturo stanno acquisendo importanza. La combinazione di natura incontaminata, sicurezza, possibilità di svago durante tutto l'anno, infrastrutture efficienti e buona accessibilità sottolinea la particolare attrattiva di questa posizione. Questo sviluppo si riflette anche nei prezzi: in tutti e nove i distretti bavaresi analizzati con accesso diretto alle Alpi, i prezzi degli immobili sono aumentati rispetto al 2020, in alcuni casi in modo significativo. In sei distretti, i prezzi delle abitazioni sono aumentati a doppia cifra fino al 2025, mentre i tre leader si avvicinano al 20%. Un chiaro segno della stabilità del valore di queste regioni.
Non sorprende che il distretto di Miesbach, dove si trova anche il lago Tegernsee, da sempre una delle zone residenziali più ambite ed esclusive della Germania, registri i prezzi al metro quadro più alti nel 2025, guidando così la classifica. Con una media di 7.702 €/m2, gli immobili residenziali qui sono i più costosi. Segue a distanza, con oltre 1.100 € al metro quadro, il distretto di Garmisch-Partenkirchen. Qui i potenziali acquirenti devono mettere in conto circa 6.558 euro per un metro quadro di superficie abitabile. Nonostante il livello già elevato, i prezzi degli immobili in entrambi i distretti hanno registrato un notevole aumento negli ultimi cinque anni. Mentre nel distretto di Miesbach i prezzi nel 2025 hanno registrato un aumento del 9,6% rispetto al 2020, nel distretto di Garmisch-Partenkirchen l'aumento è stato addirittura del 10,6%.
Fig. 1: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali nelle vicinanze delle Alpi, dal 2020 al 2025 compreso (grafico: von Poll Immobilien GmbH)
"La domanda di immobili residenziali continua a essere sostenuta, anche se i potenziali acquirenti sono leggermente più selettivi. L'efficienza energetica, la posizione e la qualità dell'immobile sono ora al centro dell'attenzione. Anche le seconde case sono sempre più richieste: nonostante l'aumento dell'imposta sulle seconde case, l'interesse è cresciuto notevolmente negli ultimi cinque anni. I fattori determinanti di questa tendenza sono stati la pandemia, la crescente fuga dalle città, l'affermarsi del telelavoro e la crescente importanza del tempo libero e dell'indipendenza dalla posizione geografica. Le seconde case vengono utilizzate sempre più spesso per soggiorni di lunga durata e spesso sono viste come una prospettiva di residenza per la terza età. Gli investimenti puramente finanziari sono piuttosto rari, poiché i prezzi di acquisto elevati e un livello qualificato degli affitti limitano il rendimento. Inoltre, le normative comunali contrastano un'intensa attività di affitto per le vacanze.
Prezzi al metro quadro appena inferiori alla soglia dei 6.000 euro si trovano nella contea di Bad Tölz-Wolfratshausen con 5.964 €/m2 e nella contea di Rosenheim con 5.280 €/m2. Anche qui i prezzi medi degli immobili nel 2025 sono aumentati rispetto al 2020, anche se in modo decisamente più moderato. Il distretto di Bad Tölz-Wolfratshausen ha registrato l'aumento dei prezzi più basso dell'intera classifica, con un +3,9%, mentre il distretto di Rosenheim ha registrato il secondo aumento più basso, con un +7,3%.
Negli altri cinque distretti bavaresi con accesso diretto alle Alpi, i prezzi di acquisto degli immobili variano tra 4.000 €/m2 e 5.000 €/m2. Chi desidera acquistare un immobile nel distretto di Lindau (Lago di Costanza) deve prevedere una spesa di circa 4.834 €/m2, nel distretto di Traunstein di 4.630 €/m2, nel distretto di Berchtesgadener Land di 4.482 €/m2 e nel distretto di Oberallgäu di circa 4.416 €/m2. La zona più conveniente è il distretto di Ostallgäu, dove nel 2025 un metro quadrato di superficie abitabile costava in media 4.131 euro.
"Dopo una notevole flessione nel 2023, la domanda di immobili residenziali si è stabilizzata su livelli elevati. A seconda della commerciabilità e del prezzo, il tempo di commercializzazione è attualmente compreso tra due settimane e quattro mesi. A Kempten, Isny e nella parte settentrionale dell'Alta Algovia, le richieste di ricerca riguardano principalmente le prime case. Più ci si avvicina alle montagne, cioè a partire da Sonthofen e a sud di essa, più la ricerca di una seconda casa è chiaramente in primo piano. Che si tratti di un rifugio dalla città, di un luogo per le vacanze e il tempo libero o di una residenza per la terza età, i motivi sono molteplici".
Particolarmente interessante è l'andamento dei prezzi nei distretti compresi nel segmento di prezzo tra 4.000 €/m2 e 5.000 €/m2, poiché questi registrano gli aumenti più elevati nell'intera classifica. In testa alla classifica c'è il distretto dell'Ostallgäu, dove i prezzi medi degli immobili nel 2025 sono aumentati del 19,8% rispetto al 2020, seguito da vicino dal distretto di Lindau (Lago di Costanza) con un aumento del 19,6% e dal distretto di Traunstein con il 19,5%. Anche il distretto dell'Alta Algovia ha registrato un aumento considerevole, con un aumento dei prezzi medi del 15,2%. Con un aumento complessivo dell'11,3%, i prezzi degli immobili residenziali nel distretto di Berchtesgadener Land sono aumentati in modo relativamente moderato nel corso dei cinque anni.
"La domanda rimane elevata, ma i venditori reagiscono in parte con ritardo agli attuali sviluppi del mercato, in particolare nel distretto di Berchtesgadener Land. Nel distretto di Traunstein, invece, si nota già una maggiore disponibilità all'adeguamento. Il numero di ricerche relative esclusivamente a seconde case varia notevolmente da regione a regione. Questo anche perché molti comuni, come ad esempio Bad Reichenhall, hanno introdotto una tassa sulle seconde case o, come Schleching e Unterwössen, non consentono più la creazione di nuove seconde case. La motivazione principale all'acquisto è chiaramente quella di utilizzare questa regione paesaggisticamente attraente, con le sue numerose attività ricreative, come luogo di riposo per la terza età. Particolarmente degni di nota sono anche la buona infrastruttura medica, l'offerta culturale e la vicinanza a Salisburgo.
Fig. 2: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali nelle vicinanze delle Alpi, dal 2020 al 2025 compreso (grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Uno sguardo all'andamento dei prezzi degli immobili residenziali nella prima catena alpina mostra chiaramente che i nove distretti bavaresi con accesso diretto alle Alpi traggono notevoli vantaggi dalla vicinanza alle montagne. Nel complesso, nel 2025 il prezzo al metro quadro nei distretti ai margini delle Alpi è aumentato dell'11,8% rispetto al 2020, raggiungendo i 5.204 euro. Il livello dei prezzi nei distretti della prima catena alpina è quindi aumentato del doppio rispetto a quello dei distretti della seconda catena alpina. Questi ultimi, infatti, dal 2020 hanno registrato un aumento solo del 5%, anche se il prezzo medio al metro quadro è leggermente superiore, pari a 5.489 euro. Il motivo è che i distretti di Monaco e Starnberg, che da sempre presentano un livello di prezzi elevato, dal punto di vista geografico rientrano nel cluster della seconda fascia alpina e quindi fanno aumentare il prezzo medio di acquisto.
Oltre alle contee di Monaco e Starnberg, nella seconda catena alpina si trovano anche le contee di Ebersberg, Landsberg am Lech, Mühldorf am Inn, Unterallgäu, Altötting e Weilheim-Schongau, nonché le città indipendenti di Kempten (Allgäu), Kaufbeuren e Rosenheim.
1I dati utilizzati per l'analisi dei prezzi di acquisto si basano sui prezzi medi di offerta per case unifamiliari e bifamiliari e appartamenti di proprietà forniti da empirica-regio (dati di mercato VALUE) per gli anni dal 2020 al 2025 compreso.
2Sono stati analizzati i nove distretti bavaresi più meridionali, confinanti con l'Austria e direttamente collegati alle Alpi, ovvero situati nella prima catena alpina, secondo la definizione e la classificazione di VON POLL IMMOBILIEN Research (2026): Miesbach, Garmisch-Partenkirchen, Bad Tölz-Wolfratshausen, Rosenheim, Lindau (Lago di Costanza), Traunstein, Berchtesgadener Land, Oberallgäu e Ostallgäu.
3Secondo la definizione e la classificazione di VON POLL IMMOBILIEN Research (2026),alla seconda catena alpina appartengono i distretti confinanti con la prima catena e quindi situati più a nord delle Alpi: Monaco, Starnberg, Ebersberg, Landsberg am Lech, Mühldorf am Inn, Unterallgäu, Altötting e Weilheim-Schongau, nonché le città indipendenti di Kempten (Allgäu), Kaufbeuren e Rosenheim.
Tutti i dati e i grafici possono essere utilizzati e pubblicati con riferimento alla seguente fonte: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com). Il grafico e la tabella possono essere scaricati in formato digitale con link incorporato qui:
