Απόκρημνα βράχια, εντυπωσιακοί παγετώνες και κρυστάλλινα ορεινά λίμνια – οι Άλπεις εντυπωσιάζουν με την πολυμορφία τους και παρουσιάζουν μια νέα όψη σε κάθε εποχή του χρόνου. Επιπλέον, τα βουνά θεωρούνται σύμβολο ελευθερίας, σταθερότητας και δύναμης. Δεν είναι λοιπόν περίεργο ότι οι περιοχές κοντά στις Βαυαρικές Άλπεις είναι εξαιρετικά περιζήτητες από τους αγοραστές ακινήτων – είτε ως πρώτη είτε ως δεύτερη κατοικία. Πώς όμως επηρεάζει αυτή η ιδιαίτερα υψηλή ποιότητα της τοποθεσίας τις τιμές των ακινήτων; Οι ειδικοί της VON POLL IMMOBILIEN ανέλυσαν την εξέλιξη των μέσωντιμών προσφοράς1 για οικιστικά ακίνητα στις εννέα βαυαρικές περιφέρειες με άμεση πρόσβαση στις Άλπεις, δηλαδή στην πρώτησειρά των Άλπεων2, για τα έτη 2020 έως και 2025. Επιπλέον, η ανάλυση συγκρίνει την εξέλιξη των τιμών μεταξύ των περιφερειών κοντά στις Άλπεις της πρώτης σειράς και των περιφερειών της δεύτερηςσειράς3 που βρίσκονται πιο βόρεια.
«Η βαυαρική περιφέρεια των Άλπεων και η γειτονική προαλπική περιοχή αντιπροσωπεύουν, από άποψη ακινήτων, υψηλή ποιότητα τοποθεσίας και μακροπρόθεσμη σταθερότητα. Σε περιόδους αυξημένης παγκόσμιας αβεβαιότητας, αποκτούν σημασία οι περιοχές που βρίσκονται σε κάποια απόσταση από αυτά τα γεγονότα, προσφέρουν ηρεμία και ένα σταθερά αξιόπιστο περιβάλλον διαβίωσης. Ο συνδυασμός της ανέπαφης φύσης, της ασφάλειας, των ετήσιων δραστηριοτήτων αναψυχής, της αποτελεσματικής υποδομής και της καλής προσβασιμότητας υπογραμμίζει την ιδιαίτερη ελκυστικότητα αυτής της τοποθεσίας. Αυτή η εξέλιξη αντικατοπτρίζεται και στις τιμές: και στις εννέα βαυαρικές περιοχές που αναλύθηκαν και έχουν άμεση πρόσβαση στις Άλπεις, οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί σε σχέση με το 2020, σε ορισμένες περιπτώσεις σημαντικά. Σε έξι νομούς, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά δύο ψηφία έως το 2025, ενώ οι τρεις πρώτοι πλησιάζουν το όριο του 20%. Ένα σαφές σημάδι για τη βιώσιμη σταθερότητα της αξίας αυτών των περιοχών.
Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι η περιφέρεια Miesbach – στην οποία βρίσκεται και η λίμνη Tegernsee, που από πάντα συγκαταλέγεται στις πιο περιζήτητες και αποκλειστικές κατοικημένες περιοχές της Γερμανίας – θα έχει τις υψηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο το 2025 και θα βρίσκεται έτσι στην κορυφή της κατάταξης. Με μέσο όρο 7.702 €/m2, τα ακίνητα κατοικιών είναι εδώ τα πιο ακριβά. Με σημαντική διαφορά άνω των 1.100 €/m2 ακολουθεί η περιοχή Garmisch-Partenkirchen. Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές πρέπει να υπολογίζουν περίπου 6.558 ευρώ για ένα τετραγωνικό μέτρο κατοικίας. Παρά το ήδη υψηλό επίπεδο των τιμών, οι τιμές των ακινήτων και στις δύο περιοχές έχουν αυξηθεί αισθητά τα τελευταία πέντε χρόνια. Ενώ οι τιμές στην περιοχή Miesbach σημείωσαν αύξηση 9,6% το 2025 σε σύγκριση με το 2020, στην περιοχή Garmisch-Partenkirchen η αύξηση ήταν ακόμη μεγαλύτερη, φτάνοντας το 10,6%.
Εικ. 1: Εξέλιξη των τιμών των κατοικιών κοντά στις Άλπεις, 2020 έως και 2025 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH)
«Η ζήτηση για ακίνητα κατοικιών παραμένει αμείωτη, αν και οι υποψήφιοι αγοραστές είναι πλέον πιο επιλεκτικοί. Η ενεργειακή απόδοση, η τοποθεσία και η ποιότητα του ακινήτου βρίσκονται πλέον στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος. Αυξάνεται επίσης η ζήτηση για δεύτερες κατοικίες – παρά την αύξηση του φόρου για τις δεύτερες κατοικίες, το ενδιαφέρον έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία πέντε χρόνια. Σαφείς παράγοντες που συνέβαλαν σε αυτό ήταν η πανδημία, η αυξανόμενη φυγή από τις πόλεις, η καθιέρωση της τηλεργασίας, καθώς και η αυξανόμενη σημασία του ελεύθερου χρόνου και της ανεξαρτησίας από την τοποθεσία. Οι δεύτερες κατοικίες χρησιμοποιούνται όλο και περισσότερο για μακροχρόνιες διαμονές και συχνά θεωρούνται ως μελλοντική κατοικία για την τρίτη ηλικία. Οι καθαρά επενδύσεις κεφαλαίου είναι μάλλον σπάνιες, καθώς οι υψηλές τιμές αγοράς και ένας καθορισμένος δείκτης ενοικίων περιορίζουν την απόδοση. Επιπλέον, οι δημοτικές ρυθμίσεις αντισταθμίζουν την εντατική ενοικίαση για διακοπές.
Τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο λίγο κάτω από τα 6.000 ευρώ βρίσκουν οι ενδιαφερόμενοι στην περιοχή Bad Tölz-Wolfratshausen με 5.964 €/m2 και στην περιοχή Rosenheim με 5.280 €/m2. Και εδώ οι μέσες τιμές των ακινήτων το 2025 έχουν αυξηθεί σε σύγκριση με το 2020, αν και σε πολύ πιο μέτριο βαθμό. Έτσι, στην περιοχή Bad Tölz-Wolfratshausen σημειώθηκε η χαμηλότερη αύξηση τιμών σε ολόκληρη την κατάταξη, με 3,9%, ενώ στην περιοχή Rosenheim σημειώθηκε η δεύτερη χαμηλότερη αύξηση τιμών, με 7,3%.
Στις άλλες πέντε βαυαρικές περιφέρειες με άμεση πρόσβαση στις Άλπεις, οι τιμές αγοράς ακινήτων κυμαίνονται μεταξύ 4.000 €/m2 και 5.000 €/m2. Όσοι επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητο στην περιοχή Lindau (Λίμνη της Κωνσταντίας) πρέπει να υπολογίζουν περίπου 4.834 €/m2, στην περιοχή Traunstein 4.630 €/m2, στην περιοχή Berchtesgadener Land 4.482 €/m2 και στην περιοχή Oberallgäu περίπου 4.416 €/m2. Η πιο προσιτή περιοχή είναι η περιφέρεια Ostallgäu, όπου το 2025 το μέσο κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο κατοικίας ήταν 4.131 ευρώ.
«Μετά από μια αισθητή επιβράδυνση το 2023, η ζήτηση για κατοικίες έχει σταθεροποιηθεί σε υψηλά επίπεδα. Ανάλογα με την εμπορευσιμότητα και την τιμή, ο χρόνος πώλησης κυμαίνεται σήμερα μεταξύ δύο εβδομάδων και τεσσάρων μηνών. Στο Kempten, στο Isny και στο βόρειο Oberallgäu, οι αναζητήσεις αφορούν κυρίως πρώτες κατοικίες. Όσο πιο κοντά στα βουνά – δηλαδή από το Sonthofen και νότια από αυτό – τόσο πιο έντονη είναι η αναζήτηση δεύτερης κατοικίας. Είτε ως καταφύγιο από την πόλη, για διακοπές και αναψυχή είτε ως τόπος διαμονής για τη συνταξιοδότηση – οι λόγοι είναι πολλοί».
Ιδιαίτερα ενδιαφέρον είναι να εξετάσουμε την εξέλιξη των τιμών στις περιφέρειες με τιμές μεταξύ 4.000 €/m2 και 5.000 €/m2, καθώς αυτές παρουσιάζουν τις υψηλότερες αυξήσεις σε ολόκληρη την κατάταξη. Πρώτος στην κατάταξη είναι ο νομός Ostallgäu, όπου οι μέσοι τιμές των ακινήτων το 2025 έχουν αυξηθεί κατά 19,8% σε σύγκριση με το 2020, ακολουθούμενος από τον νομό Lindau (Λίμνη της Κωνσταντίας) με αύξηση 19,6% και τον νομό Traunstein με 19,5%. Σημαντική αύξηση σημείωσε και η περιφέρεια Oberallgäu, όπου οι μέσοι τιμές αυξήθηκαν κατά 15,2%. Με συνολική αύξηση 11,3%, οι τιμές των κατοικιών στην περιφέρεια Berchtesgadener Land αυξήθηκαν συγκριτικά πιο μέτρια κατά τη διάρκεια των πέντε ετών.
«Η ζήτηση παραμένει υψηλή, ωστόσο οι πωλητές αντιδρούν εν μέρει με καθυστέρηση στις τρέχουσες εξελίξεις της αγοράς – ειδικά στο Berchtesgadener Land. Στην περιοχή Traunstein, αντίθετα, είναι ήδη εμφανής μια μεγαλύτερη προθυμία προσαρμογής. Ο αριθμός των αναζητήσεων που αφορούν αποκλειστικά δεύτερες κατοικίες διαφέρει σημαντικά από περιοχή σε περιοχή. Αυτό οφείλεται επίσης στο γεγονός ότι πολλές κοινότητες, όπως για παράδειγμα το Bad Reichenhall, έχουν εισαγάγει φόρο δεύτερης κατοικίας ή γενικά δεν επιτρέπουν πλέον τη δημιουργία νέων δεύτερων κατοικιών, όπως το Schleching και το Unterwössen. Ο κύριος λόγος για την αγορά είναι σαφώς η επιθυμία να χρησιμοποιηθεί η γραφική περιοχή με τις ποικίλες δραστηριότητες αναψυχής ως τόπος διαμονής για τη συνταξιοδότηση. Ιδιαίτερα αξιοσημείωτα είναι επίσης η καλή ιατρική υποδομή, η πολιτιστική προσφορά, καθώς και η εγγύτητα στο Σάλτσμπουργκ.
Εικ. 2: Εξέλιξη των τιμών των κατοικιών κοντά στις Άλπεις, 2020 έως και 2025 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH)
Μια ματιά στην εξέλιξη των τιμών των κατοικιών στην πρώτη σειρά των Άλπεων δείχνει σαφώς: Οι εννέα βαυαρικοί νομοί με άμεση πρόσβαση στις Άλπεις επωφελούνται σημαντικά από την εγγύτητα τους στα βουνά. Συνολικά, το 2025, σε σύγκριση με το 2020, η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο στις περιφέρειες στα όρια των Άλπεων αυξήθηκε κατά 11,8% σε 5.204 ευρώ. Έτσι, το επίπεδο των τιμών στις περιφέρειες της πρώτης σειράς των Άλπεων αυξήθηκε δύο φορές περισσότερο από ό,τι στις περιφέρειες της δεύτερης σειράς των Άλπεων. Αυτές, infatti, έχουν αυξηθεί μόνο κατά 5% από το 2020, αν και η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο είναι ελαφρώς υψηλότερη, στα 5.489 ευρώ. Ο λόγος για αυτό είναι ότι οι νομοί Μονάχου και Στάρνμπεργκ, οι οποίοι ανέκαθεν είχαν υψηλό επίπεδο τιμών, γεωγραφικά ανήκουν στο σύμπλεγμα της δεύτερης σειράς των Άλπεων και, κατά συνέπεια, ανεβάζουν τη μέση τιμή αγοράς.
Εκτός από τις περιφέρειες του Μονάχου και του Στάρνμπεργκ, στη δεύτερη σειρά των Άλπεων βρίσκονται επίσης οι περιφέρειες Έμπερσμπεργκ, Λάντσμπεργκ αμ Λεκ, Μύλντορφ αμ Ινν, Ουντεράλγκαου, Άλτεττινγκ και Βάιλχαϊμ-Σόνγκαου, καθώς και οι πόλεις Κέμπτεν (Άλγκαου), Κάουφμπουρεν και Ρόζενχαϊμ.
1Η βάση δεδομένων της ανάλυσης των τιμών αγοράς βασίζεται στις μέσες τιμές προσφοράς για μονοκατοικίες και διπλοκατοικίες, καθώς και για διαμερίσματα ιδιοκτησίας της empirica-regio (VALUE Marktdaten) για τα έτη 2020 έως και 2025.
2Αναλύθηκαν οι εννέα νοτιότερες, συνορεύουσες με την Αυστρία, βαυαρικές περιφέρειες με άμεση πρόσβαση στις Άλπεις, δηλαδή αυτές που βρίσκονται στην πρώτη σειρά των Άλπεων, σύμφωνα με τον ορισμό και την κατάταξη της VON POLL IMMOBILIEN Research (2026): Miesbach, Garmisch-Partenkirchen, Bad Tölz-Wolfratshausen, Rosenheim, Lindau (Λίμνη της Κωνσταντίας), Traunstein, Berchtesgadener Land, Oberallgäu και Ostallgäu.
3Σύμφωνα με τον ορισμό και την ταξινόμηση της VON POLL IMMOBILIEN Research (2026),στη δεύτερη σειρά των Άλπεων περιλαμβάνονται οι νομοί που συνορεύουν με την πρώτη σειρά και βρίσκονται πιο βόρεια των Άλπεων, δηλαδή οι νομοί Μόναχο, Starnberg, Ebersberg, Landsberg am Lech, Mühldorf am Inn, Unterallgäu, Altötting και Weilheim-Schongau, καθώς και οι πόλεις Kempten (Allgäu), Kaufbeuren και Rosenheim.
Όλα τα δεδομένα και τα γραφήματα μπορούν να χρησιμοποιηθούν και να δημοσιευθούν με αναφορά στην ακόλουθη πηγή: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com). Το γράφημα και ο πίνακας μπορούν να μεταφορτωθούν ψηφιακά με ενσωματωμένο σύνδεσμο εδώ:
