Entre les limites de la ville de Hambourg et sa périphérie, l'emplacement n'est plus, depuis longtemps, le seul facteur déterminant l'attractivité d'un bien immobilier. Des aspects tels que l'efficacité énergétique, l'approvisionnement futur en chauffage et les coûts d'exploitation à long terme influencent aujourd'hui davantage les décisions d'achat qu'il y a encore quelques années. Les acheteurs potentiels accordent de plus en plus d’importance aux performances énergétiques d’un bien immobilier et évaluent plus précisément sa rentabilité à long terme. Outre l’emplacement, la superficie et l’état du bien, le choix de la source d’énergie gagne ainsi en importance. Dans ce contexte, les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont analysé les prix de vente des biens immobiliers résidentiels1 en fonction des sources d’énergie2 au premier trimestre 2026 et ont examiné leur évolution par rapport à la même période de l’année précédente. Quatre groupes de sources d’énergie ont été pris en compte : premièrement, l’énergie solaire, l’énergie aérothermique, l’énergie hydraulique et la géothermie ; deuxièmement, le chauffage urbain et l’électricité ; troisièmement, le gaz et le gaz naturel ; et quatrièmement, le fioul.
Encadré avec photo : Daniel Ritter, associé gérant chez VON POLL IMMOBILIEN : « Dans la périphérie de Hambourg, la situation varie actuellement considérablement d’une source d’énergie à l’autre. Alors que les biens immobiliers équipés de systèmes de chauffage renouvelables progressent nettement dans de nombreuses régions, les chauffages au gaz et au fioul ne suivent pas tous la même tendance – dans plusieurs districts, ils restent même stables ou progressent. Cela montre que les acheteurs potentiels examinent très attentivement chaque bien immobilier et son environnement. Aujourd’hui, les acheteurs potentiels font preuve d’une plus grande capacité de discernement qu’il y a quelques années et examinent la situation globale d’un bien immobilier. Dans la périphérie de Hambourg en particulier, ce n’est donc pas seulement la source d’énergie qui est déterminante, mais surtout la combinaison de l’emplacement, de l’état du bien, des besoins de modernisation et du niveau de prix. Dans les meilleurs emplacements, les biens immobiliers équipés de n’importe quel type de système de chauffage continuent toutefois de trouver preneur. »
Les systèmes de chauffage renouvelables enregistrent les plus fortes hausses de valeur
Dans la périphérie de Hambourg, les hausses de prix les plus marquées concernent les logements équipés de systèmes solaires, à air, à eau ou géothermiques. Lüneburg arrive en tête avec une hausse moyenne de 14,8 % au premier trimestre 2026 par rapport à la même période de l’année précédente, pour atteindre une moyenne de 4 430 €/m². Viennent ensuite Pinneberg, avec une hausse de 12,5 % à 5 539 €/m², le Duché de Lauenburg, avec 11,1 % à 3 613 €/m², Harburg avec 7,8 %, à 4 618 €/m², Stormarn avec 4,8 %, à 4 589 €/m², ainsi que Segeberg avec 3 %, à 4 086 €/m².
Alors que l’évolution des prix s’avère positive dans la plupart des districts de la périphérie de Hambourg, Stade, avec une baisse de 1,7 % à 3 892 €/m², est la seule région à afficher un léger recul au premier trimestre 2026 par rapport au premier trimestre 2025.
La ville de Hambourg reste, avec une moyenne de 6 569 €/m², le marché le plus cher de l’analyse pour les biens immobiliers équipés de systèmes de chauffage solaire, aérothermique, hydraulique et géothermique. C'est toutefois dans l'ensemble de la périphérie que la dynamique des prix est la plus forte : au premier trimestre 2026, les prix de vente des biens immobiliers résidentiels équipés de systèmes de chauffage renouvelables y ont augmenté en moyenne de 9,5 %, soit près du double de la hausse enregistrée dans la ville hanséatique.
Fig. 1 : Évolution des prix de l'immobilier résidentiel équipé de systèmes solaires, aérothermiques, hydrauliques ou géothermiques à Hambourg et dans ses environs au premier trimestre 2026
« De nombreux acheteurs potentiels souhaitent aujourd’hui pouvoir évaluer le plus précisément possible, avant même l’acquisition, les investissements auxquels ils devront faire face dans les années à venir et les charges courantes auxquelles ils doivent s’attendre. En conséquence, à Lüneburg et à Winsen, on parle beaucoup plus intensément des certificats de performance énergétique, des systèmes de chauffage, de l’isolation et des besoins de modernisation qu’il y a encore quelques années. Les biens immobiliers dotés d’une technologie de chauffage moderne offrent à de nombreux acheteurs potentiels une plus grande sécurité de planification et sont donc perçus de manière positive. Dans le même temps, les biens équipés d’anciens systèmes de chauffage au gaz ou au fioul trouvent toujours preneur, à condition que l’emplacement, l’état et le prix soient adaptés. Dans l’ensemble, nous constatons que les acheteurs font aujourd’hui davantage la distinction entre les mesures de modernisation nécessaires et celles qui sont facultatives, et qu’ils évaluent l’efficacité énergétique d’un bien immobilier de manière nettement plus nuancée qu’il y a quelques années. »
Évolution dynamique du chauffage urbain et de l’électricité
Le segment des biens immobiliers équipés de chauffage urbain et d’électricité affiche également une nette progression dans la périphérie de Hambourg. C'est à Pinneberg que la hausse des prix est la plus forte, avec une moyenne de 12,9 % pour atteindre 4 396 €/m². Viennent ensuite Harburg avec 9,7 % à 4 287 €/m², Stormarn avec 7,8 % à 4 885 €/m², Segeberg avec 6,2 %, à 3 947 €/m², ainsi que le Duché de Lauenburg avec 4,5 %, à 3 587 €/m².
En revanche, Stade et Lunebourg ont enregistré de légères baisses au premier trimestre 2026, avec respectivement -6,5 % en moyenne à 3 178 €/m² et -8,8 % à 3 947 €/m².
Un comparatif avec la périphérie de la ville de Hambourg révèle également des différences marquées en matière de biens immobiliers résidentiels équipés de chauffage urbain ou d’électricité. Avec une moyenne de 8 029 €/m², la ville hanséatique affiche non seulement le niveau de prix le plus élevé au premier trimestre 2026, mais enregistre également, avec 7,7 %, une évolution des prix nettement plus forte que celle de l’ensemble de la périphérie de Hambourg par rapport à la même période de l’année précédente. Dans cette région, les prix de vente des biens immobiliers résidentiels équipés du chauffage urbain ou de l'électricité augmentent en moyenne de 0,9 % pour atteindre 4 099 €/m² au premier trimestre 2026.
« L’efficacité énergétique ainsi que l’état d’un bien immobilier ont considérablement gagné en importance auprès des acheteurs potentiels ces dernières années. Dans la région de Pinneberg, nous constatons souvent que, dès les premières visites, les acheteurs s’informent spécifiquement sur le certificat de performance énergétique, l’âge de l’installation de chauffage, le niveau d’isolation et les éventuels travaux de rénovation. Pour les biens immobiliers anciens en particulier, les coûts d’investissement prévisibles font aujourd’hui l’objet d’une évaluation bien plus approfondie qu’il y a quelques années. Les biens immobiliers équipés de pompes à chaleur ou raccordés au chauffage urbain sont souvent perçus comme un atout, car de nombreux acheteurs accordent de l’importance à des coûts énergétiques prévisibles et à un faible besoin de modernisation. Parallèlement, les coûts éventuels de remplacement et de rénovation des installations de chauffage anciennes pèsent nettement plus lourd dans les négociations de prix. Néanmoins, le type de chauffage ne représente généralement qu’une partie de l’analyse globale : l’emplacement, l’état, le plan et le prix continuent de jouer un rôle tout aussi important dans la décision d’achat.
Fig. 2 : Évolution des prix des biens immobiliers résidentiels équipés de chauffage urbain et d'électricité à Hambourg et dans ses environs au premier trimestre 2026
Situation hétérogène pour les biens immobiliers équipés d’un chauffage au gaz
L’évolution est nettement plus contrastée pour les biens immobiliers résidentiels équipés d’un chauffage au gaz. C’est à Harburg que la hausse des prix a été la plus forte au premier trimestre 2026, avec 4,9 %, pour atteindre 3 527 €/m². Viennent ensuite Stade, avec une hausse de 0,7 % à 2 853 €/m², et Pinneberg, avec une hausse de 0,6 % à 3 614 €/m².
À Stormarn, avec une hausse de 0,1 % à 3 687 €/m², et à Segeberg, avec une baisse de 0,1 % à 3 468 €/m², les prix de l’immobilier dans ce segment restent pratiquement stables. En revanche, des baisses de prix ont été observées au premier trimestre 2026 à Lunebourg (-1,1 %), à 3 130 €/m², ainsi que dans le Duché de Lauenburg (-2,6 %), à 3 034 €/m².
Si l’on compare la métropole à sa périphérie, le marché de l’immobilier résidentiel équipé d’un chauffage au gaz reste globalement stable. Alors que les prix de l’immobilier dans la périphérie de Hambourg évoluent globalement de manière latérale, avec une variation de 0,3 % pour s’établir en moyenne à 3 379 €/m², Hambourg enregistre une baisse modérée de -1,5 %, à 5 175 €/m², au premier trimestre 2026.
Encadré avec photo : Volker Dallmann, directeur des agences VON POLL IMMOBILIEN à Buxtehude, Stade et Hambourg-Harburg : « Le type de chauffage et la performance énergétique d’un bien immobilier jouent aujourd’hui un rôle nettement plus important pour les acheteurs potentiels qu’il y a encore quelques années. Dans notre région, nous observons une demande accrue pour les biens immobiliers équipés d’une pompe à chaleur, tandis que les chauffages au fioul sont nettement moins prisés par de nombreux acheteurs potentiels. Les chauffages au gaz, en revanche, continuent d’être considérés par beaucoup comme une solution viable et acceptée. Les besoins de modernisation et les coûts énergétiques futurs font désormais partie des thèmes centraux abordés lors des entretiens avec les clients. Le chauffage urbain joue pour l’instant un rôle plutôt secondaire sur notre marché. Parallèlement, nos échanges montrent que les discussions autour de la loi sur l’énergie dans les bâtiments préoccupent de nombreux acheteurs et suscitent un besoin accru d’informations. »
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Fig. 3 : Évolution des prix des biens immobiliers résidentiels équipés d’un chauffage au gaz naturel à Hambourg et dans ses environs au premier trimestre 2026 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)
Les chauffages au fioul présentent un tableau contrasté dans la périphérie de Hambourg
Les biens immobiliers résidentiels équipés d’un chauffage au fioul affichent une évolution étonnamment solide dans la périphérie de Hambourg. La hausse des prix immobiliers a été particulièrement marquée dans le duché de Lauenburg : ils y ont augmenté de 10,2 % au premier trimestre 2026 par rapport à la même période de l’année précédente, pour atteindre en moyenne 2 713 €/m². Harburg a également enregistré une hausse de 9,8 % à 3 060 €/m², Lunebourg (+7,7 % à 2 434 €/m²), Stade (+5,7 % à 2 358 €/m²) et Pinneberg (+3,2 % à 3 343 €/m²) ont également enregistré des hausses de prix.
Les prix des biens immobiliers résidentiels équipés d’un chauffage au fioul restent plutôt stables à Segeberg, avec une hausse de 0,5 % à 2 752 €/m². Seul Stormarn affiche une baisse de 3,2 %, à 3 326 €/m², au premier trimestre 2026.
L'évolution du segment des biens immobiliers résidentiels chauffés au fioul est particulièrement frappante dans la comparaison entre la périphérie et la métropole. Alors que les prix de l’offre dans la périphérie de Hambourg progressent globalement de 4,6 % en moyenne pour atteindre 2 937 €/m², la ville de Hambourg reste pratiquement stable avec une légère baisse de -0,2 % à 4 718 €/m².
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Fig. 4 : Évolution des prix de l’immobilier résidentiel équipé d’un chauffage au fioul à Hambourg et dans sa périphérie au premier trimestre 2026 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)
Encadré de citation avec image : Sandra Lundt, directrice de l’agence VON POLL IMMOBILIEN à Hambourg-Elbvororte : « Dans l’ouest de Hambourg, les acheteurs se préoccupent actuellement surtout des répercussions de la loi sur l’énergie des bâtiments, des mesures de modernisation nécessaires et de l’évolution des futurs coûts énergétiques. De nombreux acheteurs s’intéressent bien davantage qu’il y a quelques années à la performance énergétique d’un bien immobilier et tiennent davantage compte, dans leur décision d’achat, des obligations de modernisation éventuelles ainsi que des coûts induits prévisibles. Ce qui est souvent déterminant, ce n’est pas tant le type de chauffage utilisé que le montant total des investissements auxquels l’acheteur devra faire face. La forte hausse des coûts de construction et des travaux a rendu les rénovations énergétiques nettement plus onéreuses et complexes aujourd’hui. Si un ancien système de chauffage au fioul ou au gaz ne constitue généralement pas à lui seul un critère d’exclusion, un faible niveau de performance énergétique et un besoin important de modernisation pèsent de plus en plus sur la fixation du prix. Les biens immobiliers les plus recherchés sont avant tout ceux pour lesquels l’acheteur peut facilement calculer les investissements nécessaires. »
Intégrer le graphique interactif – voir le lien : https://www.datawrapper.de/_/ZztSg
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Fig. 5 : Évolution des prix de l’immobilier résidentiel selon les sources d’énergie à Hambourg et dans sa périphérie au premier trimestre 2026 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)
Toutes les données et tous les graphiques peuvent être utilisés et publiés à condition de mentionner la source suivante : VON POLL IMMOBILIEN (www.von-poll.com)
Les graphiques interactifs peuvent être téléchargés ici avec un lien d'intégration :
- Graphique : https://www.datawrapper.de/_/530fN/
- Tableau : https://www.datawrapper.de/_/ZztSg
1 L'analyse des prix d'achat s'appuie sur les prix moyens des annonces immobilières concernant des appartements en copropriété et desmaisons individuelles et jumelées à Hambourg et dans sa périphérie (toutes les communes et tous les districts limitrophes) fournies par GeoMap pour le premier trimestre 2026, comparées à celles du premier trimestre 2025, ainsi que des ajustements effectués par VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
2 Dans le cadre de cette analyse, les sources d’énergie ont été regroupées selon les types de chauffage suivants : premièrement, l’énergie solaire, la chaleur aéraulique, la chaleur aquatique et la géothermie ; deuxièmement, le chauffage urbain et l’électricité ; troisièmement, le gaz et le gaz naturel ; quatrièmement, le fioul. Le bois et les granulés ont également été pris en compte dans l’analyse, mais ne sont pas représentatifs en raison du faible nombre d’offres et ne sont donc pas mentionnés.
