Em Munique e Hamburgo, os edifícios antigos são mais caros do que os novos
Entre os edifícios antigos decorados com estuque, as linhas depuradas dos anos 60 e as fachadas de vidro dos novos bairros da cidade, cada edifício fala das mudanças do seu tempo - e do seu valor. Mas quanto custa a história em comparação com a modernidade? Qual é, de facto, a diferença entre as classes de idade dos edifícios? A mais recente análise da VON POLL IMMOBILIEN compara os preços médios pedidos1 para imóveis de acordo com cinco classes definidas de anos de construção2, agrupadas até 1930, de 1931 a 1960, de 1961 a 1990, de 1991 a 2020 e de 2021 em diante, nas oito cidades A alemãs3 - com resultados surpreendentes. Porque os dados mostram-no: A estrutura de preços já não segue apenas a lógica da idade do edifício - reflecte a escassez do mercado, a qualidade da localização e o estado de renovação.
"A análise confirma a prática: nas melhores localizações absolutas, o excelente edifício antigo não compete com o edifício novo - sempre foi uma classe premium escassa por si só. Os tectos altos, a substância histórica, o charme, as micro-localizações de prestígio e as remodelações elaboradas criam um produto que dificilmente pode ser reproduzido. Em Munique e Hamburgo, em particular, estes edifícios antigos nas melhores localizações mostram que a história tem o seu próprio valor de mercado - não como um caso isolado, mas como parte de um segmento premium independente que tem vindo a atingir preços consistentemente elevados desde há anos. Ao mesmo tempo, o mercado é altamente diferenciado: as ofertas de imóveis dos anos 30 a 2020 seguem, em média, uma estrutura de preços diferente da dos edifícios históricos antigos e das novas construções. No entanto, para os compradores, isto também significa que quem quiser compreender o valor deve prestar atenção à localização, à estrutura e ao estado do edifício - factores que continuarão a influenciar o valor no futuro."
Munique e Hamburgo são as únicas cidades entre as oito localizações A em que os preços médios pedidos para edifícios antigos do período até 1930 são mais elevados do que os preços dos imóveis novos construídos a partir de 2021. Em Munique, os preços dos imóveis para edifícios históricos antigos atingem uma média de 11 856 euros/m2, enquanto os novos edifícios custam 10 572 euros/m2. A situação é semelhante em Hamburgo: Aqui, o preço médio de venda dos edifícios antigos é de 7 336 euros /m2, em comparação com 6 714 euros/m2 dos edifícios novos.
Em Munique, os preços do metro quadrado do período da guerra e do pós-guerra são, em média, 3 020 euros inferiores aos preços dos edifícios históricos antigos, enquanto em Hamburgo a diferença chega aos 2 395 euros. Em contrapartida, os preços mais favoráveis em ambas as cidades encontram-se nos imóveis construídos entre 1961 e 1990 - atualmente, em média, 7.595 euros/m2 em Muniquee 4.490 euros/m2 em Hamburgo.
Fig. 1: Comparação de preços por ano de construção nas cidades A, 2025 incluindo o terceiro trimestre de 2025 (Graphic: von Poll Immobilien GmbH)
Uma estrutura de preços semelhante pode ser observada também nas outras cidades A, onde os imóveis construídos entre 1961 e 1990 formam consistentemente os segmentos mais favoráveis do mercado. É interessante notar que esta categoria de ano de construção representa a maior parte da oferta em quase todas as cidades A - com exceção de Leipzig e Berlim, onde os edifícios históricos antigos até 1930 dominam o mercado e constituem a maior parte da oferta total nas respectivas metrópoles, com 50% e 38%, respetivamente.
"Os edifícios antigos continuam a gozar de grande popularidade - caracterizam a paisagem urbana, oferecem plantas espaçosas, tectos altos e pormenores arquitectónicos que muitos compradores apreciam particularmente. Estes imóveis situam-se frequentemente em locais centrais e historicamente evoluídos, como Berlim-Friedrichshagen, Charlottenburg ou Prenzlauer Berg, e impressionam pela sua elevada qualidade de vida e excelentes infra-estruturas. Por conseguinte, a procura mantém-se consistentemente elevada, o que se reflecte em preços estáveis a crescentes. Os edifícios construídos entre 1940 e 1960 caracterizam-se pela sua construção sólida, mas necessitam frequentemente de ser modernizados em termos de eficiência energética. Os imóveis construídos entre 1961 e 1980, por outro lado, são o segmento menos dispendioso, uma vez que o isolamento, as janelas e os sistemas de aquecimento já não cumprem, normalmente, as normas actuais. No entanto, oferecem potencial para proprietários-ocupantes e investidores dispostos a modernizarem-se. Por último, as novas construções a partir de 2021 representam os mais elevados padrões energéticos e técnicos - consequentemente, os preços neste segmento são elevados.
Enquanto os imóveis construídos entre 1961 e 1990 apresentam os preços mais baixos por metro quadrado, a diferença de preço em relação ao ano de construção seguinte, entre 1991 e 2020, é particularmente acentuada em Frankfurt am Main e Düsseldorf: na metrópole do Meno, o preço é cerca de 2 253 euros mais elevado, com uma média de 6 766 euros/m2, enquanto em Düsseldorf o prémio é de cerca de 1 717 euros, com uma média de 5 904 euros/m2. Mas também em Colónia e Hamburgo, a diferença de preços do metro quadrado entre estas classes de ano de construção é superior a 1000 euros: em Colónia, 1 317 euros, para uma média de 5 332 euros /m2, e em Hamburgo, 1 229 euros, para 5 719 euros/m2.
"Mesmo os edifícios dos anos 90 estão agora a atingir uma idade em que as primeiras modernizações são devidas - os compradores devem ter isto em mente. Num mercado dinâmico como o de Düsseldorf, onde os novos edifícios estão a tornar-se cada vez mais caros devido aos elevados custos de construção e de propriedade, os imóveis construídos entre 1991 e 2020 parecem muitas vezes, à partida, uma alternativa atractiva. No entanto, um olhar mais atento revela isso mesmo: Nem todos os imóveis desta geração são iguais - as diferenças de qualidade de construção, localização e equipamento podem ser consideráveis e reflectem-se fortemente no preço. Por conseguinte, é mais importante do que nunca que os potenciais compradores olhem com mais atenção e avaliem de forma realista o valor real de um imóvel. Um aconselhamento qualificado ajuda a classificar corretamente o potencial e os riscos e a tomar decisões bem fundamentadas.
Fig. 2: Comparação de preços por ano de construção nas cidades A, 2025 incluindo o terceiro trimestre de 2025 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Igualmente notável é a diferença de preços entre os imóveis construídos entre 1991 e 2020 e os imóveis novos a partir de 2021 em Estugarda, Leipzig, Munique e Berlim. Em Estugarda, o preço médio por metro quadrado das novas construções é atualmente de 7 691 euros, ou seja, cerca de 2 109 euros mais do que para os imóveis da categoria de idade de construção anterior. Em Leipzig, os compradores pagam uma média de 4 759 euros/m2 por imóveis de construção nova, o que representa mais 1 871 euros do que para imóveis comparáveis construídos entre 1991 e 2020. Em Munique, os compradores têm de ter em conta uma média de 10 572 euros/m2 para imóveis de construção nova - um prémio de 1 710 euros em comparação com a categoria de idade de construção mais recente. Por último, em Berlim, os preços por metro quadrado dos imóveis de construção nova são de 6 650 euros/m2, o que representa um aumento de 1 322 euros em relação aos imóveis construídos entre 1991 e 2020.
"A diferença significativa de preços entre os imóveis novos e os existentes em Estugarda deve-se principalmente aos requisitos de renovação frequentemente mais elevados dos edifícios mais antigos e aos preços por vezes muito elevados dos imóveis em locais muito procurados. Os imóveis construídos de raiz são particularmente procurados, uma vez que não só cumprem as normas energéticas modernas, como também oferecem, muitas vezes, um conforto adicional - como elevadores, parques de estacionamento subterrâneos ou funcionalidades de casa inteligente. É importante notar que não é possível fazer uma afirmação geral sobre os níveis de preços dos edifícios mais antigos, uma vez que estes dependem muito do grau de modernização já efectuado. A isto acresce a difícil topografia de Estugarda: em muitas encostas, a construção é complexa e dispendiosa, o que se reflecte diretamente no preço do metro quadrado das novas construções e as torna mais caras.
As cidades B seguem a tendência das cidades A
Um olhar sobre as cidades B na Alemanha mostra uma estrutura de preços semelhante à das localizações A - com exceção de Munique e Hamburgo. Como era de esperar, os imóveis construídos de 2021 em diante constituem a categoria de preços mais cara entre todas as classes de anos de construção. Em comparação com os imóveis construídos entre 1991 e 2020, o salto de preço dos imóveis novos é particularmente acentuado em quase todas as cidades. Os imóveis construídos entre 1961 e 1990 são os mais baratos em quase todo o lado e dominam o mercado imobiliário em quase todas as cidades - apenas Dresden apresenta um panorama diferente:
Fig. 3: Comparação de preços por ano de construção nas cidades A e B, 2025 incluindo o terceiro trimestre de 2025 (gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
1 A base de dados para a análise do preço de compra baseia-se nos preços médios pedidos para casas e condomínios isolados e geminados da GeoMap para 2025 até ao terceiro trimestre de 2025, inclusive.
2 As classes de anos de construção estão agrupadas em cinco categorias, de acordo com os imóveis residenciais construídos até 1930, de 1931 a 1960, de 1961 a 1990, de 1991 a 2020 e de 2021 em diante, e baseiam-se numa categorização efectuada pela VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
3A VON POLL IMMOBILIEN utiliza a classificação de cidades A, B, C e D da BulwienGesa como base para categorizar o mercado imobiliário alemão. As cidades foram agrupadas de acordo com a sua importância funcional para o mercado imobiliário internacional, nacional e regional ou local. A VON POLL IMMOBILIEN também inclui Leipzig entre as cidades A devido ao seu forte e significativo desenvolvimento nos últimos anos.
Todos os dados e gráficos podem ser utilizados e publicados com uma referência à seguinte fonte: von Poll Immobilien GmbH(www.von-poll.com). O gráfico e a tabela podem ser descarregados digitalmente com uma ligação de incorporação aqui:
- Gráfico: https://www.datawrapper.de/_/2Ixb6
- Tabela: https: //www.datawrapper.de/_/tuEYy
A von Poll Immobilien GmbH é uma empresa de tradição e, com mais de 400 lojas e mais de 1500 colaboradores, é um dos maiores agentes imobiliários da Europa. A sede da nossa empresa situa-se em Frankfurt am Main. Os nossos clientes são proprietários e potenciais compradores de imóveis de valor estável em zonas residenciais e comerciais privilegiadas.
