A kamatok alakulása idén is központi tényező marad – mind az ingatlan-, mind a finanszírozási piacon. Miután a kamatszint a tavalyi év vége felé nagyjából stabilizálódott, a legutóbbi geopolitikai feszültségek és az azokhoz kapcsolódó bizonytalanságok a tőkepiacokon ismét változásokat idéznek elő a finanszírozási feltételek terén. A folyó 2026-os évre ezért továbbra is volatilis oldalirányú mozgással, sőt enyhén emelkedő finanszírozási költségekkel kell számolni. A VON POLL IMMOBILIEN szakértői egy friss online felmérés* keretében azt vizsgálták, hogy a legutóbbi geopolitikai feszültségek milyen mértékben befolyásolják a finanszírozási feltételeket és az ingatlanvásárlók finanszírozási lehetőségeit. Ezen felül a megkérdezett ingatlanügynökök felmérték, hogy a vásárlási folyamat melyik szakaszában jelennek meg jelenleg leggyakrabban a finanszírozási akadályok, és mely tényezők játszanak ebben különösen fontos szerepet.
„A közelmúltbeli közel-keleti konfliktusok ismét bizonytalanságot okoznak a tőkepiacokon, és közvetetten befolyásolják az inflációt, az energiaárakat és a kamatlábakat is – olyan tényezőket, amelyek viszont hatással vannak az ingatlanfinanszírozásra és annak keretfeltételeire”, magyarázza Dr. Lucie Lotzkat, a VON POLL FINANCE ügyvezető társtulajdonosa. Hozzáteszi: „A finanszírozási kérelmeket manapság alaposabban vizsgálják, és még gondosabb előkészítést igényelnek. Ezért továbbra is döntő fontosságú a saját kiindulási helyzet reális felmérése. Aki ismeri pénzügyi mozgásterét, és időben tanácsot kér, az még egy igényesebb piaci környezetben is megtalálhatja a megfelelő finanszírozási megoldásokat.”
Geopolitikai feszültségek: a finanszírozás nehezebbé válik a vásárlók számára
1. ábra – Forrás: VON POLL IMMOBILIEN – 2026. május
A megkérdezett ingatlanügynökök értékelései összességében arra utalnak, hogy az USA és Irán közötti konfliktus miatti legutóbbi geopolitikai feszültségek óta a finanszírozási feltételek kihívást jelentenek a vásárlási szándékkal rendelkezők számára: Míg 49,8 százalékuk valamivel nehezebb finanszírozási lehetőségekről számol be, 31,3 százalékuk az ingatlanvásárlók számára jelentősen nehezebb helyzetet észlel. Ugyanakkor 18,5 százalékuk eddig nem tapasztalt lényeges változást az ingatlanvásárlások finanszírozhatóságában. A finanszírozási feltételek javulását csupán a megkérdezettek 0,5 százaléka látja. Az eredmények így összességében továbbra is igényes, regionális és ingatlantól függően azonban eltérő finanszírozási környezetet mutatnak.
„Ezek az eredmények alátámasztják azt a fejleményt, amelyet a VON POLL FINANCE szemszögéből is megfigyelünk: A bankok hitelezési gyakorlata az utóbbi időben kissé szigorodott. A hitelképességet, a biztosítékokat és az ingatlanértékelést alaposabban vizsgálják, ami részben meghosszabbítja a közvetítési folyamatot, és hatással lehet az értékesítési időre is” – mondja Dr. Lotzkat finanszírozási szakértő. Majd így folytatja: „A finanszírozás szigorúbb keretfeltételei azonban korántsem kizárólag a legutóbbi geopolitikai konfliktusokra vezethetők vissza. A szelektívebb hitelezést már tavaly óta figyeljük – többek között az infláció, a gazdasági bizonytalanságok és a szigorúbb kamatkörnyezet miatt. Ugyanakkor eredményeink azt is mutatják, hogy a finanszírozás továbbra is lehetséges – különösen akkor, ha a vásárlási szándékúak jól felkészültek, és időben igénybe vesznek szakmai tanácsadást.”
Az ingatlanfinanszírozások sikeraránya nyomás alatt
2. ábra – Forrás: VON POLL IMMOBILIEN – 2026. május
A finanszírozások sikerarányainak alakulása a megkérdezett ingatlanügynökök szemszögéből vegyes képet mutat: míg 38,4 százalékuk jelenleg nem tapasztal változást a siker esélyeiben, 6,2 százalékuk akár emelkedő sikerarányokat is megfigyel. Ugyanakkor az ingatlanügynökök 41,2 százaléka enyhe csökkenést tapasztal a sikerarányban, további 14,2 százalékuk pedig jelentős visszaesésről számol be. Az eredmények összességében arra utalnak, hogy a finanszírozási helyzet továbbra is régiónként, valamint az ingatlantól, a saját tőke arányától és a vevő profiljától függően eltérően alakul.
„Az ingatlanfinanszírozás szigorúbb keretfeltételei természetesen hatással lehetnek a sikerarányra is. Minden értékelés középpontjában a háztartási költségvetés áll, valamint olyan tényezők, mint a saját tőke, a foglalkoztatási helyzet vagy a rendelkezésre álló biztosítékok. Ha egyes feltételek nem teljesülnek megfelelően, az ronthatja a havi törlesztőrészlet fizethetőségét, illetve a bank általános értékelését is. Ugyanakkor a sikeres finanszírozás mindig több egyéni tényezőtől függ, amelyek regionálisan is eltérőek. Éppen ezért annál is fontosabb a finanszírozási szakértő által nyújtott alapos és korai tanácsadás” – mondja Dr. Lucie Lotzkat a VON POLL FINANCE-tól.
Mikor válnak láthatóvá a finanszírozási akadályok a vásárlási folyamat során
3. ábra – Forrás: VON POLL IMMOBILIEN – 2026. május
A megkérdezett ingatlanügynökök 23,2 százaléka állítja, hogy a finanszírozási vizsgálatok jelenleg ritkán okoznak problémát. A szakértők közel fele (47,4 százalék) szerint azonban a vásárlási szándékkal rendelkezők elégtelen pénzügyi mozgástere leggyakrabban csak akkor válik nyilvánvalóvá, amikor a vásárlási döntés konkrétabbá válik, és az ingatlan-, finanszírozási, valamint járulékos költségeket részletesen megvizsgálják. További 17,1 százalékuk arról számol be, hogy már az első szemle előtti költségvetési vizsgálat során is megállapítható, hogy nincs elegendő pénzügyi mozgástér – például azért, mert a vásárlási szándékúak már előzetesen felmérik finanszírozási lehetőségeiket, vagy mert a magasabb saját tőke követelmények és a finanszírozási költségek már korán korlátozzák a pénzügyi mozgásteret. A megkérdezettek 12,3 százaléka emellett azt is jelzi, hogy a finanszírozási akadályok csak röviddel a tranzakció lezárása előtt válnak láthatóvá, például amikor a végső ingatlan- és dokumentumvizsgálat során további költségek, megváltozott finanszírozási feltételek vagy a hitelintézetek szigorúbb követelményei merülnek fel.
„Az ingatlanfinanszírozás sikere a felkészülésen múlik. A vásárlási szándékúaknak ezért már korán el kell gondolkodniuk pénzügyi helyzetükön, és azt alaposan elemezniük kell. Egy független finanszírozási tanácsadó ebben kiválóan tud segíteni – reális becslést ad az egyéni háztartási költségvetésről, és különböző finanszírozási forgatókönyveket szimulál. Így az érdeklődők pontosan tudják, mit engedhetnek meg maguknak és mit nem – és ennek köszönhetően célzottan irányíthatják a keresést” – magyarázza Dr. Lotzkat finanszírozási szakértő. Hozzáteszi: „A tanácsadóval közösen ezután kidolgozható a megfelelő stratégia – legyen szó az optimális saját tőke felhasználásáról, a törlesztőrészletek módosításáról vagy a releváns támogatási programokról. Ezenkívül fontos a független banki összehasonlítás is. A VON POLL FINANCE-nél ehhez mintegy 700, egész Németországban működő pénzintézet feltételeire támaszkodunk.”
A leggyakoribb finanszírozási kihívások 2026-ban
4. ábra – Forrás: VON POLL IMMOBILIEN – 2026. május állapota
A megkérdezett ingatlan szakértők véleménye szerint a leggyakoribb finanszírozási kihívások elsősorban a vásárlási szándékkal rendelkezők pénzügyi kiindulási helyzetében, valamint a bankok jelenlegi, szigorúbb ellenőrzési folyamataiban rejlenek: 69,2 százalékuk a túl alacsony vagy nem optimálisan felhasznált saját tőkét említi releváns tényezőként, 68,7 százalékuk pedig a bankok szigorúbb, illetve alaposabb vizsgálataira utal a háztartási költségvetés, a hitelképesség, a biztosítékok és az ingatlanértékelés tekintetében. A harmadik helyen a magas kamatszint áll (56,9 százalék), amelyet a bankok óvatos hitelezési gyakorlata (44,1 százalék), valamint az ingatlanárak és a finanszírozási költségek aránya (19,0 százalék) követ. A bizonytalan jövedelmi kilátások az ingatlanügynökök 5,7 százalékának véleménye szerint játszanak szerepet, a magas vásárlási járulékos költségek pedig csak 3,3 százalékuk szerint.
„A saját tőke javíthatja a finanszírozási struktúrát, de önmagában nem döntő tényező. A legfontosabb továbbra is az, hogy a havi törlesztőrészlet a háztartási költségvetés keretein belül fenntartható-e. Éppen ezért annál is fontosabb a saját pénzügyi mozgástér korai és reális felmérése. Hiszen aki ismeri a pénzügyi kereteit, az a megfelelő vételár-szegmensben is keres. A magas saját tőke aránya ugyan javíthatja a finanszírozási struktúrát, de önmagában nem döntő. Az ingatlanügynökök számára ez azt jelenti, hogy a potenciális vásárlók előzetes minősítése döntő sikertényezővé válik. Aki korán együttműködik képzett finanszírozási szakértőkkel, az védi az eladót, a vevőt és a saját ügyletkötési folyamatát is” – összegzi a VON POLL FINANCE szakértője.
A felmérésről
*Az online felmérést a VON POLL IMMOBILIEN végzett 2026 májusában a vállalat 236 független ingatlanszakértője körében.
Minden adat és grafika felhasználható és közzétehető a következő forrásra való hivatkozással: VON POLL IMMOBILIEN ([www.von-poll.com](https://www.von-poll.com))
