14.04.2022
Περιεχόμενο του παρόντος άρθρου
Στο εγκυκλοπαιδικό επεισόδιο 2 της εκπομπής VON POLL IMMOBILIEN Podcasts, ο Tim Wistokat, δικηγόρος και επικεφαλής του νομικού τμήματος της VON POLL IMMOBILIEN, και η οικοδέσποινα Petra Konradi διεξάγουν μια συναρπαστική συνέντευξη για το μείζον θέμα της χρηματοδοτικής μίσθωσης.
Για ποιους και υπό ποιες συνθήκες αξίζει η χρηματοδοτική μίσθωση; Και ποια σημεία πρέπει οπωσδήποτε να έχουν υπόψη τους οι ενδιαφερόμενοι; Μπορείτε τώρα να ακούσετε τη συναρπαστική συζήτηση για αυτά και άλλα θέματα απευθείας εδώ ή να τη διαβάσετε ως απομαγνητοφώνηση με τον 'παραδοσιακό τρόπο'. Ελπίζουμε να σας αρέσει!
Επεισόδιο του podcast 'Erbbaurecht' - πλήρες κείμενο
Συντονίστρια: Petra Konradi:
Το διαβάσατε ήδη στον τίτλο - σε αυτό το επεισόδιο διευκρινίζουμε τα πιο σημαντικά ερωτήματα σχετικά με το θέμα των κληρονομικών δικαιωμάτων οικοδομής με συμπαγή και περιεκτικό τρόπο. Επειδή η γη στην οποία χτίζετε το σπίτι σας δεν είναι απαραίτητο να σας ανήκει. Το κληρονομικό δικαίωμα οικοδομής σας επιτρέπει να μισθώσετε ένα οικόπεδο και να καταβάλλετε στον ιδιοκτήτη ένα ετήσιο ποσό ως αντάλλαγμα, το λεγόμενο ενοίκιο εδάφους.Αλλά ακόμη και αν οι τιμές της γης συνεχίσουν να αυξάνονται...Αξίζει τον κόπο για εσάς; Και αν ναι, υπό ποιες συνθήκες; Τι κρύβεται στην πραγματικότητα πίσω από το κληρονομικό δικαίωμα δόμησης; Και τι πρέπει να προσέξετε; Αυτές τις ερωτήσεις διευκρινίζουμε τώρα με τον Tim Wistokat. Είναι δικηγόρος και επικεφαλής του νομικού τμήματος της VON POLL IMMOBILIEN.
Ονομάζομαι Petra Konradi, είμαι η οικοδέσποινα του podcast. Καλώς ήρθατε.
Tim Wistokat, δικηγόρος και επικεφαλής του νομικού τμήματος της VON POLL IMMOBILIEN:
Γεια σας κα Konradi, σας ευχαριστώ πολύ για την πρόσκληση.
Petra Konradi:
Με την πρώτη ματιά, το κληρονομικό δικαίωμα δόμησης φαίνεται να αποτελεί μια οικονομικά αποδοτική εναλλακτική λύση έναντι της αγοράς γης. Ωστόσο, είναι σκόπιμο να ζυγίσετε και τις δύο επιλογές και να έχετε επίγνωση ορισμένων παγίδων.
Κύριε Wistokat, η οικοδόμηση στη γη κάποιου άλλου - πώς λειτουργεί αυτό;
Tim Wistokat:
Από πρακτική άποψη, είναι αρχικά πολύ απλό. Ο εκχωρητής του κληρονομικού δικαιώματος οικοδομής, δηλαδή ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου, μεταβιβάζει δικαίωμα χρήσης του εν λόγω οικοπέδου στον κάτοχο του κληρονομικού δικαιώματος οικοδομής, δηλαδή στον ενοικιαστή του οικοπέδου. Ο μισθωτής μπορεί στη συνέχεια να χτίσει ένα ακίνητο στο οικόπεδο ή να αγοράσει ένα ακίνητο που βρίσκεται ήδη στο οικόπεδο. Έτσι, ο μισθωτής γίνεται ιδιοκτήτης του ακινήτου, αλλά όχι ιδιοκτήτης της γης.
Πέτρα Κονράδη:
Σε αντάλλαγμα, ο μισθωτής πληρώνει ένα είδος ενοικίου;
Tim Wistokat:
Ναι ακριβώς, μιλάμε για το ετήσιο μίσθωμα εδάφους. Στο παρελθόν, αυτό ονομαζόταν επίσης μίσθωμα εδάφους, το ύψος του οποίου είναι κατ' αρχήν ελεύθερα διαπραγματεύσιμο. Κατά κανόνα, ωστόσο, το ποσό του μισθώματος εδάφους ανέρχεται περίπου στο 3 έως 5 % της αξίας του οικοπέδου.
Η ιδιαιτερότητα και συνεπώς ένα σημείο που πρέπει να εξεταστεί προσεκτικά από τον ενοικιαστή: Το μίσθωμα εδάφους μπορεί να αναπροσαρμόζεται κάθε τρία χρόνια από τον πάροχο της μίσθωσης εδάφους.
Πέτρα Κονράδη:
Τι άλλο πρέπει να λάβουν υπόψη τους οι υποψήφιοι ενοικιαστές;
Tim Wistokat:
Εκτός από τις συμφωνημένες πληρωμές, τα μέρη θα πρέπει να συμφωνήσουν για τη συντήρηση και τη δυνατότητα πραγματοποίησης δομικών αλλαγών στο υπάρχον ακίνητο.
Επιπλέον, θα πρέπει να διευκρινίζεται εκ των προτέρων εάν το ακίνητο μπορεί να υπενοικιαστεί από τον μισθωτή. Προκειμένου να καταγραφούν εγγράφως όλες οι συμφωνίες, τα εμπλεκόμενα μέρη συνάπτουν σύμβαση μίσθωσης γης και, προκειμένου αυτή να είναι νομικά δεσμευτική, επικυρώνεται από συμβολαιογράφο.
Ακολούθως, η σύμβαση μίσθωσης γης καταχωρίζεται στο κτηματολόγιο του ακινήτου και επιπλέον σε χωριστά συσταθέν κτηματολόγιο μίσθωσης γης.
Πέτρα Κονράδη:
Μπορεί κανείς να παραχωρήσει κληρονομικό δικαίωμα δόμησης;
Tim Wistokat:
Κατ' αρχήν, ναι.
Κατ' αρχήν, ο καθένας μπορεί να παραχωρήσει κληρονομικό δικαίωμα δόμησης. Στην πράξη, ωστόσο, η γη μισθώνεται κυρίως από δήμους, εκκλησίες, κοινότητες ή εταιρείες. Στη Γερμανία, ιδίως η εκκλησία ενεργεί συχνά ως εκμισθωτής γης, προκειμένου να δώσει τη δυνατότητα σε νέες οικογένειες με λιγότερα ίδια κεφάλαια να αγοράσουν ακίνητο ή να χτίσουν σπίτι.
Πέτρα Κονράντι:
Το κόλπο βρίσκεται συχνά στη λεπτομέρεια, ακόμη και με τα κληρονομικά δικαιώματα δόμησης;
Tim Wistokat:
Ναι, μπορώ να το επιβεβαιώσω. Κατά κανόνα, η διάρκεια της μίσθωσης εδάφους είναι μεταξύ 50 και 99 ετών. Μετά τη λήξη της μίσθωσης, η μίσθωση λήγει και το ακίνητο περιέρχεται στην κυριότητα του μισθωτή. Ωστόσο, ο τελευταίος πρέπει στη συνέχεια να καταβάλει στον μισθωτή την κατάλληλη αποζημίωση για το κτίριο, η οποία βασίζεται στην τρέχουσα αγοραία αξία.
Ακόμη και σε περίπτωση πώλησης ή κληρονομιάς του οικοπέδου ή του ακινήτου, το κληρονομικό δικαίωμα δόμησης δεν λήγει ως εμπράγματο δικαίωμα χρήσης. Αντίθετα, ο νέος ιδιοκτήτης του οικοπέδου ή του ακινήτου αναλαμβάνει τη σύμβαση κληρονομικού δικαιώματος οικοδομής και την υπόλοιπη διάρκειά της. Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι η συμφωνηθείσα διάρκεια ανανεώνεται ή παρατείνεται αυτόματα. Μάλλον πρέπει να νοηθεί υπό την έννοια ότι μπορεί να γίνει διαπραγμάτευση με τον νέο ιδιοκτήτη για μια νέα έναρξη της διάρκειας. Όσο μεγαλύτερη είναι η εναπομένουσα διάρκεια, τόσο καλύτερες είναι φυσικά οι πιθανότητες μεταπώλησης του ακινήτου.
Πέτρα Κονράντι:
Τι συμβαίνει με τη λεγόμενη επιστροφή;
Tim Wistokat:
Εάν ο μισθωτής δεν εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις ή δεν καταβάλει το συμφωνηθέν μίσθωμα εδάφους για τουλάχιστον δύο έτη, ο παραχωρησιούχος της μίσθωσης μπορεί να ασκήσει το δικαίωμά του για επιστροφή. Σε αυτή τη λεγόμενη διεκδίκηση της επιστροφής, ο μισθωτής πρέπει να επιστρέψει το μισθωτήριο στον ιδιοκτήτη της γης. Η σύμβαση λύεται πρόωρα και ο μισθωτής γίνεται ιδιοκτήτης του κτιρίου. Ωστόσο, πρέπει να είμαστε προσεκτικοί εδώ. Σε περίπτωση ανατροπής, ο ιδιοκτήτης της εδαφικής μίσθωσης πρέπει επίσης να αποζημιώσει κατάλληλα τον μισθωτή. Και εδώ, επίσης, υπάρχει η δυνατότητα τα μέρη να συμφωνήσουν μεταξύ τους για μια φιλική παράταση της σύμβασης.
Επιπλέον, παρόλο που ο εκχωρητής της σύμβασης μίσθωσης επί εδάφους μπορεί να παραχωρήσει στον κάτοχο της σύμβασης μίσθωσης επί εδάφους δικαίωμα πρώτης άρνησης για την αγορά του ακινήτου, ο κάτοχος της σύμβασης μίσθωσης επί εδάφους δεν δικαιούται παράταση της σύμβασης.
Πέτρα Κονράδη:
Για ποιον αξίζει η μίσθωση επί εδάφους;
Tim Wistokat:
Για όσους έχουν μικρή καθαρή περιουσία, αλλά δεν θέλουν να στερηθούν το δικό τους σπίτι, η μίσθωση μπορεί να αξίζει τον κόπο υπό ορισμένες συνθήκες, καθώς πρέπει να αυξηθεί μόνο η τιμή αγοράς για το σπίτι, αλλά όχι για το οικόπεδο. Στην περίπτωση αυτή, το συνολικό ποσό της χρηματοδότησης του ακινήτου είναι φυσικά κάπως χαμηλότερο. Εκτός από την τιμή αγοράς του ακινήτου, οι ενδιαφερόμενοι πληρώνουν στη συνέχεια συνήθως φόρο ακίνητης περιουσίας, ασφάλιση και έξοδα συντήρησης, καθώς και το ετήσιο μίσθωμα εδάφους.
Πέτρα Κονράδη:
Καταρχάς, η μίσθωση εδάφους φαίνεται δελεαστική για τους υποψήφιους αγοραστές με ελάχιστα ίδια κεφάλαια. Όμως, μια πιο προσεκτική ματιά αποκαλύπτει κάποιες όχι αμελητέες ανησυχίες. Ίσως το μεγαλύτερο μειονέκτημα: ενώ η αποπληρωμή ενός κανονικού τραπεζικού δανείου για ένα οικόπεδο λήγει με την πάροδο του χρόνου, το ενοίκιο εδάφους συνεχίζεται μέχρι τη λήξη της σύμβασης. Ειδικά σε περιόδους χαμηλών επιτοκίων, η παραδοσιακή χρηματοδότηση αποδεικνύεται συχνά οικονομικά πιο συμφέρουσα.
Επιπλέον, το μίσθωμα εδάφους μπορεί να αναπροσαρμόζεται κάθε τρία χρόνια. Εξαιτίας αυτού, υπάρχει η πιθανότητα οι πληρωμές του μισθώματος εδάφους να υπερβαίνουν το συνολικό κόστος του ακινήτου με την πάροδο των ετών. Παρόλο που η αγορά ενός κανονικού ακινήτου φαίνεται συνήθως πιο ακριβή, συνήθως αποδεικνύεται λιγότερο περίπλοκη και λιγότερο δαπανηρή μακροπρόθεσμα.
Εάν έχετε ερωτήσεις σχετικά με αυτό ή άλλα θέματα, μπορείτε να επικοινωνήσετε με τους ειδικούς μας ή να βρείτε ακόμη περισσότερες πληροφορίες στην ιστοσελίδα μας και στην εφαρμογή VON POLL IMMOBILIEN. Μπορείτε να βρείτε τους συνδέσμους στις σημειώσεις εκπομπής του podcast μας.
VON POLL IMMOBILIEN - το podcast: Μπορείτε να μας βρείτε στο Spotify, στο Apple Podcast, στο Google Podcast ή στην εφαρμογή VON POLL IMMOBILIEN και στο Amazon Music ή μέσω Alexa. Απλά πείτε Alexa, παίξτε το podcast VON POLL IMMOBILIEN.
