L'andamento dei tassi d'interesse rimane anche quest'anno un fattore centrale, sia nel mercato immobiliare che in quello dei finanziamenti. Dopo che verso la fine dello scorso anno il livello dei tassi d’interesse si era in gran parte stabilizzato, le recenti tensioni geopolitiche e le relative incertezze sui mercati dei capitali stanno nuovamente determinando fluttuazioni nelle condizioni di finanziamento. Per l’anno in corso, il 2026, si prevede quindi ancora un andamento laterale volatile, con costi di finanziamento in leggero aumento. In un recente sondaggio online*, gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno esaminato in che misura le recenti tensioni geopolitiche influenzino le condizioni di finanziamento e le opportunità di finanziamento per gli acquirenti di immobili. Inoltre, gli agenti immobiliari intervistati hanno valutato in quale fase del processo di acquisto si manifestino attualmente con maggiore frequenza gli ostacoli al finanziamento e quali fattori siano particolarmente rilevanti in tale contesto.
«I recenti conflitti in Medio Oriente stanno causando nuovamente incertezze sui mercati dei capitali e influenzano indirettamente anche l’inflazione, i prezzi dell’energia e i tassi d’interesse – fattori che a loro volta incidono sul finanziamento immobiliare e sulle relative condizioni quadro», spiega la dott.ssa Lucie Lotzkat, socia amministratrice di VON POLL FINANCE. E aggiunge: «Oggi i finanziamenti vengono esaminati con maggiore attenzione e richiedono una preparazione ancora più accurata. Rimane quindi fondamentale una valutazione realistica della propria situazione di partenza. Chi conosce il proprio margine di manovra finanziario e si fa consigliare per tempo può trovare soluzioni di finanziamento adeguate anche in un contesto di mercato più impegnativo».
Tensioni geopolitiche: il finanziamento diventa più difficile per gli acquirenti
Fig. 1 – Fonte: VON POLL IMMOBILIEN – Situazione a maggio 2026
Le valutazioni degli agenti immobiliari intervistati indicano, nel complesso, condizioni di finanziamento più difficili per i potenziali acquirenti a seguito delle recenti tensioni geopolitiche legate al conflitto tra Stati Uniti e Iran: mentre il 49,8% segnala una finanziabilità leggermente più difficile, il 31,3% osserva una situazione nettamente più complessa per gli acquirenti immobiliari. Allo stesso tempo, il 18,5% non rileva finora cambiamenti significativi nella finanziabilità degli acquisti immobiliari. Solo lo 0,5% degli intervistati ritiene che le condizioni di finanziamento siano migliorate. I risultati mostrano quindi, nel complesso, un contesto di finanziamento che rimane impegnativo, ma che presenta comunque delle differenze a livello regionale e a seconda dell’immobile.
«Questi risultati sottolineano l’andamento che osserviamo anche dal punto di vista di VON POLL FINANCE: la concessione di crediti da parte delle banche è diventata ultimamente un po’ più restrittiva. La solvibilità, le garanzie e la valutazione degli immobili vengono esaminate con maggiore attenzione, il che in alcuni casi allunga il processo di intermediazione e può influire anche sui tempi di commercializzazione», afferma l’esperta di finanziamenti Dr. Lotzkat. E aggiunge: «Le condizioni più rigorose in materia di finanziamenti non sono tuttavia da attribuire esclusivamente ai recenti conflitti geopolitici. Già dallo scorso anno osserviamo una maggiore selettività nella concessione dei crediti, dovuta tra l’altro all’inflazione, alle incertezze economiche e al contesto dei tassi d’interesse più impegnativo. Allo stesso tempo, però, i nostri risultati dimostrano anche che i finanziamenti continuano a essere possibili, soprattutto se i potenziali acquirenti sono ben preparati e ricorrono tempestivamente a una consulenza professionale».
Tassi di successo nei finanziamenti immobiliari sotto pressione
Fig. 2 – Fonte: VON POLL IMMOBILIEN – Situazione a maggio 2026
L’andamento dei tassi di successo nei finanziamenti mostra, dal punto di vista degli agenti immobiliari intervistati, un quadro variegato: mentre il 38,4% non registra attualmente alcun cambiamento nelle probabilità di successo, il 6,2% osserva addirittura un aumento dei tassi di successo. Allo stesso tempo, tuttavia, il 41,2% degli agenti immobiliari rileva un leggero calo del tasso di successo, mentre un ulteriore 14,2% segnala un calo significativo. Nel complesso, i risultati indicano che la situazione dei finanziamenti continua a evolversi in modo diverso a livello regionale e a seconda dell’immobile, della quota di capitale proprio e del profilo dell’acquirente.
«Le condizioni quadro più rigorose nel settore dei finanziamenti immobiliari possono naturalmente influire anche sul loro tasso di successo. Al centro di ogni valutazione vi sono il bilancio familiare e fattori quali il capitale proprio, la situazione lavorativa o anche le garanzie disponibili. Se i singoli requisiti non vengono soddisfatti in misura sufficiente, ciò può compromettere la sostenibilità della rata mensile o anche la valutazione generale da parte della banca. Allo stesso tempo, il successo di un finanziamento dipende sempre da diversi fattori individuali, che variano anche a livello regionale. È quindi tanto più importante ricevere una consulenza approfondita e tempestiva da parte di un esperto di finanziamenti», afferma la dott.ssa Lucie Lotzkat di VON POLL FINANCE.
Quando emergono gli ostacoli al finanziamento nel processo di acquisto
Fig. 3 – Fonte: VON POLL IMMOBILIEN – Aggiornato a maggio 2026
Ben il 23,2% degli agenti immobiliari intervistati afferma che attualmente le verifiche di finanziamento raramente presentano problemi. Secondo quasi la metà degli esperti (47,4%), tuttavia, un margine finanziario insufficiente da parte dei potenziali acquirenti emerge più spesso solo quando la decisione di acquisto diventa più concreta e vengono esaminati in dettaglio tutti i costi relativi all’immobile, al finanziamento e alle spese accessorie. Un ulteriore 17,1% riferisce che già durante la verifica del budget, prima della prima visita, non viene rilevato un margine finanziario sufficiente – ad esempio perché i potenziali acquirenti sondano in anticipo le proprie possibilità di finanziamento oppure perché requisiti di capitale proprio più elevati e costi di finanziamento più alti limitano il margine finanziario sin dalle prime fasi. Il 12,3% degli intervistati indica inoltre che gli ostacoli al finanziamento diventano visibili solo poco prima della conclusione della transazione, ad esempio quando, nell’ambito della verifica finale dell’immobile e della documentazione, emergono costi aggiuntivi, condizioni di finanziamento modificate o requisiti più rigorosi da parte degli istituti di credito.
«Il successo di un finanziamento immobiliare dipende in tutto e per tutto dalla preparazione. I potenziali acquirenti dovrebbero quindi riflettere per tempo sulla propria situazione finanziaria e analizzarla con la massima accuratezza. Un consulente finanziario indipendente può fornire un supporto ottimale in questo senso: fornisce una valutazione realistica del bilancio familiare individuale e simula diversi scenari di finanziamento. Gli interessati sanno così esattamente cosa possono permettersi e cosa no, e possono quindi orientare la loro ricerca in modo mirato», spiega l’esperta di finanziamenti Dr. Lotzkat. Aggiunge: «Insieme al consulente è poi possibile sviluppare una strategia adeguata, che si tratti dell’impiego ottimale del capitale proprio, dell’adeguamento delle rate o dei programmi di incentivazione pertinenti. Inoltre, è importante effettuare un confronto indipendente tra le banche. Noi di VON POLL FINANCE attingiamo alle condizioni offerte da circa 700 istituti finanziari in tutta la Germania».
Le sfide di finanziamento più comuni nel 2026
Fig. 4 – Fonte: VON POLL IMMOBILIEN – Situazione a maggio 2026
Dal punto di vista degli esperti immobiliari intervistati, le sfide di finanziamento più comuni risiedono soprattutto nella situazione finanziaria iniziale dei potenziali acquirenti e nei processi di verifica attualmente più rigorosi da parte delle banche: il 69,2% indica un capitale proprio insufficiente o non impiegato in modo ottimale come fattore rilevante, mentre il 68,7% fa riferimento a verifiche più rigorose o approfondite da parte delle banche in merito al bilancio familiare, alla solvibilità, alle garanzie e alla valutazione dell’immobile. Al terzo posto si colloca l’elevato livello dei tassi d’interesse (56,9%), seguito da una politica di concessione del credito restrittiva da parte delle banche (44,1%) e dal rapporto tra prezzi immobiliari e costi di finanziamento (19,0%). Le prospettive di reddito incerte giocano un ruolo secondo il 5,7% degli agenti immobiliari, mentre gli elevati costi accessori di acquisto solo per il 3,3%.
«Il capitale proprio può migliorare la struttura di finanziamento, ma non è di per sé determinante. Ciò che conta soprattutto è che la rata mensile sia sostenibile nel quadro del bilancio familiare. È quindi tanto più importante valutare tempestivamente e in modo realistico il proprio margine di manovra finanziario. Chi conosce infatti la propria situazione finanziaria, cerca anche nella giusta fascia di prezzo di acquisto. Una quota elevata di capitale proprio può certamente migliorare la struttura di finanziamento, ma non è l’unico fattore determinante. Per gli agenti immobiliari ciò significa che la valutazione dei potenziali acquirenti diventa un fattore determinante per il successo. Chi collabora tempestivamente con esperti di finanziamento qualificati tutela venditori, acquirenti e il proprio processo di conclusione della transazione», riassume l’esperta di VON POLL FINANCE.
Informazioni sul sondaggio
*Il sondaggio online è stato condotto da VON POLL IMMOBILIEN nel maggio 2026 su un campione di 236 esperti immobiliari indipendenti dell’azienda.
Tutti i dati e i grafici possono essere utilizzati e pubblicati citando la seguente fonte: VON POLL IMMOBILIEN ([www.von-poll.com](https://www.von-poll.com))
