As localizações à beira de lagos sempre foram consideradas algumas das mais exclusivas para residir. Para muitas pessoas, uma casa à beira de um lago é mais do que apenas um endereço de residência – representa um refúgio especial, uma elevada qualidade de vida e uma valorização a longo prazo. Consequentemente, o interesse por imóveis nas cobiçadas regiões lacustres da Alemanha é e continua a ser elevado, apesar de a oferta ser, naturalmente, limitada. Mas como é que estas condições gerais afetam os preços de compra? No Relatório dos Lagos deste ano, os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram a evolução dos preços de compra1 dos imóveis residenciais2 em torno dos lagos mais bonitos e conhecidos da Alemanha3 no primeiro semestre de 2026, em comparação com o primeiro semestre de 2025, e analisaram qual foi o preço máximo atingido em 2026 em cada um dos diferentes lagos.
«Poucos segmentos imobiliários simbolizam tanto a singularidade, a exclusividade e a estabilidade do valor como um imóvel com vista para os lagos mais populares da Alemanha. A oferta limitada, combinada com a elevada procura e a atratividade especial, faz com que os imóveis à beira-água constituam um segmento de mercado próprio, que muitas vezes se destaca da evolução geral dos preços. Embora o mercado imobiliário no seu conjunto tenha mudado nos últimos anos, as casas e os apartamentos em localizações lacustres muito procuradas continuam a ser particularmente atrativos para muitos potenciais compradores e investidores. Ao mesmo tempo, os preços evoluem de forma diferente consoante a região. No entanto, é possível identificar aqui uma tendência: em 17 das 23 regiões lacustres analisadas, os preços dos imóveis residenciais continuaram a subir também em 2026.»
Sem grande surpresa, o lago Tegernsee, na Baviera, volta a ocupar a primeira posição entre as regiões lacustres analisadas na Alemanha: Quem estiver interessado na aquisição de um imóvel residencial no lago Tegernsee deve contar com um preço médio por metro quadrado de 9 876 euros no primeiro semestre de 2026. O preço máximo praticado por metro quadrado de área habitável no Lago Tegernsee atingiu, no período analisado, os 14 970 euros, representando assim o valor mais elevado de todo o ranking. Seguem-se, a alguma distância, dois outros lagos na Baviera: o Lago Starnberg, com 8 718 €/m2, e o Lago Ammer, com 7 372 €/m2. Também aqui os preços máximos alcançados, de 11 877 €/m² e 9 743 €/m², respetivamente, situaram-se claramente acima dos preços médios. Devido ao nível de preços já muito elevado, os preços imobiliários registaram aqui apenas um ligeiro aumento em comparação com o mesmo período do ano anterior – no Lago Tegernsee, de 2,9 por cento, e no Lago Starnberg e no Lago Ammer, de 1,5 por cento cada.
Fig.: Preços médios de compra e preços máximos de imóveis residenciais nas margens dos lagos mais bonitos e conhecidos da Alemanha, 1.º semestre de 2026 vs. 1.º semestre de 2025 (Gráfico: da Poll Immobilien GmbH)
«Uma particularidade do lago Tegernsee é que os terrenos com acesso direto ao lago são, em número muito reduzido, propriedade privada. Consequentemente, esses imóveis só chegam ao mercado muito raramente e constituem verdadeiras raridades. A microlocalização, a proximidade do lago, a vista e a qualidade de vida geral do imóvel continuam a ser os fatores que mais influenciam o preço de compra. São particularmente procuradas localizações tranquilas, com elevada qualidade e boas infraestruturas. Também o desempenho energético está a ganhar cada vez mais importância. Além disso, a regulamentação em vigor relativa à utilização como segunda residência influencia a procura. Atualmente, os compradores informam-se de forma significativamente mais aprofundada sobre as possibilidades de utilização que um imóvel oferece e se este está sujeito a restrições relevantes. O mercado é hoje marcado sobretudo por compradores que encaram o Lago Tegernsee, a longo prazo, como um local de residência ou centro de vida de elevada qualidade.'
No Königssee, na Baviera, a compra de um imóvel residencial à beira do lago custa cerca de 6 993 €/m2, no lago Wannsee, em Berlim, 6 247 €/m2, nos lagos Eibsee e Chiemsee, na Baviera, 6 221 €/m2 e 5 826 €/m2, respetivamente, no Lago de Constança, no Bade-Vurtemberga, 5 352 €/m2 e no Lago Öjendorfer, em Hamburgo, 4 880 €/m2. Foram registados preços máximos notáveis, quando comparados com os preços médios, nomeadamente no lago Wannsee, com 8 765 €/m2 , bem como no lago Eibsee, com 8 912 €/m2.
«Os imóveis com localização direta à beira-mar revelam-se, em geral, significativamente mais estáveis em termos de valor. Enquanto o mercado imobiliário residencial em geral se orienta mais pelos custos de financiamento e pelas condições económicas gerais, as verdadeiras localizações à beira-mar mantêm a sua posição privilegiada. Características únicas, como o acesso direto à água e um cais próprio, continuam a ser os principais fatores que impulsionam o valor e garantem uma estabilidade de valor acima da média. Para estas localizações raras, ainda hoje é possível alcançar preços especiais, desde que as expectativas de preço se mantenham, no geral, razoáveis. Por outro lado, uma simples vista para o lago ou uma localização próxima do lago sem acesso direto à água já não conduz automaticamente a um acréscimo significativo no preço. Quem avaliar o mercado de forma realista e contar com acompanhamento profissional pode alcançar resultados muito bons, mesmo no contexto atual.»
É também interessante analisar aqui a evolução regional dos preços, que, em alguns casos, apresenta grandes diferenças: Enquanto os preços médios por metro quadrado no primeiro semestre de 2026 registaram um aumento de 4,4% no Öjendorfer See e de 4,8% no Wannsee, em comparação com o mesmo período do ano anterior, no Eibsee registaram mesmo um aumento de 8,2 por cento, o que os coloca em quarto lugar entre os maiores aumentos da análise. No Lago de Constança, pelo contrário, os preços registaram uma ligeira descida de -2,2 por cento; no Lago Chiemsee e no Lago Königssee, a descida foi mesmo de -4,3 por cento e -4,9 por cento, respetivamente – o que faz com que estes dois lagos apresentem a terceira e a segunda maiores reduções de preços no ranking.
«O mercado imobiliário junto ao lago continua a revelar-se muito estável. Os imóveis de alta qualidade em localizações atrativas registam uma grande procura, embora as decisões de compra sejam tomadas com maior cuidado devido ao aumento dos custos de financiamento. A microlocalização continua a ser o fator que mais influencia o preço de compra – ou seja, acesso direto ao lago, vista panorâmica para o lago, privacidade e orientação do terreno. Aspetos como a sustentabilidade e a eficiência energética estão também a ganhar importância. O mercado é caracterizado sobretudo por proprietários abastados que ocupam pessoalmente os imóveis, investidores de capital e compradores que procuram uma residência principal ou secundária com elevada qualidade de vida. A isto juntam-se pessoas que, graças a modelos de trabalho flexíveis, pretendem mudar definitivamente o seu centro de vida para esta região. A procura por imóveis exclusivamente de férias é um pouco mais moderada, enquanto os imóveis residenciais para uso permanente ganharam importância. Neste segmento, é também particularmente decisivo dirigir-se de forma específica ao grupo de compradores adequado, uma vez que o leque de potenciais interessados é um pouco mais limitado'
Os clientes que procuram preços por metro quadrado significativamente abaixo da marca dos 4 000 euros encontram-nos no Lago Brombach, na Baviera, com cerca de 3 537 euros, no Grande Lago de Plön, no Schleswig-Holstein, com 3 341 euros, no Lago de Kulkwitz, na Saxónia, com 3 340 euros, no Lago Schluchsee, em Baden-Württemberg, com 3 299 euros, no Steinhuder Meer, na Baixa Saxónia, com 3 229 euros, no Großer Stechlinsee, em Brandemburgo, com 3 169 euros, e na Müritz, em Meclemburgo-Pomerânia Ocidental, com 3 088 euros. Apenas no lago Brombachsee é que os preços da habitação própria no primeiro semestre de 2026 registaram uma ligeira descida de -2,5 por cento em comparação com o mesmo período do ano anterior – em todas as outras regiões lacustres verificaram-se aumentos, por vezes significativos. Enquanto os preços dos imóveis residenciais no Grande Lago Stechlin subiram 2 por cento, nas outras regiões lacustres os preços aumentaram mesmo entre 5,8 por cento (Müritz) e 9 por cento (Lago Kulkwitz). Assim, o Kulkwitzer See e o Schluchsee, com um aumento de 9% e 8,6%, registam, respetivamente, a segunda e a terceira maiores subidas de preços no ranking.
«A procura por imóveis à beira do lago continua inabalável – sobretudo porque esses imóveis raramente chegam ao mercado. Consequentemente, estes caracterizam-se por um nível de preços extremamente estável ou em ascensão. Entre os grupos de compradores mais ativos neste segmento continuam a figurar a geração «Best Ager», empresários e reformados. Acima de tudo, a localização e o nível de privacidade influenciam fortemente a formação dos preços dos imóveis à beira do lago. São, portanto, particularmente procurados terrenos com o menor número possível de vizinhos diretos, uma vista desobstruída para o lago e orientação a oeste. Ao mesmo tempo, a questão da eficiência energética ganha cada vez mais importância. Atualmente, os compradores estão frequentemente dispostos a pagar um preço mais elevado por uma combinação de localização exclusiva, elevada privacidade e equipamentos modernos e sustentáveis. No entanto, os vendedores têm de ter um pouco mais de paciência neste momento, uma vez que os prazos de comercialização se prolongaram ligeiramente. Ainda assim, os imóveis de alta qualidade em localizações tão especiais continuam a ser extremamente procurados.»
Entre 2 000 €/m2 e 3 000 €/m2 , os potenciais compradores encontram o que procuram nos seguintes lagos: No Lago Laacher, na Renânia-Palatinado, os preços dos imóveis rondam os 2 933 €/m², no Lago Schweriner, na Mecklemburgo-Pomerânia Ocidental, ascendem a 2 699 €/m², no Lago Biggesee, na Renânia do Norte-Vestfália, a 2 683 €/m², no Stausee Losheim, no Sarre, a 2 401 €/m2 e no Edersee, em Hesse, a 2 149 €/m2. Também aqui o nível de preços registou uma tendência ascendente na maioria das regiões: no lago Biggesee, ligeiramente, em 1,9 por cento; no lago Laacher See, em 4,1 por cento; e na barragem de Losheim, bem como no lago Schweriner See, de forma um pouco mais acentuada, em 6,7 por cento e 7,2 por cento, respetivamente. Apenas no lago Edersee é que os preços da habitação própria registaram uma descida de -4 por cento.
Os preços por metro quadrado mais acessíveis para um imóvel junto a um lago encontram-se no Großer Goitzschesee, na Saxónia-Anhalt, com 1 957 euros, bem como na barragem de Bleilochtalsperre, na Turíngia, com 1 661 euros. Particularmente interessante: neste segmento de preços, verifica-se tanto o maior aumento de preços, com +9,6% (Barragem de Bleilochtal), como a maior redução de preços, com -7,3% (Grande Lago Goitzsche).
1 A base de dados da análise dos preços de compra assenta nos preços médios de oferta de imóveis residenciais da GeoMap relativos ao primeiro semestre de 2026 e ao primeiro semestre de 2025, num raio de cinco quilómetrosda margem do respetivo lago, bem como em ajustamentos efetuados pela VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
2 O termo «imóveis residenciais» refere-se a moradias unifamiliares e bifamiliares, bem como a apartamentos em regime de propriedade.
3 Os lagos definidos no Relatório dos Lagos de 2026 baseiam-se numa análise do ranking da ADAC sobre «Os lagos mais bonitos da Alemanha». A lista de lagos foi complementada com o Tegernsee, o Starnberger See e o Ammersee, uma vez que estes se contam entre os lagos mais conhecidos da Alemanha.
Todos os dados e gráficos podem ser utilizados e publicados desde que seja feita referência à fonte seguinte: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com). O gráfico pode ser descarregado digitalmente através do link de incorporação aqui: https://www.datawrapper.de/_/pDPVf/
