En las ocho ciudades de categoría A de Alemania se observa cada vez con mayor claridad que, en el mercado inmobiliario residencial, no solo la ubicación y el estado determinan la evolución de los precios, sino también el tipo de sistema de calefacción. Los sistemas de calefacción modernos suponen un impulso adicional para los inmuebles en muchos mercados, mientras que los tipos de calefacción tradicionales se valoran de forma muy diferente según la ciudad y el segmento. En este sentido, queda especialmente claro que la evolución de los precios según las fuentes de energía no es en absoluto uniforme en las grandes ciudades.
Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado los precios de oferta de los inmuebles residenciales¹ según las fuentes de energía² durante el primer trimestre de 2026 en las ocho ciudades alemanas de categoría A —Berlín, Düsseldorf, Fráncfort del Meno, Hamburgo, Colonia, Leipzig, Múnich y Stuttgart— y han estudiado su evolución con respecto al mismo periodo del año anterior. Para ello, se han tenido en cuenta cuatro grupos de fuentes de energía: en primer lugar, la energía solar, la energía aerotérmica, la energía hidrotérmica y la geotérmica; en segundo lugar, la calefacción urbana y la electricidad; en tercer lugar, el gas y el gas natural; y, en cuarto lugar, el gasóleo.
«En el mercado inmobiliario residencial observamos una creciente diferenciación en función de las fuentes de energía. Aunque el tipo de sistema de calefacción no influye por sí solo en la evolución de los precios, en muchos mercados se está convirtiendo en un factor adicional a la hora de valorar los inmuebles. Precisamente en las principales ciudades alemanas, los sistemas de calefacción modernos aumentan en muchos lugares el atractivo del mercado y suelen ir acompañados de una evolución más dinámica de los precios. Sin embargo, las diferencias entre las grandes ciudades también ponen de manifiesto que las tendencias del mercado no se pueden trasladar tal cual. Lo que en una ciudad y en un barrio concreto de la misma da lugar a una evolución de los precios superior a la media, puede tener una influencia mucho menor en otro mercado. Por lo tanto, para la posición de un inmueble en el mercado siempre resulta decisivo el conjunto de factores que comprende la ubicación, el estado, la eficiencia energética y el potencial de desarrollo.''
Los sistemas de calefacción renovables lideran la evolución de los precios
Entre todas las fuentes de energía analizadas, los inmuebles residenciales con energía solar, aerotérmica, hidrotérmica o geotérmica son los que muestran un mayor dinamismo. Berlín ocupa el primer puesto, con un aumento medio del 10,4 % hasta los 6.559 €/m² en el primer trimestre de 2026, en comparación con el mismo periodo del año anterior. Le siguen Düsseldorf, con un 9,2 % hasta los 7.311 €/m²; Fráncfort del Meno, con un 6,6 % hasta los 7.461 €/m²; y Hamburgo, con un 4,8 % hasta los 6.569 €/m².
Los precios de los inmuebles con fuentes de energía renovables registran una evolución más moderada en Colonia, con un 1,5 % hasta los 6.771 €/m², en Stuttgart, con un 1,2 % hasta los 7.625 €/m², y en Múnich, con un 0,9 % hasta los 10.091 €/m². Leipzig registra, con un 0,4 % hasta los 4.800 €/m², el menor aumento de precios entre las ciudades de la categoría A.
Fig. 1: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales con energía solar, aerotérmica, hidrotérmica o geotérmica en las ciudades alemanas de categoría A durante el primer trimestre de 2026
«Hace unos años, la ubicación, el tamaño y el estado eran prácticamente los únicos factores que determinaban el precio. Hoy en día, las cuestiones relacionadas con la calefacción y el certificado energético son de las primeras en plantearse, a menudo incluso antes de la visita. En Colonia —especialmente en el parque inmobiliario de la margen derecha del Rin, con muchos inmuebles de los años 60 y 70— observamos que las viviendas bien mantenidas desde el punto de vista energético se venden mucho más rápido, mientras que los inmuebles que necesitan rehabilitación requieren tiempos de comercialización más largos y concesiones de precio notables. Sobre todo en el caso de las calefacciones de gas y gasóleo, muchos interesados calculan hoy en día desde el principio una provisión para la rehabilitación e incorporan directamente en su precio de referencia los requisitos de la Ley de Eficiencia Energética de Edificios —como la norma de que las nuevas calefacciones deben funcionar, por regla general, con al menos un 65 % de energías renovables—. Por consiguiente, los inmuebles con bomba de calor o conexión a la red de calefacción urbana atraen a un círculo más amplio de compradores. En Colonia, el mercado se ha estabilizado de nuevo recientemente y, tras la corrección de los años anteriores, ha registrado un ligero repunte; sin embargo, esta recuperación se debe principalmente a los inmuebles energéticamente eficientes.''
La calefacción urbana y la electricidad registran fuertes subidas de precios en Düsseldorf y Hamburgo
También en el caso de los inmuebles residenciales con calefacción urbana o electricidad se observan evoluciones positivas de los precios en muchos lugares. El mayor incremento lo registran Düsseldorf, con una media del 8,7 % hasta los 6.856 €/m², y Hamburgo, con un 7,7 % hasta los 8.029 €/m². Les siguen Colonia, con un 2,5 % hasta los 5.735 €/m², Fráncfort del Meno y Berlín, ambas con un 1,8 %, hasta los 7.477 €/m² y los 6.509 €/m² respectivamente, así como Stuttgart, con un 1,4 %, hasta los 5.855 €/m², y una tendencia al alza comparativamente moderada.
Múnich sigue registrando el nivel de precios más alto en este segmento, con 9.544 €/m², aunque se mantiene relativamente estable, con un 0,5 %. Leipzig, con un descenso del -1 % hasta los 3.901 €/m², es la única ciudad de categoría A en la que los precios de los inmuebles residenciales con calefacción urbana o eléctrica registran un ligero descenso.
Fig. 2: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales con calefacción urbana y electricidad en las ciudades alemanas de categoría A durante el primer trimestre de 2026
«El aumento de los costes energéticos, la situación geopolítica y la Ley de Eficiencia Energética de los Edificios han cambiado de forma duradera el comportamiento de los compradores. La eficiencia energética es, en muchos casos, un criterio de compra fundamental. Los compradores ahora preguntan específicamente por el certificado de eficiencia energética y el tipo de calefacción. Esta concienciación se ha agudizado notablemente en los últimos años. Esto significa que los inmuebles bien rehabilitados o aquellos con instalaciones técnicas modernas se venden más rápido y a precios claramente mejores. Las bombas de calor o la calefacción urbana son, a primera vista, auténticos argumentos de venta. Observamos una disposición claramente mayor por parte de los compradores hacia inmuebles con sistemas de calefacción sostenibles. Los inmuebles con calefacción de gas o gasóleo siguen vendiéndose bien, pero solo si se ofrece una valoración honesta de los costes de modernización previsibles. Y es que los compradores que invierten conscientemente en el parque inmobiliario actual calculan las necesidades de rehabilitación de forma más realista hoy que hace unos años; para ello, un asesoramiento bien fundamentado y contar con los socios adecuados son decisivos.''
Panorama variado en el caso de las calefacciones de gas
La evolución del mercado inmobiliario residencial con calefacción de gas o gas natural es desigual en las ciudades de categoría A. Düsseldorf registra el mayor aumento de precios, con una media del 4,4 % hasta los 4.694 €/m². Le siguen Leipzig, con un 2,4 % hasta los 2.955 €/m², y Colonia, con un 2,3 % hasta los 4.730 €/m².
En Múnich, los precios de los inmuebles con calefacción de gas se mantienen prácticamente estables, con un aumento del 0,2 %, hasta los 8.219 €/m². Lo mismo ocurre en Fráncfort del Meno, con un descenso del 0,4 % hasta los 5.923 €/m², y en Stuttgart, con un descenso del 0,9 % hasta los 4.560 €/m². Por el contrario, se observan ligeros descensos en Berlín, con un -1,2 %, hasta los 5 290 €/m², y en Hamburgo, con un -1,5 %, hasta los 5 176 €/m².
Fig. 3: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales con calefacción de gas/gas natural en las ciudades alemanas de categoría A durante el primer trimestre de 2026
Calefacción de gasóleo con precios sorprendentemente estables
Contrariamente a la tendencia que suele esperarse, no se observa una tendencia a la baja uniforme en los inmuebles residenciales con calefacción de gasóleo en las ocho ciudades de categoría A. Los mayores aumentos de precios se registran en Düsseldorf, con una media del 2,8 % hasta los 4.336 €/m²; en Leipzig, con un 2,3 % hasta los 2.966 €/m²; y en Berlín, con un 1,4 % hasta los 4.849 €/m².
Fig. 4: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales con calefacción de gasóleo en las ciudades alemanas de categoría A durante el primer trimestre de 2026
Por el contrario, los precios de los inmuebles con calefacción de gasóleo evolucionan más bien de forma lateral en Hamburgo, con un descenso del 0,2 % hasta los 4.718 €/m², en Fráncfort del Meno, con un descenso del 0,4 % hasta los 4.734 €/m²; en Colonia, con un descenso del 0,7 % hasta los 4.066 €/m²; y en Stuttgart, con un descenso del 1 % hasta los 4.331 €/m². Múnich registra, con un -2,1 %, hasta los 7.587 €/m², la mayor caída de precios entre las ciudades de categoría A.
«El estado energético de un inmueble desempeña hoy en día, sin duda, un papel más importante que hace unos años. En particular, la perspectiva de los costes futuros es importante para muchos interesados a la hora de comprar una vivienda. Mientras que temas como la Ley de Eficiencia Energética de Edificios, la rehabilitación energética y los futuros costes energéticos solían considerarse antes aspectos secundarios, ahora son claramente el centro de atención de los interesados en la compra y se han convertido en un criterio de compra extremadamente importante. Leipzig destaca en este aspecto por contar con un parque inmobiliario residencial con un rendimiento energético comparativamente bueno: la proporción de inmuebles residenciales en venta con clases de eficiencia energética bajas es una de las más bajas en comparación con el resto del país. En consecuencia, el retraso en la rehabilitación en Leipzig es considerablemente menor.''
Fig. 5: Evolución de los precios de los inmuebles residenciales según las fuentes de energía en las ciudades alemanas de categoría A durante el primer trimestre de 2026 (gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Todos los datos y gráficos pueden utilizarse y publicarse siempre que se cite la siguiente fuente: VON POLL IMMOBILIEN (www.von-poll.com)
Los gráficos interactivos se pueden descargar aquí con el enlace de incrustación:
1 La base de datos del análisis de precios de compra se basa en los precios medios de oferta de pisos en propiedad y viviendas unifamiliares y bifamiliares en las ocho ciudades alemanas de categoría A —Berlín, Düsseldorf, Fráncfort del Meno, Hamburgo, Colonia, Leipzig, Múnich y Stuttgart— facilitados por GeoMap para el primer trimestre de 2026 en comparación con el primer trimestre de 2025, así como ajustes realizados por VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
2 En el marco del análisis, las fuentes de energía se agruparon en los siguientes tipos de calefacción: en primer lugar, energía solar, aerotérmica, hidrotérmica y geotérmica; en segundo lugar, calefacción urbana y electricidad; en tercer lugar, gas y gas natural; y, en cuarto lugar, gasóleo. La leña y los pellets también se tuvieron en cuenta en el análisis, pero, debido al escaso número de ofertas, no son representativos y no se incluyen en la lista.
