In München und Hamburg sind Altbauten teurer als Neubauten
Zwischen stuckverzierten Altbauten, klaren Linien der 1960er und den Glasfassaden neuer Stadtquartiere erzählt jedes Gebäude vom Wandel seiner Zeit – und von seinem Wert. Doch was kostet Geschichte im Vergleich zur Moderne? Wie groß ist der Abstand zwischen den Baujahresklassen wirklich? Die aktuelle VON POLL IMMOBILIEN Analyse vergleicht die durchschnittlichen Angebotspreise1 für Immobilien nach fünf definierten Baujahresklassen2, geclustert bis Baujahr 1930, von 1931 bis 1960, von 1961 bis 1990, von 1991 bis 2020 und ab 2021, in den acht deutschen A-Städten3 – mit überraschenden Ergebnissen. Denn die Daten zeigen: Das Preisgefüge folgt längst nicht mehr allein der Baualterslogik – es spiegelt Marktknappheit, Lagequalität und Sanierungsstand wider.
„Die Auswertung bestätigt die Praxis: In absoluten Toplagen konkurriert der exzellente Altbau nicht mit dem Neubau – er ist seit jeher eine eigene, knappe Premiumklasse. Hohe Decken, historische Substanz, Charme, repräsentative Mikrolagen und aufwändige Sanierungen schaffen ein Produkt, das sich kaum reproduzieren lässt. Vor allem in München und Hamburg zeigen diese Altbauten in den besten Lagen, dass Geschichte ihren eigenen Marktwert hat – nicht als Ausreißer, sondern als Teil eines eigenständigen Premiumsegments, das seit Jahren stabil hohe Preise erzielt. Gleichzeitig differenziert der Markt stark: Immobilienangebote ab den 1930er Jahren bis 2020 folgen durchschnittlich einem anderen Preisgefüge als historischer Altbau und Neubau. Für Käufer bedeutet das aber auch: Wer den Wert verstehen will, sollte auf Lage, Bausubstanz und Zustand achten – Faktoren, die den Wert auch künftig beeinflussen.“
München und Hamburg sind die einzigen Städte unter den acht A-Standorten, in denen die durchschnittlichen Angebotspreise für Altbauten aus der Zeit bis 1930 über denen von Neubauimmobilien ab 2021 liegen. In München erreichen die Immobilienpreise für historische Altbauten durchschnittlich 11.856 €/m2, während Neubauten bei 10.572 €/m2 liegen. Auch in Hamburg zeigt sich ein ähnliches Bild: Hier werden für Altbauten durchschnittlich 7.336 €/m2 aufgerufen – für Neubauten hingegen 6.714 €/m2.
Dadurch ergeben sich in beiden Städten die deutlichsten Preisabstände innerhalb der A-Standorte – zwischen den Baujahresklassen bis 1930 sowie 1931 bis 1960. In München liegen die Quadratmeterpreise aus der Kriegs- und Nachkriegszeit im Schnitt 3.020 Euro unter den Preisen der historischen Altbauten, in Hamburg beträgt die Differenz immerhin 2.395 Euro. Die günstigsten Preise in beiden Städten finden Käufer dagegen bei Immobilien mit einem Baujahr zwischen 1961 und 1990 – in München aktuell im Schnitt bei 7.595 €/m2 und in Hamburg bei 4.490 €/m2.
Abb. 1: Preisvergleich nach Baujahren in den A-Städten, 2025 einschließlich drittes Quartal 2025 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
Ein ähnliches Preisgefüge zeigt sich auch in den übrigen A-Städten, wo Objekte zwischen 1961 und 1990 durchweg die günstigsten Segmente des Marktes bilden. Interessanterweise entfällt in nahezu allen A-Städten der größte Angebotsanteil auf diese Baujahresklasse – mit Ausnahme von Leipzig und Berlin, wo die historischen Altbauten bis 1930 den Markt dominieren und mit 50 Prozent beziehungsweise 38 Prozent den größten Anteil am Gesamtangebot der jeweiligen Metropole stellen.
„Altbauten erfreuen sich nach wie vor großer Beliebtheit – sie prägen das Stadtbild, bieten großzügige Grundrisse, hohe Decken und architektonische Details, die viele Käufer besonders schätzen. Diese Objekte liegen häufig in zentralen, historisch gewachsenen Lagen wie in Berlin-Friedrichshagen, Charlottenburg oder Prenzlauer Berg und überzeugen durch hohe Lebensqualität und eine hervorragende Infrastruktur. Entsprechend bleibt die Nachfrage konstant hoch, was sich in stabilen bis steigenden Preisen widerspiegelt. Gebäude der Jahrgänge 1940 bis 1960 punkten durch ihre solide Bauweise, haben aber oft energetischen Nachholbedarf. Immobilien aus den Jahren 1961 bis 1980 sind dagegen das preisgünstigste Segment, da Dämmung, Fenster und Heizsysteme meist nicht mehr heutigen Standards entsprechen. Dafür bieten sie Potenzial für Eigennutzer und Investoren mit Modernisierungsbereitschaft. Neubauten ab 2021 schließlich stehen für höchsten energetischen und technischen Standard – entsprechend liegen die Preise in diesem Segment auf einem hohen Niveau.'
Während Immobilien zwischen 1961 und 1990 die niedrigsten Quadratmeterpreise aufrufen, ist der Preisunterschied zur nächsten Baujahresklasse zwischen 1991 und 2020 in Frankfurt am Main und Düsseldorf besonders deutlich: In der Mainmetropole liegt der Preis rund 2.253 Euro höher bei durchschnittlich 6.766 €/m2, in Düsseldorf beträgt der Aufschlag etwa 1.717 Euro bei durchschnittlich 5.904 €/m2. Aber auch in Köln und Hamburg liegt der Unterschied bei den Quadratmeterpreise zwischen diesen Baujahresklassen bei immerhin über 1.000 Euro – in Köln um 1.317 Euro auf durchschnittlich 5.332 €/m2 und in Hamburg mit einem Plus von 1.229 Euro auf 5.719 €/m2.
„Auch Gebäude aus den 1990er Jahren erreichen inzwischen ein Alter, in dem erste Modernisierungen anstehen – das sollten Käufer im Blick behalten. In einem dynamischen Markt wie Düsseldorf, in dem Neubauten durch hohe Bau- und Grundstückskosten zunehmend teurer werden, erscheinen Immobilien der Baujahre 1991 bis 2020 oft zunächst als attraktive Alternative. Allerdings zeigt sich bei näherem Hinsehen: Nicht jedes Objekt dieser Generation ist gleich – Unterschiede in Bauqualität, Lage und Ausstattung können erheblich sein und sich stark im Preis widerspiegeln. Für Interessenten ist es daher wichtiger denn je, genau hinzusehen und den tatsächlichen Wert einer Immobilie realistisch einzuschätzen. Eine qualifizierte Beratung hilft, Potenziale und Risiken richtig einzuordnen und fundierte Entscheidungen zu treffen.'
Abb. 2: Preisvergleich nach Baujahren in den A-Städten, 2025 einschließlich drittes Quartal 2025 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
Ebenso auffällig ist der Preisunterschied bei Immobilien der Baujahre 1991 bis 2020 und Neubauten ab 2021 in Stuttgart, Leipzig, München und Berlin. In Stuttgart liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauten aktuell bei 7.691 Euro – rund 2.109 Euro mehr als bei Objekten aus der vorherigen Baualtersklasse. In Leipzig zahlen Käufer für Neubauimmobilien im Schnitt 4.759 €/m2 und damit 1.871 Euro mehr als für vergleichbare Immobilien aus den Jahren 1991 bis 2020. In München müssen Käufer für Neubauten durchschnittlich 10.572 €/m2 einkalkulieren – ein Aufpreis von 1.710 Euro gegenüber der nächstjüngeren Baujahreskategorie. In Berlin schließlich liegen die Quadratmeterpreise für Neubauobjekte bei 6.650 €/m2 – ein Plus von 1.322 Euro gegenüber Immobilien mit Baujahr 1991 bis 2020.
„Der deutliche Preisunterschied zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien in Stuttgart erklärt sich vor allem durch den oftmals höheren Sanierungsbedarf älterer Gebäude sowie durch teils sehr hohe Grundstückspreise in begehrten Lagen. Neubauobjekte sind besonders gefragt, da sie nicht nur moderne energetische Standards erfüllen, sondern häufig auch zusätzlichen Wohnkomfort bieten – etwa durch Aufzüge, Tiefgarage oder Smart-Home-Ausstattung. Wichtig ist: Eine allgemeine Aussage zu Preisniveaus älterer Baujahre ist nicht möglich, da diese stark davon abhängen, in welchem Umfang bereits Modernisierungen vorgenommen wurden. Hinzu kommt die anspruchsvolle Topografie Stuttgarts: In vielen Hanglagen ist das Bauen aufwendig und kostenintensiv, was sich direkt in den Quadratmeterpreisen von Neubauten niederschlägt und diese verteuert.'
B-Städte folgen Trend der A-Städte
Ein Blick auf die B-Städte Deutschlands zeigt ein ähnliches Preisgefüge wie bei den A-Standorten – ausgenommen München und Hamburg. Erwartungsgemäß bilden Neubauten ab dem Jahr 2021 die teuerste Preiskategorie unter allen Baujahresklassen. Im Vergleich zu Immobilien, die zwischen 1991 und 2020 erbaut wurden, fällt der Preissprung bei Neubauten in fast allen Städten besonders deutlich aus. Am günstigsten sind fast überall Immobilien aus den Jahren 1961 bis 1990. Sie prägen in nahezu allen Städten das Immobilienangebot am stärksten – lediglich in Dresden zeigt sich ein anderes Bild:
Abb. 3: Preisvergleich nach Baujahren in den A- und B-Städten, 2025 einschließlich drittes Quartal 2025 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
1 Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse basiert auf den durchschnittlichen Angebotspreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen von GeoMap für 2025 bis einschließlich drittes Quartal 2025.
2 Die Baujahresklassen sind in fünf Kategorien nach Wohnimmobilien mit einem Baujahr bis 1930, von 1931 bis 1960, von 1961 bis 1990, von 1991 bis 2020 und ab 2021 geclustert und beruhen auf einer Einteilung von VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
3Als Grundlage zur Kategorisierung des deutschen Immobilienmarktes nutzt VON POLL IMMOBILIEN die Einstufung in A-, B-, C- und D-Städte von BulwienGesa. Dazu wurden die Städte nach ihrer funktionalen Bedeutung für den internationalen, nationalen sowie regionalen oder lokalen Immobilienmarkt gruppiert. Zu den A-Städten zählt VON POLL IMMOBILIEN zusätzlich Leipzig aufgrund der starken und bedeutenden Entwicklung in den vergangenen Jahren.
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