Dans les huit grandes villes allemandes, il apparaît de plus en plus clairement que, dans l'immobilier résidentiel, ce ne sont pas seulement l'emplacement et l'état du bien qui déterminent l'évolution des prix, mais aussi le mode de chauffage. Les systèmes de chauffage modernes donnent un coup de pouce supplémentaire aux biens immobiliers sur de nombreux marchés, tandis que les modes de chauffage classiques sont évalués de manière très différente selon la ville et le segment. Une chose apparaît particulièrement clairement : l’évolution des prix en fonction des sources d’énergie est loin d’être uniforme dans les métropoles.
Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont analysé les prix de vente des biens immobiliers résidentiels¹ par source d’énergie² au premier trimestre 2026 dans les huit grandes villes allemandes – Berlin, Düsseldorf, Francfort-sur-le-Main, Hambourg, Cologne, Leipzig, Munich et Stuttgart – et ont examiné leur évolution par rapport à la même période de l’année précédente. Quatre groupes de sources d’énergie ont été pris en compte : premièrement, l’énergie solaire, l’énergie aérothermique, l’énergie hydraulique et la géothermie ; deuxièmement, le chauffage urbain et l’électricité ; troisièmement, le gaz et le gaz naturel ; et quatrièmement, le fioul.
« Sur le marché immobilier résidentiel, nous observons une différenciation croissante en fonction des sources d’énergie. Si le type de chauffage n’a pas d’incidence isolée sur l’évolution des prix, il devient toutefois, sur de nombreux marchés, un facteur supplémentaire dans l’évaluation des biens immobiliers. Dans les plus grandes villes allemandes notamment, les systèmes de chauffage modernes renforcent souvent l’attractivité du marché et s’accompagnent fréquemment d’une évolution plus dynamique des prix. Les différences entre les métropoles montrent toutefois clairement que les tendances du marché ne peuvent pas être transposées telles quelles. Ce qui entraîne une évolution des prix supérieure à la moyenne dans une ville ou dans un quartier de celle-ci peut avoir une influence nettement moindre sur un autre marché. C’est donc toujours l’ensemble des critères – emplacement, état, performance énergétique et potentiel de développement – qui reste déterminant pour la position d’un bien immobilier sur le marché.
Les systèmes de chauffage renouvelables sont en tête de l’évolution des prix
Parmi toutes les sources d’énergie prises en compte, ce sont les biens immobiliers résidentiels équipés de systèmes solaires, aérothermiques, hydthermiques ou géothermiques qui affichent la dynamique la plus forte. Berlin arrive en tête avec une hausse moyenne de 10,4 % à 6 559 €/m² au premier trimestre 2026 par rapport à la même période de l’année précédente. Elle est suivie par Düsseldorf, avec une hausse de 9,2 % à 7 311 €/m², Francfort-sur-le-Main, avec une hausse de 6,6 % à 7 461 €/m², et Hambourg, avec une hausse de 4,8 % à 6 569 €/m².
L'évolution des prix des biens immobiliers équipés de sources d'énergie renouvelables est plus modérée à Cologne, avec une hausse de 1,5 % à 6 771 €/m², à Stuttgart, avec une hausse de 1,2 % à 7 625 €/m², ainsi qu’à Munich, avec une hausse de 0,9 % à 10 091 €/m². Leipzig enregistre la plus faible hausse des prix parmi les villes de catégorie A, avec 0,4 % à 4 800 €/m².
Encadré de citation avec image : Alexander Péus, directeur d’agence chez VON POLL IMMOBILIEN Cologne – Dellbrück : « Il y a quelques années encore, l’emplacement, la taille et l’état du bien déterminaient presque à eux seuls le prix. Aujourd’hui, les questions relatives au chauffage et au certificat de performance énergétique figurent parmi les premières à être posées – souvent avant même la visite. À Cologne – en particulier dans le parc immobilier de la rive droite du Rhin, qui compte de nombreux biens datant des années 60 et 70 –, nous constatons que les maisons bien entretenues sur le plan énergétique se vendent nettement plus rapidement, tandis que les biens nécessitant des travaux de rénovation nécessitent des délais de commercialisation plus longs et des concessions de prix notables. En particulier pour les systèmes de chauffage au gaz et au fioul, de nombreux acheteurs potentiels prévoient aujourd’hui d’emblée une réserve pour rénovation et intègrent directement dans leur prix d’achat les exigences de la loi sur l’énergie des bâtiments – comme l’obligation que les nouveaux systèmes de chauffage fonctionnent en principe avec au moins 65 % d’énergies renouvelables. Les biens équipés d’une pompe à chaleur ou raccordés au chauffage urbain attirent donc un cercle d’acheteurs plus large. À Cologne, le marché s’est récemment stabilisé et affiche une légère hausse après la correction des années précédentes – mais cette reprise est principalement portée par les biens à haute efficacité énergétique. »
Forte hausse des prix du chauffage urbain et de l’électricité à Düsseldorf et Hambourg
Les biens immobiliers résidentiels équipés de chauffage urbain ou d’électricité affichent également une évolution positive des prix dans de nombreuses localités. Les hausses les plus importantes sont enregistrées à Düsseldorf, avec une moyenne de 8,7 % à 6 856 €/m², et à Hambourg, avec 7,7 % à 8 029 €/m². Viennent ensuite Cologne, avec 2,5 % à 5 735 €/m², Francfort-sur-le-Main et Berlin, avec chacune 1,8 %, à respectivement 7 477 €/m² et 6 509 €/m², ainsi que Stuttgart, avec 1,4 %, à 5 855 €/m², qui affiche une hausse relativement modérée.
Munich affiche toujours le niveau de prix le plus élevé dans ce segment, avec 9 544 €/m², mais reste relativement stable avec une hausse de 0,5 %. Leipzig, avec une baisse de -1 % à 3 901 €/m², est la seule ville de catégorie A où les prix de l'immobilier résidentiel équipé du chauffage urbain ou de l'électricité reculent légèrement.
Encadré de citation avec image : Volker Stich, directeur des agences VON POLL IMMOBILIEN à Munich (Bogenhausen) et Munich (Nymphenburg) : « La hausse des coûts énergétiques, la situation géopolitique ainsi que la loi sur la performance énergétique des bâtiments ont durablement modifié le comportement des acheteurs. L’efficacité énergétique est désormais un critère d’achat essentiel à plusieurs égards. Les acheteurs demandent désormais spécifiquement le certificat de performance énergétique et le type de chauffage. Cette prise de conscience s’est nettement renforcée ces dernières années. Cela signifie que les biens bien rénovés ou dotés d’équipements techniques modernes se vendent plus rapidement et à des prix nettement plus avantageux. À première vue, la pompe à chaleur ou le chauffage urbain constituent de véritables arguments de vente. Nous constatons une volonté nettement plus forte d’acquérir des biens immobiliers dotés d’une technologie de chauffage pérenne. Les biens équipés d’un chauffage au gaz ou au fioul continuent de bien se vendre, mais uniquement si les coûts de modernisation prévisibles sont estimés en toute honnêteté. En effet, les acheteurs qui investissent délibérément dans le parc immobilier évaluent aujourd’hui les besoins de rénovation de manière plus réaliste qu’il y a quelques années – un conseil avisé et les bons partenaires sont ici déterminants. »
Une situation contrastée pour les chauffages au gaz
L’évolution du marché immobilier résidentiel équipé d’un chauffage au gaz ou au gaz naturel est inégale dans les grandes villes. C’est Düsseldorf qui enregistre la plus forte hausse des prix, avec une augmentation moyenne de 4,4 % à 4 694 €/m². Viennent ensuite Leipzig, avec 2,4 % à 2 955 €/m², ainsi que Cologne, avec 2,3 % à 4 730 €/m².
À Munich, les prix des biens immobiliers équipés d’un chauffage au gaz stagnent pratiquement, avec une hausse de 0,2 % à 8 219 €/m². Il en va de même pour Francfort-sur-le-Main, avec une baisse de 0,4 % à 5 923 €/m², et Stuttgart, avec une baisse de 0,9 % à 4 560 €/m². En revanche, de légères baisses sont observées à Berlin (-1,2 %), où le prix s'établit à 5 290 €/m², ainsi qu'à Hambourg (-1,5 %), où il s'établit à 5 176 €/m².
Chauffages au fioul : des prix étonnamment stables
Contrairement à la tendance souvent attendue, on n’observe pas de tendance baissière uniforme pour les biens immobiliers résidentiels équipés d’un chauffage au fioul dans les huit villes de catégorie A. Les hausses de prix les plus importantes sont enregistrées à Düsseldorf, avec une moyenne de 2,8 % à 4 336 €/m², à Leipzig, avec 2,3 % à 2 966 €/m², ainsi qu’à Berlin, avec 1,4 % à 4 849 €/m².
En revanche, les prix des biens immobiliers équipés d’un chauffage au fioul évoluent plutôt à l’horizontale à Hambourg (-0,2 %), à 4 718 €/m², à Francfort-sur-le-Main (-0,4 %), à 4 734 €/m², à Cologne (-0,7 %), à 4 066 €/m², et à Stuttgart (-1 %), à 4 331 €/m². Munich enregistre la plus forte baisse de prix parmi les villes de catégorie A, avec -2,1 %, à 7 587 €/m².
Encadré avec photo : Sebastian Wießner, directeur des agences VON POLL IMMOBILIEN à Leipzig et Markkleeberg : « De nos jours, la performance énergétique d’un bien immobilier joue sans aucun doute un rôle plus important qu’il y a encore quelques années. La perspective des coûts futurs, en particulier, est importante pour de nombreux acheteurs potentiels lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Alors que des thèmes tels que la loi sur l’énergie des bâtiments, la modernisation énergétique et les coûts énergétiques futurs étaient auparavant plutôt considérés comme des aspects secondaires, ils sont désormais clairement au centre des préoccupations des acheteurs potentiels et sont devenus un critère d’achat extrêmement important. Leipzig se distingue ici par un parc immobilier résidentiel relativement performant sur le plan énergétique : la proportion de biens immobiliers résidentiels proposés à la vente présentant de mauvaises classes de performance énergétique est l’une des plus faibles à l’échelle nationale. En conséquence, le retard en matière de rénovation est nettement moins important à Leipzig. »
Fig. 5 : Évolution des prix de l’immobilier résidentiel selon les sources d’énergie dans les villes allemandes de catégorie A au premier trimestre 2026 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)
Toutes les données et tous les graphiques peuvent être utilisés et publiés à condition de mentionner la source suivante : VON POLL IMMOBILIEN (www.von-poll.com)
Les graphiques interactifs peuvent être téléchargés ici avec un lien d'intégration :
- Graphique : https://www.datawrapper.de/_/0nE48/
- Tableau : https://www.datawrapper.de/_/n86Mt/
1 Les données utilisées pour l'analyse des prix d'achat reposent sur les prix moyens des annonces immobilières concernant les appartements en copropriété et les maisons individuelles ou jumelées dans les huit grandes villes allemandes de catégorie A – Berlin, Düsseldorf, Francfort-sur-le-Main, Hambourg, Cologne, Leipzig, Munich et Stuttgart – fournies par GeoMap pour le premier trimestre 2026 par rapport au premier trimestre 2025, ainsi que des ajustements effectués par VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
2 Dans le cadre de cette analyse, les sources d’énergie ont été regroupées selon les types de chauffage suivants : premièrement, l’énergie solaire, l’air, l’eau et la géothermie ; deuxièmement, le chauffage urbain et l’électricité ; troisièmement, le gaz et le gaz naturel ; quatrièmement, le fioul. Le bois et les granulés ont également été pris en compte dans l’analyse, mais ne sont pas représentatifs en raison du faible nombre d’offres et ne sont donc pas mentionnés.
