Lifestyle Blog

Στεγαστική ανάπτυξη στις πόλεις Α και Β

25.01.2023

VON POLL IMMOBILIEN

Περιεχόμενο του παρόντος άρθρου

ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΣΕ ΑΥΤΗ ΤΗ ΣΕΛΙΔΑ:

1. Πλειοψηφικά λιγότερες άδειες και ολοκληρώσεις
2. Μερίδιο των νέων κατασκευών στο απόθεμα κατοικιών από το 2017 έως το 2021

1. Πλειοψηφικά λιγότερες άδειες και ολοκληρώσεις

Για πρώτη φορά, η Ομοσπονδιακή Στατιστική Υπηρεσία κατέγραψε περισσότερους από 84 εκατομμύρια κατοίκους στη Γερμανία το πρώτο εξάμηνο του 2022. Ο πληθυσμός αυξάνεται, γεγονός που αυξάνει επίσης την ανάγκη για ζωτικό χώρο. Ωστόσο, παρατηρούνται ολοένα και μεγαλύτερες συμφορήσεις στην αγορά κατοικίας - ιδίως στο πλαίσιο της αύξησης των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων και των αυστηρότερων απαιτήσεων χρηματοδότησης, της απότομης αύξησης του κόστους κατασκευής και των προβλημάτων της αλυσίδας εφοδιασμού, των νέων ενεργειακών απαιτήσεων για τα κτίρια και της έλλειψης τεχνιτών. Οι εμπειρογνώμονες της VON POLL IMMOBILIEN ανέλυσαν την ακριβή κατάσταση στις 21 μεγαλύτερες γερμανικές πόλεις¹ όσον αφορά τις οικοδομικές άδειες και τις ολοκληρώσεις² για τα έτη 2017 έως 2021 και επίσης έθεσαν τα νέα κατασκευαστικά έργα αυτής της περιόδου σε σχέση με το απόθεμα κατοικιών³.

Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:"Μια ματιά στο 2021 δείχνει ότι σε έντεκα από τις 21 περιοχές που αναλύθηκαν, ο αριθμός των ολοκληρωμένων διαμερισμάτων μειώθηκε σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Σε αυτές περιλαμβάνονται μεγάλες πόλεις όπως το Μόναχο, το Βερολίνο, το Αμβούργο, το Ντίσελντορφ, η Κολωνία και η Λειψία, όπου ο πληθυσμός έχει αυξηθεί δυσανάλογα έντονα τα τελευταία χρόνια. Οι οικοδομικές άδειες μειώνονται ακόμη και σε 15 από τις 21 πόλεις Α και Β το 2021. Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής πρέπει επιτέλους να δράσουν εδώ και να αντιδράσουν με ταχύτερες διαδικασίες έγκρισης, καθορισμό οικοπέδων και επιδοτήσεις δόμησης. Αυτός είναι ο μόνος τρόπος για να μειωθεί το χάσμα μεταξύ της αύξησης του πληθυσμού και της ζήτησης κατοικιών."

Τα περισσότερα διαμερίσματα θα μπορούσαν να κατασκευαστούν στη Φρανκφούρτη μεταξύ 2017 και 2021 με 29,2 ανά 1.000 κατοίκων⁴ ολοκληρώθηκαν. Το Μόναχο, το Αμβούργο και το Μύνστερ ακολουθούν τη μητρόπολη του Μάιν με 27,8, 25,7 και 25,1 ολοκληρωμένα διαμερίσματα αντίστοιχα. Όσον αφορά τις οικοδομικές άδειες, το Μόναχο βρίσκεται στην πρώτη θέση της ανάλυσης με 38,7 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους. Ενώ το Μύνστερ κατέγραψε 32,4 άδειες κατά την περίοδο της έρευνας, το Αμβούργο είχε 29,9 εγκεκριμένες κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους.

Αντίθετα, οι λιγότερες ολοκληρώσεις κατοικιών έγιναν στο Ντούισμπουργκ με 6,1 και στο Μπόχουμ με 8,2 ανά 1.000 κατοίκους. Το Ντούισμπουργκ είναι επίσης ουραγός όσον αφορά τις άδειες. Μόνο 7,7 διαμερίσματα ανά 1.000 κατοίκους εγκρίθηκαν εδώ μεταξύ 2017 και 2021. Στο Μπόχουμ, το ποσοστό ήταν 13,9 εγκεκριμένα διαμερίσματα.

Εικ. 1: Οικοδομικές άδειες και ολοκληρώσεις, κατοικίες 2017 έως 2021 ανά 1.000 κατοίκους

Επίσης μόνο δέκα έως 15 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους θα μπορούσαν να ολοκληρωθούν στο Έσσεν, την Καρλσρούη, την Κολωνία, το Ανόβερο, το Ντόρτμουντ, τη Στουτγάρδη και τη Βρέμη. Εκτός από το Ανόβερο, αυτές οι τοποθεσίες κατέληξαν επίσης στις χαμηλότερες θέσεις της κατάταξης με αριθμό μεταξύ δέκα και 16 οικοδομικών αδειών. Το Ανόβερο, από την άλλη πλευρά, κατέγραψε 19 εγκεκριμένα διαμερίσματα ανά 1.000 κατοίκους μεταξύ 2017 και 2021.

Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:"Το Ανόβερο είναι ένας γνωστός εκθεσιακός τόπος και, με την εμπορική έκθεση του Ανόβερου, φιλοξενεί μια διεθνούς σημασίας βιομηχανική έκθεση. Ως μέρος της μητροπολιτικής περιοχής, μαζί με το Braunschweig και το Wolfsburg, η πόλη έχει μια ακμάζουσα οικονομία και παρουσιάζει θετική πληθυσμιακή αύξηση. Προκειμένου να καλυφθεί η αυξημένη ζήτηση για στέγαση, σχεδιάζονται και υλοποιούνται επί του παρόντος πολλά νέα κατασκευαστικά έργα."

Μεταξύ 20 και 25 διαμερισμάτων ανά 1.000 κατοίκων ολοκληρώθηκαν στο Ντίσελντορφ, τη Βόννη, το Βερολίνο και τη Δρέσδη. Όσον αφορά τις οικοδομικές άδειες, το Βερολίνο με 30,3 κατοικίες και η Δρέσδη με 32,4 κατοικίες συγκαταλέγονται μεταξύ των έξι πρώτων πόλεων με περισσότερες από 30 οικοδομικές άδειες ανά 1.000 κατοίκους εντός των ετών 2017 έως 2021. Το Ντίσελντορφ με 26,3 και η Βόννη με 17,8 εγκεκριμένες κατοικίες, από την άλλη πλευρά, βρίσκονται στο μέσο της κατάταξης των υπό ανάλυση περιοχών.

2. Ποσοστό των νέων κατασκευών στο απόθεμα κατοικιών από το 2017 έως το 2021

Είναι επίσης ενδιαφέρον να εξετάσουμε την αναλογία των αποπερατώσεων προς το απόθεμα κατοικιών στην εκάστοτε πόλη έως το 2021. Πρωταθλήτρια εδώ είναι και πάλι η Φρανκφούρτη στο Μάιν, όπου το απόθεμα κατοικιών αυξήθηκε κατά 5,9% σε 377.989 διαμερίσματα την περίοδο από το 2017 έως το 2021. Το Μόναχο, με 5,3% σε 778.720 διαμερίσματα, και το Μύνστερ και το Αμβούργο, το καθένα με 5% σε 157.031 διαμερίσματα και 953.137 διαμερίσματα αντίστοιχα, είναι επίσης μεταξύ των περιοχών με την ισχυρότερη αύξηση των κατοικιών.

Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:"Ένα από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της Φρανκφούρτης είναι η έντονη ανάπτυξη πολυώροφων κατοικιών, που δεν συναντάται σε τέτοιο βαθμό σε καμία άλλη γερμανική μητρόπολη. Η πόλη μεγαλώνει σε πλάτος και σε ύψος. Μόνο ο πύργος Grand Tower ύψους 172 μέτρων στεγάζει 413 διαμερίσματα, ενώ το πολυώροφο συγκρότημα Four φιλοξενεί 600 διαμερίσματα - για να αναφέρουμε μόνο δύο παραδείγματα της έντονης οικοδομικής δραστηριότητας και της ανάπτυξης των γειτονιών στη Φρανκφούρτη και γύρω από αυτήν κατά τα τελευταία πέντε χρόνια."

Fig. 2: Ποσοστό νέων κατασκευών επί του αποθέματος κατοικιών, 2017-2021

Στις τέσσερις πρώτες θέσεις αυτής της κατάταξης ακολουθούν η Βόννη με αύξηση 4,4% σε 162.885 κατοικίες, το Βερολίνο και η Δρέσδη με 4,3% έκαστη σε 1.938.034 κατοικίες και 300.985 κατοικίες αντίστοιχα. Αντίθετα, το απόθεμα κατοικιών στο Ντίσελντορφ, το Μανχάιμ, τη Λειψία, τη Νυρεμβέργη και το Βισμπάντεν θα αυξηθεί κατά 3% έως 4% μεταξύ 2017 και 2021.

Τα χαμηλότερα ποσοστά αύξησης εντός της περιόδου ανάλυσης καταγράφηκαν στο Ντούισμπουργκ με μόλις 1,2% σε 249.971 διαμερίσματα, στο Μπόχουμ με 1,6% σε 190.921 διαμερίσματα και στο Έσσεν με 1,9% σε 305.634 διαμερίσματα. Στο Ανόβερο, την Καρλσρούη, την Κολωνία, το Ντόρτμουντ, τη Στουτγάρδη και τη Βρέμη, η στέγαση αυξάνεται επίσης μόνο κατά 2% έως 3% από το 2017 έως το 2021.

Όλα τα δεδομένα και τα γραφικά μπορούν να χρησιμοποιούνται και να δημοσιεύονται με αναφορά στην ακόλουθη πηγή: von Poll Immobilien GmbH. Τα γραφικά είναι προσβάσιμα ψηφιακά με έναν σύνδεσμο ενσωμάτωσης εδώ: https://www.datawrapper.de/_/5YA8W/ και https://www.datawrapper.de/_/ipPrY/.

^{1 Ως βάση για την κατηγοριοποίηση της γερμανικής αγοράς ακινήτων, η VON POLL IMMOBILIEN χρησιμοποιεί την ταξινόμηση της BulwienGesa σε πόλεις Α, Β, Γ και Δ. Για το σκοπό αυτό, οι πόλεις ομαδοποιήθηκαν ανάλογα με τη λειτουργική τους σημασία για τη διεθνή, εθνική και περιφερειακή ή τοπική αγορά ακινήτων. Η BulwienGesa κατατάσσει επτά πόλεις Α ως τα σημαντικότερα γερμανικά κέντρα με εθνική και σε ορισμένες περιπτώσεις διεθνή σημασία, καθώς και μεγάλες, λειτουργικές αγορές. Οι 14 τοποθεσίες Β περιλαμβάνουν μεγάλες πόλεις με εθνική και περιφερειακή σημασία.}^{2 Η βάση δεδομένων των εγκεκριμένων και ολοκληρωμένων διαμερισμάτων βασίζεται στην empirica regio και την έρευνα VON POLL IMMOBILIEN (2022) για την περίοδο ανάλυσης από το 2017 έως το 2021.}^{3 Η βάση δεδομένων των υφιστάμενων κτιρίων είναι η επικαιροποίηση του οικιστικού κτιριακού και στεγαστικού αποθέματος, όπως ορίζεται από την empirica regio.}

^{4 Για την καλύτερη συγκρισιμότητα των επιμέρους περιοχών, ο αριθμός των εγκεκριμένων και ολοκληρωμένων κατοικιών ανά 1.000 κατοίκων προσαρμόστηκε με βάση τα στοιχεία της empirica regio και της VON POLL IMMOBILIEN Research (2022).}