08.03.2024 • 5 min. tempo di lettura
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La maggior parte delle nuove costruzioni in Sassonia, il minor numero di Brema
È indiscutibile che diversi fattori stanno attualmente contribuendo al fatto che le nuove costruzioni stanno perdendo slancio sul mercato immobiliare tedesco e continueranno a farlo. Dagli ostacoli normativi, all'aumento dei costi di costruzione, ai cambiamenti nelle opzioni di finanziamento disponibili per i potenziali acquirenti, sono diversi gli aspetti che attualmente causano il declino delle nuove costruzioni in Germania. Tuttavia, questa tendenza non si è manifestata solo a partire dal 2023. Se si considera la quota di nuove costruzioni nell'offerta immobiliare, si osserva un calo visibile già dal 2021. Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN (www.von-poll.com) hanno quindi analizzato più da vicino la quota di nuove costruzioni1 offerte sul mercato immobiliare nei Länder tedeschi e il loro sviluppo dal 2021 al terzo trimestre del 20232.
In 15 dei 16 Länder federali, il numero di nuove costruzioni offerte sui portali immobiliari è diminuito nel 2023 rispetto al 2021, in alcuni casi con percentuali significativamente a due cifre. Solo in cinque Stati federali la percentuale di immobili di nuova costruzione offerti nel 2023 era superiore al 20-24%, e a Brema era solo a una cifra.
Daniel Ritter, Managing Partner di VON POLL IMMOBILIEN:
"Il calo dell'offerta di immobili di nuova costruzione sottolinea l'urgenza di affrontare le diverse e ampie sfide che frenano questo settore in Germania. Una questione chiave che deve essere affrontata è rappresentata dagli ostacoli normativi, dai processi burocratici e dalla complessità dei regolamenti edilizi, che rallentano e aumentano i costi del processo di costruzione. Le normative e le procedure di autorizzazione esistenti devono essere riviste per aumentare l'efficienza e ridurre gli ostacoli per le imprese di costruzione e gli sviluppatori di progetti. Un'altra questione è come affrontare l'aumento dei costi di costruzione. L'aumento del prezzo dei materiali da costruzione e la carenza di manodopera qualificata hanno avuto un impatto significativo sulla redditività dei nuovi progetti edilizi. Sono necessarie misure per stabilizzare i costi, semplificare l'attività di costruzione e i materiali e garantire la disponibilità di manodopera qualificata, al fine di aumentare l'attrattiva dei progetti di nuova costruzione per gli investitori e gli sviluppatori.'
Fig. 1: Percentuale di immobili di nuova costruzione in offerta nel 2021, 2022 e 2023 (grafico: von Poll Immobilien GmbH) - grafico interattivo incl. cifre con il mouse: Percentuale di immobili di nuova costruzione in offerta nel 2021, 2022 e 2023 (grafico: von Poll Immobilien GmbH). Cifre con il mouse: https://www.datawrapper.de/_/Uo73s/?v=8
Nel 2023, i potenziali acquirenti troveranno la percentuale più alta di immobili di nuova costruzione in offerta nello Stato federale della Sassonia, con il 24,1%, seguito dalla Turingia con il 22,9% e dalla Renania-Palatinato con il 21,9%. Tuttavia, è interessante notare che la quota di immobili di nuova costruzione in Turingia e Sassonia è diminuita rispettivamente del -15,3% e del -12,3% nel 2023 rispetto al 2021. Insieme alla Sassonia-Anhalt, con un -13,9%, e allo Schleswig-Holstein, con un -10,7%, si tratta dei cali più marcati nell'offerta di immobili di nuova costruzione negli ultimi tre anni nel confronto tra gli Stati federali.
Dominik Köhler, direttore della filiale di VON POLL IMMOBILIEN Weimar:
Inoltre, lo Schleswig-Holstein è uno dei tre Stati federali con la più bassa offerta di immobili di nuova costruzione nel 2023, con il 13,5%. In coda troviamo Berlino con il 12,2% e Brema con solo l'8,3% di immobili di nuova costruzione in offerta. A Berlino, tuttavia, l'offerta di nuove costruzioni è diminuita solo del -2,7% tra il 2021 e il 2023, mentre a Brema è scesa del -6,2%.
Robert Rothböck, direttore delle filiali di VON POLL IMMOBILIEN a Kiel, Neumünster, Rendsburg, Eckernförde, Plön e Eutin:
"Nello Schleswig-Holstein, i grandi promotori di progetti e le società immobiliari sono rari, e l'attività di nuova costruzione si concentra sulle case unifamiliari. Nella fase di boom immobiliare dell'ultimo decennio, molti piccoli operatori si sono cimentati in progetti e lotti di terreno più grandi. Questo ha portato a un vero e proprio boom. Inevitabilmente, molti di questi promotori immobiliari e sviluppatori di progetti hanno ora cessato le loro attività di costruzione o si sono arresi del tutto, il che illustra le sfide e la volatilità di questo settore."
Il Meclemburgo-Pomerania Anteriore è l'unico Stato federale a non registrare una tendenza negativa nell'offerta di nuove costruzioni dal 2021 al 2023, anche se la quota è stagnante anziché in crescita dello 0,4%. Inoltre, il Meclemburgo-Pomerania Anteriore sarà uno dei quattro stati federali con il maggior numero di immobili di nuova costruzione in offerta nel 2023, dato che più di un immobile su cinque (21,1%) sui portali di annunci è di nuova costruzione.
Corinne Briesemeister, responsabile della filiale VON POLL IMMOBILIEN di Rostock e Warnemünde:
"Nel Meclemburgo-Pomerania Anteriore, attualmente vengono offerte soprattutto proprietà nel segmento delle nuove costruzioni, iniziate nel 2021 e 2022. Tuttavia, la commercializzazione si sta rivelando difficile, poiché i potenziali acquirenti sono riluttanti e i prezzi di acquisto sono elevati. Negli ultimi anni nel Meclemburgo-Pomerania Anteriore sono stati realizzati numerosi progetti di nuova costruzione. A causa della domanda molto elevata, ci sono stati molti investitori. Rispetto ad altri Stati federali, l'offerta di immobili di nuova costruzione sembra quindi essere diminuita in modo meno marcato. Tuttavia, al momento l'attività di costruzione di nuovi immobili si è in gran parte arrestata. Riteniamo che la situazione non cambierà in modo significativo nemmeno nel 2024"
Nel 2023, i potenziali acquirenti in Assia, Baviera, Brandeburgo e Baden-Württemberg potranno scegliere tra il 19 e il 20% di immobili di nuova costruzione. Tuttavia, l'offerta di immobili di nuova costruzione è diminuita significativamente dal 2021 in Assia (-8,2%), Baviera (-5,5%) e Baden-Württemberg (-7,2%). Il Brandeburgo, invece, ha registrato solo un calo del -2,7% nel numero di immobili di nuova costruzione in offerta.
Amburgo, con il 18,6%, la Renania Settentrionale-Vestfalia, con il 17,3%, la Bassa Sassonia, con il 16,2%, e il Saarland, con il 15,1%, si collocano nella fascia media inferiore nel confronto della percentuale di immobili di nuova costruzione in offerta nel 2023. Con un -4,3% rispetto al 2021, il Saarland ha registrato il calo minore dell'offerta, seguito dalla Renania Settentrionale-Vestfalia con un -7,2%, da Amburgo con un -7,4% e dalla Bassa Sassonia con un -8,1%.
Concessioni edilizie per immobili residenziali: calo in tutti gli Stati federali rispetto al 2021
In un'ulteriore analisi delle concessioni edilizie per immobili residenziali3 nel 2023 rispetto al 2021, tutti i 16 Stati federali hanno registrato una tendenza al ribasso. Dalla Baviera allo Schleswig-Holstein, dalla Sassonia al Meclemburgo-Pomerania occidentale, l'andamento dei permessi di costruzione avrà un impatto duraturo sul settore dell'edilizia residenziale in tutte le regioni della Germania. Le ragioni di questa tendenza sono molteplici e sollevano importanti interrogativi sulla situazione attuale e sul futuro dell'edilizia residenziale in Germania.
Il maggior numero di immobili residenziali è stato approvato in Baviera nel 2023 con 3,01 per 1.000 abitanti, seguita dal Brandeburgo con 2,37 per 1.000 abitanti e dallo Schleswig-Holstein con 2,12 permessi di costruzione per 1.000 abitanti. Nel 2021, tutti e tre gli Stati federali citati hanno registrato più di tre permessi di costruzione per 1.000 abitanti - la Baviera ha registrato 3,44 immobili approvati per 1.000 abitanti, il Brandeburgo 3,47 per 1.000 abitanti e lo Schleswig-Holstein 3,31 per 1.000 abitanti.
Il minor numero di permessi di costruzione nel 2023 si è registrato a Berlino con appena 0,58 per 1.000 abitanti. Anche Amburgo è in coda, con 0,62 immobili residenziali approvati ogni 1.000 abitanti, e Brema con 0,79 ogni 1.000 abitanti.
Gli Stati federali della Renania-Palatinato, della Bassa Sassonia, del Baden-Württemberg, del Meclemburgo-Pomerania Occidentale e della Sassonia avevano tra 1,5 e due permessi di costruzione ogni 1.000 abitanti nel 2023. Tuttavia, nel 2021, sono stati approvati 2,91 immobili residenziali ogni 1.000 abitanti in Renania-Palatinato, 2,84 ogni 1.000 abitanti in Bassa Sassonia, 2,5 ogni 1.000 abitanti in Baden-Württemberg, 2,16 ogni 1.000 abitanti in Meclemburgo-Pomerania occidentale e 2,02 ogni 1.000 abitanti in Sassonia.
Invece, l'Assia si trova nella parte bassa della classifica con 1,31 permessi di costruzione per 1.000 abitanti, il Saarland con 1,25 per 1.000 abitanti, la Renania Settentrionale-Vestfalia con 1,21 per 1.000 abitanti, la Sassonia-Anhalt con 1,16 per 1.000 abitanti e la Turingia con 1,09 per 1.000 abitanti. Anche in questo caso, i permessi per gli immobili residenziali sono diminuiti visibilmente rispetto al 2021.
Tutti i dati e i grafici possono essere utilizzati e pubblicati con un riferimento alla seguente fonte: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com).
I grafici possono essere scaricati in formato digitale con un link di incorporamento qui: https://www.datawrapper.de/_/Uo73s/?v=8 e https://www.datawrapper.de/_/Ak7mk/?v=5
1 Le nuove costruzioni comprendono tutti gli immobili completamente nuovi. Un edificio è considerato di nuova costruzione per un massimo di cinque anni dalla data di costruzione. Ciò si traduce in immobili con anno di costruzione compreso tra il 2018 e il 2023 per il periodo di analisi 2023, con anno di costruzione compreso tra il 2017 e il 2022 per il 2022 e con anno di costruzione compreso tra il 2016 e il 2021 per il 2021.
2 La base dei dati relativi all'offerta di case unifamiliari e bifamiliari di nuova costruzione (come definite sopra) e di condomini negli Stati federali tedeschi si basa sulle analisi di GeoMap e VON POLL IMMOBILIEN Research per il periodo che va dal 2021 al terzo trimestre del 2023.
3 Per una migliore comparabilità dei singoli stati federali nel periodo citato, il numero di edifici residenziali approvati per 1.000 abitanti è stato analizzato sulla base dei dati dell'Ufficio federale di statistica dal 2021 al terzo trimestre del 2023 e integrato da un calcolo previsionale per il quarto trimestre del 2023 da parte degli esperti di VON POLL IMMOBILIEN Research.
