Tra i confini della città di Amburgo e l’area circostante, ormai da tempo la posizione non è più l’unico fattore determinante per l’attrattiva di un immobile. Aspetti quali l’efficienza energetica, il futuro approvvigionamento termico e i costi di gestione a lungo termine influenzano oggi le decisioni di acquisto in misura maggiore rispetto a pochi anni fa. I potenziali acquirenti prestano sempre maggiore attenzione alle caratteristiche energetiche di un immobile e ne valutano con maggiore attenzione la redditività a lungo termine. Oltre alla posizione, alle dimensioni e alle condizioni, anche la scelta della fonte energetica acquista così sempre maggiore importanza. In questo contesto, gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato i prezzi di offerta degli immobili residenziali1 in base alle fonti energetiche2 nel primo trimestre del 2026 e hanno esaminato l’andamento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Sono stati presi in esame quattro gruppi di fonti energetiche: in primo luogo l’energia solare, l’energia eolica, l’energia idrotermica e il geotermico; in secondo luogo il teleriscaldamento e l’elettricità; in terzo luogo il gas e il gas naturale; e in quarto luogo il gasolio.
Riquadro con citazione e immagine: Daniel Ritter, socio amministratore di VON POLL IMMOBILIEN: «Nell’area circostante Amburgo si osserva attualmente un quadro molto eterogeneo per quanto riguarda le singole fonti energetiche. Mentre gli immobili con sistemi di riscaldamento a energia rinnovabile registrano un netto aumento in molte regioni, i sistemi di riscaldamento a gas e a petrolio non seguono un andamento uniforme: in diversi distretti rimangono addirittura stabili o registrano un aumento. Ciò dimostra che i potenziali acquirenti valutano con molta attenzione il singolo immobile e il contesto in cui si trova. Oggi i potenziali acquirenti operano una distinzione molto più netta rispetto a qualche anno fa e considerano la situazione complessiva di un immobile. Proprio nell’area circostante Amburgo, quindi, non è solo la fonte energetica a essere determinante, ma soprattutto l’interazione tra posizione, condizioni, necessità di ammodernamento e livello dei prezzi. Nelle zone più prestigiose, tuttavia, continuano a trovare acquirenti anche gli immobili dotati di qualsiasi tipo di impianto di riscaldamento.”
I sistemi di riscaldamento rinnovabili registrano i maggiori aumenti di valore
Gli aumenti di prezzo più marcati nell’area circostante Amburgo si registrano per gli immobili residenziali dotati di energia solare, aria, acqua o geotermia. In testa alla classifica c’è Lüneburg, con un aumento medio del 14,8% nel primo trimestre del 2026 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, raggiungendo una media di 4.430 €/m². Seguono Pinneberg con un aumento del 12,5% a 5.539 €/m², il Ducato di Lauenburg con l’11,1% a 3.613 €/m², Harburg con il 7,8% a 4.618 €/m², Stormarn con il 4,8% a 4.589 €/m² e Segeberg con il 3% a 4.086 €/m².
Mentre l’andamento dei prezzi nella maggior parte dei distretti della periferia di Amburgo è positivo, Stade, con un calo dell’1,7% a 3.892 €/m², è l’unica regione a registrare una leggera flessione nel primo trimestre del 2026 rispetto al primo trimestre del 2025.
La città di Amburgo rimane il mercato più costoso dell’analisi per gli immobili dotati di impianti solari, ad aria, ad acqua e a geotermia, con una media di 6.569 €/m². La dinamica dei prezzi più marcata si osserva tuttavia nell’area periferica nel suo complesso: lì, nel primo trimestre del 2026, i prezzi di offerta per gli immobili residenziali dotati di sistemi di riscaldamento a energia rinnovabile aumentano in media del 9,5%, ovvero quasi il doppio rispetto alla città anseatica.
Fig. 1: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali dotati di impianti solari, ad aria, ad acqua o geotermici ad Amburgo e nell’area circostante nel primo trimestre del 2026
«Oggi molti potenziali acquirenti desiderano poter valutare con la massima precisione possibile, già prima dell’acquisto, quali investimenti dovranno sostenere nei prossimi anni e quali costi correnti sono da prevedere. Di conseguenza, a Lüneburg e Winsen si parla molto più intensamente di certificati energetici, impianti di riscaldamento, isolamento e necessità di ammodernamento rispetto a qualche anno fa. Gli immobili dotati di moderne tecnologie di riscaldamento offrono a molti potenziali acquirenti una maggiore sicurezza nella pianificazione e vengono quindi percepiti in modo positivo. Allo stesso tempo, anche gli immobili con impianti di riscaldamento a gas o a gasolio più datati continuano a trovare acquirenti, purché la posizione, le condizioni e il prezzo siano adeguati. Nel complesso, osserviamo che oggi gli acquirenti distinguono in modo più netto tra interventi di ristrutturazione necessari e facoltativi e valutano lo stato energetico di un immobile in modo molto più articolato rispetto a qualche anno fa.»
Sviluppo dinamico nel settore del teleriscaldamento e dell’energia elettrica
Anche nel segmento degli immobili dotati di teleriscaldamento ed energia elettrica si registra un netto aumento nell’area circostante Amburgo. L’aumento di prezzo più elevato si registra a Pinneberg, con una media del 12,9% a 4.396 €/m². Seguono Harburg con il 9,7% a 4.287 €/m², Stormarn con il 7,8% a 4.885 €/m², Segeberg con il 6,2% a 3.947 €/m² e il Ducato di Lauenburg con il 4,5% a 3.587 €/m².
Nel primo trimestre del 2026 registrano invece lievi cali Stade, con una media del -6,5% a 3.178 €/m², e Lüneburg, con il -8,8% a 3.947 €/m².
Uno sguardo all’area circostante rispetto alla città di Amburgo evidenzia differenze significative anche per gli immobili residenziali dotati di teleriscaldamento o elettricità. Con una media di 8.029 €/m², la città anseatica non solo presenta il livello di prezzi più elevato nel primo trimestre del 2026, ma registra anche, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, un andamento dei prezzi nettamente più forte del 7,7% rispetto all’area circostante di Amburgo nel suo complesso. In quest’area, i prezzi di offerta per gli immobili residenziali con teleriscaldamento o elettricità aumentano in media dello 0,9%, raggiungendo i 4.099 €/m² nel primo trimestre del 2026.
«Negli ultimi anni, l’efficienza energetica e lo stato di un immobile hanno acquisito un’importanza sempre maggiore per i potenziali acquirenti. Nel distretto di Pinneberg notiamo spesso che già durante le prime visite vengono poste domande specifiche sull’attestato di prestazione energetica, sull’età dell’impianto di riscaldamento, sullo standard di isolamento e su eventuali interventi di ristrutturazione. Soprattutto nel caso di immobili più datati, i costi di investimento previsti vengono oggi valutati con molta maggiore attenzione rispetto a qualche anno fa. Gli immobili dotati di pompe di calore o teleriscaldamento sono spesso percepiti come un vantaggio, poiché molti acquirenti attribuiscono grande importanza alla prevedibilità dei costi energetici e alla ridotta necessità di ammodernamento. Allo stesso tempo, i possibili costi di sostituzione e ristrutturazione degli impianti di riscaldamento più datati incidono in modo molto più marcato sulle trattative relative al prezzo. Tuttavia, il tipo di impianto di riscaldamento rimane per lo più solo una parte della valutazione complessiva: posizione, condizioni, planimetria e prezzo continuano a svolgere un ruolo altrettanto importante nella decisione di acquisto.'
Fig. 2: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali con teleriscaldamento ed elettricità ad Amburgo e nell’area circostante nel primo trimestre del 2026
Quadro eterogeneo per gli immobili con riscaldamento a gas
L’andamento degli immobili residenziali con riscaldamento a gas risulta nettamente più differenziato. L’aumento dei prezzi più marcato nel primo trimestre del 2026 si registra a Harburg con il 4,9 per cento, raggiungendo i 3.527 €/m². Seguono Stade con lo 0,7% a 2.853 €/m² e Pinneberg con lo 0,6% a 3.614 €/m².
A Stormarn, con lo 0,1% a 3.687 €/m², e a Segeberg, con -0,1% a 3.468 €/m², i prezzi immobiliari in questo segmento rimangono pressoché stabili. Nel primo trimestre del 2026 si registrano invece cali dei prezzi a Lüneburg (-1,1%, a 3.130 €/m²) e nel Ducato di Lauenburg (-2,6%, a 3.034 €/m²).
Nel confronto tra la metropoli e l’area circostante, il mercato degli immobili residenziali con riscaldamento a gas appare sostanzialmente stabile. Mentre i prezzi degli immobili nell’area perimetrale di Amburgo si mantengono complessivamente stabili con una variazione laterale dello 0,3%, attestandosi in media a 3.379 €/m², Amburgo registra un calo moderato dell’1,5% a 5.175 €/m² nel primo trimestre del 2026.
Riquadro con citazione e immagine: Volker Dallmann, direttore delle filiali di VON POLL IMMOBILIEN a Buxtehude, Stade e Amburgo-Harburg: «Il tipo di riscaldamento e l’efficienza energetica di un immobile rivestono oggi un ruolo decisamente più importante per i potenziali acquirenti rispetto a qualche anno fa. Nella nostra regione osserviamo una maggiore domanda di immobili dotati di pompa di calore, mentre gli impianti di riscaldamento a gasolio sono decisamente meno richiesti da molti potenziali acquirenti. Gli impianti di riscaldamento a gas, invece, continuano ad essere considerati in molti casi una soluzione praticabile e accettata. La necessità di ammodernamento e i futuri costi energetici sono ormai tra i temi centrali nelle conversazioni con i clienti. Il teleriscaldamento riveste finora un ruolo piuttosto secondario nella nostra area di mercato. Allo stesso tempo, i nostri colloqui dimostrano che le discussioni relative alla legge sull’energia degli edifici preoccupano molti acquirenti e generano un maggiore bisogno di informazioni.»
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Fig. 3: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali con riscaldamento a gas/gas naturale ad Amburgo e nell’area circostante nel primo trimestre del 2026 (grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Gli impianti di riscaldamento a gasolio mostrano un quadro contrastante nell’area circostante Amburgo
Gli immobili residenziali con riscaldamento a gasolio registrano un andamento sorprendentemente solido nell’area circostante Amburgo. I prezzi immobiliari sono aumentati in modo particolarmente marcato nel Ducato di Lauenburg: nel primo trimestre del 2026 sono aumentati del 10,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, raggiungendo una media di 2.713 €/m². Anche Harburg ha registrato un aumento del 9,8% a 3.060 €/m², Lüneburg con il 7,7% a 2.434 €/m², Stade con il 5,7% a 2.358 €/m² e Pinneberg con il 3,2% a 3.343 €/m² hanno registrato aumenti dei prezzi.
I prezzi degli immobili residenziali con riscaldamento a gasolio rimangono piuttosto stabili a Segeberg, con un aumento dello 0,5% a 2.752 €/m². Si registra un calo solo a Stormarn, con un -3,2% a 3.326 €/m² nel primo trimestre del 2026.
Particolarmente evidente è l’andamento del segmento degli immobili residenziali con riscaldamento a gasolio nel confronto tra periferia e area metropolitana. Mentre i prezzi di offerta nell’area circostante Amburgo aumentano complessivamente in media del 4,6%, attestandosi a 2.937 €/m², la città di Amburgo registra un andamento pressoché stabile, con un leggero calo dello 0,2% a 4.718 €/m².
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Fig. 4: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali con riscaldamento a gasolio ad Amburgo e nell’area circostante nel primo trimestre del 2026 (grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Riquadro con citazione e immagine: Sandra Lundt, responsabile della filiale di VON POLL IMMOBILIEN ad Amburgo-Elbvororte: «Nella zona ovest di Amburgo, gli acquirenti sono attualmente preoccupati soprattutto dalle ripercussioni della legge sull’efficienza energetica degli edifici, dai necessari interventi di ammodernamento e dall’andamento dei futuri costi energetici. Molti acquirenti si confrontano in modo molto più approfondito rispetto a qualche anno fa con lo stato energetico di un immobile e tengono maggiormente conto, nella loro decisione di acquisto, dei possibili obblighi di ristrutturazione e dei costi conseguenti previsti. Spesso il fattore decisivo non è tanto il tipo specifico di impianto di riscaldamento, quanto piuttosto la questione di quali investimenti complessivi l’acquirente dovrà sostenere. Il forte aumento dei costi di costruzione e degli artigiani ha fatto sì che le ristrutturazioni energetiche siano oggi diventate notevolmente più costose e complesse. Mentre un vecchio impianto di riscaldamento a gasolio o a gas raramente costituisce di per sé un criterio di esclusione, uno standard energetico basso e un’ampia necessità di ammodernamento incidono sempre più sulla determinazione del prezzo. Sono particolarmente richiesti gli immobili per i quali l’acquirente possa calcolare facilmente l’investimento necessario.”
Incorpora grafico interattivo – vedi link: https://www.datawrapper.de/_/ZztSg
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Fig. 5: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali in base alle fonti energetiche ad Amburgo e nell’area circostante nel primo trimestre del 2026 (grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Tutti i dati e i grafici possono essere utilizzati e pubblicati citando la seguente fonte: VON POLL IMMOBILIEN (www.von-poll.com)
I grafici interattivi possono essere scaricati qui tramite link di incorporamento:
- Grafico: https://www.datawrapper.de/_/530fN/
- Tabella: https://www.datawrapper.de/_/ZztSg
1 I dati alla base dell’analisi dei prezzi di acquisto si fondano sui prezzi medi di offerta per appartamenti di proprietà e casecase unifamiliari e bifamiliari ad Amburgo e nell’area circostante (tutti i comuni e i distretti limitrofi) forniti da GeoMap per il primo trimestre del 2026 rispetto al primo trimestre del 2025, nonché agli adeguamenti effettuati da VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
2 Nel corso dell’analisi, le fonti energetiche sono state raggruppate nelle seguenti tipologie di riscaldamento: in primo luogo energia solare, termica ad aria, ad acqua e geotermica; in secondo luogo teleriscaldamento ed elettricità; in terzo luogo gas e gas naturale; in quarto luogo gasolio. Anche la legna e i pellet sono stati presi in considerazione nell’analisi, ma non sono rappresentativi a causa del numero esiguo di offerte e non vengono riportati.
