Sziklás sziklafalak, lenyűgöző gleccserek és kristálytiszta hegyi tavak – az Alpok sokszínűségükkel nyűgöznek le, és minden évszakban új arcukat mutatják. Emellett a hegyek a szabadság, a stabilitás és az erő szimbólumai. Ezért nem meglepő, hogy a bajor Alpok közelében fekvő régiók rendkívül népszerűek az ingatlanvásárlók körében – függetlenül attól, hogy első vagy második lakóhelyről van szó. De hogyan hat ez a különösen magas életminőség az ingatlanárakra? A VON POLL IMMOBILIEN szakértői elemezték a lakóingatlanok átlagoskínálati árainak1 alakulását a kilenc bajor megyében, amelyek közvetlenül az Alpokhoz kapcsolódnak, azazaz elsőalpesi vonalban2 helyezkednek el, a 2020-tól 2025-ig tartó időszakra vonatkozóan. Ezenkívül az elemzés összehasonlítja az árak alakulását az első alpesi vonal alpesi közelségű megyéi és a másodikvonal3 északabbra fekvő megyéi között.
„A bajor Alpok pereme és a szomszédos előalpok ingatlanpiaci szempontból kiváló minőségű és hosszú távon stabil helyszínt jelentenek. A globális bizonytalanságok fokozódásával egyre nagyobb jelentőségre tesznek szert azok a régiók, amelyek bizonyos távolságot biztosítanak ezekektől az eseményekektől, nyugalmat és tartósan megbízható életkörülményeket kínálnak. Az érintetlen természet, a biztonság, az egész évben élvezhető szabadidős lehetőségek, a hatékony infrastruktúra és a jó megközelíthetőség kombinációja hangsúlyozza ennek a helyszínnek a különleges vonzerejét. Ez a fejlemény az árakban is tükröződik: az összes kilenc elemzett bajor megyében, amelyek közvetlen kapcsolatban állnak az Alpokkal, az ingatlanárak 2020-hoz képest emelkedtek – részben jelentősen. Hat megyében a lakástulajdon árai 2025-ig kétszámjegyű növekedést mutattak, míg a három éllovas megye közel 20 százalékos növekedést ért el. Ez egyértelmű jele ezeknek a régióknak a tartós értékállóságának.
Nem meglepő, hogy Miesbach kerület – amelyben található a Tegernsee is, amely mindig is Németország egyik legkeresettebb és legexkluzívabb lakóövezete volt – 2025-ben a legmagasabb négyzetméterárakkal rendelkezik, és ezzel vezeti a rangsort. Átlagosan 7702 euró/m2-es áron a lakóingatlanok itt a legdrágábbak. Jelentős, több mint 1100 euró/m2-es különbséggel követi a Garmisch-Partenkirchen járás. A vásárlóknak itt körülbelül 6558 euróval kell számolniuk egy négyzetméter lakóterületért. A már amúgy is magas árszint ellenére az ingatlanárak mindkét kerületben az elmúlt öt évben érezhetően emelkedtek. Míg a Miesbach kerületben 2025-ben 9,6 százalékos emelkedést regisztráltak 2020-hoz képest, addig a Garmisch-Partenkirchen kerületben ez az emelkedés 10,6 százalék volt.
1. ábra: Lakóingatlanok árának alakulása az Alpok közelében, 2020-tól 2025-ig (ábra: von Poll Immobilien GmbH)
„A lakóingatlanok iránti kereslet továbbra is töretlen, bár a vásárlók kissé szelektívebbek lettek. Az energiahatékonyság, a helyszín és az ingatlan minősége most nagyobb hangsúlyt kap. A második lakóhelyek iránt is növekszik a kereslet – a második lakóhely adójának emelése ellenére az érdeklődés az elmúlt öt évben jelentősen nőtt. Ennek egyértelmű okai a világjárvány, a városokból való elvándorlás, a home office elterjedése, valamint a szabadidő értékének és a helytől való függetlenségnek a növekvő jelentősége voltak. A második lakóhelyeket egyre inkább hosszabb tartózkodásra használják, és gyakran a jövőbeli nyugdíjasok lakóhelyeként is tekintenek rájuk. A tisztán befektetési célú vásárlások meglehetősen ritkák, mivel a magas vételárak és a minősített bérleti díjak korlátozzák a hozamot. Ezenkívül a helyi önkormányzati szabályozások is gátolják az intenzív üdülési bérbeadást.
A négyzetméterárak alig 6000 euró alatt vannak a Bad Tölz-Wolfratshausen járásban (5964 euró/m2) és a Rosenheim járásban (5280 euró/m2). Itt is emelkedtek az átlagos ingatlanárak 2025-ben 2020-hoz képest, bár sokkal mérsékeltebben. Így a Bad Tölz-Wolfratshausen járásban volt a legalacsonyabb áremelkedés az egész rangsorban (3,9 százalék), a Rosenheim járásban pedig a második legalacsonyabb (7,3 százalék).
A további öt bajor megyében, amelyek közvetlen hozzáféréssel rendelkeznek az Alpokhoz, az ingatlanvásárlási árak 4000 €/m2 és 5000 €/m2 között mozognak. Aki ingatlant szeretne vásárolni a Lindau (Bodensee) körzetben, annak körülbelül 4834 euró/m²-rel kell számolnia, a Traunstein körzetben 4630 euró/m²-rel, a Berchtesgadener Land körzetben 4482 euró/m²-rel, az Oberallgäu körzetben pedig körülbelül 4416 euró/m²-rel. A legolcsóbb az Ostallgäu járás – ott 2025-ben egy négyzetméter lakóterület átlagosan 4131 euróba került.
„A 2023-as év észrevehető visszafogottságát követően a lakóingatlanok iránti kereslet magas szinten stabilizálódott. A piacképességtől és az ártól függően a marketing időtartama jelenleg két hét és négy hónap között mozog. Kemptenben, Isnyben és Észak-Oberallgäuban a keresések elsősorban első lakóhelyeket érintenek. Minél közelebb kerülünk a hegyekhez – vagyis Sonthofentől délre –, annál inkább a második lakóhely keresése áll a középpontban. Legyen szó a városból való menekülésről, nyaralásról és szabadidőről vagy nyugdíjasok számára alkalmas lakóhelyről – az okok sokfélék.”
Különösen érdekes az árak alakulását figyelni a 4000–5000 euró/m2 árszegmensben, mert ezek a legmagasabb emelkedést mutatják az egész rangsorban. Az élen az Ostallgäu körzet áll, ahol az átlagos ingatlanárak 2025-ben 19,8 százalékkal emelkedtek 2020-hoz képest, szorosan követi a Lindau (Bodensee) körzet 19,6 százalékos növekedéssel, majd a Traunstein körzet 19,5 százalékkal. Az Oberallgäu járás is jelentős növekedést regisztrált – ott az átlagárak 15,2 százalékkal emelkedtek. A Berchtesgadener Land járásban a lakóingatlanok árai az elmúlt öt évben összesen 11,3 százalékkal emelkedtek, ami viszonylag mérsékelt növekedésnek számít.
„A kereslet továbbra is magas, azonban az eladók részben még késleltetve reagálnak a jelenlegi piaci fejleményekre – különösen a Berchtesgadener Landban. A Traunstein körzetben viszont már nagyobb alkalmazkodási hajlandóság figyelhető meg. A kizárólag második lakóhelyre vonatkozó keresések száma régiónként nagyon eltérő. Ez részben azért is van, mert sok település, például Bad Reichenhall, bevezette a második lakóhely adót, vagy általában nem engedélyezi többé második lakóhelyek létrehozását, mint például Schleching és Unterwössen. A vásárlás legfőbb motivációja egyértelműen az, hogy a tájilag vonzó régiót és annak sokszínű szabadidős tevékenységeket kínáló lehetőségét nyugdíjasok lakóhelyeként használják. Különösen említésre méltó a jó orvosi infrastruktúra, a kulturális kínálat, valamint Salzburg közelsége.
2. ábra: Lakóingatlanok árának alakulása az Alpok közelében, 2020-tól 2025-ig (ábra: von Poll Immobilien GmbH)
Az első alpesi vonalban található lakóingatlanok árának alakulását tekintve egyértelműen látszik: a kilenc bajor járás, amely közvetlenül az Alpokhoz kapcsolódik, jelentősen profitál a hegyek közelségéből. Összességében 2025-ben a négyzetméterárak az Alpok szélén fekvő megyékben 11,8 százalékkal, 5204 euróra emelkedtek 2020-hoz képest. Ezzel az első alpesi hegyláncban fekvő megyék árszintje kétszer olyan erősen emelkedett, mint a második alpesi hegyláncban fekvő megyéké. Az utóbbiak ugyanis 2020 óta mindössze 5 százalékkal emelkedtek, bár az átlagos négyzetméterár itt valamivel magasabb, 5489 euró. Ennek oka, hogy München és Starnberg megyék, amelyek mindig is magas árszintet mutattak, földrajzilag a második alpesi vonulatba tartoznak, és ennek megfelelően emelik az átlagos vételárat.
München és Starnberg megyék mellett a második alpesi hegyláncban található Ebersberg, Landsberg am Lech, Mühldorf am Inn, Unterallgäu, Altötting és Weilheim-Schongau megyék, valamint Kempten (Allgäu), Kaufbeuren és Rosenheim városok is.
1A vételár-elemzés adatai az empirica-regio (VALUE piaci adatok) által közzétett, 2020-tól 2025-ig terjedő időszakra vonatkozó átlagos ajánlati árak alapján készültek.
2Az elemzés a legdélibb, Ausztriával határos, közvetlenül az Alpokhoz kapcsolódó, azaz az első alpesi vonalban fekvő kilenc bajor megyét vizsgálta, a VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) definíciója és besorolása szerint: Miesbach, Garmisch-Partenkirchen, Bad Tölz-Wolfratshausen, Rosenheim, Lindau (Bodensee), Traunstein, Berchtesgadener Land, Oberallgäu és Ostallgäu.
3A VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) definíciója és besorolása szerint a második alpesi vonalba tartoznak az első vonalhoz szomszédos, és így az Alpoktól északabbra fekvő München, Starnberg, Ebersberg, Landsberg am Lech, Mühldorf am Inn, Unterallgäu, Altötting és Weilheim-Schongau, valamint a Kempten (Allgäu), Kaufbeuren és Rosenheim városok.
Minden adat és grafikon felhasználható és közzétehető a következő forrás megjelölésével: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com). A grafikon és a táblázat digitálisan letölthető beágyazási linkkel itt:
- Grafikon: https://www.datawrapper.de/_/fw2sq
- Táblázat: https://www.datawrapper.de/_/f0SgM/?v=4
