Entre los límites de la ciudad de Hamburgo y sus alrededores, hace tiempo que la ubicación ya no es el único factor que determina el atractivo de un inmueble. Cuestiones como la eficiencia energética, el suministro de calefacción en el futuro y los gastos de mantenimiento a largo plazo influyen hoy en día más en las decisiones de compra que hace tan solo unos años. Los interesados en comprar prestan cada vez más atención a las características energéticas de un inmueble y evalúan con mayor precisión su rentabilidad a largo plazo. Además de la ubicación, el tamaño y el estado, la elección de la fuente de energía cobra así una importancia cada vez mayor. En este contexto, los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado los precios de oferta de los inmuebles residenciales1 según las fuentes de energía2 en el primer trimestre de 2026 y han estudiado la evolución con respecto al mismo periodo del año anterior. Se han tenido en cuenta cuatro grupos de fuentes de energía: en primer lugar, la energía solar, la energía aerotérmica, la energía hidrotérmica y la geotérmica; en segundo lugar, la calefacción urbana y la electricidad; en tercer lugar, el gas y el gas natural; y, en cuarto lugar, el gasóleo.
Cuadro de cita con imagen: Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN: «En los alrededores de Hamburgo se observa actualmente un panorama muy dispar en cuanto a las distintas fuentes de energía. Mientras que los inmuebles con sistemas de calefacción renovables están ganando terreno de forma significativa en muchas regiones, los sistemas de calefacción a gas y a gasóleo no siguen una tendencia uniforme; en varios distritos, incluso se mantienen estables o aumentan. Esto demuestra que los interesados en comprar analizan con gran detalle el inmueble en cuestión y su entorno. Hoy en día, los interesados en comprar diferencian mucho más que hace unos años y tienen en cuenta la situación global de una vivienda. Precisamente en los alrededores de Hamburgo, no solo es decisiva la fuente de energía, sino sobre todo la combinación de ubicación, estado, necesidad de modernización y nivel de precios. Sin embargo, en las mejores ubicaciones, los inmuebles con cualquier tipo de sistema de calefacción siguen encontrando compradores».
Los sistemas de calefacción renovables registran las mayores revalorizaciones
Las subidas de precios más acusadas en los alrededores de Hamburgo se observan en los inmuebles residenciales con energía solar, aerotérmica, hidrotérmica o geotérmica. A la cabeza se sitúa Lüneburg, con un aumento medio del 14,8 % en el primer trimestre de 2026 respecto al mismo periodo del año anterior, hasta alcanzar una media de 4.430 €/m². Le siguen Pinneberg, con un aumento del 12,5 % hasta los 5.539 €/m²; el Ducado de Lauenburg, con un 11,1 % hasta los 3.613 €/m²; Harburg, con un 7,8 %, hasta los 4.618 €/m²; Stormarn, con un 4,8 %, hasta los 4.589 €/m²; y Segeberg, con un 3 %, hasta los 4.086 €/m².
Mientras que la evolución de los precios en la mayoría de los distritos de los alrededores de Hamburgo es positiva, Stade, con un descenso del 1,7 % hasta los 3.892 €/m², es la única región que registra un ligero descenso en el primer trimestre de 2026 con respecto al primer trimestre de 2025.
La ciudad de Hamburgo sigue siendo, con una media de 6.569 €/m², el mercado más caro del análisis en lo que respecta a inmuebles con energía solar, aerotérmica, hidrotérmica y geotérmica. Sin embargo, la mayor dinámica de precios se observa en el conjunto de los alrededores: allí, los precios de oferta en el primer trimestre de 2026 para los inmuebles residenciales con sistemas de calefacción renovables aumentan de media un 9,5 %, lo que supone casi el doble que en la ciudad hanseática.
Fig. 1: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales con energía solar, aerotérmica, hidrotérmica o geotérmica en Hamburgo y sus alrededores durante el primer trimestre de 2026
«Hoy en día, muchos interesados en comprar quieren poder evaluar con la mayor precisión posible, antes incluso de la adquisición, qué inversiones les esperan en los próximos años y a qué gastos corrientes deben hacer frente. En consecuencia, en Lüneburg y Winsen se habla mucho más intensamente de certificados de eficiencia energética, sistemas de calefacción, aislamiento y necesidades de modernización que hace unos años. Los inmuebles con sistemas de calefacción modernos transmiten a muchos interesados una mayor seguridad a la hora de planificar y, por lo tanto, se perciben de forma positiva. Al mismo tiempo, los inmuebles con sistemas de calefacción antiguos de gas o gasóleo siguen encontrando compradores si la ubicación, el estado y el precio son los adecuados. En general, observamos que los compradores distinguen hoy en día con mayor claridad entre las medidas de modernización necesarias y las opcionales, y evalúan el estado energético de un inmueble de forma mucho más matizada que hace unos años.»
Evolución dinámica en la calefacción urbana y la electricidad
También en el segmento de los inmuebles con calefacción urbana y electricidad se observa un claro aumento en los alrededores de Hamburgo. El mayor incremento de precios lo registra Pinneberg, con una media del 12,9 %, hasta los 4.396 €/m². Le siguen Harburg, con un 9,7 %, hasta los 4.287 €/m²; Stormarn, con un 7,8 %, hasta los 4.885 €/m²; Segeberg, con un 6,2 %, hasta los 3.947 €/m², y el Ducado de Lauenburg, con un 4,5 %, hasta los 3.587 €/m².
Por el contrario, en el primer trimestre de 2026 se registraron ligeros descensos en Stade, con una media del -6,5 %, hasta los 3.178 €/m², y en Lüneburg, con un -8,8 %, hasta los 3.947 €/m².
Si comparamos los alrededores con la ciudad de Hamburgo, también se observan diferencias significativas en el caso de los inmuebles residenciales con calefacción urbana o electricidad. Con una media de 8.029 €/m², la ciudad hanseática no solo presenta el nivel de precios más alto en el primer trimestre de 2026, sino que, con un 7,7 %, también registra una evolución de los precios notablemente más fuerte que la de los alrededores de Hamburgo en su conjunto en comparación con el mismo periodo del año anterior. Allí, los precios de oferta de los inmuebles residenciales con calefacción urbana o electricidad aumentan de media un 0,9 %, hasta alcanzar los 4.099 €/m² en el primer trimestre de 2026.
«La eficiencia energética y el estado de un inmueble han cobrado una importancia considerable entre los interesados en comprar en los últimos años. En el distrito de Pinneberg observamos con frecuencia que, ya desde las primeras visitas, se preguntan específicamente por el certificado de eficiencia energética, la antigüedad del sistema de calefacción, el nivel de aislamiento y las posibles medidas de rehabilitación. Precisamente en el caso de los inmuebles más antiguos, los costes de inversión previstos se evalúan hoy en día con mucha más atención que hace unos años. Los inmuebles con bombas de calor o calefacción urbana suelen percibirse como una ventaja, ya que muchos compradores dan importancia a que los costes energéticos sean predecibles y a que las necesidades de modernización sean mínimas. Al mismo tiempo, los posibles costes de sustitución y rehabilitación de los sistemas de calefacción más antiguos influyen mucho más en las negociaciones sobre el precio. No obstante, el tipo de calefacción suele ser solo una parte del análisis global: la ubicación, el estado, la distribución y el precio siguen desempeñando un papel igualmente importante en la decisión de compra.
Fig. 2: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales con calefacción urbana y electricidad en Hamburgo y sus alrededores durante el primer trimestre de 2026
Panorama heterogéneo en el caso de los inmuebles con calefacción de gas
La evolución de los inmuebles residenciales con calefacción de gas presenta un panorama mucho más diferenciado. El mayor aumento de precios en el primer trimestre de 2026 se registró en Harburg, con un 4,9 %, hasta alcanzar los 3.527 €/m². Le siguen Stade, con un 0,7 %, hasta los 2.853 €/m², y Pinneberg, con un 0,6 %, hasta los 3.614 €/m².
En Stormarn, con un 0,1 % hasta los 3.687 €/m², y en Segeberg, con un -0,1 % hasta los 3.468 €/m², los precios inmobiliarios en este segmento se mantienen prácticamente estables. Por el contrario, en el primer trimestre de 2026 se registran descensos de precios en Lüneburg, con un -1,1 %, hasta los 3.130 €/m², así como en el Ducado de Lauenburg, con un -2,6 %, hasta los 3.034 €/m².
En comparación con la zona metropolitana y sus alrededores, el mercado de los inmuebles residenciales con calefacción de gas se mantiene en gran medida estable. Mientras que los precios inmobiliarios en los alrededores de Hamburgo se mantienen en general prácticamente estables, con una variación lateral del 0,3 %, hasta una media de 3.379 €/m², Hamburgo registra un descenso moderado del -1,5 %, hasta los 5.175 €/m², en el primer trimestre de 2026.
Cuadro de citas con imagen: Volker Dallmann, director de las oficinas de VON POLL IMMOBILIEN en Buxtehude, Stade y Hamburgo-Harburg: «El tipo de calefacción y la eficiencia energética de un inmueble desempeñan hoy en día un papel mucho más importante para los interesados en comprar que hace unos años. En nuestra región observamos una mayor demanda de inmuebles con bomba de calor, mientras que las calefacciones de gasóleo tienen una demanda notablemente menor entre muchos interesados. Las calefacciones de gas, por el contrario, siguen considerándose en muchos casos una solución viable y aceptada. La necesidad de modernización y los futuros costes energéticos se han convertido ya en temas centrales en las conversaciones con los clientes. La calefacción urbana sigue desempeñando, por el momento, un papel más bien secundario en nuestra zona de mercado. Al mismo tiempo, nuestras conversaciones revelan que los debates en torno a la Ley de Eficiencia Energética de los Edificios preocupan adicionalmente a muchos compradores y generan una mayor necesidad de información».
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Fig. 3: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales con calefacción de gas/gas natural en Hamburgo y sus alrededores durante el primer trimestre de 2026 (gráfico: de Poll Immobilien GmbH)
La calefacción de gasóleo presenta un panorama mixto en los alrededores de Hamburgo
Los inmuebles residenciales con calefacción de gasóleo muestran una evolución sorprendentemente sólida en los alrededores de Hamburgo. Los precios inmobiliarios aumentaron de forma especialmente notable en el Ducado de Lauenburg: Allí subieron en el primer trimestre de 2026 un 10,2 % con respecto al mismo periodo del año anterior, hasta alcanzar una media de 2.713 €/m². También Harburg, con un 9,8 %, hasta los 3.060 €/m², Lüneburg, con un 7,7 % hasta los 2.434 €/m²; Stade, con un 5,7 % hasta los 2.358 €/m²; y Pinneberg, con un 3,2 % hasta los 3.343 €/m², registraron subidas de precios.
Los precios de los inmuebles residenciales con calefacción de gasóleo se mantienen bastante estables en Segeberg, con un 0,5 % hasta los 2.752 €/m². Solo se observa un descenso en Stormarn, con un -3,2 %, hasta los 3.326 €/m² en el primer trimestre de 2026.
La evolución del segmento de inmuebles residenciales con calefacción de gasóleo resulta especialmente llamativa en la comparación entre los alrededores de la metrópoli. Mientras que los precios de oferta en los alrededores de Hamburgo aumentan en total una media del 4,6 %, hasta los 2.937 €/m², la ciudad de Hamburgo se mantiene prácticamente estable, con un ligero descenso del -0,2 %, hasta los 4.718 €/m².
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Fig. 4: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales con calefacción de gasóleo en Hamburgo y sus alrededores durante el primer trimestre de 2026 (gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Cuadro de citas con imagen: Sandra Lundt, directora de la oficina de VON POLL IMMOBILIEN en los suburbios del Elba de Hamburgo: «En el oeste de Hamburgo, a los compradores les preocupan actualmente sobre todo las repercusiones de la Ley de Eficiencia Energética de los Edificios, las medidas de modernización necesarias y la evolución de los futuros costes energéticos. Muchos compradores se fijan mucho más que hace unos años en el estado energético de una vivienda y tienen más en cuenta en su decisión de compra las posibles obligaciones de modernización, así como los costes derivados que cabe esperar. A menudo, lo decisivo no es tanto el tipo concreto de calefacción como la cuestión de qué inversiones totales deberá asumir el comprador. El fuerte aumento de los costes de construcción y de los servicios de los profesionales ha provocado que las rehabilitaciones energéticas sean hoy en día mucho más caras y complejas. Si bien un sistema de calefacción antiguo de gasóleo o gas rara vez constituye por sí solo un criterio de exclusión, un bajo nivel de eficiencia energética y una gran necesidad de modernización influyen cada vez más en la fijación del precio. Lo que más se demanda son, sobre todo, inmuebles en los que el comprador pueda calcular fácilmente la inversión necesaria».
Incrustar gráfico interactivo —véase el enlace: https://www.datawrapper.de/_/ZztSg
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Fig. 5: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales según las fuentes de energía en Hamburgo y sus alrededores durante el primer trimestre de 2026 (gráfico: de Poll Immobilien GmbH)
Todos los datos y gráficos pueden utilizarse y publicarse siempre que se cite la siguiente fuente: VON POLL IMMOBILIEN (www.von-poll.com)
Los gráficos interactivos se pueden descargar aquí con el enlace de incrustación:
1 La base de datos del análisis de precios de compra se basa en los precios medios de oferta de pisos en propiedad yviviendas unifamiliares y bifamiliares en Hamburgo y sus alrededores (todos los municipios y distritos colindantes) facilitados por GeoMap para el primer trimestre de 2026, en comparación con el primer trimestre de 2025, así como ajustes realizados por VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
2 En el marco del análisis, las fuentes de energía se agruparon en los siguientes tipos de calefacción: en primer lugar, energía solar, aerotérmica, hidrotérmica y geotérmica; en segundo lugar, calefacción urbana y electricidad; en tercer lugar, gas y gas natural; y en cuarto lugar, gasóleo. La leña y los pellets también se tuvieron en cuenta en el análisis, pero, debido al escaso número de ofertas, no son representativos y no se incluyen en la lista.
