31.05.2022
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Nel Lexicon Episode 4 dei VON POLL IMMOBILIEN Podcasts, Tim von Campenhausen, Direttore Vendite e Formazione di VON POLL IMMOBILIEN, e la conduttrice Susanne Hauf conducono un'interessante intervista sull'importante area tematica Catasto.
Come è strutturato il catasto? Quando viene effettuata un'iscrizione nel registro fondiario? E chi può ispezionare il catasto? È ora possibile ascoltare l'appassionante conversazione su questi e altri argomenti direttamente qui o leggerne la trascrizione in modo 'tradizionale'. Speriamo che vi piaccia!
Episodio del podcast 'Grundbuch' - trascrizione completa
Moderatrice Susanne Hauf:
Quello che non è scritto nel catasto non è valido. Per quanto semplice possa sembrare questa frase, è anche vera. In Germania, a ogni appezzamento di terreno viene assegnato un proprio posto nel registro fondiario, chiamato pagina catastale. Questo è ciò che dice il Codice del Catasto. In sostanza, il registro fondiario fornisce informazioni sulla proprietà, sui rapporti giuridici e sui debiti di un immobile. Informazioni indispensabili prima di acquistare o vendere un immobile.
Come è strutturato il catasto? Quando viene effettuata un'iscrizione nel registro fondiario? E chi può ispezionare il catasto? In questo episodio vi spieghiamo i fatti più importanti del catasto e vi diamo consigli utili su ciò che dovete tenere d'occhio come acquirenti e venditori. Il nostro ospite è Tim von Campenhausen. È direttore delle vendite e della formazione di VON POLL IMMOBILIEN. Buongiorno, signor von Campenhausen.
Tim von Campenhausen, Direttore Vendite e Formazione VON POLL IMMOBILIEN:
Sì, buongiorno anche da parte mia e attendo con ansia un interessante argomento sul catasto nel podcast di oggi.
Susanne Hauf:
Mi chiamo Susanne Hauf. Sono il conduttore del podcast. Benvenuti al podcast!
Un'occhiata al catasto è inevitabile prima di acquistare o vendere un immobile. In Germania, ogni appezzamento di terreno viene registrato in un foglio catastale separato. L'estratto del registro fondiario contiene tutte le informazioni rilevanti per l'acquisto o la vendita di un immobile.
Signor von Campenhausen, cos'è in linea di principio il registro fondiario e perché ne avete bisogno?
Tim von Campenhausen:
Si, questa è ovviamente una domanda molto legittima e buona.
Il catasto è più o meno il fascicolo personale di una proprietà e, oltre alla proprietà e ai diritti, documenta anche la storia di una proprietà. Con circa 35 milioni di appezzamenti di terreno in Germania, è non solo sensato, ma anche indispensabile mantenerli in ordine, come prevede anche il Codice del Catasto, al fine di garantire la certezza giuridica nelle transazioni fondiarie. Questo si riflette in particolare nella cosiddetta fede pubblica del catasto.
Susanne Hauf:
E come è strutturato il catasto?
Tim von Campenhausen:
In linea di massima, ogni foglio catastale è composto da cinque parti, contrassegnate da colori diversi. La prima parte, la cosiddetta iscrizione, documenta il tribunale distrettuale competente, il volume e il numero di foglio dell'inventario.
La seconda parte è l'inventario. Contiene il numero di inventario, il distretto catastale, la particella, il tipo di attività e l'ubicazione e le dimensioni dell'immobile.
Il terzo punto è la sezione uno, la cosiddetta sezione uno, che elenca la proprietà dell'immobile. Anche il proprietario (o i proprietari), che possono essere più di uno, vengono inseriti in questa sezione.
Susanne Hauf:
Okay.
Tim von Campenhausen:
Nella sezione due, vengono registrati eventuali gravami e restrizioni. I gravami comprendono, tra l'altro, oneri reali.
Inoltre, sono elencati anche i diritti d'uso, come i diritti di passaggio o di usufrutto, se applicabili. E nell'ultima sezione, la terza, vengono segnalate le possibili ipoteche, quali oneri fondiari, pegni o ipoteche. In altre parole, tutto ciò che ha a che fare con il denaro e i mutui si trova nella terza sezione. Per questo motivo, questa parte del catasto è particolarmente interessante per le banche e i creditori.
Susanne Hauf:
Quando viene effettuata un'iscrizione al catasto?
Tim von Campenhausen:
Sì, ogni volta che ci sono cambiamenti nel catasto. Si può trattare, tra l'altro, di cambiamenti di proprietà, ma anche di modifiche, gravami e restrizioni. L'iscrizione nel registro fondiario non avviene automaticamente, ma deve essere notificata al tribunale distrettuale competente o all'ufficio del registro fondiario. Sia tramite atto notarile presso uno studio notarile, sia ufficialmente, cioè tramite decreti ufficiali. In caso di compravendita di un immobile, il contratto di compravendita deve essere prima autenticato da un notaio, il quale provvede poi a far trascrivere al catasto il passaggio di proprietà e la nuova proprietà.
Susanne Hauf:
Ora è necessario informare il catasto non solo quando cambia il proprietario, ma anche quando ci sono modifiche al finanziamento.
Quando si verificano effettivamente tali circostanze?
Tim von Campenhausen:
In linea di principio, le banche hanno naturalmente i loro prestiti garantiti nel registro fondiario se esistono beni immobili. Inoltre, in caso di modifica o trasferimento di un prestito edilizio a un altro istituto di credito, ovvero in caso di ristrutturazione del debito - comunque sia - le circostanze di cui alla sezione tre vengono adeguate di conseguenza. Anche questa procedura è ovviamente soggetta ad autenticazione notarile.
Anche i diritti d'uso di una proprietà, come un diritto di passaggio o un diritto di abitazione, richiedono un'iscrizione nel registro fondiario. Se un appezzamento di terreno viene suddiviso o se più appezzamenti vengono uniti in uno solo, anche questo viene ovviamente modificato. E tutte le modifiche - come ho detto - sono possibili solo tramite certificazione notarile o d'ufficio.
Susanne Hauf:
Quando è necessario un estratto del registro fondiario?
Tim von Campenhausen:
Come acquirente, non dovreste aspettare il cambio di proprietà per occuparvi del catasto. Prima ancora, è consigliabile che le parti interessate prendano visione del rispettivo foglio catastale. Qui troveranno informazioni su eventuali gravami e diritti associati alla proprietà. L'estratto catastale in quanto tale è una copia completa di tutte le voci relative a un immobile. Non solo fa parte dei documenti di vendita, ma è anche necessario come modello in banca per la concessione di un prestito.
Susanne Hauf:
Il catasto è un registro pubblico limitato. Cosa significa 'pubblico ristretto'?
Tim von Campenhausen:
Questo significa che il catasto non è aperto a tutti, ma solo in misura limitata, perché contiene dati sensibili. Abbiamo stabilito i dati del proprietario e così via. Secondo il paragrafo dodici del Codice del Catasto, chiunque possa dimostrare un interesse legittimo è autorizzato a consultare il registro fondiario. In definitiva, questa è la restrizione. Di norma, questo include il proprietario o i proprietari e i titolari di diritti registrati nel registro fondiario, come ad esempio gli eredi.
Inoltre, il gruppo di persone con un interesse legittimo include naturalmente i vicini di proprietà quando si tratta di regolamenti sugli sbalzi, ad esempio, creditori e istituti di credito, tribunali, notai e autorità. Chiunque abbia bisogno di un estratto del registro fondiario e possa dimostrare un interesse legittimo deve richiedere l'estratto all'ufficio catastale competente. Questo è possibile sia di persona che online.
In ogni caso, richiedere un estratto catastale comporta un piccolo costo. A seconda che sia richiesto un estratto semplice o certificato, i costi si aggirano approssimativamente tra i dieci e i 20 euro.
Susanne Hauf:
È stato davvero molto istruttivo e utile. Grazie mille signor von Campenhausen, Direttore Vendite e Formazione di VON POLL IMMOBILIEN.
Tim von Campenhausen:
Sì, anch'io la ringrazio molto e le auguro una buona giornata.
Susanne Hauf:
Il catasto elenca tutte le proprietà edificate e non edificate nel rispettivo distretto catastale. Chiunque abbia acquisito un terreno o un immobile tramite acquisto di proprietà, eredità o donazione deve essere iscritto nel registro fondiario come nuovo proprietario. Secondo il paragrafo dodici del Codice del Catasto, chiunque possa dimostrare un interesse legittimo è autorizzato a ispezionare il registro fondiario.
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