Des parois rocheuses escarpées, des glaciers impressionnants et des lacs de montagne cristallins : les Alpes séduisent par leur diversité et se dévoilent sous un nouveau jour à chaque saison. De plus, les montagnes sont considérées comme l'incarnation même de la liberté, de la stabilité et de la force. Il n'est donc pas surprenant que les régions proches des Alpes bavaroises soient également très prisées des acheteurs immobiliers, que ce soit pour une résidence principale ou secondaire. Mais quel est l'impact de cette qualité de vie particulièrement élevée sur les prix de l'immobilier ? Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont analysé l'évolution desprix moyensde vente1 des biens immobiliers résidentiels dans les neuf districts bavarois directement reliés aux Alpes, c'est-à-dire situés dansla premièrechaîne alpine2, pour les années 2020 à 2025 inclus. L'analyse compare également l'évolution des prix entre les districts proches des Alpes de la première chaîne alpine et les districts plus au nord de la deuxièmechaîne3.
« Du point de vue immobilier, la bordure des Alpes bavaroises et les Préalpes adjacentes sont synonymes d'une grande qualité d'implantation et d'une stabilité à long terme. En période d'incertitudes mondiales accrues, les régions qui offrent une certaine distance géographique par rapport à ces événements, le calme et un cadre de vie durablement fiable gagnent en importance. La combinaison d'une nature intacte, de la sécurité, d'activités de loisirs tout au long de l'année, d'infrastructures performantes et d'une bonne accessibilité souligne l'attrait particulier de cet emplacement. Cette évolution se reflète également dans les prix : dans les neuf districts bavarois analysés ayant un accès direct aux Alpes, les prix de l'immobilier ont augmenté par rapport à 2020, parfois de manière significative. Dans six districts, les prix de l'immobilier résidentiel ont augmenté de plus de 10 % jusqu'en 2025, tandis que les trois districts en tête approchent les 20 %. C'est un signe clair de la valeur durable de ces régions.
Sans surprise, le district de Miesbach, où se trouve le lac Tegernsee, qui a toujours été l'un des lieux de résidence les plus prisés et les plus exclusifs d'Allemagne, affiche les prix au mètre carré les plus élevés en 2025 et arrive ainsi en tête du classement. Avec une moyenne de 7 702 €/m2, l'immobilier résidentiel y est le plus cher. Le district de Garmisch-Partenkirchen suit loin derrière, avec plus de 1 100 €/m². Les acheteurs potentiels doivent ici compter environ 6 558 euros pour un mètre carré de surface habitable. Malgré le niveau déjà élevé des prix, les prix de l'immobilier dans les deux districts ont sensiblement augmenté au cours des cinq dernières années. Alors que les prix dans le district de Miesbach ont enregistré une hausse de 9,6 % en 2025 par rapport à 2020, celle-ci a même atteint 10,6 % dans le district de Garmisch-Partenkirchen.
Fig. 1 : Évolution des prix de l'immobilier résidentiel à proximité des Alpes, de 2020 à 2025 inclus (graphique : von Poll Immobilien GmbH)
« La demande en immobilier résidentiel reste inchangée, même si les acheteurs potentiels se montrent un peu plus sélectifs. L'efficacité énergétique, l'emplacement et la qualité des biens sont désormais davantage pris en compte. Les résidences secondaires sont également de plus en plus demandées : malgré l'augmentation de la taxe sur les résidences secondaires, l'intérêt pour celles-ci a considérablement augmenté au cours des cinq dernières années. Les facteurs déterminants à cet égard ont été la pandémie, l'exode urbain croissant, la généralisation du télétravail et l'importance croissante des loisirs et de l'indépendance géographique. Les résidences secondaires sont de plus en plus utilisées pour des séjours de longue durée et sont souvent considérées comme des résidences pour la retraite. Les investissements purement financiers sont plutôt rares, car les prix d'achat élevés et un niveau de loyer qualifié limitent le rendement. De plus, les réglementations municipales vont à l'encontre d'une location saisonnière intensive. »
Les prix au mètre carré sont légèrement inférieurs à la barre des 6 000 euros dans le district de Bad Tölz-Wolfratshausen (5 964 €/m²) et dans le district de Rosenheim (5 280 €/m²). Ici aussi, les prix immobiliers moyens ont augmenté en 2025 par rapport à 2020, mais de manière beaucoup plus modérée. Le district de Bad Tölz-Wolfratshausen a ainsi enregistré la plus faible hausse des prix de tout le classement, avec 3,9 %, tandis que le district de Rosenheim a connu la deuxième plus faible hausse, avec 7,3 %.
Dans les cinq autres districts bavarois ayant un accès direct aux Alpes, les prix d'achat immobiliers se situent entre 4 000 €/m² et 5 000 €/m². Si vous souhaitez acheter un bien immobilier dans le district de Lindau (lac de Constance), vous devez compter environ 4 834 €/m², dans le district de Traunstein 4 630 €/m², dans le district de Berchtesgadener Land 4 482 €/m² et dans le district d'Oberallgäu environ 4 416 €/m². C'est dans la région d'Ostallgäu que les prix sont les plus bas : en 2025, le prix moyen au m² y était de 4 131 €.
« Après une baisse sensible en 2023, la demande en immobilier résidentiel s'est stabilisée à un niveau élevé. En fonction de la commercialisation et du prix, la durée de commercialisation est actuellement comprise entre deux semaines et quatre mois. À Kempten, Isny et dans le nord de l'Oberallgäu, les demandes concernent principalement des résidences principales. Plus on se rapproche des montagnes, c'est-à-dire à partir de Sonthofen et au sud, plus la recherche d'une résidence secondaire est clairement au premier plan. Que ce soit pour s'éloigner de la ville, pour les vacances et les loisirs ou pour la retraite, les raisons sont multiples. »
Il est particulièrement intéressant d'observer l'évolution des prix dans les districts situés dans la fourchette de 4 000 €/m² à 5 000 €/m², car ce sont eux qui affichent les hausses les plus importantes dans l'ensemble du classement. Le district d'Ostallgäu arrive en tête, avec une hausse moyenne des prix immobiliers de 19,8 % en 2025 par rapport à 2020, suivi de près par le district de Lindau (lac de Constance) avec une augmentation de 19,6 % et le district de Traunstein avec 19,5 %. Le district d'Oberallgäu a également enregistré une hausse respectable, avec des prix moyens en hausse de 15,2 %. Avec une augmentation totale de 11,3 % sur cinq ans, les prix de l'immobilier résidentiel dans le district de Berchtesgadener Land ont connu une hausse relativement modérée.
« La demande reste forte, mais les vendeurs réagissent parfois avec un certain retard aux évolutions actuelles du marché, en particulier dans le district de Berchtesgadener Land. Dans le district de Traunstein, en revanche, on constate déjà une plus grande volonté de s'adapter. Le nombre de demandes de recherche portant uniquement sur des résidences secondaires varie considérablement d'une région à l'autre. Cela s'explique notamment par le fait que de nombreuses communes, comme Bad Reichenhall, ont introduit une taxe sur les résidences secondaires ou n'autorisent plus la création de nouvelles résidences secondaires, comme Schleching et Unterwössen. La motivation principale à l'achat est clairement de profiter de cette région au paysage attrayant et aux nombreuses activités de loisirs pour y passer sa retraite. Il convient également de mentionner la bonne infrastructure médicale, l'offre culturelle et la proximité de Salzbourg. »
Fig. 2 : Évolution des prix de l'immobilier résidentiel à proximité des Alpes, de 2020 à 2025 inclus (graphique : von Poll Immobilien GmbH)
Un coup d'œil sur l'évolution des prix de l'immobilier résidentiel dans la première chaîne alpine montre clairement que les neuf districts bavarois directement reliés aux Alpes profitent considérablement de leur proximité avec les montagnes. Au total, en 2025, le prix au mètre carré dans les districts situés en bordure des Alpes a augmenté de 11,8 % par rapport à 2020, pour atteindre 5 204 euros. Le niveau des prix dans les districts de la première chaîne alpine a donc augmenté deux fois plus que dans les districts de la deuxième chaîne alpine. En effet, ces derniers n'ont augmenté que de 5 % depuis 2020, même si le prix moyen au mètre carré y est légèrement plus élevé, à 5 489 euros. La raison en est que les districts de Munich et de Starnberg, qui ont toujours affiché un niveau de prix élevé, appartiennent géographiquement au groupe de la deuxième ligne des Alpes et font donc grimper le prix d'achat moyen.
Outre les districts de Munich et de Starnberg, la deuxième chaîne alpine comprend également les districts d'Ebersberg, Landsberg am Lech, Mühldorf am Inn, Unterallgäu, Altötting et Weilheim-Schongau, ainsi que les villes indépendantes de Kempten (Allgäu), Kaufbeuren et Rosenheim.
1Les données utilisées pour l'analyse des prix d'achat sont basées sur les prix moyens proposés pour les maisons individuelles et jumelées ainsi que pour les appartements en copropriété par empirica-regio (données de marché VALUE) pour les années 2020 à 2025 inclus.
2L'analyse porte sur les neuf districts bavarois les plus au sud, limitrophes de l'Autriche et directement reliés aux Alpes, c'est-à-dire situés dans la première chaîne alpine, selon la définition et la classification de VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) : Miesbach, Garmisch-Partenkirchen, Bad Tölz-Wolfratshausen, Rosenheim, Lindau (lac de Constance), Traunstein, Berchtesgadener Land, Oberallgäu et Ostallgäu.
3Selon la définition et la classification de VON POLL IMMOBILIEN Research (2026),la deuxième chaîne alpine comprend les districts limitrophes de la première chaîne et donc situés plus au nord des Alpes, à savoir Munich, Starnberg, Ebersberg, Landsberg am Lech, Mühldorf am Inn, Unterallgäu, Altötting et Weilheim-Schongau, ainsi que les villes indépendantes de Kempten (Allgäu), Kaufbeuren et Rosenheim.
Toutes les données et tous les graphiques peuvent être utilisés et publiés avec une référence à la source suivante : von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com). Le graphique et le tableau peuvent être téléchargés sous forme numérique avec un lien d'intégration ici :
- Graphique : https://www.datawrapper.de/_/fw2sq
- Tableau : https://www.datawrapper.de/_/f0SgM/?v=4
