Η ενεργειακή απόδοση εξελίσσεται ολοένα και περισσότερο σε έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες που επηρεάζουν την αξία στην αγορά κατοικιών. Ενώ η τοποθεσία και το μέγεθος παραμένουν βασικά κριτήρια αγοράς, τα τρέχοντα ενεργειακά κόστη, η βιωσιμότητα της τεχνολογίας θέρμανσης καθώς και οι πιθανές επενδύσεις στον εκσυγχρονισμό βρίσκονται όλο και περισσότερο στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος των υποψήφιων αγοραστών. Η τάση αυτή είναι εμφανής τόσο στην ευρύτερη περιοχή του Βερολίνου όσο και στο ίδιο το Βερολίνο. Οι ειδικοί της VON POLL IMMOBILIEN ανέλυσαν τις τιμές προσφοράς των κατοικιών1 ανά πηγή ενέργειας2 κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026 και εξέτασαν την εξέλιξη σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους. Εξετάστηκαν τέσσερις ομάδες πηγών ενέργειας: πρώτον, η ηλιακή, η αερόθερμη, η υδροθερμική και η γεωθερμική ενέργεια, δεύτερον, η τηλεθέρμανση και η ηλεκτρική ενέργεια, τρίτον, το φυσικό αέριο και τέταρτον, το πετρέλαιο.
«Η συζήτηση γύρω από τον νόμο για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων και τη μελλοντική παροχή θέρμανσης, καθώς και το αυξημένο κόστος ενέργειας, έχει φέρει περισσότερο στο προσκήνιο την ενεργειακή ποιότητα των ακινήτων. Σήμερα, οι αγοραστές εξετάζουν συνολικά πιο προσεκτικά την ανακαίνιση και τον εκσυγχρονισμό, καθώς και τη μακροπρόθεσμη οικονομική αποδοτικότητα. Στην ευρύτερη περιοχή του Βερολίνου παρατηρείται μια σαφέστερη διαφοροποίηση μεταξύ των επιμέρους πηγών ενέργειας σε σύγκριση με πριν από λίγα χρόνια. Ενώ τα σύγχρονα συστήματα θέρμανσης γίνονται όλο και πιο ελκυστικά σε πολλά μέρη, στις παλαιότερες εγκαταστάσεις θέρμανσης τα πιθανά έξοδα εκσυγχρονισμού επηρεάζουν όλο και περισσότερο τη διαμόρφωση των τιμών. Τελικά, όμως, καθοριστικός παράγοντας παραμένει πάντα ο συνδυασμός της τοποθεσίας, της κατάστασης και του αναπτυξιακού δυναμικού ενός ακινήτου.»
Τα ανανεώσιμα συστήματα θέρμανσης καταγράφουν τις υψηλότερες αυξήσεις αξίας
Οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών στην περιφέρεια του Βερολίνου παρατηρούνται σε οικιστικά ακίνητα με ηλιακή, αερόθερμη, υδροθερμική ή γεωθερμική θέρμανση. Πρωτοπόρο αποτελεί το Πότσδαμ με αύξηση κατά μέσο όρο 13,3 τοις εκατό το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, φτάνοντας τα 6.466 €/m² κατά μέσο όρο. Ακολουθούν το Χάβελαντ με αύξηση 10,8% στα 4.261 €/m², το Πότσδαμ-Μίτελμαρκ με 10,3% στα 4.111 €/m², το Όντερ-Σπρέε με 9,9% στα 3.706 €/m², το Barnim με 8,8% στα 3.889 €/m², το Dahme-Spreewald με 8,5% στα 3.789 €/m² καθώς και το Oberhavel με 2,3% στα 3.764 €/m².
Μόνο οι περιοχές Teltow-Fläming και Märkisch-Oderland καταγράφουν σε αυτό το τμήμα πτώση των τιμών κατά -5,2% στα 3.435 €/m² και κατά -3% στα 3.502 €/m² αντίστοιχα.
Το ίδιο το Βερολίνο παρουσιάζει, όσον αφορά τα ακίνητα με συστήματα θέρμανσης από ανανεώσιμες πηγές ενέργειας, μέσο επίπεδο τιμών 6.559 €/m². Σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2025, αυτό αντιστοιχεί σε αύξηση 10,4%. Έτσι, η πρωτεύουσα εξακολουθεί να βρίσκεται σημαντικά μπροστά από όλες τις περιφερειακές περιοχές όσον αφορά τις τιμές.
Εικ. 1: Εξέλιξη των τιμών των κατοικιών με ηλιακή, αεροθερμική, υδροθερμική ή γεωθερμική ενέργεια στο Βερολίνο και την ευρύτερη περιοχή κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026
«Η καλή ενεργειακή απόδοση έχει σήμερα σαφώς θετική επίδραση στη ζήτηση. Ωστόσο, η τοποθεσία παραμένει το σημαντικότερο κριτήριο για τους περισσότερους υποψήφιους αγοραστές. Όταν υπάρχουν πολλά συγκρίσιμα ακίνητα προς επιλογή, πολλοί αγοραστές επιλέγουν όμως όλο και περισσότερο το ακίνητο με την καλύτερη ενεργειακή κλάση. Το πόσο σημαντικός παράγοντας είναι ο τύπος θέρμανσης στην απόφαση αγοράς εξαρτάται συχνά από την εκάστοτε ομάδα αγοραστών. Ταυτόχρονα, παρατηρούμε ότι πολλοί ενδιαφερόμενοι ρωτούν συγκεκριμένα για επιλογές αναβάθμισης και χρησιμοποιούν όλο και περισσότερο την παλαιότερη τεχνολογία θέρμανσης ως επιχείρημα στις διαπραγματεύσεις για την τιμή. Αβεβαιότητες υπάρχουν κυρίως όσον αφορά τα συστήματα θέρμανσης με πετρέλαιο και φυσικό αέριο που έχουν χειρότερες ενεργειακές κλάσεις, ενώ τα ακίνητα με σύγχρονα ενεργειακά πρότυπα είναι συνήθως πολύ πιο εύκολα υπολογίσιμα για τους αγοραστές.»'
Δυναμική εξέλιξη στον τομέα της τηλεθέρμανσης και της ηλεκτρικής ενέργειας
Ακόμη πιο δυναμική ήταν η εξέλιξη του τομέα των ακινήτων που τροφοδοτούνται με τηλεθέρμανση και ηλεκτρική ενέργεια. Η μεγαλύτερη αύξηση των τιμών στα ακίνητα που χρησιμοποιούν αυτές τις πηγές ενέργειας καταγράφηκε στο Märkisch-Oderland με 14,7 τοις εκατό στα 3.927 €/m² – ακολουθούμενο από το Πότσδαμ με 12,2 τοις εκατό (5.920 €/m²), το Havelland με 10,6% (3.904 €/m²), το Oder-Spree με 10,6% (3.945 €/m²) καθώς και το Oberhavel με 8,1% (3.787 €/m²).
Επίσης, στο Τέλτοου-Φλέμινγκ οι τιμές των ακινήτων με τηλεθέρμανση ή ηλεκτρικά συστήματα θέρμανσης παρουσιάζουν θετική εξέλιξη κατά 3,5% στα 3.924 €/m², καθώς και στο Ντάμε-Σπρέεβαλντ κατά 1,2% στα 4.046 €/m². Μείωση των τιμών καταγράφηκε μόνο στο Barnim κατά -4,4% (3.506 €/m²) και στο Potsdam-Mittelmark κατά -1,2% (3.815 €/m²).
Εικ. 2: Εξέλιξη των τιμών των κατοικιών με τηλεθέρμανση και ηλεκτρικό ρεύμα στο Βερολίνο και την ευρύτερη περιοχή κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026
«Ο τύπος θέρμανσης και η ενεργειακή απόδοση διαδραματίζουν σήμερα πολύ μεγαλύτερο ρόλο για τους υποψήφιους αγοραστές σε σύγκριση με πριν από μερικά χρόνια. Πολλοί πελάτες δίνουν ιδιαίτερη προσοχή στο κόστος ενέργειας και στα πιθανά επακόλουθα έξοδα μιας ενεργειακής αναβάθμισης. Ειδικά σε ορισμένες περιοχές, προστίθεται και το γεγονός ότι δεν είναι πάντα εύκολο να βρεθούν εξειδικευμένες τεχνικές επιχειρήσεις για την άμεση υλοποίηση των εργασιών. Τα ανανεώσιμα συστήματα θέρμανσης αξιολογούνται γενικά θετικά, ενώ η κλασική θέρμανση με φυσικό αέριο δεν αποτελεί προς το παρόν σημαντικό εμπόδιο για τους περισσότερους ενδιαφερόμενους. Αντίθετα, όσον αφορά τα συστήματα θέρμανσης με πετρέλαιο, η επιφυλακτικότητα είναι σαφώς μεγαλύτερη. Επίσης, θέματα όπως ο νόμος για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, τα πιθανά έξοδα αναβάθμισης και τα μελλοντικά ενεργειακά κόστη έχουν σήμερα αισθητή επίδραση στην απόφαση αγοράς και στις διαπραγματεύσεις για την τιμή.»
Σε σύγκριση με τις περιφερειακές περιοχές των μητροπόλεων, το Βερολίνο εξακολουθεί να καταγράφει το υψηλότερο επίπεδο τιμών σε αυτόν τον τομέα, με μέσο όρο 6.509 €/m². Σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, οι τιμές προσφοράς αυξήθηκαν κατά 1,8 τοις εκατό το πρώτο τρίμηνο του 2026. Σε ολόκληρη την περιφέρεια του Βερολίνου, η δυναμική είναι ακόμη πιο έντονη: εδώ, οι τιμές των κατοικιών με τηλεθέρμανση ή ηλεκτρική θέρμανση αυξάνονται κατά μέσο όρο κατά 4,9 τοις εκατό, φτάνοντας τα 4.247 €/m².
Διαφορετική εικόνα για τα ακίνητα με θέρμανση φυσικού αερίου
Η εξέλιξη στα οικιστικά ακίνητα με θέρμανση φυσικού αερίου παρουσιάζει σημαντικές διαφορές. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026 καταγράφονται στο Dahme-Spreewald με αύξηση 6,1% στα 3.574 €/m², ακολουθούμενο από την περιφέρεια Oder-Spree με 2,5% στα 3.076 €/m², το Barnim με 2,2% στα 3.346 €/m² καθώς και το Havelland με 1,4% στα 3.903 €/m².
Αντίθετα, σε αρκετές περιοχές οι τιμές των κατοικιών με θέρμανση φυσικού αερίου παρέμειναν σχεδόν σταθερές. Το Märkisch-Oderland, με αύξηση 0,9% στα 3.227 €/m², καθώς και το Teltow-Fläming, με αύξηση 0,5% στα 3.138 €/m², κατέγραψαν μόνο μέτριες μεταβολές. Αντίθετα, τα ακίνητα με θέρμανση φυσικού αερίου στο Oberhavel βρίσκονται υπό πίεση, καθώς σημείωσαν μέση πτώση κατά -7,5% στα 3.460 €/m² σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους. Επίσης, στο Πότσδαμ, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, οι τιμές των ακινήτων σε αυτόν τον τομέα μειώθηκαν κατά μέσο όρο κατά -3,1% στα 5.129 €/m², στο Βερολίνο κατά -1,2% στα 5.290 €/m² και στο Πότσδαμ-Μίτελμαρκ κατά -1,1% στα 4.069 €/m².
Εικ. 3: Εξέλιξη των τιμών των κατοικιών με θέρμανση φυσικού αερίου στο Βερολίνο και την ευρύτερη περιοχή κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026
«Τα συστήματα θέρμανσης με φυσικό αέριο εξακολουθούν να γίνονται αποδεκτά από πολλούς αγοραστές, ενώ η επιφυλακτικότητα όσον αφορά τα συστήματα θέρμανσης με πετρέλαιο είναι σαφώς μεγαλύτερη. Όσοι ενδιαφέρονται για μια κατοικία με θέρμανση πετρελαίου, συνήθως έχουν ήδη εξετάσει το ενδεχόμενο μελλοντικής μετάβασης στο φυσικό αέριο ή σε αντλία θερμότητας. Τα σχετικά έξοδα συχνά λαμβάνονται υπόψη στις διαπραγματεύσεις για την τιμή. Επιπλέον, τα σπίτια με πολύ καλές κατηγορίες ενεργειακής απόδοσης, όπως A+ ή A, επωφελούνται συχνά από καλύτερους όρους χρηματοδότησης και, σύμφωνα με την αξιολόγησή μας, κυμαίνονται μάλλον στο ανώτερο άκρο του εύρους προσφοράς. Γενικά, οι αγοραστές ακινήτων έχουν γίνει σήμερα συνολικά πολύ πιο ευαισθητοποιημένοι όσον αφορά την εξοικονόμηση ενέργειας και την ενεργειακή απόδοση. Τελικά, όμως, καθοριστικό ρόλο εξακολουθεί να παίζει το συνολικό πακέτο που περιλαμβάνει την τοποθεσία, την κατάσταση του ακινήτου και το σύνολο των επικείμενων εργασιών ανακαίνισης και εκσυγχρονισμού. Γενικά, στο Βρανδεμβούργο παρατηρούμε πολλούς αγοραστές που αντιμετωπίζουν τις ανακαινίσεις με πολύ πρακτικό τρόπο και υλοποιούν μέρος των εργασιών με δική τους εργασία.''
Τα ακίνητα με πετρελαιοθέρμανση χάνουν την αξία τους σχεδόν παντού
Η πιο αρνητική εξέλιξη παρατηρείται και πάλι στα οικιστικά ακίνητα με πετρελαιοθέρμανση. Ιδιαίτερα σημαντική ήταν η πτώση των τιμών προσφοράς στο Märkisch-Oderland. Εκεί, οι τιμές μειώθηκαν κατά -12,7 τοις εκατό, φτάνοντας κατά μέσο όρο τα 1.670 €/m². Ακολουθούν το Oder-Spree με -10,9 τοις εκατό στα 1.650 €/m², το Potsdam με -9,4% στα 4.920 €/m², το Oberhavel με -7,1% στα 3.092 €/m² καθώς και το Dahme-Spreewald με -5,2% στα 1.940 €/m². Επίσης, στο Μπάρνιμ με -3,6% στα 2.507 €/m², στο Τέλτοου-Φλέμινγκ με -2% στα 2.626 €/m² καθώς και στο Πότσδαμ-Μίτελμαρκ με -1,4% στα 2.351 €/m², οι τιμές των ακινήτων με πετρελαιοθέρμανση παρουσιάζουν πτώση κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026.
Οι θετικές εξελίξεις παραμένουν η εξαίρεση. Μόνο το Χάβελαντ καταγράφει αισθητή άνοδο κατά 2,1%, στα 2.639 €/m². Επίσης, το Βερολίνο παρουσιάζει ελαφρά θετική εξέλιξη, με άνοδο 1,4%, στα 4.849 €/m².
Εικ. 4: Εξέλιξη των τιμών των κατοικιών με θέρμανση πετρελαίου στο Βερολίνο και την ευρύτερη περιοχή κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026
«Τα θέματα του νόμου για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, των υποχρεώσεων εκσυγχρονισμού και των μελλοντικών ενεργειακών δαπανών έχουν πλέον καταστεί αναπόσπαστο μέρος σχεδόν κάθε συμβουλευτικής συνάντησης. Σήμερα, οι αγοραστές ενημερώνονται πολύ πιο εντατικά σε σύγκριση με πριν από μερικά χρόνια και επιθυμούν να μπορούν να εκτιμήσουν έγκαιρα ποιες επενδύσεις ενδέχεται να χρειαστεί να πραγματοποιήσουν μετά την αγορά. Όσον αφορά τα συστήματα θέρμανσης με φυσικό αέριο, παρατηρούμε όλο και περισσότερες ερωτήσεις σχετικά με τη μελλοντική εξέλιξη του κόστους ενέργειας, καθώς και για πιθανές επιλογές αναβάθμισης. Ιδιαίτερα περιζήτητα είναι επί του παρόντος ακίνητα με σύγχρονα συστήματα αντλιών θερμότητας, ιδανικά σε συνδυασμό με φωτοβολταϊκό σύστημα. Επίσης, η τηλεθέρμανση εξακολουθεί να αξιολογείται θετικά, ιδίως στην αγορά κατοικιών του Βερολίνου, καθώς πολλοί ενδιαφερόμενοι εκτιμούν την ασφάλεια εφοδιασμού και το συγκριτικά χαμηλό κόστος συντήρησης. Ανεξάρτητα από τον τύπο θέρμανσης, ωστόσο, η καλή τοποθεσία στο Βερολίνο και στα περίχωρά του παραμένει ένας από τους σημαντικότερους παράγοντες στην απόφαση αγοράς.''
Συμπέρασμα: Βερολίνο έναντι περιφέρειας
Το Βερολίνο παραμένει, ανεξαρτήτως τύπου πηγής ενέργειας, το πιο ακριβό περιβάλλον αγοράς της ανάλυσης. Στην περιφέρεια του Βερολίνου παρατηρείται ταυτόχρονα μια αυξανόμενη διαφοροποίηση στην εξέλιξη των τιμών ανάλογα με τα συστήματα θέρμανσης: Ενώ τα ακίνητα με σύγχρονες πηγές ενέργειας καταγράφουν σε πολλά μέρη σημαντική αύξηση της αξίας τους, τα ακίνητα με θέρμανση πετρελαίου, ειδικότερα, δέχονται πιέσεις σε αρκετές περιοχές. Τα αποτελέσματα καταδεικνύουν ότι η ενεργειακή απόδοση και η τεχνολογία θέρμανσης λαμβάνονται όλο και περισσότερο υπόψη στις αποφάσεις αγοράς. Ωστόσο, η τοποθεσία, η κατάσταση και ο βαθμός εκσυγχρονισμού θα παραμείνουν και στο μέλλον οι καθοριστικοί παράγοντες για τη μακροπρόθεσμη αγοραία αξία ενός ακινήτου.
Εικ. 5: Εξέλιξη των τιμών των οικιστικών ακινήτων ανά είδος πηγής ενέργειας στο Βερολίνο και την ευρύτερη περιοχή κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH)
Όλα τα δεδομένα και τα γραφήματα μπορούν να χρησιμοποιηθούν και να δημοσιευθούν με παραπομπή στην παρακάτω πηγή: VON POLL IMMOBILIEN
Τα διαδραστικά γραφήματα μπορούν να μεταφορτωθούν εδώ με τον σύνδεσμο ενσωμάτωσης:
- Γράφημα: https://www.datawrapper.de/_/y8vxF/
- Πίνακας: https://www.datawrapper.de/_/avnDi/
1 Η βάση δεδομένων της ανάλυσης των τιμών αγοράς βασίζεται στις μέσες τιμές προσφοράς για διαμερίσματα και μονοκατοικίες- και διπλοκατοικιών στο Βερολίνο και την ευρύτερη περιοχή του Βερολίνου (όλες οι γειτονικές πόλεις και νομοί) από την GeoMap για το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2025, καθώς και προσαρμογές από την VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
2 Στο πλαίσιο της ανάλυσης, οι πηγές ενέργειας ομαδοποιήθηκαν στους ακόλουθους τύπους θέρμανσης: πρώτον, ηλιακή, αερόθερμη, υδροθερμική και γεωθερμική θέρμανση· δεύτερον, τηλεθέρμανση και ηλεκτρική ενέργεια· τρίτον, πετρέλαιο και φυσικό αέριο· τέταρτον, πετρέλαιο. Το ξύλο/τα πέλετ εξετάστηκαν επίσης στην ανάλυση, αλλά λόγω του μικρού αριθμού προσφορών δεν είναι αντιπροσωπευτικά και δεν περιλαμβάνονται.
