Münchenben és Hamburgban a régi épületek drágábbak, mint az újak
A stukkókkal díszített régi épületek, az 1960-as évek letisztult vonalvezetése és az új városrészek üveghomlokzatai között minden épület a kor változásáról - és értékéről - árulkodik. De mennyibe kerül a történelem a modernitáshoz képest? Mekkora valójában a szakadék az építési korosztályok között? A VON POLL IMMOBILIEN legfrissebb elemzése összehasonlítja az ingatlanok átlagos kikiáltási árait1 öt meghatározott építési évfolyam2 szerint, 1930-ig, 1931-től 1960-ig, 1961-től 1990-ig, 1991-től 2020-ig és 2021-től kezdődően, nyolc német A-városban3 - meglepő eredményekkel. Az adatok ugyanis azt mutatják: Az árszerkezet már nem csupán az épületek korának logikáját követi - tükrözi a piaci szűkösséget, a lokáció minőségét és a felújítási állapotot.
"Az elemzés megerősíti a gyakorlatot: az abszolút csúcshelyszíneken a kiváló régi épület nem versenyez az új épülettel - mindig is egy szűkös, saját prémium osztály volt. A magas belmagasság, a történelmi szubsztancia, a báj, a presztízs mikro-lokáció és a bonyolult felújítások olyan terméket hoznak létre, amelyet aligha lehet reprodukálni. Különösen Münchenben és Hamburgban ezek a legjobb helyen lévő régi épületek mutatják, hogy a történelemnek saját piaci értéke van - nem mint kiugró, hanem mint egy önálló prémium szegmens része, amely évek óta folyamatosan magas árakat ér el. Ugyanakkor a piac erősen differenciált: az 1930-as évektől 2020-ig terjedő ingatlanajánlatok átlagosan más árszerkezetet követnek, mint a történelmi régi épületek és az új építésű ingatlanok. A vevők számára azonban ez azt is jelenti, hogy aki meg akarja érteni az értéket, annak érdemes odafigyelnie az elhelyezkedésre, az épületszövetre és az állapotra - olyan tényezőkre, amelyek a jövőben is befolyásolni fogják az értéket"."
München és Hamburg az egyetlen olyan város a nyolc A-lokáció közül, ahol a régi, 1930-ig terjedő időszakból származó épületek átlagos kikiáltási ára magasabb, mint a 2021-től kezdődően új építésű ingatlanoké. Münchenben a történelmi régi épületek ingatlanárai átlagosan 11 856 €/m2, míg az új építésűeké 10 572 €/m2. Hamburgban hasonló a kép: Itt a régi épületek átlagos kikiáltási ára 7 336 €/m2 - szemben az új építésűek 6 714 €/m2-es árával.
Ez mindkét városban az A-lokációkon belül a legnagyobb árkülönbségeket eredményezi - az 1930-ig és az 1931-1960-ig tartó építési évfolyamok között. Münchenben a háború és a háború utáni időszak négyzetméterárai átlagosan 3 020 euróval alacsonyabbak a történelmi régi épületek árainál, míg Hamburgban a különbség 2 395 euró. Ezzel szemben a legkedvezőbb árak mindkét városban az 1961 és 1990 között épült ingatlanok esetében találhatók - Münchenben jelenleg átlagosan 7.595 €/m2, Hamburgbanpedig 4.490 €/m2.
1. ábra : Árösszehasonlítás az építési év szerint az A-városokban, 2025, beleértve 2025 harmadik negyedévét is (grafikon: von Poll Immobilien GmbH).
Hasonló árstruktúra figyelhető meg a többi A-városban is, ahol az 1961 és 1990 között épült ingatlanok következetesen a piac legkedvezőbb szegmensét alkotják. Érdekes módon ez az építési év szerinti kategória teszi ki a kínálat legnagyobb részét szinte valamennyi A-városban - Lipcse és Berlin kivételével, ahol az 1930-ig épült történelmi régi épületek dominálnak a piacon, és az adott metropoliszok teljes kínálatának legnagyobb részét teszik ki (50 százalék, illetve 38 százalék).
"A régi épületek továbbra is nagy népszerűségnek örvendenek - jellemzik a városképet, tágas alaprajzot, nagy belmagasságot és olyan építészeti részleteket kínálnak, amelyeket sok vásárló különösen értékel. Ezek az ingatlanok gyakran olyan központi, történelmileg kinőtt helyszíneken találhatók, mint Berlin-Friedrichshagen, Charlottenburg vagy Prenzlauer Berg, és magas életminőségükkel és kiváló infrastruktúrájukkal nyűgöznek le. Ennek megfelelően a kereslet folyamatosan magas, ami stabil vagy növekvő árakban tükröződik. Az 1940 és 1960 között épült épületeket masszív szerkezet jellemzi, de gyakran energiahatékonysági szempontból korszerűsítésre szorulnak. Az 1961 és 1980 között épült ingatlanok viszont a legolcsóbb szegmensbe tartoznak, mivel a szigetelés, az ablakok és a fűtési rendszerek általában már nem felelnek meg a mai szabványoknak. Ezek az ingatlanok azonban lehetőséget kínálnak a modernizálásra hajlandó tulajdonosok és befektetők számára. Végül a 2021-től kezdődően épített új épületek a legmagasabb energetikai és műszaki szabványokat képviselik - ennek megfelelően az árak ebben a szegmensben magas szinten vannak.
Míg az 1961 és 1990 között épült ingatlanoknál a legalacsonyabbak a négyzetméterenkénti árak, addig az 1991 és 2020 között épült ingatlanoknál a következő építési évhez képest különösen Frankfurt am Mainban és Düsseldorfban jelentős az árkülönbség: a maini metropoliszban az ár mintegy 2.253 euróval magasabb, átlagosan 6.766 euró/m2, míg Düsseldorfban a felár mintegy 1.717 euró, átlagosan 5.904 euró/m2. De még Kölnben és Hamburgban is több mint 1000 euró a különbség a négyzetméterárakban az építési évfolyamok között - Kölnben 1 317 euróval 5 332 euró/m2 átlagra, Hamburgban pedig 1 229 euróval 5 719 euró/m2 átlagra.
"Még az 1990-es évekből származó épületek is elérik azt a kort, amikor az első korszerűsítések esedékesek - ezt a vásárlóknak szem előtt kell tartaniuk. Egy olyan dinamikus piacon, mint Düsseldorf, ahol az új épületek a magas építési és ingatlanárak miatt egyre drágábbak, az 1991 és 2020 között épült ingatlanok gyakran elsőre vonzó alternatívának tűnnek. Közelebbről megvizsgálva azonban kiderül: Nem minden ebbe a generációba tartozó ingatlan egyforma - az építési minőség, az elhelyezkedés és a felszereltség terén jelentős különbségek lehetnek, amelyek erőteljesen tükröződnek az árban. Ezért minden eddiginél fontosabb, hogy a leendő vásárlók alaposabban megvizsgálják és reálisan felmérjék az ingatlan tényleges értékét. A szakképzett tanácsadás segít a lehetőségek és a kockázatok helyes kategorizálásában és a megalapozott döntések meghozatalában.
2. ábra : Árösszehasonlítás építési év szerint az A-városokban, 2025, beleértve 2025 harmadik negyedévét is (grafika: von Poll Immobilien GmbH).
Hasonlóan szembetűnő az 1991 és 2020 között épült ingatlanok és a 2021-től épülő új építésű ingatlanok árkülönbsége Stuttgartban, Lipcsében, Münchenben és Berlinben. Stuttgartban az új építésű ingatlanok átlagos négyzetméterára jelenleg 7 691 euró, ami mintegy 2 109 euróval több, mint az előző építési korosztályba tartozó ingatlanoké. Lipcsében a vevők átlagosan 4 759 €/m2 -t fizetnek az új építésű ingatlanokért, ami 1 871 €-val több, mint az 1991 és 2020 között épült hasonló ingatlanoké. Münchenben a vevőknek átlagosan 10 572 €/m2 -t kell számolniuk az új építésű ingatlanokért, ami 1 710 € felárat jelent a következő legfrissebb építési korosztályhoz képest. Végül Berlinben az új építésű ingatlanok négyzetméterárai 6 650 €/m2- ez 1 322 € növekedést jelent az 1991 és 2020 között épült ingatlanokhoz képest.
"Az új építésű és a meglévő ingatlanok közötti jelentős árkülönbség Stuttgartban elsősorban a régebbi épületek gyakran magasabb felújítási igényeinek és a keresett helyszíneken olykor igen magas ingatlanáraknak tudható be. Az új építésű ingatlanok különösen keresettek, mivel nemcsak a modern energetikai szabványoknak felelnek meg, hanem gyakran további lakókomfortot is kínálnak - például liftekkel, mélygarázsokkal vagy intelligens otthonfunkciókkal. Fontos megjegyezni, hogy a régebbi épületek árszintjéről nem lehet általános megállapításokat tenni, mivel az nagyban függ attól, hogy milyen mértékben végeztek már korszerűsítési munkálatokat. Ehhez jön még Stuttgart kihívást jelentő domborzata: a sok lejtőn való építkezés bonyolult és költségigényes, ami közvetlenül tükröződik az új építésű épületek négyzetméteráraiban, és drágítja azokat.
A B-városok követik az A-városok trendjét
A németországi B-városokat vizsgálva - München és Hamburg kivételével - az A-városokhoz hasonló árszerkezetet láthatunk. A várakozásoknak megfelelően a 2021-től kezdődően épített új építésű ingatlanok alkotják a legdrágább árkategóriát az összes építési évfolyam között. Az 1991 és 2020 között épült ingatlanokhoz képest az új építésű ingatlanok árugrása szinte minden városban különösen jelentős. Az 1961 és 1990 között épült ingatlanok szinte mindenhol a legolcsóbbak, és szinte minden városban uralják az ingatlanpiacot - csak Drezda mutat más képet:
3. ábra : Árösszehasonlítás az építési év szerint az A és B városokban, 2025, beleértve 2025 harmadik negyedévét is (grafikon: von Poll Immobilien GmbH).
1 A vételár-elemzés adatalapja a GeoMap 2025-re vonatkozó, a GeoMap által 2025 harmadik negyedévéig bezárólag a 2025-ös év harmadik negyedévével bezárólag a családi és ikerházak és társasházak átlagos kikiáltási árain alapul.
2 Az építési év szerinti osztályok öt kategóriába vannak csoportosítva az 1930-ig, 1931-től 1960-ig, 1961-től 1990-ig, 1991-től 2020-ig és 2021-től kezdődően épült lakóingatlanok szerint, és a VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) kategorizálásán alapulnak.
3A VON POLL IMMOBILIEN a német ingatlanpiac kategorizálásának alapjául a BulwienGesa A, B, C és D városok osztályozását használja. A városokat aszerint csoportosították, hogy milyen funkcionális jelentőséggel bírnak a nemzetközi, az országos és a regionális vagy helyi ingatlanpiacon. A VON POLL IMMOBILIEN Lipcsét is az A-városok közé sorolja az elmúlt évek erőteljes és jelentős fejlődése miatt.
Minden adat és grafikon a következő forrásra való hivatkozással használható fel és tehető közzé: von Poll Immobilien GmbH(www.von-poll.com). A grafikon és a táblázat digitálisan letölthető egy beágyazási link segítségével itt:
- Grafika: https://www.datawrapper.de/_/2Ixb6
- Táblázat: https: //www.datawrapper.de/_/tuEYy
A von Poll Immobilien GmbH egy tradicionális vállalat, amely több mint 400 üzletével és több mint 1500 munkatársával Európa egyik legnagyobb ingatlanközvetítője. Cégünk székhelye Frankfurt am Mainban található. Ügyfeleink a legkedvezőbb lakó- és kereskedelmi helyszíneken található, stabil értékű ingatlanok tulajdonosai és leendő vásárlói.
