09.11.2021
Contenuto di questo articolo
CONTENUTI DI QUESTA PAGINA:
- 1. Investimenti remunerativi: le città della zona C hanno ancora un grande potenziale per gli investitori privati
- 2. Grafico interattivo: Analisi immobiliare dei condomini nelle città C
- 3. Confronto delle località A in termini di fattore prezzo d'acquisto: solo Stoccarda registra ancora un indicatore inferiore a 30
- 4. Confronto tra località C e B: il fattore prezzo d'acquisto per i condomini a Rostock (città C) è due volte superiore a quello di Duisburg (città B)
- 5. Confronto dell'andamento dei prezzi di acquisto delle case nelle città C in Germania: Le case a Heidelberg sono quasi tre volte più care che a Saarbrücken
1. Investimento utile: le città del C hanno ancora un grande potenziale per gli investitori privati
L'immobile è considerato un investimento stabile e sicuro, con un'elevata protezione dall'inflazione, anche in tempi di crisi. I condomini in affitto sono interessanti. Ma con i prezzi degli immobili nelle principali città tedesche che continuano a salire, dove gli investitori possono ancora trovare opportunità di investimento adeguate? Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno confrontato i prezzi medi di acquisto e di affitto¹ dei condomini nelle città C della Germania² e il loro sviluppo per gli anni 2020, 2019 e 2010 e hanno determinato e confrontato il fattore prezzo di acquisto³. Un buon orientamento per gli investitori privati alla ricerca di un nuovo investimento.
I fatti più importanti in sintesi
- Sette delle 22 località C analizzate hanno fattori di prezzo d'acquisto tra 20 e 25 - altre otto città sono tra 26 e 30
- A Rostock, Rostock, leader della classifica, ha un fattore di prezzo d'acquisto di 40,7, il doppio di Wuppertal (20,5), dove un investimento è attualmente il più attraente in un confronto tra le città C
- In un confronto decennale, il livello dell'indicatore del prezzo d'acquisto a Braunschweig è aumentato dell'81%,8 per cento, seguita da Kiel con il 74,3 per cento
- Dal 2019 al 2020, il fattore prezzo d'acquisto di Osnabrück è quello che è aumentato di più, con 22 punti percentuali,3 per cento, seguita da Rostock con un aumento del 18 per cento
Per molto tempo, un fattore di prezzo di acquisto pari a 20 è stato considerato un punto di riferimento per un investimento immobiliare molto redditizio. Ciò significa che gli investitori hanno recuperato il prezzo di acquisto grazie al reddito da locazione generato dopo 20 anni. Nel frattempo, però, il benchmark si è spostato. Nella maggior parte delle regioni tedesche, un fattore di prezzo d'acquisto di 25 è ormai considerato un valore comune, e moltiplicatori di 30 non sono più rari. Soprattutto nelle grandi città e nelle aree metropolitane, i fattori di prezzo di acquisto spesso superano questa soglia di molte volte.
Daniel Ritter, managing partner di VON POLL IMMOBILIEN:"Il divario tra prezzo d'acquisto e prezzo d'affitto continua ad aumentare. I fattori di prezzo d'acquisto tra 15 e 19, come esistevano ancora dieci anni fa, sono oggi molto rari anche nelle città tedesche di classe C. Tuttavia, ci sono alcune località molto interessanti, come Saarbrücken, Magdeburgo o Wuppertal, dove gli investitori trovano interessanti opzioni di investimento."Sette delle 22 località analizzate presentano un fattore di prezzo d'acquisto per i condomini compreso tra 20 e 25. A Wuppertal (prezzo di acquisto 1.648 €/m2), in fondo alla classifica, l'investimento è attualmente il più interessante. Gli acquirenti di immobili devono tener conto di una media di 20,5 affitti annuali a freddo. Seguono Magdeburgo (prezzo d'acquisto 1.545 €/m2) con un moltiplicatore pari a 21, Saarbrücken (prezzo d'acquisto 1.978 €/m2) con 21,8 e Mönchengladbach (prezzo d'acquisto 1.858 €/m2) con 21,9.
Heike Hoffmann, direttrice del negozio VON POLL IMMOBILIEN di Magdeburgo: "Magdeburgo non è solo la capitale della Sassonia-Anhalt, ma anche una famosa città universitaria. Questo e lo sviluppo positivo della città, ma anche le buone infrastrutture grazie al collegamento con le autostrade A2 e A14, rendono Magdeburgo interessante per gli investitori. Lo notiamo soprattutto nel periodo di commercializzazione ridotto."Ma anche a Mülheim an der Ruhr (prezzo d'acquisto 2.085 €/m2), Bielefeld (prezzo d'acquisto 2.291 €/m2) ed Erfurt (prezzo d'acquisto 2.000 €/m2).267/m2), i potenziali acquirenti possono ancora trovare fattori di prezzo d'acquisto compresi tra 23,7 e 25,1.
Leggermente al di sopra dell'intervallo ideale di fattori di prezzo d'acquisto si trovano otto città C, dove gli investitori devono calcolare con indicatori compresi tra 26 e 30. Tra questi, la capitale della Renania-Palatinato Mainz (prezzo d'acquisto 3.746 €/m2) con il 26,5, Aachen (prezzo d'acquisto 3.027 €/m2) con il 27,6, Osnabrück (prezzo d'acquisto 2.867 €/m2) e Braunschweig (prezzo d'acquisto 2.868 €/m2) con 28,6 e Kiel (prezzo d'acquisto 2.987 €/m2) con 29,1. Alla soglia dei 30 canoni annui si trovano Offenbach am Main (prezzo d'acquisto 4.000 €/m2), Heidelberg (prezzo d'acquisto 4.390 €/m2) e Darmstadt (prezzo d'acquisto 4.188 €/m2) con moltiplicatori compresi tra 30 e 30,4.
Un'occhiata a questi fattori di prezzo d'acquisto e al loro sviluppo negli ultimi dieci anni è particolarmente interessante. Dopotutto, cinque città - Braunschweig, Kiel, Osnabrück, Magonza e Offenbach am Main - nel 2010 registravano ancora indicatori di prezzo d'acquisto moderati, compresi tra 15 e 20. Mentre il rapporto prezzo d'acquisto/affitto a Offenbach (Main) e Magonza è salito rispettivamente del 52,1% e del 53,4% entro il 2020, a Osnabrück era già del 63,9% e a Kiel del 74,3%. Nel confronto decennale, tuttavia, il primo posto spetta a Braunschweig, con un aumento dell'81,8% e quindi con il più alto sviluppo del fattore prezzo d'acquisto tra le città del C. Nel 2010, Braunschweig ha registrato il secondo indicatore di prezzo d'acquisto più basso tra le località C - dopo Mönchengladbach - con un valore di 15,7.
Lo sviluppo dei fattori di prezzo d'acquisto dal 2019 al 2020, tuttavia, presenta un quadro diverso. Nello stesso periodo, il moltiplicatore è salito maggiormente in altre tre città della C. A Magdeburgo il fattore prezzo di acquisto è aumentato del 14,2%, a Rostock del 18% e a Osnabrück del 22,3%. Gli aumenti più bassi si sono invece registrati a Mülheim an der Ruhr con lo 0,7% e a Lubecca con lo 0,4%. A Erlangen il moltiplicatore è addirittura diminuito del 4,2%.
Frank Streeck, Direttore del negozio VON POLL IMMOBILIEN di Rostock e Warnemünde: "Dall'inizio della pandemia, abbiamo notato un forte afflusso a Rostock e dintorni da altre regioni tedesche. Questo ha fatto sì che il surplus di domanda di condomini, già esistente, crescesse ulteriormente. Questa costellazione si riflette chiaramente nell'andamento dei prezzi. Per i prossimi anni prevediamo nuovi aumenti di valore in questo segmento, ma non nella stessa misura degli ultimi due anni."In generale, il livello degli indicatori dei prezzi d'acquisto di dieci anni fa era molto diverso da quello odierno: all'epoca, Rostock era l'unica città C con un moltiplicatore di 26 che superava il valore di 25. In totale, undici delle regioni analizzate si sono stabilite tra il 15,2 (Mönchengladbach) e il 19,7 (Offenbach am Main). I moltiplicatori nelle altre dieci località variavano tra 20 (Bielefeld) e 24,8 (Regensburg) nel 2010. Tra queste ci sono in totale quattro città che nel 2020 richiamano i fattori di prezzo d'acquisto di gran lunga più elevati, come Lubecca con 20,2 (nel 2010), Erlangen con 20,9 (nel 2010) e Augusta e Friburgo con 21,7 ciascuna (nel 2010).Nel 2020, Erlangen (prezzo d'acquisto 4.135/m2) ha superato di poco la soglia dei 30, attestandosi a 31,6, mentre gli indicatori dei prezzi d'acquisto di Friburgo (prezzo d'acquisto di 5.138 €/m2), Augusta (prezzo d'acquisto di 4.397 €/m2) e Lubecca (prezzo d'acquisto di 3.578 €/m2) erano già compresi tra 33,7 e 33,9.
Thorsten Claus, Branch Manager dei Negozi VON POLL IMMOBILIEN di Lubecca e Bad Schwartau: "La domanda di condomini come investimento immobiliare a Lubecca rimane alta. Grazie alla sua vicinanza alla metropoli di Amburgo, la regione di Lubecca è percepita come molto interessante anche da molti investitori provenienti da Amburgo e dintorni. Registriamo sempre più richieste soprattutto da questa zona". Le città di Ratisbona (prezzo di acquisto 4.868 €/m²) con il 35,7 e Potsdam (prezzo di acquisto 4.481 €/m²) con il 36,8 seguono a distanza. Il leader indiscusso della classifica del fattore prezzo d'acquisto è Rostock (prezzo d'acquisto 3.484 €/m²). Lì, gli investitori devono scavare più a fondo nelle loro tasche con 40,7 affitti annuali.
Daniel Ritter, managing partner di VON POLL IMMOBILIEN: "Anche se i fattori dei prezzi d'acquisto in queste regioni hanno in parte superato in modo significativo i precedenti indicatori, gli investitori privati non dovrebbero assolutamente farsi scoraggiare. Al contrario, il calcolo del rapporto tra prezzo di acquisto e affitto rappresenta sempre e solo lo status quo. Per classificare un investimento come redditizio, molti si concentrano principalmente sul rendimento locativo ottenibile. Tuttavia, le parti interessate dovrebbero anche tenere d'occhio il potenziale di sviluppo futuro della rispettiva località. Le micro-locazioni, in particolare, possono cambiare rapidamente in alcuni quartieri e contribuire notevolmente alla loro riqualificazione e all'aumento di valore dell'immobile.
Informazioni sul grafico interattivo
Tutti i dettagli sull'andamento dei prezzi per città C sono visualizzati nella mappa della Germania al passaggio del mouse. Utilizzando gli strumenti di selezione della casella degli strumenti, in alto a sinistra sulla mappa, è possibile contrassegnare e confrontare diverse città C. Gli altri grafici si regolano di conseguenza. Inoltre, è possibile aggiungere città A e B accanto alla mappa.
3. Confronto tra le località A per quanto riguarda il fattore prezzo d'acquisto:
Solo Stoccarda registra ancora un indicatore inferiore a 30
Oltre a considerare le città C, vale la pena per gli investitori dare uno sguardo comparativo ai fattori medi del prezzo d'acquisto delle metropoli circostanti, le cosiddette sette città A. A causa del forte sviluppo del mercato, gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno incluso anche Lipsia nella classificazione A di BulwienGesa dal 2021. Come previsto, la maggior parte dei fattori di prezzo d'acquisto per le sedi definite A, Berlino, Monaco, Amburgo, Francoforte sul Meno, Düsseldorf, Stoccarda, Colonia e Lipsia, era superiore alla soglia di 30 nel 2020. Solo a Stoccarda (prezzo di acquisto 4.868 €/m²) gli investitori privati troveranno ancora condomini con un indicatore medio di 29,5. Seguono Colonia (prezzo di acquisto 4.309 €/m²) con 30,4, Lipsia (prezzo di acquisto 2.707 €/m²) con 31,5 e Düsseldorf (prezzo di acquisto 4.354 €/m²) con 33. A Francoforte sul Meno (prezzo di acquisto 6.351 €/m²) occorrono in media 37,6 affitti annuali per recuperare l'investimento, ad Amburgo (prezzo d'acquisto 5.549 €/m²) 38,7 e nella capitale bavarese Monaco di Baviera (prezzo d'acquisto 8.596 €/m²) addirittura 39. La capitale tedesca Berlino (prezzo d'acquisto 5.000 €/m²) ha addirittura superato la soglia dei 40 con 41,8.4. Confronto tra le località C e B per quanto riguarda il fattore prezzo d'acquisto:
Il fattore prezzo d'acquisto per i condomini a Rostock (città C) è due volte superiore a quello di Duisburg (città B)
Un confronto tra i fattori medi di prezzo d'acquisto per i condomini all'interno delle città C e B chiarisce: nelle città C più piccole, i potenziali acquirenti devono scavare più a fondo nelle loro tasche per ottenere una proprietà in molti luoghi rispetto alle grandi città del segmento B. Ciò si riflette anche nei fattori del prezzo di acquisto. I primi tre posti sono esclusivamente in città C. Gli investitori della città di Rostock (prezzo d'acquisto di 3.484 €/m²) devono aspettarsi il fattore di prezzo d'acquisto di gran lunga più elevato, pari a 40,7. Seguono Potsdam (prezzo d'acquisto 4.481 €/m²) con un moltiplicatore di 36,8 e Regensburg (prezzo d'acquisto 4.868 €/m2) con 35,7.Il quarto posto è condiviso dalla città C Lubecca (prezzo d'acquisto 3.578 €/m²) e dalla città B Münster (prezzo d'acquisto 4.235 €/m²). Entrambi hanno un fattore medio di prezzo d'acquisto di 33,9 e sono quindi al di sotto della soglia di 35. Seguono le località C Augsburg (prezzo di acquisto 4.397 €/m²) e Friburgo (prezzo di acquisto 5.138 €/m²) e la città B Wiesbaden (prezzo di acquisto 4.254 €/m²). Gli indicatori si assestano tra 33,8 e 33,1. Interessante è anche l'analisi di Erlangen e Norimberga: Erlangen, in quanto località C, si colloca minimamente davanti alla città B di Norimberga con un fattore di prezzo d'acquisto rispettivamente di 31,6 e 31,3. Erlangen è anche in testa ai prezzi medi di acquisto per il 2020 (prezzo di acquisto 4.135 €/m²). Qui gli investitori devono aspettarsi quasi 400 euro in più per un metro quadro di superficie abitabile rispetto a Norimberga (prezzo di acquisto 3.750 €/m²).
Daniel Ritter, managing partner di VON POLL IMMOBILIEN: "Chi non ha familiarità con la zona potrebbe inizialmente essere sorpreso di apprendere che il fattore prezzo d'acquisto e il prezzo al metro quadro sono più alti a Erlangen che a Norimberga - dopo tutto, Norimberga è la seconda città più grande della Baviera e dista solo 20 minuti di macchina da Erlangen. I dati confermano una tendenza continua, dovuta anche all'influenza della pandemia, secondo cui sempre più persone vogliono vivere lontano dalle grandi città e metropoli. "Erlangen è quasi cinque volte più piccola di Norimberga in termini di popolazione. I potenziali acquirenti non solo vi trovano più spazio aperto e natura, ma soprattutto meno confusione - ma allo stesso tempo sono molto ben collegati e rapidamente nella grande città."Dopo tutto, 13 delle 35 città C e B analizzate richiamano un indicatore di prezzo di acquisto tra 26 e 30. Quattro di loro sono vicini al superamento della soglia dei 30, con indicatori compresi tra 30,5 e 30,3. Tra queste, le città B Dresda (prezzo d'acquisto 2.857 €/m²) e Karlsruhe (prezzo d'acquisto 3.864 €/m²) e le località C Darmstadt (prezzo d'acquisto 4.188 €/m²) e Heidelberg (prezzo d'acquisto 4.390 €/m²). Un quadro simile a quello di Erlangen e Norimberga si può osservare nel confronto tra la città C di Heidelberg e la città B di Mannheim, che distano solo poco meno di mezz'ora l'una dall'altra. Gli investitori hanno riscattato il loro investimento in un condominio a Mannheim con un fattore di 29,2 in media un anno prima rispetto a Heidelberg. Inoltre, un metro quadro di spazio abitativo a Mannheim (prezzo di acquisto 3.500 euro/m²) costa circa 900 euro in meno rispetto a Heidelberg. Le città C, Aquisgrana (prezzo d'acquisto di 3.027 €/m²) e Magonza (prezzo d'acquisto di 3.746 €/m²), nonché la città B, Bonn (prezzo d'acquisto di 3.300 €/m²), si trovano nella parte bassa della classifica dei fattori di prezzo d'acquisto, con moltiplicatori compresi tra 27,6 e 26,3.Altre dodici città hanno indicatori di prezzo d'acquisto compresi tra 20 e 25. In sei di esse, gli investitori trovano addirittura fattori di prezzo d'acquisto compresi tra 20 e 21, tra cui la località B Bochum (prezzo d'acquisto 1.878 €/m2) con 21,8. Gli investitori possono aspettarsi i moltiplicatori più redditizi a Wuppertal (prezzo d'acquisto 1.000 €/m).648/m2), una località C, con 20,5 e Duisburg (prezzo d'acquisto 1.553 €/m2), una località B, con 20,2. Da notare anche la grande differenza tra Duisburg e la città C di Mülheim an der Ruhr, poco distante (prezzo d'acquisto 2.085 €/m2). A Duisburg, come località B, gli acquirenti di immobili hanno bisogno di 3,5 affitti annuali a freddo in meno rispetto a Mülheim an der Ruhr per recuperare la spesa investita. Il metro quadro costa anche circa 530 euro in più a Mühlheim an der Ruhr.
5. Confronto dell'andamento dei prezzi d'acquisto delle case nelle città C in Germania
Le case di Heidelberg sono quasi tre volte più care di quelle di Saarbrücken
Con un prezzo medio di 704.000 euro, Heidelberg è in testa alla classifica dei prezzi d'acquisto delle case unifamiliari e bifamiliari nel 2020, seguita da vicino da Potsdam con un prezzo d'acquisto di 699.000 euro. Rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, nel 2020 gli acquirenti di immobili pagheranno il 2,8% in più per una casa a Heidelberg e ben il 18,5% in più a Potsdam. In un confronto decennale, i prezzi di acquisto a Potsdam sono addirittura più che raddoppiati, con un aumento del 129,9% rispetto al 2010.
Andreas Güthling, Branch Manager di VON POLL IMMOBILIEN a Potsdam:"La domanda di immobili residenziali a Potsdam rimane forte, anche rispetto a prima della pandemia. I potenziali acquirenti apprezzano la vicinanza alla capitale e l'alta qualità della vita nella regione. Potsdam brilla per la sua diversità culturale, gli imponenti castelli e la vicinanza a molti laghi e possibilità di balneazione."Un livello di prezzi altrettanto elevato attende i potenziali acquirenti nelle città di Erlangen, con una media di 692.500 euro per una casa indipendente e bifamiliare e un aumento dei prezzi del 6,8 per cento rispetto al 2019, e di Friburgo, con 675.000 euro e l'aumento più contenuto dell'intera classifica dello 0,7 per cento. A una leggera distanza, ma sempre nel terzo superiore della classifica dei prezzi d'acquisto, si trova Ratisbona con 610.000 euro e un aumento dei prezzi del 4,3%. Nelle città di Augusta e Magonza, ricche di tradizione, gli acquirenti hanno pagato 600.000 euro ciascuno per una casa nel 2020, con un aumento dei prezzi rispettivamente dell'8% e dello 0,8% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.Il centrocampo in termini di prezzi è guidato da Offenbach am Main con 579.000 euro, Darmstadt con 554.000 euro e Aquisgrana con 475.000 euro. Mentre i prezzi di acquisto a Offenbach am Main sono aumentati del 9,5% rispetto al 2019, l'aumento a Darmstadt e Aquisgrana è compreso tra il 10,1% e il 10,8%. Seguono le città di Mühlheim an der Ruhr con 450.000 euro e un aumento dei prezzi del 4,7% e Rostock con 420.000 euro e un aumento del 5,1%. Al di sotto dei 400.000 euro si trovano le città di Wuppertal e Braunschweig, con una media rispettivamente di 399.900 euro e 399.000 euro. Rispetto al 2019, i prezzi sono aumentati moderatamente, tra il 5,3% e il 5,5%. Un livello di prezzi più alto si nota anche per i potenziali acquirenti di Osnabrück. Qui i prezzi delle case unifamiliari e bifamiliari sono aumentati di ben il 15,4%, raggiungendo i 398.000 euro nel 2020. Ma anche le città di Bielefeld, con una media di 380.000 euro e un aumento dei prezzi dell'8,9%, ed Erfurt, con 365.000 euro e un aumento dell'8,3% rispetto all'anno precedente, sono regioni popolari per gli acquirenti.È interessante anche dare un'occhiata alla regione costiera: mentre Kiel, con 165.000 euro, e Lubecca, con 173.000 euro, erano ancora in coda tra le città C nel 2010, i prezzi di acquisto in queste regioni sono più che raddoppiati nel 2020. Attualmente gli acquirenti pagano circa 350.000 euro per una casa indipendente o bifamiliare a Kiel e 345.000 euro a Lubecca. Rispetto al 2019, Kiel ha addirittura registrato il più forte aumento dei prezzi di tutte le città C analizzate, pari al 18,6%, mentre a Lubecca i prezzi di acquisto sono aumentati maggiormente, del 16,9%. Mönchengladbach si colloca tra le due città costiere con un prezzo medio di 349.000 euro per una casa (nel 2020). Ciò significa che i prezzi degli immobili sono aumentati del 9,4% rispetto al 2019.
Robert Rothböck, Branch Manager di VON POLL IMMOBILIEN a Kiel: "La domanda, così come l'offerta, nella regione intorno a Kiel è costantemente elevata. Il crescente interesse per le vacanze nel nostro Paese ci rende attualmente una delle regioni di vacanza più popolari. Di conseguenza, si avverte la concorrenza tra l'uso proprio e quello per le vacanze, che dà ulteriore impulso al mercato. Molti di coloro che hanno trascorso qui le loro vacanze vogliono vivere nella regione costiera anche in pensione. Kiel convince, tra l'altro, per il fiordo di Kiel, le strutture per gli sport acquatici e la spiaggia. Inoltre, rispetto alla città più grande, Amburgo, i potenziali acquirenti troveranno qui prezzi ancora più moderati per le case unifamiliari e bifamiliari."Nel 2020, solo due delle città C analizzate erano al di sotto della soglia dei 300.000 euro. I potenziali acquirenti troveranno un livello di prezzo favorevole per le case a Magdeburgo, con un prezzo medio di 299.980 euro e un aumento dei prezzi del 10,3% rispetto al 2019. Le case indipendenti e bifamiliari sono più economiche a Saarbrücken, con una media di 249.375 euro. Rispetto al 2019, i prezzi sono aumentati dell'1,8%. Ciò significa che le case di Heidelberg, il primo posto tra le località C in termini di prezzi degli immobili, sono in media quasi tre volte più costose di quelle di Saarbrücken. Anche Saarbrücken si trova nel terzo inferiore della classifica in un confronto decennale, sebbene i prezzi siano aumentati di meno, del 27,9% rispetto al 2010.
Tutti i dati e i grafici possono essere utilizzati e pubblicati con un riferimento alla seguente fonte: von Poll Immobilien GmbH.1 La base dei dati dell'analisi dei prezzi d'acquisto si basa sui prezzi medi richiesti da Empirica Regio per il 2020, 2019 e 2010.2Come base per la categorizzazione del mercato immobiliare tedesco, VON POLL IMMOBILIEN utilizza la classificazione in città A, B, C e D di BulwienGesa. A tal fine, le città sono state raggruppate in base alla loro importanza funzionale per il mercato immobiliare internazionale, nazionale, regionale o locale. BulwienGesa definisce città tedesche importanti, di rilevanza regionale e nazionale limitata, con un impatto rilevante sulla regione circostante, come città C. Le città A comprendono i più importanti centri tedeschi di rilevanza nazionale e, in alcuni casi, internazionale, con mercati ampi e funzionanti in tutti i segmenti. Le città B includono le principali città tedesche di rilevanza nazionale e regionale.3Il fattore prezzo d'acquisto, noto anche come moltiplicatore, fornisce informazioni sulla redditività di un investimento immobiliare. Si calcola dividendo il prezzo di acquisto per l'affitto annuo a freddo. Non si tiene conto dei costi di acquisto e di locazione accessori o di futuri aumenti di valore.
