Entre os limites da cidade de Hamburgo e a zona circundante, há muito que a localização já não é o único fator que determina a atratividade de um imóvel. Questões como a eficiência energética, o futuro abastecimento de aquecimento e os custos de exploração a longo prazo influenciam hoje as decisões de compra de forma mais marcante do que há apenas alguns anos. Os potenciais compradores prestam cada vez mais atenção às características energéticas de um imóvel e avaliam com maior rigor a sua rentabilidade a longo prazo. Para além da localização, da dimensão e do estado, a escolha da fonte de energia ganha assim cada vez mais importância. Neste contexto, os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram os preços de oferta de imóveis residenciais1 por fonte de energia2 no primeiro trimestre de 2026 e examinaram a evolução em relação ao mesmo período do ano anterior. Foram considerados quatro grupos de fontes de energia: em primeiro lugar, energia solar, eólica, hidráulica e geotérmica; em segundo lugar, aquecimento urbano e eletricidade; em terceiro lugar, gás e gás natural; e, em quarto lugar, óleo.
Caixa de citação, incluindo imagem: Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN: «Na região circundante de Hamburgo, observa-se atualmente um panorama muito díspar em relação às diferentes fontes de energia. Enquanto os imóveis com sistemas de aquecimento renováveis registam um crescimento significativo em muitas regiões, os sistemas de aquecimento a gás e a óleo não apresentam uma evolução uniforme — em vários distritos, mantêm-se mesmo estáveis ou registam um aumento. Isto demonstra que os potenciais compradores analisam com grande rigor o imóvel em questão e o seu contexto. Hoje em dia, os potenciais compradores fazem distinções muito mais claras do que há alguns anos e consideram a situação global de um imóvel. Especialmente na periferia de Hamburgo, não é apenas a fonte de energia que se revela decisiva, mas sobretudo a combinação entre localização, estado, necessidade de modernização e nível de preços. No entanto, nas melhores localizações, os imóveis com qualquer tipo de sistema de aquecimento continuam a encontrar compradores.»
Os sistemas de aquecimento renováveis registam os maiores aumentos de valor
Os aumentos de preço mais acentuados na região circundante de Hamburgo verificam-se em imóveis residenciais com energia solar, aerotérmica, hidrotérmica ou geotérmica. Lüneburg lidera com um aumento médio de 14,8% no primeiro trimestre de 2026, em comparação com o mesmo período do ano anterior, atingindo uma média de 4 430 €/m². Seguem-se Pinneberg, com um aumento de 12,5 por cento para 5 539 €/m², o Ducado de Lauenburg, com 11,1 por cento para 3 613 €/m², Harburg, com 7,8%, para 4 618 €/m², Stormarn, com 4,8%, para 4 589 €/m², e Segeberg, com 3%, para 4 086 €/m².
Enquanto a evolução dos preços na maioria dos distritos da periferia de Hamburgo é positiva, Stade, com -1,7 por cento para 3 892 €/m², é a única região a registar uma ligeira descida no primeiro trimestre de 2026 em comparação com o primeiro trimestre de 2025.
A cidade de Hamburgo continua a ser o mercado mais caro da análise no que diz respeito a imóveis com energia solar, eólica, hídrica e geotérmica, com uma média de 6 569 €/m². No entanto, a dinâmica de preços mais acentuada é visível na totalidade da periferia: aí, os preços de oferta no primeiro trimestre de 2026 para imóveis residenciais com sistemas de aquecimento renováveis aumentam, em média, 9,5 por cento, o que representa um crescimento quase duas vezes superior ao registado na cidade hanseática.
Fig. 1: Evolução dos preços dos imóveis residenciais com energia solar, térmica do ar, da água ou geotérmica em Hamburgo e arredores no primeiro trimestre de 2026
«Atualmente, muitos potenciais compradores pretendem avaliar, com a maior precisão possível e antes da aquisição, quais os investimentos que terão de fazer nos próximos anos e quais os custos correntes a prever. Consequentemente, em Lüneburg e Winsen, fala-se muito mais sobre certificados energéticos, sistemas de aquecimento, isolamento e necessidades de modernização do que há alguns anos. Os imóveis com tecnologia de aquecimento moderna proporcionam a muitos interessados uma maior segurança no planeamento e são, por isso, vistos de forma positiva. Ao mesmo tempo, os imóveis com sistemas de aquecimento a gás ou a gasóleo mais antigos continuam a encontrar compradores, desde que a localização, o estado e o preço sejam adequados. De um modo geral, observamos que os compradores distinguem hoje mais claramente entre medidas de modernização necessárias e opcionais e avaliam o desempenho energético de um imóvel de forma significativamente mais diferenciada do que há alguns anos.»
Evolução dinâmica no aquecimento urbano e na eletricidade
Também no segmento dos imóveis com aquecimento urbano e eletricidade verifica-se um claro aumento na região circundante de Hamburgo. O maior aumento de preços foi registado em Pinneberg, com uma média de 12,9 por cento, para 4 396 €/m². Seguem-se Harburg, com 9,7 por cento, para 4 287 €/m², Stormarn, com 7,8 por cento, para 4 885 €/m², Segeberg, com 6,2%, para 3 947 €/m², e o Ducado de Lauenburg, com 4,5%, para 3 587 €/m².
Por outro lado, no primeiro trimestre de 2026, Stade registou ligeiras quedas, com uma média de -6,5 por cento, para 3 178 €/m², assim como Lüneburg, com -8,8 por cento, para 3 947 €/m².
Uma análise da região circundante em comparação com a cidade de Hamburgo revela também diferenças significativas no que diz respeito aos imóveis residenciais com aquecimento urbano ou eletricidade. Com uma média de 8 029 €/m², a cidade hanseática não só apresenta o nível de preços mais elevado no primeiro trimestre de 2026, como também regista, em comparação com o mesmo período do ano anterior, uma evolução dos preços significativamente mais forte do que a da região circundante de Hamburgo no seu conjunto, com 7,7%. Nessa região, os preços de oferta dos imóveis residenciais com aquecimento urbano ou eletricidade aumentam, em média, 0,9%, para 4 099 €/m² no primeiro trimestre de 2026.
«A eficiência energética e o estado de um imóvel ganharam significativamente importância para os potenciais compradores nos últimos anos. No concelho de Pinneberg, é frequente observarmos que, logo nas primeiras visitas, são feitas perguntas específicas sobre o certificado de eficiência energética, a idade do sistema de aquecimento, o padrão de isolamento e eventuais medidas de reabilitação. Especialmente no caso de imóveis mais antigos, os custos de investimento previstos são hoje avaliados de forma muito mais rigorosa do que há alguns anos. Os imóveis com bombas de calor ou aquecimento urbano são frequentemente vistos como uma vantagem, uma vez que muitos compradores valorizam custos energéticos previsíveis e uma necessidade reduzida de modernização. Ao mesmo tempo, os possíveis custos de substituição e reabilitação de sistemas de aquecimento mais antigos têm um peso significativamente maior nas negociações de preço. No entanto, o tipo de aquecimento continua, na maioria das vezes, a ser apenas uma parte da análise global – a localização, o estado, a planta e o preço continuam a desempenhar um papel igualmente importante na decisão de compra.'
Fig. 2: Evolução dos preços dos imóveis residenciais com aquecimento urbano e eletricidade em Hamburgo e arredores no primeiro trimestre de 2026
Panorama heterogéneo no caso dos imóveis com aquecimento a gás
A evolução dos preços dos imóveis residenciais com aquecimento a gás revela-se significativamente mais diferenciada. O maior aumento de preços no primeiro trimestre de 2026 foi registado em Harburg, com 4,9 por cento, para 3 527 €/m². Seguem-se Stade, com 0,7%, para 2 853 €/m², e Pinneberg, com 0,6%, para 3 614 €/m².
Em Stormarn, com 0,1 por cento, para 3 687 €/m², e em Segeberg, com -0,1 por cento, para 3 468 €/m², os preços imobiliários neste segmento mantêm-se praticamente estáveis. Por outro lado, no primeiro trimestre de 2026, registaram-se quedas de preços em Lüneburg, com -1,1%, para 3 130 €/m², bem como no Ducado de Lauenburg, com -2,6%, para 3 034 €/m².
Em comparação com a área circundante da metrópole, o mercado dos imóveis residenciais com aquecimento a gás apresenta-se, em geral, estável. Enquanto os preços imobiliários na periferia de Hamburgo, no seu conjunto, evoluem de forma praticamente lateral, com uma variação de 0,3%, para uma média de 3 379 €/m², Hamburgo regista uma descida moderada de -1,5%, para 5 175 €/m², no primeiro trimestre de 2026.
Caixa de citação, incluindo imagem: Volker Dallmann, diretor das agências da VON POLL IMMOBILIEN em Buxtehude, Stade e Hamburgo-Harburg: «O tipo de aquecimento e a eficiência energética de um imóvel desempenham hoje um papel significativamente mais importante para os potenciais compradores do que há alguns anos. Na nossa região, observamos uma procura mais acentuada por imóveis com bomba de calor, enquanto os sistemas de aquecimento a gasóleo são significativamente menos procurados por muitos interessados. Os sistemas de aquecimento a gás, por outro lado, continuam a ser, em muitos casos, considerados uma solução viável e aceite. A necessidade de modernização e os custos energéticos futuros fazem agora parte dos temas centrais nas conversas com os clientes. O aquecimento urbano ainda desempenha, até ao momento, um papel relativamente secundário na nossa área de mercado. Ao mesmo tempo, as nossas conversas revelam que as discussões em torno da Lei da Energia dos Edifícios preocupam adicionalmente muitos compradores e geram uma maior necessidade de informação.»
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Fig. 3: Evolução dos preços dos imóveis residenciais com aquecimento a gás/gás natural em Hamburgo e arredores no primeiro trimestre de 2026 (Gráfico: da Poll Immobilien GmbH)
Os sistemas de aquecimento a gasóleo apresentam um panorama misto nos arredores de Hamburgo
Os imóveis residenciais com aquecimento a gasóleo apresentam uma evolução surpreendentemente robusta nos arredores de Hamburgo. Os preços imobiliários registaram um aumento particularmente acentuado no Ducado de Lauenburg: Aí, no primeiro trimestre de 2026, aumentaram 10,2% em relação ao mesmo período do ano anterior, atingindo uma média de 2 713 €/m². Também Harburg, com 9,8%, para 3 060 €/m², Lüneburg, com 7,7%, para 2 434 €/m², Stade, com 5,7%, para 2 358 €/m², e Pinneberg, com 3,2%, para 3 343 €/m², registaram aumentos de preços.
Os preços dos imóveis residenciais com aquecimento a gasóleo mantêm-se relativamente estáveis em Segeberg, com um aumento de 0,5%, para 2 752 €/m². Apenas em Stormarn se verifica uma descida de -3,2%, para 3 326 €/m², no primeiro trimestre de 2026.
A evolução do segmento dos imóveis residenciais com aquecimento a gasóleo é particularmente notável na comparação entre a área metropolitana e os arredores. Enquanto os preços de oferta na periferia de Hamburgo aumentam, no total, em média 4,6 por cento, para 2 937 €/m², a cidade de Hamburgo mantém-se praticamente estável, com uma ligeira descida de -0,2 por cento, para 4 718 €/m².
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Fig. 4: Evolução dos preços dos imóveis residenciais com aquecimento a gasóleo em Hamburgo e arredores no primeiro trimestre de 2026 (gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Caixa de citação com imagem: Sandra Lundt, diretora da agência da VON POLL IMMOBILIEN em Hamburgo-Elbvororte: «Na zona oeste de Hamburgo, os compradores estão atualmente preocupados, sobretudo, com as implicações da Lei da Energia dos Edifícios, as medidas de modernização necessárias e a evolução dos futuros custos energéticos. Muitos compradores estão a analisar o estado energético de um imóvel de forma significativamente mais aprofundada do que há alguns anos e têm mais em conta, na sua decisão de compra, possíveis obrigações de modernização, bem como os custos subsequentes esperados. Muitas vezes, o fator decisivo não é tanto o tipo concreto de aquecimento, mas sim a questão de saber quais os investimentos globais que o comprador terá de suportar. O forte aumento dos custos de construção e dos serviços de artesãos fez com que as renovações energéticas se tenham tornado hoje significativamente mais caras e complexas. Embora um sistema de aquecimento antigo a gasóleo ou a gás, por si só, raramente constitua um critério de exclusão, um baixo padrão energético e uma necessidade de modernização abrangente têm um impacto cada vez maior na determinação do preço. São especialmente procurados imóveis em que o comprador consiga calcular facilmente o investimento necessário.”
Incorporar gráfico interativo – ver link: https://www.datawrapper.de/_/ZztSg
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Fig. 5: Evolução dos preços dos imóveis residenciais por fonte de energia em Hamburgo e arredores no primeiro trimestre de 2026 (gráfico: da Poll Immobilien GmbH)
Todos os dados e gráficos podem ser utilizados e publicados desde que seja indicada a fonte a seguir: VON POLL IMMOBILIEN (www.von-poll.com)
Os gráficos interativos podem ser descarregados aqui com o link de incorporação:
1 A base de dados da análise dos preços de compra assenta nos preços médios de oferta para apartamentos em regime de propriedade ee moradias unifamiliares e bifamiliares em Hamburgo e na região circundante (todos os municípios e distritos limítrofes) fornecidos pela GeoMap para o primeiro trimestre de 2026, em comparação com o primeiro trimestre de 2025, bem como ajustamentos efetuados pela VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
2 No âmbito da análise, as fontes de energia foram agrupadas nos seguintes tipos de aquecimento: em primeiro lugar, energia solar, energia eólica, energia hidráulica e geotérmica; em segundo lugar, aquecimento urbano e eletricidade; em terceiro lugar, gás e gás natural; em quarto lugar, óleo. A madeira/pellets também foram incluídos na análise, mas, devido ao reduzido número de ofertas, não são representativos e não são apresentados.
