A Munich et Hambourg, les bâtiments anciens sont plus chers que les nouvelles constructions
Entre les vieux bâtiments ornés de stuc, les lignes épurées des années 1960 et les façades en verre des nouveaux quartiers urbains, chaque bâtiment raconte l'évolution de son époque - et sa valeur. Mais que coûte l'histoire par rapport à la modernité ? Quel est réellement l'écart entre les classes d'âge de construction ? L'analyse actuelle de VON POLL IMMOBILIEN compare les prix moyens de l'offre1 pour les biens immobiliers selon cinq classes d'année de construction définies2, regroupées jusqu'à l'année de construction 1930, de 1931 à 1960, de 1961 à 1990, de 1991 à 2020 et à partir de 2021, dans les huit villes A allemandes3 - avec des résultats surprenants. Car les données montrent que : La structure des prix ne suit plus depuis longtemps la seule logique de l'âge de la construction - elle reflète la pénurie du marché, la qualité de l'emplacement et le niveau de rénovation.
"L'évaluation confirme la pratique : dans les sites absolument top, l'excellent bâtiment ancien ne concurrence pas la construction neuve - il constitue depuis toujours une classe premium propre et rare. Les hauts plafonds, la substance historique, le charme, les micro-situations représentatives et les rénovations coûteuses créent un produit qui ne peut guère être reproduit. À Munich et à Hambourg notamment, ces immeubles anciens situés dans les meilleurs quartiers montrent que l'histoire a sa propre valeur sur le marché - non pas en tant qu'aberration, mais en tant que partie d'un segment premium autonome qui atteint des prix élevés et stables depuis des années. En même temps, le marché se différencie fortement : les offres immobilières à partir des années 1930 jusqu'en 2020 suivent en moyenne une autre structure de prix que les immeubles anciens historiques et les nouvelles constructions. Mais pour les acheteurs, cela signifie aussi que si l'on veut comprendre la valeur, il faut faire attention à la situation, à la substance du bâtiment et à son état - des facteurs qui continueront d'influencer la valeur à l'avenir".
Munich et Hambourg sont les seules villes parmi les huit sites A où les prix moyens des offres pour les bâtiments anciens datant d'avant 1930 sont supérieurs à ceux des biens immobiliers neufs à partir de 2021. À Munich, les prix de l'immobilier pour les bâtiments anciens historiques atteignent en moyenne 11 856 €/m2, tandis que les nouvelles constructions se situent à 10 572 €/m2. La situation est similaire à Hambourg : Les immeubles anciens y coûtent en moyenne 7 336 €/m2, contre 6 714 €/m2 pour les immeubles neufs.
Dans les deux villes, les écarts de prix sont les plus importants au sein des sites A, entre les années de construction jusqu'à 1930 et celles de 1931 à 1960. À Munich, les prix au mètre carré de l'époque de la guerre et de l'après-guerre sont en moyenne inférieurs de 3 020 euros à ceux des bâtiments anciens historiques, tandis qu'à Hambourg, la différence est tout de même de 2 395 euros. En revanche, dans les deux villes, les acheteurs trouvent les prix les plus bas pour les biens construits entre 1961 et 1990 - actuellement en moyenne à Munich à 7 595 €/m2et à Hambourg à 4 490 €/m2.
Fig. 1 : Comparaison des prix par année de construction dans les villes A, 2025 y compris le troisième trimestre 2025 (Graphique : von Poll Immobilien GmbH)
Une structure de prix similaire apparaît également dans les autres villes A, où les biens construits entre 1961 et 1990 constituent systématiquement les segments les moins chers du marché. Il est intéressant de noter que dans presque toutes les villes A, la plus grande part de l'offre revient à cette catégorie d'année de construction - à l'exception de Leipzig et Berlin, où les bâtiments historiques anciens jusqu'à 1930 dominent le marché et représentent la plus grande part de l'offre totale de la métropole respective, avec respectivement 50 % et 38 %.
"Les immeubles anciens jouissent toujours d'une grande popularité - ils marquent le paysage urbain, offrent des plans généreux, de hauts plafonds et des détails architecturaux que de nombreux acheteurs apprécient particulièrement. Ces biens sont souvent situés dans des endroits centraux et historiques comme Berlin-Friedrichshagen, Charlottenburg ou Prenzlauer Berg et convainquent par leur qualité de vie élevée et leur excellente infrastructure. En conséquence, la demande reste constamment élevée, ce qui se traduit par des prix stables, voire en hausse. Les bâtiments des années 1940 à 1960 marquent des points grâce à leur construction solide, mais ont souvent besoin d'un rattrapage énergétique. Les biens immobiliers des années 1961 à 1980 sont en revanche le segment le moins cher, car l'isolation, les fenêtres et les systèmes de chauffage ne correspondent généralement plus aux normes actuelles. En revanche, ils offrent un potentiel aux propriétaires occupants et aux investisseurs disposés à les moderniser. Enfin, les nouvelles constructions à partir de 2021 sont synonymes de standards énergétiques et techniques très élevés - les prix de ce segment se situent donc à un niveau élevé'.
Alors que les biens immobiliers construits entre 1961 et 1990 affichent les prix au mètre carré les plus bas, la différence de prix avec la classe d'année de construction suivante entre 1991 et 2020 est particulièrement nette à Francfort-sur-le-Main et à Düsseldorf : dans la métropole du Main, le prix est supérieur d'environ 2 253 euros pour une moyenne de 6 766 €/m2, à Düsseldorf, la majoration est d'environ 1 717 euros pour une moyenne de 5 904 €/m2. Mais même à Cologne et Hambourg, la différence de prix au mètre carré entre ces catégories d'années de construction dépasse tout de même les 1.000 euros - à Cologne de 1.317 euros pour une moyenne de 5.332 €/m2 et à Hambourg avec une augmentation de 1.229 euros pour une moyenne de 5.719 €/m2.
"Même les bâtiments construits dans les années 1990 atteignent désormais un âge où les premières modernisations sont à prévoir - les acheteurs doivent garder cela à l'esprit. Sur un marché dynamique comme celui de Düsseldorf, où les nouvelles constructions sont de plus en plus chères en raison des coûts élevés de la construction et du terrain, les biens immobiliers construits entre 1991 et 2020 apparaissent souvent au départ comme une alternative attrayante. Toutefois, en y regardant de plus près, on s'aperçoit qu'il s'agit d'un bien de qualité : Tous les biens de cette génération ne sont pas identiques - les différences de qualité de construction, de situation et d'équipement peuvent être considérables et se refléter fortement dans le prix. Pour les personnes intéressées, il est donc plus important que jamais d'y regarder de près et d'estimer de manière réaliste la valeur réelle d'un bien immobilier. Un conseil qualifié aide à classer correctement les potentiels et les risques et à prendre des décisions fondées'.
Fig. 2 : Comparaison des prix selon l'année de construction dans les villes A, 2025 y compris le troisième trimestre 2025 (Graphique : von Poll Immobilien GmbH)
La différence de prix des biens immobiliers construits entre 1991 et 2020 et des nouvelles constructions à partir de 2021 est tout aussi frappante à Stuttgart, Leipzig, Munich et Berlin. À Stuttgart, le prix moyen au mètre carré pour les nouvelles constructions est actuellement de 7 691 euros - soit environ 2 109 euros de plus que pour les biens de la classe d'âge précédente. À Leipzig, les acheteurs paient en moyenne 4 759 €/m2 pour les biens neufs, soit 1 871 euros de plus que pour les biens comparables construits entre 1991 et 2020. À Munich, les acheteurs doivent prévoir en moyenne 10 572 €/m2 pour les biens neufs - soit un supplément de 1 710 euros par rapport à la catégorie d'année de construction immédiatement plus récente. Enfin, à Berlin, les prix au mètre carré des biens immobiliers neufs s'élèvent à 6 650 €/m2- soit une augmentation de 1 322 euros par rapport aux biens construits entre 1991 et 2020.
"La nette différence de prix entre les nouvelles constructions et les biens immobiliers existants à Stuttgart s'explique avant tout par le besoin de rénovation souvent plus élevé des bâtiments plus anciens ainsi que par le prix parfois très élevé des terrains dans des endroits très recherchés. Les biens immobiliers neufs sont particulièrement demandés, car ils répondent non seulement à des normes énergétiques modernes, mais offrent aussi souvent un confort d'habitation supplémentaire - par exemple grâce à des ascenseurs, un parking souterrain ou un équipement smart home. Il est important de noter qu'il n'est pas possible de se prononcer de manière générale sur les niveaux de prix des anciennes constructions, car ceux-ci dépendent fortement de l'ampleur des modernisations déjà effectuées. A cela s'ajoute la topographie exigeante de Stuttgart : sur de nombreux terrains en pente, la construction est complexe et coûteuse, ce qui se répercute directement sur le prix au mètre carré des nouvelles constructions et les rend plus chères'.
Les villes B suivent la tendance des villes A
Un coup d'œil sur les villes B d'Allemagne montre une structure de prix similaire à celle des sites A - à l'exception de Munich et Hambourg. Comme on pouvait s'y attendre, les nouvelles constructions à partir de 2021 constituent la catégorie de prix la plus chère parmi toutes les catégories d'années de construction. Par rapport aux biens immobiliers construits entre 1991 et 2020, la hausse des prix des nouvelles constructions est particulièrement marquée dans presque toutes les villes. Les biens immobiliers construits entre 1961 et 1990 sont presque partout les moins chers et marquent le plus fortement l'offre immobilière dans presque toutes les villes - seule Dresde présente une image différente :
Fig. 3 : Comparaison des prix par année de construction dans les villes A et B, 2025 y compris le troisième trimestre 2025 (graphique : von Poll Immobilien GmbH).
1 La base de données de l'analyse des prix d'achat se fonde sur les prix moyens des offres pour les maisons individuelles et les maisons à deux logements ainsi que les appartements en copropriété de GeoMap pour 2025 jusqu'au troisième trimestre 2025 inclus.
2 Les classes d'année de construction sont regroupées en cinq catégories selon les biens immobiliers résidentiels construits jusqu'en 1930, de 1931 à 1960, de 1961 à 1990, de 1991 à 2020 et à partir de 2021 et reposent sur une classification de VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
3Pour catégoriser le marché immobilier allemand, VON POLL IMMOBILIEN utilise la classification en villes A, B, C et D de BulwienGesa. Pour ce faire, les villes ont été regroupées en fonction de leur importance fonctionnelle pour le marché immobilier international, national ainsi que régional ou local. VON POLL IMMOBILIEN compte en outre Leipzig parmi les villes A en raison de son développement fort et important au cours des dernières années.
Toutes les données et tous les graphiques peuvent être utilisés et publiés avec une référence à la source suivante : von Poll Immobilien GmbH(www.von-poll.com). Le graphique et le tableau peuvent être téléchargés sous forme numérique avec un lien d'intégration ici :
- Graphique : https://www.datawrapper.de/_/2Ixb6
- Tableau : https://www.datawrapper.de/_/tuEYy
La société von Poll Immobilien GmbH est une entreprise traditionnelle qui, avec plus de 400 boutiques et plus de 1.500 collègues, fait partie des plus grandes sociétés de courtage d'Europe. Le siège de notre entreprise se trouve à Francfort-sur-le-Main. Nos mandants sont des propriétaires et des personnes intéressées par des biens immobiliers de valeur stable situés dans des quartiers résidentiels et commerciaux privilégiés.
