Nelle otto città di categoria A della Germania, nel settore immobiliare residenziale emerge sempre più chiaramente che a determinare l’andamento dei prezzi non sono solo la posizione e le condizioni dell’immobile, ma anche il tipo di sistema di riscaldamento. I moderni sistemi di riscaldamento danno ulteriore slancio agli immobili in molti mercati, mentre i sistemi di riscaldamento tradizionali vengono valutati in modo molto diverso a seconda della città e del segmento. Ciò che emerge con particolare chiarezza è che l’andamento dei prezzi in base alle fonti energetiche non è affatto uniforme nelle metropoli.
Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato i prezzi di offerta degli immobili residenziali¹ in base alle fonti energetiche² nel primo trimestre del 2026 nelle otto città tedesche di categoria A – Berlino, Düsseldorf, Francoforte sul Meno, Amburgo, Colonia, Lipsia, Monaco di Baviera e Stoccarda – e ne hanno esaminato l’andamento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Sono stati presi in considerazione quattro gruppi di fonti energetiche: in primo luogo l’energia solare, l’energia eolica, l’energia idrotermica e l’energia geotermica; in secondo luogo il teleriscaldamento e l’elettricità; in terzo luogo il gas e il gas naturale; e in quarto luogo il gasolio.
«Nel mercato immobiliare residenziale osserviamo una crescente differenziazione in base alle fonti energetiche. Sebbene il tipo di approvvigionamento termico non influisca di per sé sull’andamento dei prezzi, in molti mercati sta diventando un fattore aggiuntivo nella valutazione degli immobili. Soprattutto nelle più grandi città tedesche, i moderni sistemi di riscaldamento aumentano in molti casi l’attrattiva del mercato e sono spesso accompagnati da un andamento dei prezzi più dinamico. Le differenze tra le metropoli evidenziano però anche che le tendenze di mercato non sono trasferibili in modo diretto. Ciò che in una città e in un quartiere all’interno della stessa porta a un andamento dei prezzi superiore alla media, può avere un’influenza nettamente minore in un altro mercato. Per la posizione di mercato di un immobile rimane quindi sempre determinante l’insieme di fattori costituito da ubicazione, condizioni, qualità energetica e potenziale di sviluppo.''
I sistemi di riscaldamento rinnovabili guidano l’andamento dei prezzi
Tra tutte le fonti energetiche prese in esame, gli immobili residenziali dotati di energia solare, termica ad aria, ad acqua o geotermica mostrano la dinamica più forte. In testa alla classifica c’è Berlino, con un aumento medio del 10,4% a 6.559 €/m² nel primo trimestre del 2026 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Seguono Düsseldorf con un +9,2% a 7.311 €/m², Francoforte sul Meno con un +6,6% a 7.461 €/m² e Amburgo con un +4,8% a 6.569 €/m².
L’andamento dei prezzi degli immobili dotati di fonti di energia rinnovabile è più moderato a Colonia, con un aumento dell’1,5% a 6.771 €/m², a Stoccarda, con un aumento dell’1,2% a 7.625 €/m², e a Monaco di Baviera, con un aumento dello 0,9% a 10.091 €/m². Lipsia registra, con un aumento dello 0,4% a 4.800 €/m², l’incremento di prezzo più contenuto tra le città di categoria A.
Fig. 1: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali dotati di impianti solari, ad aria, ad acqua o geotermici nelle città tedesche di categoria A nel primo trimestre del 2026
«Qualche anno fa, la posizione, le dimensioni e le condizioni dell’immobile determinavano quasi esclusivamente il prezzo. Oggi le questioni relative al riscaldamento e all’attestato di prestazione energetica sono tra le prime a essere sollevate, spesso già prima della visita. A Colonia – in particolare nel patrimonio immobiliare sulla riva destra del Reno, con molti immobili degli anni ’60 e ’70 – osserviamo che le case ben curate dal punto di vista energetico vengono vendute molto più rapidamente, mentre gli immobili che necessitano di ristrutturazione richiedono tempi di commercializzazione più lunghi e concessioni di prezzo significative. Soprattutto nel caso degli impianti di riscaldamento a gas e a gasolio, molti potenziali acquirenti oggi prevedono fin dall’inizio un fondo di riserva per la ristrutturazione e integrano direttamente nelle loro aspettative di prezzo i requisiti della legge sull’energia degli edifici – come ad esempio la disposizione secondo cui i nuovi impianti di riscaldamento devono essere alimentati, in linea di principio, con almeno il 65% di energie rinnovabili. Gli immobili dotati di pompa di calore o allacciamento al teleriscaldamento attraggono quindi una cerchia più ampia di acquirenti. A Colonia il mercato si è recentemente stabilizzato ed è tornato leggermente in positivo dopo la correzione degli anni precedenti – ma questa ripresa è sostenuta soprattutto dagli immobili ad alta efficienza energetica.''
Teleriscaldamento ed elettricità: forti aumenti dei prezzi a Düsseldorf e Amburgo
Anche nel settore degli immobili residenziali dotati di teleriscaldamento o elettricità si registrano in molte località andamenti positivi dei prezzi. L’incremento più elevato si registra a Düsseldorf, con una media dell’8,7% a 6.856 €/m², e ad Amburgo, con il 7,7% a 8.029 €/m². Seguono Colonia con il 2,5% a 5.735 €/m², Francoforte sul Meno e Berlino, entrambe con l’1,8% a 7.477 €/m² e 6.509 €/m² rispettivamente, nonché Stoccarda con l’1,4% a 5.855 €/m² e un andamento al rialzo relativamente moderato.
Monaco di Baviera, con 9.544 €/m², continua a registrare il livello di prezzi più elevato in questo segmento, pur rimanendo relativamente stabile con un aumento dello 0,5%. Lipsia, con un calo dell’1% a 3.901 €/m², è l’unica città di categoria A in cui i prezzi degli immobili residenziali con teleriscaldamento o elettricità registrano una leggera flessione.
Fig. 2: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali dotati di teleriscaldamento ed elettricità nelle città tedesche di categoria A nel primo trimestre del 2026
«L’aumento dei costi energetici, la situazione geopolitica e la legge sull’efficienza energetica degli edifici hanno modificato in modo duraturo il comportamento degli acquirenti. L’efficienza energetica è ormai un criterio di acquisto fondamentale sotto diversi aspetti. Gli acquirenti chiedono ormai in modo mirato l’attestato di prestazione energetica e il tipo di impianto di riscaldamento. Questa consapevolezza si è notevolmente rafforzata negli ultimi anni. Ciò significa che gli immobili ben ristrutturati o dotati di impianti tecnici moderni vengono venduti più rapidamente e a prezzi nettamente migliori. A prima vista, la pompa di calore o il teleriscaldamento rappresentano veri e propri punti di forza. Notiamo una disponibilità nettamente maggiore per gli immobili dotati di sistemi di riscaldamento all’avanguardia. Gli immobili con riscaldamento a gas o a gasolio continuano a vendersi bene, ma solo se accompagnati da una valutazione onesta dei costi di ammodernamento previsti. Infatti, gli acquirenti che investono consapevolmente nel patrimonio immobiliare valutano oggi le esigenze di ristrutturazione in modo più realistico rispetto a qualche anno fa: una consulenza approfondita e i partner giusti sono in questo caso determinanti.''
Quadro variegato per gli impianti di riscaldamento a gas
L’andamento degli immobili residenziali con riscaldamento a gas o a gas naturale nelle città di categoria A è disomogeneo. L’aumento di prezzo più marcato si registra a Düsseldorf, con una media del 4,4% a 4.694 €/m². Seguono Lipsia con il 2,4% a 2.955 €/m² e Colonia con il 2,3% a 4.730 €/m².
A Monaco di Baviera i prezzi degli immobili con riscaldamento a gas rimangono pressoché stabili, con un aumento dello 0,2% a 8.219 €/m². Lo stesso vale per Francoforte sul Meno, con un calo dello 0,4% a 5.923 €/m², e per Stoccarda, con un calo dello 0,9% a 4.560 €/m². Si registrano invece lievi cali a Berlino, con un -1,2% a 5.290 €/m², e ad Amburgo, con un -1,5% a 5.176 €/m².
Fig. 3: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali con riscaldamento a gas/gas naturale nelle città tedesche di categoria A nel primo trimestre del 2026
Riscaldamento a gasolio con prezzi sorprendentemente stabili
Contrariamente all’andamento spesso previsto, per gli immobili residenziali con riscaldamento a gasolio nelle otto città di categoria A non si osserva una tendenza al ribasso uniforme. Gli aumenti di prezzo più elevati si registrano a Düsseldorf, con una media del 2,8% a 4.336 €/m², a Lipsia, con il 2,3% a 2.966 €/m², e a Berlino, con l’1,4% a 4.849 €/m².
Fig. 4: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali con riscaldamento a gasolio nelle città tedesche di categoria A nel primo trimestre del 2026
I prezzi degli immobili con riscaldamento a gasolio registrano invece un andamento piuttosto laterale ad Amburgo, con un calo dello 0,2% a 4.718 €/m², a Francoforte sul Meno (-0,4%) a 4.734 €/m², a Colonia (-0,7%) a 4.066 €/m² e a Stoccarda (-1%) a 4.331 €/m². Monaco di Baviera registra, con un calo del -2,1% a 7.587 €/m², la flessione più marcata tra le città di categoria A.
«Al giorno d’oggi, l’efficienza energetica di un immobile riveste sicuramente un ruolo più significativo rispetto a qualche anno fa. In particolare, la prospettiva dei costi futuri è importante per molti potenziali acquirenti al momento dell’acquisto di un immobile. Mentre in passato temi come la legge sull’energia degli edifici, la riqualificazione energetica e i futuri costi energetici venivano considerati piuttosto come aspetti secondari, ora sono chiaramente al centro dell’attenzione dei potenziali acquirenti e sono diventati un criterio di acquisto estremamente importante. Lipsia si distingue in questo ambito per un parco immobiliare residenziale relativamente efficiente dal punto di vista energetico: la percentuale di immobili residenziali in vendita con classi di efficienza energetica basse è tra le più basse a livello nazionale. Di conseguenza, il ritardo nella riqualificazione a Lipsia è nettamente inferiore.''
Fig. 5: Andamento dei prezzi degli immobili residenziali in base alle fonti energetiche nelle città tedesche di categoria A nel primo trimestre del 2026 (grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Tutti i dati e i grafici possono essere utilizzati e pubblicati citando la seguente fonte: VON POLL IMMOBILIEN (www.von-poll.com)
I grafici interattivi possono essere scaricati qui tramite il link di incorporamento:
- Grafico: https://www.datawrapper.de/_/0nE48/
- Tabella: https://www.datawrapper.de/_/n86Mt/
1 I dati alla base dell’analisi dei prezzi di acquisto si fondano sui prezzi medi di offerta per appartamenti di proprietà e case unifamiliari e bifamiliari nelle otto città tedesche di categoria A – Berlino, Düsseldorf, Francoforte sul Meno, Amburgo, Colonia, Lipsia, Monaco di Baviera e Stoccarda – forniti da GeoMap per il primo trimestre del 2026 rispetto al primo trimestre del 2025, nonché agli adeguamenti effettuati da VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
2 Nel corso dell’analisi, le fonti energetiche sono state raggruppate nelle seguenti tipologie di riscaldamento: in primo luogo, energia solare, termica ad aria, ad acqua e geotermica; in secondo luogo il teleriscaldamento e l’elettricità, in terzo luogo il gas e il gas naturale, in quarto luogo il gasolio. Anche la legna e i pellet sono stati presi in considerazione nell’analisi, ma non sono rappresentativi a causa del numero esiguo di offerte e non vengono riportati.
