Penhascos escarpados, geleiras impressionantes e lagos cristalinos nas montanhas – os Alpes impressionam pela sua diversidade e revelam-se sob uma nova roupagem em cada estação do ano. Além disso, as montanhas são consideradas o símbolo da liberdade, estabilidade e força. Portanto, não é de se surpreender que as regiões próximas aos Alpes bávaros sejam extremamente procuradas por compradores de imóveis – seja como residência principal ou secundária. Mas como essa localização privilegiada afeta os preços dos imóveis? Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram a evolução dospreços médiosde oferta1 de imóveis residenciais nos nove distritos bávaros com acesso direto aos Alpes, ou seja, localizados na primeiracadeia alpina2, para os anos de 2020 a 2025, inclusive. Além disso, a análise compara a evolução dos preços entre os distritos próximos aos Alpes da primeira cadeia alpina e os distritos mais ao norte da segundacadeia3.
«A orla alpina da Baviera e a região pré-alpina adjacente representam, do ponto de vista imobiliário, uma elevada qualidade de localização e estabilidade a longo prazo. Em tempos de maior incerteza global, ganham importância as regiões que oferecem uma certa distância geográfica a estes acontecimentos, tranquilidade e um ambiente de vida duradouro e fiável. A combinação de natureza intacta, segurança, lazer durante todo o ano, infraestrutura eficiente e boa acessibilidade ressalta a atratividade especial dessa localização. Essa evolução também se reflete nos preços: em todos os nove distritos bávaros analisados com acesso direto aos Alpes, os preços dos imóveis subiram em relação a 2020 – em alguns casos, significativamente. Em seis distritos, os preços dos imóveis residenciais subiram na casa dos dois dígitos até 2025, enquanto os três líderes se aproximam da marca de 20%. Um sinal claro da valorização sustentável dessas regiões.
Não é de surpreender que o distrito de Miesbach — onde se encontra o lago Tegernsee, que sempre foi uma das zonas residenciais mais cobiçadas e exclusivas da Alemanha — apresente os preços por metro quadrado mais elevados em 2025, liderando assim o ranking. Com uma média de 7.702 €/m2, os imóveis residenciais aqui são os mais caros. Com uma diferença significativa de mais de 1.100 €/m², segue-se o distrito de Garmisch-Partenkirchen. Os potenciais compradores devem contar com cerca de 6.558 euros por metro quadrado de área habitável. Apesar do nível de preços já elevado, os preços dos imóveis em ambos os distritos aumentaram significativamente nos últimos cinco anos. Enquanto os preços no distrito de Miesbach registraram um aumento de 9,6% em 2025 em comparação com 2020, no distrito de Garmisch-Partenkirchen o aumento foi de 10,6%.
Fig. 1: Evolução dos preços dos imóveis residenciais próximos aos Alpes, de 2020 a 2025 (gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
«A procura por imóveis residenciais continua inabalável, embora os potenciais compradores estejam a agir de forma um pouco mais seletiva. A eficiência energética, a localização e a qualidade do imóvel estão agora mais em foco. As segundas residências também são cada vez mais procuradas – apesar do aumento do imposto sobre segundas residências, o interesse aumentou significativamente nos últimos cinco anos. Os fatores que impulsionaram esta tendência foram a pandemia, a crescente fuga das cidades, o estabelecimento do teletrabalho e a crescente importância do valor do lazer e da independência da localização. As segundas residências são cada vez mais utilizadas para estadias prolongadas e muitas vezes vistas como uma futura residência para a terceira idade. Investimentos puramente financeiros são bastante raros, pois os altos preços de compra e um índice de aluguéis qualificado limitam o retorno. Além disso, as regulamentações municipais impedem o aluguel intensivo para férias.
Os interessados podem encontrar preços por metro quadrado ligeiramente abaixo da marca de 6.000 euros no distrito de Bad Tölz-Wolfratshausen, com 5.964 €/m2, e no distrito de Rosenheim, com 5.280 €/m2. Também aqui os preços médios dos imóveis em 2025 aumentaram em comparação com 2020, embora de forma significativamente mais moderada. Assim, o distrito de Bad Tölz-Wolfratshausen registou o menor aumento de preços de todo o ranking, com 3,9%, e o distrito de Rosenheim registou o segundo menor aumento de preços, com 7,3%.
Nos outros cinco distritos bávaros com acesso direto aos Alpes, os preços de compra de imóveis variam entre 4.000 €/m² e 5.000 €/m². Quem deseja adquirir um imóvel no distrito de Lindau (Lago de Constança) deve contar com cerca de 4.834 €/m², no distrito de Traunstein com 4.630 €/m², no distrito de Berchtesgadener Land com 4.482 €/m² e no distrito de Oberallgäu com cerca de 4.416 €/m². O mais barato é no distrito de Ostallgäu, onde um metro quadrado de área habitável custava, em média, 4.131 euros em 2025.
«Após uma retração perceptível em 2023, a procura por imóveis residenciais estabilizou-se em um nível elevado. Dependendo da comercialização e do preço, o tempo de comercialização varia atualmente entre duas semanas e quatro meses. Em Kempten, Isny e no norte de Oberallgäu, as pesquisas referem-se principalmente a residências principais. Quanto mais perto das montanhas – ou seja, a partir de Sonthofen e ao sul –, a procura por uma segunda residência é claramente mais evidente. Seja como refúgio da cidade, para férias e lazer ou como residência para a terceira idade – os motivos são diversos.
É particularmente interessante observar a evolução dos preços nos distritos dentro do segmento de preços entre 4.000 €/m2 e 5.000 €/m2, pois estes apresentam os maiores aumentos em todo o ranking. O líder aqui é o distrito de Ostallgäu, onde os preços médios dos imóveis em 2025 aumentaram 19,8% em comparação com 2020, seguido de perto pelo distrito de Lindau (Lago de Constança), com um aumento de 19,6%, e pelo distrito de Traunstein, com 19,5%. O distrito de Oberallgäu também registrou um aumento considerável, com os preços médios subindo 15,2%. Com um total de 11,3%, os preços dos imóveis residenciais no distrito de Berchtesgadener Land aumentaram de forma relativamente mais moderada ao longo dos últimos cinco anos.
«A procura continua elevada, mas os vendedores ainda reagem com algum atraso às atuais evoluções do mercado, especialmente em Berchtesgadener Land. No distrito de Traunstein, por outro lado, já se nota uma maior disponibilidade para se adaptar. O número de pesquisas relacionadas exclusivamente a segundas residências varia muito de região para região. Isso se deve, em parte, ao fato de muitos municípios, como Bad Reichenhall, terem introduzido um imposto sobre segundas residências ou, de modo geral, não permitirem mais a criação de novas segundas residências, como Schleching e Unterwössen. A principal motivação para a compra é claramente a utilização desta região paisagisticamente atraente, com as suas diversas atividades de lazer, como residência para a reforma. Particularmente dignos de nota são também as boas infraestruturas médicas, a oferta cultural e a proximidade de Salzburgo.
Fig. 2: Evolução dos preços dos imóveis residenciais próximos aos Alpes, de 2020 a 2025 (gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Uma análise da evolução dos preços dos imóveis residenciais na primeira cadeia alpina mostra claramente: os nove distritos bávaros com acesso direto aos Alpes beneficiam significativamente da proximidade das montanhas. No total, em 2025, em comparação com 2020, o preço por metro quadrado nos distritos na orla dos Alpes subiu 11,8%, para 5.204 euros. Assim, o nível de preços nos distritos da primeira cadeia alpina subiu duas vezes mais do que nos distritos da segunda cadeia alpina. Isso porque estes últimos tiveram um aumento de apenas 5% desde 2020, embora o preço médio por metro quadrado seja um pouco mais alto, chegando a 5.489 euros. A razão para isso é que os distritos de Munique e Starnberg, que sempre tiveram um alto nível de preços, estão geograficamente localizados no cluster da segunda cadeia alpina e, portanto, elevam o preço médio de compra.
Além dos distritos de Munique e Starnberg, a segunda cadeia alpina também inclui os distritos de Ebersberg, Landsberg am Lech, Mühldorf am Inn, Unterallgäu, Altötting e Weilheim-Schongau, bem como as cidades independentes de Kempten (Allgäu), Kaufbeuren e Rosenheim.
1A base de dados da análise do preço de compra baseia-se nos preços médios de oferta para casas unifamiliares e bifamiliares, bem como apartamentos próprios da empirica-regio (dados de mercado VALUE) para os anos de 2020 a 2025, inclusive.
2Foram analisados os nove distritos bávaros mais a sul, fronteiriços com a Áustria, com ligação direta aos Alpes, ou seja, situados na primeira cadeia alpina, de acordo com a definição e classificação da VON POLL IMMOBILIEN Research (2026): Miesbach, Garmisch-Partenkirchen, Bad Tölz-Wolfratshausen, Rosenheim, Lindau (Lago de Constança), Traunstein, Berchtesgadener Land, Oberallgäu e Ostallgäu.
3De acordo com a definição e classificação da VON POLL IMMOBILIEN Research (2026),a segunda cadeia alpina inclui os distritos adjacentes à primeira cadeia e, portanto, localizados mais a norte dos Alpes: Munique, Starnberg, Ebersberg, Landsberg am Lech, Mühldorf am Inn, Unterallgäu, Altötting e Weilheim-Schongau, bem como as cidades independentes de Kempten (Allgäu), Kaufbeuren e Rosenheim.
Todos os dados e gráficos podem ser utilizados e publicados com referência à seguinte fonte: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com). O gráfico e a tabela podem ser descarregados digitalmente com link de incorporação aqui:
