Στο Μόναχο και το Αμβούργο, τα παλιά κτίρια είναι πιο ακριβά από τα καινούργια
Ανάμεσα σε παλιά κτίρια διακοσμημένα με στόκο, τις καθαρές γραμμές της δεκαετίας του 1960 και τις γυάλινες προσόψεις των νέων αστικών γειτονιών, κάθε κτίριο μαρτυρά τις αλλαγές της εποχής του - και την αξία του. Πόσο όμως κοστίζει η ιστορία σε σύγκριση με τη νεωτερικότητα; Πόσο μεγάλο είναι πραγματικά το χάσμα μεταξύ των ηλικιακών κατηγοριών των κτιρίων; Η πιο πρόσφατη ανάλυση της VON POLL IMMOBILIEN συγκρίνει τις μέσες ζητούμενες τιμές1 για ακίνητα σύμφωνα με πέντε καθορισμένες κλάσεις έτους κατασκευής2, ομαδοποιημένες έως το 1930, από το 1931 έως το 1960, από το 1961 έως το 1990, από το 1991 έως το 2020 και από το 2021 και μετά, στις οκτώ γερμανικές πόλεις Α3 - με εκπληκτικά αποτελέσματα. Διότι τα δεδομένα δείχνουν ότι: Η διάρθρωση των τιμών δεν ακολουθεί πλέον τη λογική της ηλικίας των κτιρίων και μόνο - αντανακλά τη σπανιότητα της αγοράς, την ποιότητα της τοποθεσίας και την κατάσταση ανακαίνισης.
"Η ανάλυση επιβεβαιώνει την πρακτική: στις απόλυτα κορυφαίες τοποθεσίες, το εξαιρετικό παλιό κτίριο δεν ανταγωνίζεται το νέο κτίριο - αποτελούσε πάντα μια δική του σπάνια premium κατηγορία. Τα ψηλά ταβάνια, η ιστορική ουσία, η γοητεία, οι μικρο-τοποθεσίες κύρους και οι περίτεχνες ανακαινίσεις δημιουργούν ένα προϊόν που δύσκολα μπορεί να αναπαραχθεί. Ειδικότερα στο Μόναχο και το Αμβούργο, αυτά τα παλιά κτίρια στις καλύτερες τοποθεσίες δείχνουν ότι η ιστορία έχει τη δική της αξία στην αγορά - όχι ως εξαίρεση, αλλά ως μέρος ενός ανεξάρτητου premium τμήματος που επιτυγχάνει σταθερά υψηλές τιμές εδώ και χρόνια. Ταυτόχρονα, η αγορά είναι ιδιαίτερα διαφοροποιημένη: οι προσφορές ακινήτων από τη δεκαετία του 1930 έως το 2020 ακολουθούν κατά μέσο όρο διαφορετική δομή τιμών από ό,τι τα ιστορικά παλιά κτίρια και τα νεόδμητα κτίρια. Για τους αγοραστές, ωστόσο, αυτό σημαίνει επίσης ότι όποιος θέλει να κατανοήσει την αξία θα πρέπει να δώσει προσοχή στην τοποθεσία, τον κτιριακό ιστό και την κατάσταση - παράγοντες που θα συνεχίσουν να επηρεάζουν την αξία στο μέλλον".
Το Μόναχο και το Αμβούργο είναι οι μόνες πόλεις μεταξύ των οκτώ Α-τοποθεσιών στις οποίες οι μέσες ζητούμενες τιμές για παλαιά κτίρια της περιόδου έως το 1930 είναι υψηλότερες από εκείνες για νεόδμητα ακίνητα από το 2021 και μετά. Στο Μόναχο, οι τιμές των ακινήτων για ιστορικά παλιά κτίρια φθάνουν κατά μέσο όρο τα 11.856 ευρώ/m2, ενώ οι τιμές των νεόδμητων κτιρίων ανέρχονται στα 10.572 ευρώ/m2. Παρόμοια είναι η εικόνα και στο Αμβούργο: Εδώ, η μέση ζητούμενη τιμή για τα παλαιά κτίρια είναι 7.336 €/m2 - σε σύγκριση με 6.714 €/m2 για τα νεόδμητα κτίρια.
Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τις σαφέστερες διαφορές τιμών εντός των περιοχών Α και στις δύο πόλεις - μεταξύ των κατηγοριών έτους κατασκευής έως το 1930 και 1931 έως το 1960. Στο Μόναχο, οι τιμές τετραγωνικών μέτρων από την πολεμική και μεταπολεμική περίοδο είναι κατά μέσο όρο 3.020 ευρώ χαμηλότερες από τις τιμές των ιστορικών παλαιών κτιρίων, ενώ στο Αμβούργο η διαφορά φτάνει τα 2.395 ευρώ. Αντίθετα, οι πιο ευνοϊκές τιμές και στις δύο πόλεις εντοπίζονται για ακίνητα που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1961 και 1990 - σήμερα κατά μέσο όρο 7.595 €/m2 στο Μόναχοκαι 4.490 €/m2 στο Αμβούργο.
Σχήμα 1: Σύγκριση τιμών ανά έτος κατασκευής στις πόλεις Α, 2025, συμπεριλαμβανομένου του τρίτου τριμήνου του 2025 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH)
Παρόμοια διάρθρωση των τιμών παρατηρείται και στις άλλες πόλεις Α, όπου τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1961 και 1990 αποτελούν σταθερά τα πιο ευνοϊκά τμήματα της αγοράς. Είναι ενδιαφέρον ότι αυτή η κατηγορία έτους κατασκευής αντιπροσωπεύει το μεγαλύτερο μερίδιο της προσφοράς σχεδόν σε όλες τις πόλεις Α - με εξαίρεση τη Λειψία και το Βερολίνο, όπου τα ιστορικά παλαιά κτίρια έως το 1930 κυριαρχούν στην αγορά και αποτελούν το μεγαλύτερο μερίδιο της συνολικής προσφοράς στις αντίστοιχες μητροπόλεις με 50 % και 38 % αντίστοιχα.
"Τα παλαιά κτίρια εξακολουθούν να απολαμβάνουν μεγάλης δημοτικότητας - χαρακτηρίζουν το αστικό τοπίο, προσφέρουν ευρύχωρες κατόψεις, ψηλά ταβάνια και αρχιτεκτονικές λεπτομέρειες που πολλοί αγοραστές εκτιμούν ιδιαίτερα. Τα ακίνητα αυτά βρίσκονται συχνά σε κεντρικές, ιστορικά εξελιγμένες τοποθεσίες όπως το Βερολίνο-Friedrichshagen, το Charlottenburg ή το Prenzlauer Berg και εντυπωσιάζουν με την υψηλή ποιότητα ζωής και τις άριστες υποδομές τους. Κατά συνέπεια, η ζήτηση παραμένει σταθερά υψηλή, γεγονός που αντανακλάται στις σταθερές έως αυξανόμενες τιμές. Τα κτίρια που χτίστηκαν μεταξύ 1940 και 1960 χαρακτηρίζονται από τη στιβαρή κατασκευή τους, αλλά συχνά χρειάζονται αναβάθμιση από άποψη ενεργειακής απόδοσης. Τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1961 και 1980, από την άλλη πλευρά, αποτελούν το λιγότερο ακριβό τμήμα, καθώς η μόνωση, τα παράθυρα και τα συστήματα θέρμανσης συνήθως δεν ανταποκρίνονται πλέον στα σημερινά πρότυπα. Ωστόσο, προσφέρουν δυνατότητες για ιδιοκτήτες και επενδυτές που είναι πρόθυμοι να εκσυγχρονιστούν. Τέλος, οι νέες κατασκευές από το 2021 και μετά αντιπροσωπεύουν τα υψηλότερα ενεργειακά και τεχνικά πρότυπα - κατά συνέπεια, οι τιμές σε αυτό το τμήμα βρίσκονται σε υψηλό επίπεδο.
Ενώ τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1961 και 1990 έχουν τις χαμηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο, η διαφορά τιμής με το επόμενο έτος κατασκευής μεταξύ 1991 και 2020 είναι ιδιαίτερα έντονη στη Φρανκφούρτη και το Ντίσελντορφ: στη μητρόπολη Main, η τιμή είναι περίπου 2.253 ευρώ υψηλότερη με μέσο όρο 6.766 ευρώ/m2, ενώ στο Ντίσελντορφ η προσαύξηση είναι περίπου 1.717 ευρώ με μέσο όρο 5.904 ευρώ/m2. Αλλά και στην Κολωνία και το Αμβούργο, η διαφορά στις τιμές των τετραγωνικών μέτρων μεταξύ αυτών των κατηγοριών έτους κατασκευής είναι μεγαλύτερη από 1.000 ευρώ - στην Κολωνία κατά 1.317 ευρώ σε μέσο όρο 5.332 ευρώ/m2 και στο Αμβούργο με αύξηση 1.229 ευρώ σε 5.719 ευρώ/m2.
"Ακόμα και κτίρια της δεκαετίας του 1990 φτάνουν πλέον σε μια ηλικία κατά την οποία πρέπει να γίνουν οι πρώτοι εκσυγχρονισμοί - οι αγοραστές θα πρέπει να το έχουν αυτό κατά νου. Σε μια δυναμική αγορά όπως το Ντίσελντορφ, όπου τα νέα κτίρια γίνονται όλο και πιο ακριβά λόγω του υψηλού κόστους κατασκευής και ακινήτων, τα ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί μεταξύ 1991 και 2020 συχνά εμφανίζονται αρχικά ως μια ελκυστική εναλλακτική λύση. Ωστόσο, μια πιο προσεκτική ματιά αποκαλύπτει το εξής: Δεν είναι όλα τα ακίνητα αυτής της γενιάς ίδια - οι διαφορές στην ποιότητα κατασκευής, την τοποθεσία και τον εξοπλισμό μπορεί να είναι σημαντικές και αντανακλώνται έντονα στην τιμή. Επομένως, είναι πιο σημαντικό από ποτέ για τους υποψήφιους αγοραστές να εξετάσουν προσεκτικά και να εκτιμήσουν ρεαλιστικά την πραγματική αξία ενός ακινήτου. Οι εξειδικευμένες συμβουλές βοηθούν στη σωστή κατηγοριοποίηση των δυνατοτήτων και των κινδύνων και στη λήψη τεκμηριωμένων αποφάσεων.
Σχ. 2: Σύγκριση τιμών ανά έτος κατασκευής στις πόλεις Α, 2025, συμπεριλαμβανομένου του τρίτου τριμήνου του 2025 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH)
Εξίσου εντυπωσιακή είναι η διαφορά των τιμών για τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1991 και 2020 και τα νεόδμητα από το 2021 στη Στουτγάρδη, τη Λειψία, το Μόναχο και το Βερολίνο. Στη Στουτγάρδη, η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο για τα νεόδμητα ακίνητα είναι σήμερα 7.691 ευρώ - περίπου 2.109 ευρώ περισσότερο από ό,τι για τα ακίνητα της προηγούμενης ηλικιακής κατηγορίας κατασκευής. Στη Λειψία, οι αγοραστές πληρώνουν κατά μέσο όρο €4.759/m2 για τα νεόδμητα ακίνητα, δηλαδή €1.871 περισσότερα από ό,τι για τα συγκρίσιμα ακίνητα που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1991 και 2020. Στο Μόναχο, οι αγοραστές πρέπει να υπολογίσουν κατά μέσο όρο €10.572/m2 για τα νεόδμητα ακίνητα - μια προσαύξηση €1.710 σε σύγκριση με την αμέσως επόμενη πιο πρόσφατη ηλικιακή κατηγορία κατασκευής. Τέλος, στο Βερολίνο, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για τα νεόδμητα ακίνητα ανέρχονται σε 6.650 €/m2- αύξηση 1.322 € σε σύγκριση με τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1991 και 2020.
"Η σημαντική διαφορά τιμών μεταξύ νεόδμητων και υφιστάμενων ακινήτων στη Στουτγάρδη οφείλεται κυρίως στις συχνά υψηλότερες απαιτήσεις ανακαίνισης των παλαιότερων κτιρίων και στις ενίοτε πολύ υψηλές τιμές των ακινήτων σε περιζήτητες τοποθεσίες. Τα νεόδμητα ακίνητα είναι ιδιαίτερα περιζήτητα, καθώς όχι μόνο πληρούν τα σύγχρονα ενεργειακά πρότυπα, αλλά συχνά προσφέρουν και πρόσθετη άνεση διαβίωσης - όπως ανελκυστήρες, υπόγειους χώρους στάθμευσης ή έξυπνες οικιακές λειτουργίες. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι δεν είναι δυνατόν να γίνει μια γενική δήλωση σχετικά με τα επίπεδα τιμών για τα παλαιότερα κτίρια, καθώς αυτά εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τον βαθμό στον οποίο έχουν ήδη πραγματοποιηθεί εργασίες εκσυγχρονισμού. Σε αυτό έρχεται να προστεθεί η δύσκολη τοπογραφία της Στουτγάρδης: η οικοδόμηση σε πολλές πλαγιές είναι πολύπλοκη και δαπανηρή, γεγονός που αντανακλάται άμεσα στις τιμές των τετραγωνικών μέτρων των νέων κτιρίων και τα καθιστά ακριβότερα".
Οι πόλεις Β ακολουθούν την τάση των πόλεων Α
Μια ματιά στις πόλεις Β στη Γερμανία δείχνει μια παρόμοια δομή τιμών με τις περιοχές Α - με εξαίρεση το Μόναχο και το Αμβούργο. Όπως αναμενόταν, τα νεόδμητα ακίνητα από το 2021 και μετά αποτελούν την ακριβότερη κατηγορία τιμών μεταξύ όλων των κατηγοριών έτους κατασκευής. Σε σύγκριση με τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1991 και 2020, το άλμα των τιμών για τα νεόδμητα ακίνητα είναι ιδιαίτερα έντονο σε όλες σχεδόν τις πόλεις. Τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1961 και 1990 είναι τα φθηνότερα σχεδόν παντού και κυριαρχούν στην αγορά ακινήτων σχεδόν σε όλες τις πόλεις - μόνο η Δρέσδη παρουσιάζει διαφορετική εικόνα:
Σχ. 3: Σύγκριση τιμών ανά έτος κατασκευής στις πόλεις Α και Β, 2025 συμπεριλαμβανομένου του τρίτου τριμήνου του 2025 (διάγραμμα: von Poll Immobilien GmbH)
1 Η βάση δεδομένων για την ανάλυση των τιμών αγοράς βασίζεται στις μέσες ζητούμενες τιμές για μονοκατοικίες και ημιμονοκατοικίες και διαμερίσματα από το GeoMap για το 2025 έως και το τρίτο τρίμηνο του 2025.
2 Οι κατηγορίες έτους κατασκευής ομαδοποιούνται σε πέντε κατηγορίες σύμφωνα με τα οικιστικά ακίνητα που κατασκευάστηκαν έως το 1930, από το 1931 έως το 1960, από το 1961 έως το 1990, από το 1991 έως το 2020 και από το 2021 και μετά και βασίζονται σε μια κατηγοριοποίηση της VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
3Η VON POLL IMMOBILIEN χρησιμοποιεί την ταξινόμηση των πόλεων Α, Β, Γ και Δ της BulwienGesa ως βάση για την κατηγοριοποίηση της γερμανικής αγοράς ακινήτων. Οι πόλεις ομαδοποιήθηκαν ανάλογα με τη λειτουργική τους σημασία για τη διεθνή, εθνική και περιφερειακή ή τοπική αγορά ακινήτων. Η VON POLL IMMOBILIEN περιλαμβάνει επίσης τη Λειψία στις πόλεις Α λόγω της ισχυρής και σημαντικής ανάπτυξής της τα τελευταία χρόνια.
Όλα τα στοιχεία και τα διαγράμματα μπορούν να χρησιμοποιηθούν και να δημοσιευθούν με αναφορά στην ακόλουθη πηγή: von Poll Immobilien GmbH(www.von-poll.com). Το διάγραμμα και ο πίνακας μπορούν να μεταφορτωθούν ψηφιακά με σύνδεσμο ενσωμάτωσης εδώ:
- Γράφημα: https://www.datawrapper.de/_/2Ixb6
- Πίνακας: https: //www.datawrapper.de/_/tuEYy
Η von Poll Immobilien GmbH είναι μια εταιρεία με παράδοση και, με πάνω από 400 καταστήματα και περισσότερους από 1.500 συναδέλφους, είναι ένα από τα μεγαλύτερα κτηματομεσιτικά γραφεία στην Ευρώπη. Τα κεντρικά γραφεία της εταιρείας μας βρίσκονται στη Φρανκφούρτη επί του Μάιν. Οι πελάτες μας είναι ιδιοκτήτες και υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων σταθερής αξίας σε ευνοϊκές οικιστικές και εμπορικές τοποθεσίες.
