Az energiahatékonyság egyre inkább az ingatlanpiac egyik legfontosabb értéknövelő tényezőjévé válik. Míg a helyszín és a méret továbbra is központi vásárlási szempontok maradnak, a folyamatos energiaköltségek, a fűtési rendszer jövőbiztonsága, valamint a korszerűsítésbe történő esetleges beruházások egyre inkább a potenciális vásárlók figyelmének középpontjába kerülnek. Ez a tendencia Berlin környékén és magában Berlinben is egyértelműen megfigyelhető. A VON POLL IMMOBILIEN szakértői elemezték a lakóingatlanok1 kínálati árait az energiaforrások2 szerint 2026 első negyedévében, és megvizsgálták a változásokat az előző év azonos időszakához képest. A vizsgálat során négy energiaforrás-csoportot vettek figyelembe: először is a nap-, levegő-, víz- és geotermikus energiát, másodszor a távfűtést és az áramot, harmadszor a gázt és a földgázt, valamint negyedszer az olajat.
„Az épületenergetikai törvényről, a jövőbeli fűtésellátásról, valamint a megnövekedett energiaköltségekről folyó vita miatt az ingatlanok energetikai minősége egyre nagyobb figyelmet kap. A vásárlók manapság összességében nagyobb figyelmet fordítanak a felújításra és a korszerűsítésre, valamint a hosszú távú gazdaságosságra. A berlini agglomerációban az egyes energiaforrások között ma már sokkal markánsabb a különbség, mint még néhány évvel ezelőtt. Míg a modern fűtési rendszerek sok helyen egyre vonzóbbá válnak, a régebbi fűtési rendszerek esetében a lehetséges korszerűsítési költségek egyre nagyobb mértékben beépülnek az árképzésbe. Végül azonban mindig az ingatlan elhelyezkedésének, állapotának és fejlesztési potenciáljának együttes hatása marad a döntő.''
A megújuló fűtési rendszerekkel felszerelt ingatlanok értéke növekszik a legjobban
A berlini agglomerációban a legerőteljesebb áremelkedés a napenergia, lég-, víz- vagy geotermikus fűtéssel rendelkező lakóingatlanoknál figyelhető meg. Az élen Potsdam áll, ahol 2026 első negyedévében az előző év azonos időszakához képest átlagosan 13,3 százalékos növekedés volt tapasztalható, így az átlagár 6 466 €/m²-re emelkedett. Ezt követi Havelland 10,8 százalékos emelkedéssel, 4 261 €/m²-re, Potsdam-Mittelmark 10,3 százalékkal, 4 111 €/m²-re, Oder-Spree 9,9 százalékkal, 3 706 €/m²-re, Barnim 8,8 százalékos emelkedéssel 3 889 €/m²-re, Dahme-Spreewald 8,5 százalékos emelkedéssel 3 789 €/m²-re, valamint Oberhavel 2,3 százalékos emelkedéssel 3 764 €/m²-re.
Ebben a szegmensben csupán Teltow-Fläming és Märkisch-Oderland regisztrált árcsökkenést, -5,2 százalékkal 3 435 €/m²-re, illetve -3 százalékkal 3 502 €/m²-re.
Maga Berlinben a megújuló fűtési rendszerrel rendelkező ingatlanok átlagos ára 6 559 €/m²-t tesz ki. Ez 2025 első negyedévéhez képest 10,4 százalékos emelkedést jelent. Ezzel a főváros árai továbbra is jelentősen meghaladják az összes környező régióét.
1. ábra: A napenergia-, levegő-, víz- vagy geotermikus fűtéssel rendelkező lakóingatlanok árak alakulása Berlinben és környékén 2026 első negyedévében
„Manapság a jó energiahatékonyság egyértelműen pozitív hatással van a keresletre. Ennek ellenére a legtöbb potenciális vevő számára továbbra is a helyszín a legfontosabb szempont. Ha azonban több hasonló ingatlan közül lehet választani, sok vevő egyre inkább a jobb energiaosztályú ingatlant választja. Az, hogy a fűtési mód milyen mértékben befolyásolja a vásárlási döntést, gyakran az adott vevői csoporttól függ. Ugyanakkor azt tapasztaljuk, hogy sok érdeklődő kifejezetten az átalakítási lehetőségekről érdeklődik, és a régebbi fűtési technológiát egyre gyakrabban használja érvként az ármegállapodások során. Bizonytalanságok elsősorban a rosszabb energiaosztályú olaj- és gázfűtésű ingatlanok esetében merülnek fel, míg a korszerű energetikai szabványnak megfelelő ingatlanok a vásárlók számára általában lényegesen jobban kiszámíthatók.”'
Dinamikus fejlődés a távfűtés és az áram területén
Még dinamikusabban fejlődött a távfűtéssel és árammal fűtött ingatlanok szegmense. A legnagyobb áremelkedést ezekkel az energiaforrásokkal ellátott ingatlanok esetében Märkisch-Oderland regisztrálta 14,7 százalékkal, 3 927 €/m²-re – ezt követi Potsdam 12,2 százalékkal (5 920 €/m²), Havelland 10,6 százalékkal (3 904 €/m²), Oder-Spree 10,6 százalékkal (3 945 €/m²), valamint Oberhavel 8,1 százalékkal (3 787 €/m²).
Teltow-Flämingben is pozitív irányba alakulnak az árak a távfűtéssel vagy villamosenergia-alapú fűtési rendszerrel rendelkező ingatlanok esetében, 3,5 százalékkal 3 924 €/m²-re, Dahme-Spreewaldban pedig 1,2 százalékkal 4 046 €/m²-re. Áresést csupán Barnimban (-4,4 százalék, 3 506 €/m²) és Potsdam-Mittelmarkban (-1,2 százalék, 3 815 €/m²) regisztráltak.
2. ábra: A távfűtéssel és villamos energiával ellátott lakóingatlanok árak alakulása Berlinben és környékén 2026 első negyedévében
„A fűtési mód és az energiahatékonyság ma már lényegesen nagyobb szerepet játszik a potenciális vásárlók körében, mint néhány évvel ezelőtt. Sok ügyfél nagyon odafigyel az energiaköltségekre és az energetikai korszerűsítésből adódó esetleges járulékos költségekre. Egyes régiókban ehhez még az is hozzájön, hogy nem mindig könnyű megtalálni a megfelelő szakembereket a gyors kivitelezéshez. A megújuló fűtési rendszereket alapvetően pozitívan értékelik, a hagyományos gázfűtés jelenleg még nem jelent nagy akadályt a legtöbb érdeklődő számára. A kőolajfűtés esetében viszont jóval nagyobb a tartózkodás. Olyan témák is, mint az épületenergetikai törvény, az esetleges korszerűsítési költségek és a jövőbeli energiaköltségek, ma már érezhető hatással vannak a vásárlási döntésre és az ármegállapodásokra.”
A nagyvárosi agglomerációval összehasonlítva Berlin ebben a szegmensben továbbra is a legmagasabb árszintet ér el, átlagosan 6 509 €/m²-rel. Az előző év azonos időszakához képest a kínálati árak 2026 első negyedévében 1,8 százalékkal emelkedtek. Berlin teljes környékén a dinamika még ennél is valamivel erőteljesebb: itt a távfűtéssel vagy villamos fűtéssel ellátott lakóingatlanok árai átlagosan 4,9 százalékkal emelkedtek, elérve a 4 247 €/m²-t.
Vegyes kép a gázfűtéses ingatlanok esetében
A gázfűtéses lakóingatlanok esetében a fejlődés lényegesen differenciáltabb. A legerőteljesebb áremelkedést 2026 első negyedévében Dahme-Spreewald jegyezte fel, 6,1 százalékos növekedéssel, 3 574 €/m²-re, amelyet az Oder-Spree járás követett 2,5 százalékos emelkedéssel, 3 076 €/m²-re, Barnim 2,2 százalékkal 3 346 €/m²-re, valamint Havelland 1,4 százalékkal 3 903 €/m²-re.
Számos régióban viszont a gázfűtéses lakóingatlanok árai szinte változatlanok maradtak. A Märkisch-Oderland 0,9 százalékkal 3 227 €/m²-re, valamint a Teltow-Fläming 0,5 százalékkal 3 138 €/m²-re emelkedett, csupán mérsékelt változásokat regisztrálva. Nyomás alatt vannak viszont a gázfűtéses ingatlanok Oberhavelben, ahol az árak az előző év azonos időszakához képest átlagosan -7,5 százalékkal, 3 460 €/m²-re estek vissza. Potsdamban is átlagosan -3,1 százalékkal, 5 129 €/m²-re csökkentek az ingatlanárak ebben a szegmensben 2026 első negyedévében, Berlinben 1,2 százalékkal 5 290 €/m²-re, Potsdam-Mittelmarkban pedig 1,1 százalékkal 4 069 €/m²-re.
3. ábra: A gáz-/földgázfűtéses lakóingatlanok árak alakulása Berlinben és környékén 2026 első negyedévében
„A gázfűtés sok vásárló számára továbbra is elfogadott, az olajfűtés esetében viszont a vonakodás lényegesen nagyobb. Aki olajfűtéses ház iránt érdeklődik, az általában már fontolóra vette a későbbi átállást gázra vagy hőszivattyúra. Az ezzel járó költségek gyakran szerepet játszanak az árral kapcsolatos tárgyalások során. Az A+ vagy A energiahatékonysági osztályba tartozó házak emellett gyakran kedvezőbb finanszírozási feltételekből részesülnek, és értékelésünkben is inkább a kínálati tartomány felső végén helyezkednek el. Alapvetően az ingatlanvásárlók manapság összességében sokkal érzékenyebbek lettek az energiatakarékosságra és a hatékonyságra. Végül azonban továbbra is a helyszín, az állapot, valamint a szükséges felújítási és korszerűsítési munkálatok együttes csomagja dönt. Általánosságban elmondható, hogy Brandenburgban sok olyan vevővel találkozunk, akik nagyon pragmatikusan közelítik meg a felújításokat, és a munkálatok egy részét saját erőből is elvégzik.''
Az olajfűtéses ingatlanok szinte mindenhol veszítenek értékükből
A leggyengébb alakulást továbbra is az olajfűtéses lakóingatlanok mutatják. Különösen jelentősen csökkentek a kínálati árak Märkisch-Oderlandban. Ott az árak 12,7 százalékkal estek vissza, átlagosan 1 670 €/m²-re. Ezt követi Oder-Spree 10,9 százalékos csökkenéssel, 1 650 €/m²-re, Potsdam -9,4 százalékkal 4 920 €/m²-re, Oberhavel -7,1 százalékkal 3 092 €/m²-re, valamint Dahme-Spreewald -5,2 százalékkal 1 940 €/m²-re. Barnimban is –3,6 százalékkal 2 507 €/m²-re, Teltow-Flämingben –2 százalékkal 2 626 €/m²-re, valamint Potsdam-Mittelmarkban –1,4 százalékkal 2 351 €/m²-re csökkennek az olajfűtéses ingatlanok árai 2026 első negyedévében.
A pozitív fejlemények továbbra is kivételt jelentenek. Csak Havellandban figyelhető meg érezhető emelkedés, 2,1 százalékkal, 2 639 €/m²-re. Berlin is enyhén pozitív tendenciát mutat, 1,4 százalékkal, 4 849 €/m²-re.
4. ábra: A kályhás fűtésű lakóingatlanok árak alakulása Berlinben és környékén 2026 első negyedévében
„Az épületenergetikai törvény, a korszerűsítési kötelezettségek és a jövőbeli energiaköltségek témái mára szinte minden tanácsadási beszélgetés szerves részévé váltak. A vásárlók manapság lényegesen alaposabban tájékozódnak, mint néhány évvel ezelőtt, és szeretnék már korán felmérni, milyen beruházásokra számíthatnak a vásárlás után. A gázfűtés esetében egyre több kérdést tapasztalunk az energiaköltségek jövőbeli alakulásával, valamint a lehetséges átalakítási lehetőségekkel kapcsolatban. Jelenleg különösen keresettek azok az ingatlanok, amelyek modern hőszivattyú-rendszerrel rendelkeznek, ideális esetben napelemes rendszerrel kombinálva. A távfűtést is továbbra is pozitívan értékelik, különösen a berlini lakáspiacon, mivel sok érdeklődő nagyra értékeli az ellátásbiztonságot és a viszonylag alacsony karbantartási igényt. A fűtés típusától függetlenül azonban a jó elhelyezkedés Berlinben és a berlini agglomerációban továbbra is az egyik legfontosabb tényező a vásárlási döntésnél.''
Összegzés: Berlin kontra környéke
Berlin az összes energiaforrás tekintetében továbbra is a legdrágább piaci környezet az elemzésben. A berlini környéken ugyanakkor egyre nagyobb eltérések mutatkoznak az árak alakulásában a fűtési rendszerek szerint: Míg a modern energiaforrásokkal felszerelt ingatlanok sok helyen jelentős érték növekedést mutatnak, addig különösen az olajfűtéses ingatlanok több régióban is nyomás alá kerülnek. Az eredmények rávilágítanak arra, hogy az energiahatékonyságot és a fűtési technológiát egyre inkább figyelembe veszik a vásárlási döntések során. Ennek ellenére a helyszín, az állapot és a korszerűsítés mértéke a jövőben is az ingatlan hosszú távú piaci értékének döntő tényezői maradnak.
5. ábra: A lakóingatlanok árainak alakulása energiaforrások szerint Berlinben és környékén 2026 első negyedévében (grafikon: von Poll Immobilien GmbH)
Minden adat és grafikon felhasználható és közzétehető az alábbi forrásra való hivatkozással: VON POLL IMMOBILIEN
Az interaktív grafikonok beágyazási linkkel itt tölthetők le:
- Grafika: https://www.datawrapper.de/_/y8vxF/
- Táblázat: https://www.datawrapper.de/_/avnDi/
1 A vételár-elemzés adatbázisa a berlini és a berlini környéki (az összes szomszédos városi és vidéki körzet) a GeoMap által a 2026. első negyedévre vonatkozóan, összehasonlítva a 2025. első negyedévvel, valamint a VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) által végzett kiigazításokkal.
2 Az elemzés során az energiaforrásokat a következő fűtési típusokba csoportosítottuk: először is a napenergia, a levegő-, víz- és geotermikus hő; másodszor a távfűtés és az áram, harmadszor a gáz és a földgáz, negyedszer pedig az olaj. A fa/pelletet is figyelembe vették az elemzésben, azonban az alacsony ajánlatok száma miatt nem reprezentatívak, ezért nem szerepelnek a felsorolásban.
