Με την άνοδο των θερμοκρασιών, πολλοί ιδιοκτήτες περνούν και πάλι περισσότερο χρόνο στον κήπο ή στη βεράντα τους. Ταυτόχρονα, κατά τους ανοιξιάτικους και καλοκαιρινούς μήνες αυξάνονται και οι διαμάχες που αφορούν την προστασία της ιδιωτικής ζωής, τα όρια των οικοπέδων και τα φυτά που μεγαλώνουν γρήγορα. Ιδιαίτερα συχνά, το ζήτημα αφορά το πότε μια φύτευση θεωρείται νομικά ως φράκτης – και ποιες αποστάσεις από τα όρια ή προδιαγραφές ύψους πρέπει τότε να τηρούνται.
Το Ομοσπονδιακό Δικαστήριο (BGH) έχει συγκεκριμενοποιήσει σημαντικά κριτήρια σχετικά με αυτό με την απόφασή του της 28ης Μαρτίου 2025 (Αρ. V ZR 185/23). Στο πλαίσιο αυτό, το δικαστήριο δεν διευκρίνισε μόνο υπό ποιες προϋποθέσεις μπορεί να χαρακτηριστεί και το μπαμπού ως φράκτης, αλλά και, ειδικότερα, ποια χαρακτηριστικά είναι καθοριστικά για τη νομική ταξινόμηση και από ποιο επίπεδο εδάφους πρέπει να μετράται το ύψος ενός φράκτη.
Ποιο ήταν συγκεκριμένα το θέμα;
Η απόφαση του Ομοσπονδιακού Δικαστηρίου βασίστηκε σε μια γειτονική διαμάχη στην Έσση. Οι ιδιοκτήτες είχαν φυτέψει μπαμπού κατά μήκος των ορίων του οικοπέδου τους, το οποίο με την πάροδο του χρόνου μεγάλωσε σε ύψος περίπου έξι έως επτά μέτρων και χρησίμευε ως πυκνό φράγμα προστασίας από τα βλέμματα. Για τον λόγο αυτό, οι γείτονες ζήτησαν να κλαδευτεί. Μεταξύ άλλων, το δίκαιο γειτονίας της Έσσης προβλέπει συγκεκριμένες αποστάσεις από τα όρια για τους φράχτες, ανάλογα με το ύψος τους.
Το Ομοσπονδιακό Ανώτατο Δικαστήριο διευκρίνισε ότι για την ταξινόμηση ως φράχτη δεν είναι καθοριστική η βοτανική ταξινόμηση των φυτών. Καθοριστικό είναι μάλλον το αν πολλά φυτά, στην συνολική τους εμφάνιση, εκπληρώνουν μια
κλειστή, προστατευτική από την όραση ή οριοθετική λειτουργία. Ακόμη και ο μπαμπούς μπορεί να πληροί αυτές τις προϋποθέσεις, αν διατεθεί και συντηρηθεί κατάλληλα. «Το Ομοσπονδιακό Δικαστήριο καθιστά σαφές ότι δεν είναι καθοριστικό το είδος του φυτού, αλλά η συγκεκριμένη επίδραση της φύτευσης. Επομένως, είναι καθοριστικό το αν τα φυτά γίνονται αντιληπτά, όπως ένας κλασικός φράκτης, ως προστασία από την όραση ή ως φυσική οριοθέτηση», εξηγεί ο Δρ. Tim Wistokat, LL.M., δικηγόρος και επικεφαλής του νομικού τμήματος της VON POLL IMMOBILIEN.
Επιπλέον, η απόφαση ασχολείται με το ερώτημα από ποιο επίπεδο εδάφους πρέπει να μετρηθεί το ύψος ενός φράχτη. Κατά την άποψη του Ομοσπονδιακού Δικαστηρίου, καθοριστικό είναι γενικά το φυσικό επίπεδο του εδάφους. «Ιδιαίτερα σε οικόπεδα σε πλαγιά ή σε επιχωματωμένες εκτάσεις, η μέτρηση του ύψους μπορεί να έχει σημαντικές πρακτικές επιπτώσεις. Ακόμη και μικρές διαφορές στο επίπεδο του εδάφους μπορούν να καθορίσουν ποιες αποστάσεις από τα όρια πρέπει να τηρούνται», αναφέρει ο Δρ. Wistokat.
Καμία γενική περιοριστική διάταξη για το ύψος
Ταυτόχρονα, το Ομοσπονδιακό Δικαστήριο κατέστησε σαφές ότι οι επιτρεπόμενες αποστάσεις από τα όρια και οι απαιτήσεις για τους φράχτες εξακολουθούν να διέπονται από τους αντίστοιχους τοπικούς νόμους περί γειτονίας. Η απόφαση δεν θεσπίζει επομένως ένα ενιαίο όριο ύψους σε ομοσπονδιακό επίπεδο, αλλά συγκεκριμενοποιεί μάλλον τα κριτήρια για τη νομική ταξινόμηση και τη μέτρηση του ύψους.
Ειδικά σε περίπτωση ταχέως αναπτυσσόμενων φυτών όπως το μπαμπού, συνιστάται επομένως να λαμβάνονται υπόψη έγκαιρα οι πιθανές επιπτώσεις σε γειτονικά οικόπεδα. Εκτός από το ύψος, μπορούν να παίξουν ρόλο και θέματα όπως η σκίαση, η εξάπλωση των ριζών ή η συνολική εντύπωση που δίνει η φύτευση. «Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι υπάρχουν ενιαίες προδιαγραφές σε ομοσπονδιακό επίπεδο για το ύψος των φραχτών. Στην πραγματικότητα, όμως, οι ρυθμίσεις διαφέρουν, εν μέρει σημαντικά, ανάλογα με το ομόσπονδο κρατίδιο. Ειδικά σε περίπτωση φυτών που μεγαλώνουν ψηλά ή πυκνά, συνιστάται επομένως η έγκαιρη συνεννόηση με τους γείτονες», εξηγεί ο Δρ. Tim Wistokat της VON POLL IMMOBILIEN.
Συμπέρασμα
Με την απόφασή του, το Ομοσπονδιακό Δικαστήριο συγκεκριμενοποίησε σημαντικές κατευθυντήριες γραμμές για το δίκαιο γειτονίας. Το επίκεντρο δεν είναι τόσο το ερώτημα αν το μπαμπού θεωρείται βοτανικά ως φράκτης, αλλά μάλλον υπό ποιες προϋποθέσεις μια φύτευση μπορεί συνολικά να χαρακτηριστεί ως φράκτης και πώς καθορίζεται νομικά το ύψος της.
«Η απόφαση δείχνει ότι στο δίκαιο γειτονίας είναι πάντα καθοριστική η συγκεκριμένη επίδραση μιας φύτευσης – όχι η βοτανική της ταξινόμηση. Ταυτόχρονα, το Ομοσπονδιακό Δικαστήριο ενισχύει τη νομική ασφάλεια όσον αφορά το ζήτημα της μέτρησης του ύψους. Ειδικά σε περίπτωση πυκνών φυτών που προσφέρουν προστασία από τα βλέμματα, όπως το μπαμπού, συνιστάται επομένως να λαμβάνονται υπόψη από νωρίς οι αποστάσεις από τα όρια και οι προδιαγραφές της τοπικής νομοθεσίας», συνοψίζει ο Δρ. Tim Wistokat, LL.M., δικηγόρος και επικεφαλής του νομικού τμήματος της VON POLL IMMOBILIEN.
