Németország nyolc legnagyobb városában a lakóingatlanok piacán egyre nyilvánvalóbbá válik, hogy az árak alakulását nem csupán a helyszín és az ingatlan állapota határozza meg, hanem a fűtési rendszer típusa is. A modern fűtési rendszerek számos piacon további lendületet adnak az ingatlanoknak, míg a hagyományos fűtési módokat városonként és szegmensenként nagyon eltérően értékelik. Különösen egyértelművé válik ezáltal: az energiaforrások szerinti árak alakulása a nagyvárosokban korántsem egységes.
A VON POLL IMMOBILIEN szakértői elemezték a lakóingatlanok¹ kínálati árait az egyes energiaforrások² szerint 2026 első negyedévében a nyolc német A-kategóriás városban – Berlinben, Düsseldorfban, Frankfurt am Mainban, Hamburgban, Kölnben, Lipcsében, München és Stuttgart – elemezték a lakóingatlanok¹ kínálati árait az egyes energiaforrások² szerint, és megvizsgálták az előző év azonos időszakához viszonyított alakulást. A vizsgálat négy energiaforrás-csoportot vett figyelembe: először is a nap-, levegő-, víz- és geotermikus energiát, másodszor a távfűtést és az áramot, harmadszor a gázt és a földgázt, valamint negyedszer a kőolajat.
„A lakóingatlan-piacon egyre nagyobb differenciálódást figyelünk meg az energiaforrások szerint. A fűtési mód önmagában ugyan nem befolyásolja az árak alakulását, azonban számos piacon kiegészítő tényezővé válik az ingatlanok értékelése során. Különösen a legnagyobb német városokban a modern fűtési rendszerek sok helyen növelik a piac vonzerejét, és gyakran dinamikusabb árak alakulásával járnak együtt. A nagyvárosok közötti különbségek azonban azt is világossá teszik, hogy a piaci trendek nem átvihetők egy az egyben. Ami egy városban vagy annak egy városrészében átlag feletti áralakuláshoz vezet, az egy másik piacon jelentősen kisebb hatással bírhat. Egy ingatlan piaci pozíciója szempontjából ezért mindig a helyszín, az állapot, az energetikai minőség és a fejlesztési potenciál együttes csomagja marad a döntő.''
A megújuló fűtési rendszerek vezetik az árak alakulását
Az összes vizsgált energiaforrás közül a legdinamikusabb növekedést a napenergia, a levegő-, víz- vagy geotermikus fűtéssel rendelkező lakóingatlanok mutatják. Az élen Berlin áll, ahol 2026 első negyedévében az előző év azonos időszakához képest átlagosan 10,4 százalékos emelkedés volt tapasztalható, elérve a 6 559 €/m²-t. Ezt követi Düsseldorf 9,2 százalékos emelkedéssel, 7 311 €/m²-re, Frankfurt am Main 6,6 százalékos emelkedéssel, 7 461 €/m²-re, valamint Hamburg 4,8 százalékos emelkedéssel, 6 569 €/m²-re.
Mérsékeltebb az árak alakulása a megújuló energiaforrásokkal rendelkező ingatlanok esetében: Kölnben 1,5 százalékkal 6 771 €/m²-re, Stuttgartban 1,2 százalékkal 7 625 €/m²-re, valamint Münchenben 0,9 százalékkal 10 091 €/m²-re. Lipcse 0,4 százalékos emelkedéssel 4 800 €/m²-re az A-kategóriás városok közül a legkisebb áremelkedést regisztrálta.
1. ábra: A napenergia-, levegő-, víz- vagy geotermikus fűtéssel rendelkező lakóingatlanok árak alakulása a német A-kategóriás városokban 2026 első negyedévében
„Néhány évvel ezelőtt szinte kizárólag a fekvés, a méret és az állapot határozta meg az árat. Ma a fűtés és az energiahatékonysági igazolás kérdése az elsők között szerepel – gyakran már a helyszíni szemle előtt. Kölnben – különösen a Rajna jobb partján található, sok 60-as és 70-es évekbeli ingatlannal rendelkező állományban – azt tapasztaljuk, hogy az energetikailag karbantartott házak lényegesen gyorsabban kelnek el, míg a felújításra szoruló ingatlanok esetében hosszabb értékesítési időre és érezhető árengedményekre van szükség. Különösen a gáz- és olajfűtésű ingatlanok esetében sok érdeklődő ma már eleve számol egy felújítási tartalékkal, és az épületenergetikai törvény követelményeit – például azt az előírást, hogy az új fűtési rendszereket elvileg legalább 65 százalékban megújuló energiával kell üzemeltetni – közvetlenül beépíti az árelvárásába. A hőszivattyúval vagy távfűtés-csatlakozással rendelkező ingatlanok ezért szélesebb vásárlói kört vonzanak. Kölnben a piac az utóbbi időben ismét stabilizálódott, és az előző évek korrekciója után enyhe növekedést mutat – ezt a fellendülést azonban elsősorban az energiahatékony ingatlanok hajtják.”
Erőteljes áremelkedés a távfűtéses és villamos energiával ellátott ingatlanoknál Düsseldorfban és Hamburgban
A távfűtéssel vagy villamos energiával ellátott lakóingatlanok esetében is számos helyen pozitív árfejlődés figyelhető meg. A legnagyobb emelkedést Düsseldorf jegyzi átlagosan 8,7 százalékkal, 6 856 €/m²-re, Hamburg pedig 7,7 százalékkal, 8 029 €/m²-re. Mögöttük Köln következik 2,5 százalékkal, 5 735 €/m²-re, Frankfurt am Main és Berlin, mindkettő 1,8 százalékkal, 7 477 €/m²-re, illetve 6 509 €/m²-re, valamint Stuttgart, 1,4 százalékkal, 5 855 €/m²-re, viszonylag mérsékelt emelkedéssel.
München továbbra is a legmagasabb árszintet mutatja ebben a szegmensben (9 544 €/m²), árai azonban 0,5 százalékkal viszonylag stabilak maradtak. Lipcse – 1 százalékos csökkenéssel, 3 901 €/m²-re – az egyetlen A-kategóriás város, ahol a távfűtéssel vagy villamos energiával fűtött lakóingatlanok árai enyhén csökkennek.
2. ábra: A távfűtéssel és villamos energiával ellátott lakóingatlanok árak alakulása a német A-kategóriás városokban 2026 első negyedévében
„Az emelkedő energiaköltségek, a geopolitikai helyzet, valamint az épületenergetikai törvény tartósan megváltoztatták a vásárlók viselkedését. Az energiahatékonyság számos esetben központi vásárlási szempont. A vásárlók mára már célzottan érdeklődnek az energiaigény-igazolás és a fűtési mód iránt. Ez a tudatosság az elmúlt években érezhetően megerősödött. Ez azt jelenti, hogy a jól felújított ingatlanok vagy a modern háztechnikával rendelkező ingatlanok gyorsabban és lényegesen jobb áron kerülnek értékesítésre. A hőszivattyú vagy a távfűtés első ránézésre is valódi értékesítési érvnek számít. A jövőbe mutató fűtési technológiával rendelkező ingatlanok esetében egyértelműen nagyobb vásárlói hajlandóságot tapasztalunk. A gáz- vagy olajfűtéses ingatlanok továbbra is jól értékesíthetők – de csak a várható korszerűsítési költségek őszinte felmérésével. Mivel azok a vevők, akik tudatosan fektetnek be a meglévő ingatlanállományba, ma már reálisabban számolnak a felújítási igényekkel, mint néhány évvel ezelőtt – ebben a folyamatban a megalapozott tanácsadás és a megfelelő partnerek döntő fontosságúak.''
Különböző kép a gázfűtéses ingatlanok esetében
A gáz- illetve földgázfűtéses lakóingatlanok alakulása az A-kategóriás városokban nem egységes. A legerőteljesebb áremelkedést Düsseldorf érte el, átlagosan 4,4 százalékkal, 4 694 €/m²-re. Ezt követi Lipcse 2,4 százalékkal, 2 955 €/m²-re, valamint Köln 2,3 százalékkal, 4 730 €/m²-re.
Münchenben a gázfűtéses ingatlanok árai 0,2 százalékos emelkedéssel 8 219 €/m²-re szinte változatlanok maradtak. Ugyanez vonatkozik Frankfurt am Mainra is, ahol -0,4 százalékkal 5 923 €/m²-re, valamint Stuttgartra, ahol -0,9 százalékkal 4 560 €/m²-re csökkentek az árak. Ellenben enyhe csökkenés tapasztalható Berlinben, ahol az árak 1,2 százalékkal 5 290 €/m²-re, valamint Hamburgban, ahol 1,5 százalékkal 5 176 €/m²-re estek vissza.
3. ábra: A gáz-/földgázfűtéses lakóingatlanok árak alakulása a német A-kategóriás városokban 2026 első negyedévében
Meglepően stabil árak a kőolajfűtésű ingatlanoknál
A gyakran várt tendenciával ellentétben a nyolc A-kategóriás városban a kőolajfűtésű lakóingatlanok esetében nem figyelhető meg egységes csökkenő tendencia. A legnagyobb áremelkedést Düsseldorf jegyzi átlagosan 2,8 százalékkal, 4 336 €/m²-re, Lipcse 2,3 százalékkal, 2 966 €/m²-re, valamint Berlin 1,4 százalékkal, 4 849 €/m²-re.
4. ábra: A kőolajfűtéses lakóingatlanok árak alakulása a német A-kategóriás városokban 2026 első negyedévében
Ezzel szemben Hamburgban a kőolajfűtéses ingatlanok árai inkább oldalirányú alakulást mutatnak, -0,2 százalékkal 4 718 €/m²-re, Frankfurt am Mainban -0,4 százalékkal 4 734 €/m²-re, Kölnben -0,7 százalékkal 4 066 €/m²-re, Stuttgartban pedig -1 százalékkal 4 331 €/m²-re. Münchenben -2,1 százalékkal, 7 587 €/m²-re csökkentek az árak, ami az A-kategóriás városok közül a legerőteljesebb árcsökkenést jelenti.
„Egy ingatlan energetikai állapota manapság határozottan jelentősebb szerepet játszik, mint néhány évvel ezelőtt. Különösen a jövőbeli költségek szempontja fontos sok potenciális vevő számára ingatlanvásárláskor. Míg korábban olyan témákat, mint az épületenergetikai törvény, az energetikai korszerűsítés és a jövőbeli energiaköltségek inkább másodlagos szempontoknak tekintettek, mára egyértelműen a vásárlók figyelmének középpontjába kerültek, és rendkívül fontos vásárlási kritériummá váltak. Lipcse ebben a tekintetben viszonylag jó energetikai állapotú lakásállománnyal büszkélkedhet – a rossz energiahatékonysági osztályba tartozó eladó lakóingatlanok aránya az országos összehasonlításban az egyik legalacsonyabb. Ennek megfelelően a felújítási lemaradás Lipcsében is lényegesen kisebb.''
5. ábra: A lakóingatlanok árainak alakulása energiaforrások szerint a német A-kategóriás városokban 2026 első negyedévében (ábra: von Poll Immobilien GmbH)
Minden adat és grafikon felhasználható és közzétehető az alábbi forrás megjelölésével: VON POLL IMMOBILIEN (www.von-poll.com)
Az interaktív grafikonok beágyazási linkkel itt tölthetők le:
- Grafika: https://www.datawrapper.de/_/0nE48/
- Táblázat: https://www.datawrapper.de/_/n86Mt/
1 A vételár-elemzés adatbázisa a nyolc német A-kategóriás városban – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Lipcse, München és Stuttgart – a GeoMap által a 2026. első negyedévre vonatkozóan, összehasonlítva a 2025. első negyedévvel, valamint a VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) által végzett kiigazításokkal.
2 Az elemzés során az energiaforrásokat a következő fűtési típusokba csoportosították: először is a napenergia, a levegő-, víz- és geotermikus hő; másodszor a távfűtés és az áram, harmadszor a gáz és a földgáz, negyedszer pedig az olaj. A fa/pelletet is figyelembe vették az elemzés során, azonban az alacsony ajánlatok száma miatt nem reprezentatívak, ezért nem szerepelnek a listában.
