Nas oito principais cidades da Alemanha, torna-se cada vez mais evidente, no que diz respeito ao mercado imobiliário residencial, que não são apenas a localização e o estado do imóvel que determinam a evolução dos preços, mas também o tipo de sistema de aquecimento. Os sistemas de aquecimento modernos conferem um impulso adicional aos imóveis em muitos mercados, enquanto os tipos de aquecimento tradicionais são avaliados de forma muito diferente, dependendo da cidade e do segmento. Torna-se particularmente evidente que a evolução dos preços em função das fontes de energia não é, de forma alguma, uniforme nas grandes cidades.
Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram os preços de oferta dos imóveis residenciais¹ por fonte de energia² no primeiro trimestre de 2026 nas oito cidades de categoria A da Alemanha — Berlim, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburgo, Colónia, Leipzig, Munique e Estugarda – e examinaram a evolução em relação ao mesmo período do ano anterior. Foram considerados quatro grupos de fontes de energia: em primeiro lugar, energia solar, eólica, hidráulica e geotérmica; em segundo lugar, aquecimento urbano e eletricidade; em terceiro lugar, gás e gás natural; e, em quarto lugar, óleo.
«No mercado imobiliário residencial, observamos uma diferenciação crescente em função das fontes de energia. Embora o tipo de abastecimento de aquecimento não influencie isoladamente a evolução dos preços, torna-se, em muitos mercados, um fator adicional na avaliação dos imóveis. Especialmente nas maiores cidades alemãs, os sistemas de aquecimento modernos aumentam, em muitos locais, a atratividade do mercado e estão frequentemente associados a uma evolução mais dinâmica dos preços. No entanto, as diferenças entre as metrópoles também tornam claro que as tendências de mercado não podem ser transpostas na íntegra. O que numa cidade e num bairro dentro dessa cidade conduz a uma evolução de preços acima da média pode ter uma influência significativamente menor noutro mercado. Por isso, o conjunto de fatores que inclui a localização, o estado, a qualidade energética e o potencial de desenvolvimento continua a ser sempre decisivo para a posição de mercado de um imóvel.'
Os sistemas de aquecimento renováveis lideram a evolução dos preços
Entre todas as fontes de energia analisadas, os imóveis residenciais com energia solar, eólica, hidrotérmica ou geotérmica apresentam a dinâmica mais forte. A líder é Berlim, com um aumento médio de 10,4 por cento para 6 559 €/m² no primeiro trimestre de 2026, em comparação com o mesmo período do ano anterior. Seguem-se Düsseldorf, com 9,2%, para 7 311 €/m², Frankfurt am Main, com 6,6%, para 7 461 €/m², e Hamburgo, com 4,8%, para 6 569 €/m².
A evolução dos preços dos imóveis com fontes de energia renováveis é mais moderada em Colónia, com um aumento de 1,5 por cento para 6 771 €/m², em Estugarda, com 1,2%, para 7 625 €/m², e em Munique, com 0,9%, para 10 091 €/m². Leipzig regista, com 0,4% para 4 800 €/m², o menor aumento de preços entre as cidades da categoria A.
Caixa de citação, incluindo imagem: Alexander Péus, diretor da agência da VON POLL IMMOBILIEN em Colónia – Dellbrück: «Há poucos anos, a localização, a dimensão e o estado do imóvel determinavam quase exclusivamente o preço. Hoje, as questões relativas ao aquecimento e ao certificado energético estão entre as primeiras a serem levantadas – muitas vezes ainda antes da visita. Em Colónia — especialmente no parque imobiliário da margem direita do Reno, com muitos imóveis dos anos 60 e 70 —, constatamos que as casas com boa gestão energética são vendidas significativamente mais depressa, enquanto os imóveis que necessitam de reabilitação exigem tempos de comercialização mais longos e concessões de preço significativas. Sobretudo no caso dos sistemas de aquecimento a gás e a gasóleo, muitos interessados calculam hoje, desde o início, uma reserva para reabilitação e incluem diretamente na sua expectativa de preço os requisitos da Lei da Energia dos Edifícios — como, por exemplo, a exigência de que os novos sistemas de aquecimento tenham, por princípio, de funcionar com, pelo menos, 65% de energias renováveis. Os imóveis com bomba de calor ou ligação ao aquecimento urbano atraem, consequentemente, um leque mais alargado de compradores. Em Colónia, o mercado estabilizou-se novamente nos últimos tempos e registou um ligeiro aumento após a correção dos anos anteriores — mas esta recuperação deve-se sobretudo aos imóveis energeticamente eficientes.»
Aquecimento urbano e eletricidade registam fortes aumentos de preços em Düsseldorf e Hamburgo
Também no caso dos imóveis residenciais com aquecimento urbano ou eletricidade, observam-se em muitos locais evoluções positivas dos preços. O maior aumento foi registado em Düsseldorf, com uma média de 8,7 por cento, para 6 856 €/m², e em Hamburgo, com 7,7 por cento, para 8 029 €/m². Seguem-se Colónia, com 2,5 por cento, para 5 735 €/m², Frankfurt am Main e Berlim, ambas com 1,8%, para 7 477 €/m² e 6 509 €/m², respetivamente, bem como Estugarda, com 1,4%, para 5 855 €/m², apresentando uma evolução ascendente comparativamente moderada.
Munique continua a apresentar o nível de preços mais elevado neste segmento, com 9 544 €/m², mantendo-se, no entanto, relativamente estável, com um aumento de 0,5%. Lipsia, com uma descida de -1%, para 3 901 €/m², é a única cidade de categoria A em que os preços dos imóveis residenciais com aquecimento urbano ou eletricidade registam uma ligeira descida.
Caixa de citação, incluindo imagem: Volker Stich, proprietário das agências da VON POLL IMMOBILIEN em Munique, Munique – Bogenhausen e Munique – Nymphenburg: «O aumento dos custos da energia, a geopolítica e a Lei da Eficiência Energética dos Edifícios alteraram de forma duradoura o comportamento dos compradores. A eficiência energética é, em muitos casos, um critério central de compra. Os compradores passaram a perguntar especificamente pelo certificado de eficiência energética e pelo tipo de aquecimento. Esta consciência aguçou-se visivelmente nos últimos anos. Isto significa que os imóveis bem reabilitados ou aqueles com sistemas técnicos modernos são vendidos mais rapidamente e a preços significativamente melhores. À primeira vista, as bombas de calor ou o aquecimento urbano são verdadeiros argumentos de venda. Observamos uma disposição claramente maior em relação a imóveis com sistemas de aquecimento sustentáveis. Os imóveis com aquecimento a gás ou a gasóleo continuam a ser facilmente vendidos – mas apenas com uma avaliação honesta dos custos de modernização esperados. Isto porque os compradores que investem conscientemente no parque imobiliário calculam hoje as necessidades de reabilitação de forma mais realista do que há alguns anos — um aconselhamento fundamentado e os parceiros certos são, neste contexto, decisivos.»
Panorama diferenciado no caso dos aquecimentos a gás
A evolução dos imóveis residenciais com aquecimento a gás ou a gás natural apresenta um panorama desigual nas cidades de categoria A. Düsseldorf regista o maior aumento de preços, com uma média de 4,4 por cento, para 4 694 €/m². Seguem-se Leipzig, com 2,4 por cento, para 2 955 €/m², e Colónia, com 2,3 por cento, para 4 730 €/m².
Em Munique, os preços dos imóveis com aquecimento a gás mantêm-se praticamente estáveis, com um aumento de 0,2 por cento, para 8 219 €/m². O mesmo se aplica a Frankfurt am Main, com uma descida de 0,4%, para 5 923 €/m², e a Estugarda, com uma descida de 0,9%, para 4 560 €/m². Por outro lado, registam-se ligeiras quedas em Berlim, com -1,2%, para 5 290 €/m², e em Hamburgo, com -1,5%, para 5 176 €/m².
Aquecimento a gasóleo com preços surpreendentemente estáveis
Contrariamente à evolução frequentemente esperada, não se verifica uma tendência descendente uniforme nos imóveis residenciais com aquecimento a gasóleo nas oito cidades de categoria A. Os maiores aumentos de preços registam-se em Düsseldorf, com uma média de 2,8 por cento para 4 336 €/m², em Leipzig, com 2,3 por cento para 2 966 €/m², e em Berlim, com 1,4 por cento para 4 849 €/m².
Em contrapartida, os preços dos imóveis com aquecimento a gasóleo apresentam uma evolução mais ou menos lateral em Hamburgo, com -0,2%, para 4 718 €/m², em Frankfurt am Main, com -0,4%, para 4 734 €/m², Colónia, com -0,7%, para 4 066 €/m², e Estugarda, com -1%, para 4 331 €/m². Munique regista, com -2,1%, para 7 587 €/m², a maior queda de preços entre as cidades de categoria A.
Caixa de citação, incluindo imagem: Sebastian Wießner, diretor das agências da VON POLL IMMOBILIEN em Leipzig e Markkleeberg: «Atualmente, o desempenho energético de um imóvel desempenha, sem dúvida, um papel mais significativo do que há alguns anos. Em particular, a preocupação com os custos futuros é importante para muitos potenciais compradores na aquisição de um imóvel. Enquanto temas como a Lei da Energia dos Edifícios, a modernização energética e os custos futuros de energia eram anteriormente vistos como aspetos secundários, estão agora claramente no centro das atenções dos potenciais compradores e tornaram-se um critério de compra extremamente importante. Leipzig destaca-se neste aspeto com um parque habitacional com um desempenho energético comparativamente bom — a percentagem de imóveis residenciais à venda com classes de eficiência energética baixas é uma das mais baixas em comparação com o resto do país. Consequentemente, o atraso na renovação em Leipzig é significativamente menor.»
Fig. 5: Evolução dos preços dos imóveis residenciais por fonte de energia nas cidades alemãs de categoria A no primeiro trimestre de 2026 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Todos os dados e gráficos podem ser utilizados e publicados desde que seja feita referência à fonte abaixo indicada: VON POLL IMMOBILIEN (www.von-poll.com)
Os gráficos interativos podem ser descarregados aqui com o link de incorporação:
1 A base de dados da análise dos preços de compra assenta nos preços médios de oferta para apartamentos em condomínio e moradias unifamiliares e bifamiliares nas oito cidades alemãs de categoria A – Berlim, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburgo, Colónia, Leipzig, Munique e Estugarda – fornecidos pela GeoMap para o primeiro trimestre de 2026, em comparação com o primeiro trimestre de 2025, bem como ajustamentos efetuados pela VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
2 No âmbito da análise, as fontes de energia foram agrupadas nos seguintes tipos de aquecimento: em primeiro lugar, energia solar, energia eólica, energia hidráulica e energia geotérmica; em segundo lugar, aquecimento urbano e eletricidade; em terceiro lugar, gás e gás natural; e, em quarto lugar, óleo. A lenha e os pellets também foram considerados na análise, mas, devido ao reduzido número de ofertas, não são representativos e não são apresentados.
