27.06.2023
Περιεχόμενο του παρόντος άρθρου
Οι τιμές των οικιστικών ακινήτων στις ακτές της Βόρειας Θάλασσας μειώνονται
Μακριές αμμώδεις παραλίες, δροσερή θαλασσινή αύρα και η έκταση της Θάλασσας Wadden: η ακτή της Βόρειας Θάλασσας έχει όλα αυτά να προσφέρει και είναι αντίστοιχα δημοφιλής - τόσο ως προορισμός διακοπών όσο και ως τόπος κατοικίας. Τα τελευταία χρόνια, οι υποψήφιοι αγοραστές που αναζητούν μια νέα κατοικία το γνωρίζουν αυτό ιδιαίτερα καλά. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι τιμές των οικιστικών ακινήτων στις ακτές της Βόρειας Θάλασσας συνέχισαν να αυξάνονται λόγω της συνεχιζόμενης υψηλής ζήτησης. Ποια είναι όμως η σημερινή κατάσταση; Εξάλλου, η αγορά ακινήτων βρίσκεται επίσης σε μια κατάσταση μεταβολής λόγω των σημερινών παγκόσμιων γεγονότων και των συνεπαγόμενων κρίσεων. Για το λόγο αυτό, οι εμπειρογνώμονες της VON POLL IMMOBILIEN εξέτασαν προσεκτικά την εξέλιξη των τιμών αγοράς¹ στην ακτή της Βόρειας Θάλασσας για μονοκατοικίες² στις περιφέρειες και τις ανεξάρτητες πόλεις καθώς και στα νησιά* για το πρώτο τρίμηνο του 2023 σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο του προηγούμενου έτους.
Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:
"Παρά το ήδη πολύ υψηλό επίπεδο τιμών σε ορισμένες περιοχές στις ακτές της Βόρειας Θάλασσας, οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται, ιδίως τα τελευταία χρόνια. Αυτό φαίνεται να έχει τελειώσει προς το παρόν. Σε όλες τις περιοχές που αναλύθηκαν στις ακτές της Βόρειας Θάλασσας, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων μειώνονται ή παραμένουν στάσιμες το πρώτο τρίμηνο του 2023 σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο του προηγούμενου έτους", αναφέρει ο Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN. Και συνεχίζει: "Αυτό δείχνει ξεκάθαρα ότι οι υποψήφιοι αγοραστές δεν είναι πλέον πρόθυμοι να πληρώσουν οποιοδήποτε τίμημα λόγω της τρέχουσας κατάστασης των επιτοκίων και πρέπει να υπολογίσουν με μεγαλύτερη ακρίβεια τι μπορούν να αντέξουν οικονομικά, δεδομένης της τρέχουσας κατάστασης. Παρ' όλα αυτά, έχουμε συνειδητοποιήσει ότι η ζήτηση για οικιστικά ακίνητα στην ακτή εξακολουθεί να υπάρχει. Αναμένουμε ότι η αγορά θα σταθεροποιηθεί και πάλι στις προτιμώμενες παραθαλάσσιες περιοχές κατά τη διάρκεια του 2023."
Όπως αναμενόταν, τα νησιά της Βόρειας Θάλασσας εξακολουθούν να βρίσκονται στην κορυφή του πίνακα τιμών. Αντίστοιχα, τα σπίτια είναι πιο ακριβά στα νησιά της Βόρειας Φρίσης - εδώ, οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να υπολογίζουν κατά μέσο όρο 12.866 ευρώ για ένα τετραγωνικό μέτρο ζωτικού χώρου το πρώτο τρίμηνο του 2023. Ο κύριος λόγος για το υψηλό επίπεδο τιμών είναι το νησί Sylt, το οποίο αποτελεί μέρος των νησιών της Βόρειας Φρίσης. Μια ξεχωριστή ανάλυση δείχνει ότι το Sylt διαθέτει ήδη μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο 15.348 ευρώ/m2, γεγονός που το καθιστά ισχυρό μοχλό τιμών στο αρχιπέλαγος. Ενώ οι τιμές των ακινήτων στα νησιά της Βόρειας Φρίσης στο σύνολό τους μειώθηκαν κατά -7,5% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι, το ποσοστό για το Sylt ήταν στην πραγματικότητα -14%.
Martin Weiß, διευθυντής υποκαταστήματος της VON POLL IMMOBILIEN Sylt:
"Είναι γνωστό ότι τα περισσότερα ακίνητα στο Sylt είναι εξοχικές κατοικίες ή δεύτερες κατοικίες. Οι υποψήφιοι αγοραστές συχνά αγοράζουν αυτά τα ακίνητα ως επένδυση, που χρηματοδοτείται με δανειακά κεφάλαια. Από το καλοκαίρι του 2022, η αγορά ακινήτων έχει αλλάξει σε ολόκληρη τη Γερμανία. Η ζήτηση για ακίνητα στο Sylt έχει επίσης μειωθεί σημαντικά. Ωστόσο, όταν γινόταν μια πώληση, τα ακίνητα πληρώνονταν συνήθως κατά 100 τοις εκατό με ίδια κεφάλαια", λέει ο Martin Weiß, διευθυντής υποκαταστήματος της VON POLL IMMOBILIEN Sylt. Και συνεχίζει: "Ωστόσο, οι τιμές των ακινήτων παρέμειναν ως επί το πλείστον σταθερές, παρόλο που υπήρξε λιγότερη ζήτηση. Μένει να δούμε πώς θα εξελιχθεί η αγορά τους επόμενους μήνες. Κατ' αρχήν, τα ακίνητα στο Sylt εξακολουθούν να θεωρούνται επένδυση ανθεκτική στην κρίση."
Το δεύτερο πιο ακριβό είναι οι μέσες τιμές τετραγωνικών μέτρων των 8.626 ευρώ στα νησιά της Ανατολικής Φρίσης, στα οποία περιλαμβάνονται, για παράδειγμα, τα Juist, Langeoog και Norderney. Αυτό σημαίνει ότι τα σπίτια εδώ είναι σχεδόν 33% φθηνότερα από ό,τι στα νησιά της Βόρειας Φρίσης. Από την άλλη πλευρά, το επίπεδο των τιμών στα νησιά της Ανατολικής Φρίσσης έχει μόλις και μετά βίας μειωθεί - στο -0,5 τοις εκατό, οι τιμές των ακινήτων παρέμειναν στάσιμες το πρώτο τρίμηνο του 2023 σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2022.
Από την άλλη πλευρά, οι τιμές των κατοικιών στην ηπειρωτική χώρα είναι σημαντικά φθηνότερες: στην περιφέρεια της Φρίσλανδης (μόνο στην ηπειρωτική χώρα), οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά -4,4 τοις εκατό στα 2 ευρώ.227 €/m2, στην περιφέρεια Aurich (μόνο ηπειρωτική χώρα) κατά -8,6% σε 2.212 €/m2, στην περιφέρεια North Friesland (μόνο ηπειρωτική χώρα) κατά -14% σε 2 €.148 €/m2, στην περιφέρεια του Cuxhaven κατά -1,7% σε 2.145 €/m2 και στην περιφέρεια του Dithmarschen κατά -9,1% σε 2.119 €/m2. Αυτό σημαίνει ότι η περιφέρεια Nordfriesland (μόνο στην ηπειρωτική χώρα) κατέγραψε τη δεύτερη πιο απότομη πτώση των τιμών στην κατάταξη.
Τιμές τετραγωνικών μέτρων που εξακολουθούν να βρίσκονται κάτω από το όριο των 2.000 ευρώ υπάρχουν στις δύο περιφερειακές πόλεις Emden και Bremerhaven, οι οποίες είναι επίσης οι φθηνότερες περιοχές στην κατάταξη τιμών. Εδώ, ένα σπίτι κοστίζει 1.974 €/m2 και 1.946 €/m2 αντίστοιχα, οι τιμές έχουν μειωθεί κατά -9,4% και -6,9%.
Nils Onken, διευθυντής υποκαταστήματος των καταστημάτων VON POLL IMMOBILIEN στην Ανατολική Φρισία (Norden, Aurich, Emden και Esens):
"Ενώ η προσφορά έχει αυξηθεί σημαντικά, η ζήτηση έχει μειωθεί. Αυτό είχε επίσης ως αποτέλεσμα την επιμήκυνση της περιόδου εμπορίας από τέσσερις έως έξι εβδομάδες στους σημερινούς πέντε έως οκτώ μήνες. Αντιδράσαμε αναλόγως και μειώσαμε τις τιμές κατά 10% έως 30% - ανάλογα με την τοποθεσία - και αναδιαρθρώσαμε τα μέτρα μάρκετινγκ. Η αγορά έχει εξελιχθεί από αγορά πωλητών σε αγορά αγοραστών", εξηγεί ο Nils Onken, διευθυντής υποκαταστήματος των καταστημάτων VON POLL IMMOBILIEN στην Ανατολική Φρισία (Norden, Aurich, Emden και Esens). Και συνεχίζει: "Ωστόσο, οι μεγαλύτερες πόλεις με καλή υποδομή συνέχισαν να αποδεικνύονται ιδιαίτερα σταθερές σε αξία. Παρατηρούμε τη μεγαλύτερη πτώση των τιμών στις αγροτικές περιοχές. Ωστόσο, λόγω των αυξημένων επιτοκίων και του κόστους ενέργειας, συνήθως δεν είναι η τιμή αγοράς που είναι τελικά καθοριστική, αλλά το τρέχον μηνιαίο κόστος."
Άνοδος και πτώση των τιμών των ακινήτων στις ακτές της Βαλτικής
Οι γερμανικές ακτές της Βαλτικής γνώρισαν πραγματική άνθηση τα τελευταία χρόνια. Όλο και περισσότερος κόσμος έλκεται από τις γραφικές παραθαλάσσιες πόλεις και χωριά για να ξεφύγει από τη φασαρία των μητροπόλεων και να απολαύσει τη ζωή δίπλα στη θάλασσα με περισσότερη ιδιωτικότητα. Ωστόσο, με το αυξανόμενο ενδιαφέρον για τη Βαλτική Θάλασσα, οι τιμές των ακινήτων κινούνται μόνο προς μία κατεύθυνση και αυτή είναι ανοδική. Από τα τέλη του καλοκαιριού του 2022, ωστόσο, η αγορά ακινήτων έχει αλλάξει πορεία λόγω της απότομης αύξησης των επιτοκίων. Οι τιμές των ακινήτων παραμένουν στάσιμες ή πέφτουν και πάλι για πρώτη φορά σε ορισμένες περιοχές. Οι εμπειρογνώμονες της VON POLL IMMOBILIEN ανέλυσαν την ακριβή κατάσταση και την εξέλιξη των τιμών των ακινήτων για μονοκατοικίες¹ στις περιφέρειες, στις ανεξάρτητες πόλεις και στις χερσονήσους και τα νησιά* στις ακτές της Βαλτικής Θάλασσας και συνέκριναν την εξέλιξη των τιμών αγοράς² το πρώτο τρίμηνο του 2023 με το πρώτο τρίμηνο του 2022.
Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:
Τα ακριβότερα μονοκατοικίες στις ακτές της Βαλτικής Θάλασσας βρίσκονται σήμερα στη χερσόνησο Usedom με μέσο όρο 4.303 €/m2. Ακολουθούν με μικρή διαφορά η πόλη του Ροστόκ με 4.053 €/m2 και το νησί Fehmarn με 3.716 €/m2. Ενώ το επίπεδο τιμών στο Usedom συνέχισε να αυξάνεται κατά 7,1% σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο του προηγούμενου έτους, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο το πρώτο τρίμηνο του 2023 μειώθηκαν περισσότερο στις ακτές της Βαλτικής Θάλασσας σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2022 στο Fehmarn κατά -18,5%.
"Μετά την πτώση των εργασιών τον Σεπτέμβριο του 2022 λόγω της αύξησης του ενεργειακού κόστους, του υψηλού πληθωρισμού και της αύξησης των επιτοκίων, παρατηρούμε και πάλι αύξηση της ζήτησης από τις αρχές του τρέχοντος έτους - αν και κυρίως σε τοποθεσίες στο κέντρο της πόλης ή απευθείας στη Βαλτική Θάλασσα με θέα στη θάλασσα. Στις γύρω περιοχές, που προηγουμένως ήταν σχεδόν ισότιμες με την πόλη, παρατηρούμε τις πιο έντονες μειώσεις τόσο στη ζήτηση όσο και στις τιμές αγοράς", λέει η Corinne Briesemeister, διευθύντρια υποκαταστήματος της VON POLL IMMOBILIEN Rostock. Η ίδια προσθέτει: "Σήμερα είναι πολύ δύσκολο να προωθηθούν στην αγορά σπίτια που χρήζουν ανακαίνισης, ακόμη και αν προσφέρουν καλή σχέση ποιότητας-τιμής. Οι άνθρωποι ανησυχούν πολύ για τα θέματα ενέργειας και θέρμανσης, καθώς και για την αύξηση των επιτοκίων. Αυτό έχει ελαχιστοποιήσει εμφανώς την αγοραστική δύναμη και τον αριθμό των δυνητικών αγοραστών στην περιοχή μας."
Τα ακίνητα κατά μήκος της Βαλτικής Θάλασσας θα είναι τα φθηνότερα το πρώτο τρίμηνο του 2023 στις περιφέρειες Vorpommern-Greifswald (μόνο στην ηπειρωτική χώρα) με 1.893 €/m2 και Rostock με 2.500 €/m2. Σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2022, οι τιμές των κατοικιών στο Vorpommern-Greifswald αυξήθηκαν έτσι κατά 6,1%, η τέταρτη υψηλότερη αύξηση στην ανάλυση της Βαλτικής Θάλασσας. Στην περιφέρεια του Ροστόκ, από την άλλη πλευρά, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο έχουν μειωθεί κατά -10%.
Οι δυνητικοί αγοραστές κατοικιών στις περιφέρειες του Nordwestmecklenburg πρέπει να αναμένουν περισσότερα από 2.500 €/m2 έως 3.000 €/m2 .522/m2, στο Schleswig-Flensburg στα 2.566/m2 €, στο Vorpommern-Rügen (ηπειρωτική χώρα) στα 2.585/m2 €, στο Rendsburg-Eckernförde στα 2.812/m2 € και στην περιφερειακή πόλη Flensburg στα 2.973/m2 €. Είναι ενδιαφέρον ότι οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο στο Vorpommern-Rügen και στο Schleswig-Flensburg θα αυξηθούν κατά 8,5% και 7,7% αντίστοιχα το πρώτο τρίμηνο του 2023 σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του προηγούμενου έτους. Η συνεχιζόμενη ζήτηση οδηγεί τις τιμές εδώ - κυρίως από υποψήφιους αγοραστές για τους οποίους το επίπεδο τιμών σε γειτονικές περιοχές hot spot, όπως το νησί Rügen ή η χερσόνησος Fischland-Darß-Zingst, έχει γίνει πολύ υψηλό και οι οποίοι στρέφονται σε πιο προσιτές περιοχές.
Robert Rothböck, διευθυντής υποκαταστήματος των καταστημάτων VON POLL IMMOBILIEN στο Κίελο, το Eckernförde, το Plön, το Neumünster και το Rendsburg:
"Στις αρχές του έτους, η αγορά ακινήτων στην περιοχή μας ξεκίνησε σχετικά ήσυχα. Από τον Μάρτιο, όμως, η ζήτηση αυξήθηκε και πάλι σημαντικά. Παρόλο που βλέπουμε σήμερα λιγότερους ενδιαφερόμενους, αυτοί είναι πολύ καλά προετοιμασμένοι και έχουν ήδη προελεγχθεί από τις τράπεζες. Ο μέσος χρόνος προσφοράς παραμένει αμετάβλητος στους δύο με τρεις μήνες", εξηγεί ο Robert Rothböck, διευθυντής υποκαταστήματος των καταστημάτων VON POLL IMMOBILIEN στο Κίελο, το Eckernförde, το Plön, το Neumünster και το Rendsburg. Και συνεχίζει: "Η περιοχή γύρω από το Schlei στην περιοχή Rendsburg-Eckernförde και η πόλη του λιμανιού Eckernförde εξακολουθούν να έχουν πολύ σταθερή αξία λόγω της θέσης τους και της ιδιαίτερης ελκυστικότητάς τους. Το Schlei, μια εκβολή ποταμού μήκους 40 χιλιομέτρων, προσφέρει ένα μοναδικό τοπίο και αποτελεί δημοφιλή προορισμό για τους λάτρεις των θαλάσσιων σπορ και τους λάτρεις της φύσης. Οι πόλεις κατά μήκος της ακτής της Βαλτικής, όπως το Schwedeneck, το Strande, το Schilksee, το Heikendorf και το Laboe είναι επίσης πολύ δημοφιλείς προορισμοί διακοπών. Ως περιοχή διακοπών, το Hohwachter Bucht επωφελείται από τις περιποιημένες παραλίες και τις παρθένες φυσικές περιοχές."
Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι τα νησιά και οι χερσονήσοι στις ακτές της Βαλτικής Θάλασσας εξακολουθούν να συγκαταλέγονται στις περιοχές με τις ακριβότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο. Εκτός από το Usedom και το Fehmarn, το Rügen και το Fischland-Darß-Zingst συγκαταλέγονται επίσης στις 5 πρώτες θέσεις. Για σπίτια στο νησί Rügen, οι υποψήφιοι αγοραστές πρέπει σήμερα να υπολογίζουν κατά μέσο όρο 3.583 €/m2 και στο Fischland-Darß-Zingst με 3.579 €/m2 . Ωστόσο, αυτό σημαίνει ότι η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο είναι χαμηλότερη σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2022. Οι τιμές των ακινήτων για μονοκατοικίες εδώ μειώθηκαν κατά -2,8% στο Rügen και κατά -13,2% στο Fischland-Darß-Zingst το πρώτο τρίμηνο του 2023 σε σχέση με το ίδιο τρίμηνο του προηγούμενου έτους.
Είναι επίσης εντυπωσιακό ότι οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν το πρώτο τρίμηνο του 2023 σε όλες τις αγροτικές και αστικές περιοχές κατά μήκος της γερμανικής ακτής της Βαλτικής Θάλασσας, οι οποίες βρίσκονται στο μέσο του εύρους τιμών πάνω από ένα μέσο όρο €3.000/m2 . Σε αυτές περιλαμβάνονται το Ostholstein (μόνο στην ηπειρωτική χώρα) με -9,1% στα €3.576/m2, το Lübeck με 12,6% στα €3.504/m2, το Kiel με -11,3% στα €3.256/m2 και το Plön με 6,1% στα €3.228/m2.
¹ Η βάση δεδομένων για την ανάλυση των τιμών αγοράς βασίζεται στις μέσες τιμές προσφοράς από το GeoMap για το πρώτο τρίμηνο του 2023 και το πρώτο τρίμηνο του 2022, καθώς και στις προσαρμογές της VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
² Ο όρος κατοικία ή μονοκατοικία αναφέρεται στους ακόλουθους τύπους κατοικιών στην παρούσα ανάλυση: Μονοκατοικία, διώροφη κατοικία, μονοκατοικία και διπλοκατοικία.
* Κατά τη διάρκεια της ανάλυσης, τα νησιά και οι χερσονήσοι αναλύθηκαν χωριστά και μόνο η ηπειρωτική χώρα, εξαιρουμένων των αντίστοιχων νησιών, ελήφθη υπόψη για τις περιφέρειες Βόρειας Θάλασσας North Friesland, Wittmund, Aurich και Friesland και για τις περιφέρειες Βαλτικής Θάλασσας Ostholstein, Vorpommern-Rügen και Vorpommern-Greifswald.
